Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over het bericht dat tijdelijke huurders Peperstraat Zaandam snel moeten verkassen omdat hun contract niet kan worden verlengd

Antwoord van Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
13 maart 2023)Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2022–2023, nr. 1443

Vraag 1

Bent u bekend met dit bericht en wat vindt u hiervan?1

Antwoord 1

Ja, het betreft een kort bericht over een specifieke casus. Ik constateer dat een
aantal vragen reeds door u zijn gesteld ten aanzien van soortgelijke casuïstiek en
gezien de grote hoeveelheid vragen die u in algemene zin stelt, wil ik u benadrukken
dat dit veel capaciteit kost.

Vraag 2 en 3

Wat vindt u ervan dat het juridische onmogelijk zou zijn om het huurcontract te verlengen,
aangezien het hier een tijdelijk huurcontract betreft dat maximaal twee jaar mag duren
waarna een contract voor onbepaalde tijd gegeven dient te worden?

Deelt u de mening dat dit een negatieve consequentie van de Wet doorstroming huurmarkt
is? Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 2 en 3

Generieke tijdelijke huurcontracten kunnen na 2 jaar niet worden verlengd. Doel hiervan
is te voorkomen dat huurders een stapeling van tijdelijke contracten krijgen en dat
de verhuurder weer beschikking kan krijgen over de woning.

Vraag 4

Deelt u de mening dat deze mensen niet dakloos gemaakt mogen worden? Zo ja, hoe gaat
u hiertegen optreden? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 4

Of iemand dakloos is geworden als direct gevolg van het beëindigen van een tijdelijk
huurcontract is lastig te bepalen. Er kunnen meerdere factoren spelen waarom iemand
dakloos is geworden, zoals ook geconstateerd is door de Raad voor Volksgezondheid
en Samenleving.2 Dat kan bijvoorbeeld financiële bestaansonzekerheid zijn, maar ook het tekort aan
betaalbare woningen. Ik vind het belangrijk om de strijd tegen dakloosheid te voeren.
Daarom werk ik samen met de Staatssecretaris van Jeugd en Preventie aan een aanpak
hiervan, als vervolg op de Brede Aanpak Dak- en Thuisloosheid.

Vraag 5 en 7

Had een contract op basis van de Leegstandwet dit probleem kunnen voorkomen? Kunnen
deze tijdelijke huurders alsnog een contract op basis van de Leegstandwet krijgen?

Wat vindt u ervan dat leeg te komen woningen in de flats bij de Beatrixbrug wederom
op basis van de Wet doorstroming huurmarkt verhuurd worden voor de maximale duur van
twee jaar en niet op basis van de Leegstandwet?

Antwoord 5 en 7

Op grond van de Leegstandwet kan een verhuurder een vergunning aanvragen bij de gemeente
voor de verhuur van een woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor vernieuwbouw.
De looptijd van zo een vergunning is maximaal zeven jaar. Op deze wijze kan een woning
in de aanloop naar de vernieuwbouw toch tijdelijk worden verhuurd. Ik geef de voorkeur
aan tijdelijke verhuur onder de Leegstandwet indien er sprake is van vernieuwbouw
omdat de tijdelijke huurovereenkomst in dat geval maximaal zeven jaar kan blijven
lopen totdat de werkzaamheden daadwerkelijk aanvangen. Het is uiteindelijk aan de
huurder en verhuurder welke huurovereenkomst wordt aangegaan. Als het bijvoorbeeld
evident is dat een complex binnen een jaar wordt gesloopt, is het gebruik van generieke
tijdelijke contracten een meer efficiënte oplossing dan een vergunning aan te vragen
bij de gemeente voor verhuur onder de Leegstandwet.

Vraag 6

Deelt u de mening dat dit artikel en andere artikelen over leegstandbeheer bewijzen
dat het beheer van leegstaande woningen bij de verhuurder zou moeten blijven? Kunt
u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 6

Het is aan de verhuurder of zij de verhuur uitbesteden aan een makelaar of leegstandbeheerder.
Leegstandbeheer kan in veel situaties een goede tijdelijke oplossing zijn. Als een
verhuurder/eigenaar van vastgoed (ook een corporatie of gemeente) kiest voor antikraakbewoning
geef ik er de voorkeur aan dat er een leegstandbeheerder wordt ingeschakeld die gecertificeerd
is met een keurmerk van het Keurmerk Leegstandbeheer (KLB) of een leegstandbeheerder
die de voorwaarden hanteert zoals die ook worden gehanteerd door het KLB.

Vraag 8 en 9

Wanneer komt u met het landelijk Sociaal Statuut naar de Kamer?

Bent u bereid de lessen uit de sloop van de Peperstraat, de Tweebosbuurt, de wijk
Jericho, Den Haag Zuid West en andere sloopprojecten mee te nemen naar het nieuwe
landelijk Sociaal Stattuut? Zo ja, hoe gaat u dat doen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 8 en 9

Volgens artikel 55b, lid 1 van de Woningwet zijn woningcorporaties verplicht een reglement
op te stellen voor sloop- en renovatieprojecten. Dit wordt ook wel een sociaal statuut
genoemd. Over dit reglement moet de woningcorporatie op basis van de Wet op het overleg
huurders verhuurder overleg voeren met de huurdersorganisatie. De corporatie kan alleen
schriftelijk gemotiveerd van het advies van de huurdersorganisatie afwijken. In dit
sociaal statuut kan onder meer worden vastgelegd dart huurder een garantie op terugkeer
in een woning in de oude buurt, bij de eigen of een andere corporatie krijgen.

Samen met Woonbond en Aedes ga ik hierover komende maanden in gesprek. Het landelijk
statuut ziet alleen op woningcorporaties. Ik ben daarbij graag bereid te kijken naar
lokale afspraken die al gemaakt zijn en lessen die daaraan ten grondslag liggen. Mijn
ambitie is om het landelijke sociaal statuut voor de zomer af te ronden.

Vraag 10 en 11

Vindt u het nog steeds een goed idee dat mensen als gevolg van anti-kraakcontracten
binnen één maand op straat gezet kunnen worden, terwijl er sprake is van de grootste
wooncrisis sinds de Tweede Wereldoorlog en mensen dus geen keuze hebben?

Kunt u aangeven hoe het recht op behoorlijke huisvesting van bewoners met een anti-kraakcontract
gewaarborgd is als zij geen woonzekerheid hebben, terwijl woonzekerheid een fundamenteel
mensenrecht is?

Antwoord 10 en 11

Antikraakbewoning is geen huur maar bruikleen. Derhalve is bij deze vorm van bewoning
geen huur(prijs)bescherming van toepassing. De sector heeft een keurmerk opgericht
waarmee bewoners niet meer na enkele dagen op straat kunnen worden gezet maar een
maand de tijd hebben op elders iets te vinden. Om te voorkomen dat dergelijke panden
leeg zouden komen te staan zie ik leegstandbeheer als een goede oplossing om tijdelijke
bewoning mogelijk te maken. Zo kunnen leegstaande panden en woningen tijdelijk beschikbaar
worden gesteld voor bewoning en wordt verloedering en kraken voorkomen.

Vraag 12

Deelt u de mening dat woningzoekenden geen keuze hebben en wel moeten kiezen voor
een contract op basis van de Wet doorstroming huurmarkt of de Leegstandwet waardoor
inmiddels één op de vijf recent verhuisden een tijdelijk contract heeft?

Antwoord 12

Als er sprake is van sloop of vernieuwbouw ligt het niet in de rede dat er een vast
huurcontract wordt aangeboden. Ik deel wel uw mening dat er in algemene zin te veel
generieke tijdelijke huurcontracten worden afgesloten. Het Kabinet zet zich met het
programma Betaalbaar Wonen in voor het beter betaalbaar maken van wonen door een groter
deel van de huurwoningenvoorraad onder het woningwaarderingsstelsel (WWS) te brengen
en het WWS daarbij dwingend te maken. Hiermee wordt voor het grootste deel van de
huurwoningen de negatieve prikkel om tijdelijke huurcontracten te gebruiken om de
aanvangshuur telkens de verhogen gemitigeerd omdat, indien van toepassing, de woning
onder het WWS is komen te vallen. Dit zal het gebruik van generieke tijdelijke huurcontracten
moeten gaan dempen, waardoor vaste huurcontracten de norm blijven. Dit komt ten goede
aan de woonzekerheid van huurders. Daar waar hoge doorstroming ongewenst is, zoals
in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk staat, moeten gemeenten in staat
worden gesteld misbruik van deze contractvorm alsnog aan te pakken. Dit wil ik regelen
met een wijziging van de Wet goed verhuurderschap nadat deze wet in werking is getreden.

Vraag 13 en 14

Vindt u dat bewoners bij de sloop van hun (t)huis altijd een urgentieverklaring zouden
moeten krijgen, ondanks dat ze een hoger inkomen hebben?

Bent u bereid om in het landelijk Sociaal Statuut op te nemen dat huurders die geconfronteerd
worden met de sloop van hun woning te allen tijde een urgentieverklaring moeten krijgen?

Antwoord 13 en 14

Op grond van artikel 7:274, eerste lid van het Burgerlijk Wetboek kan een verhuurder
wegens dringend eigen gebruik de huur opzeggen. Dat kan wanneer sprake is van sloop.
Indien je als huurder niet akkoord gaat, moet de verhuurder dit via de rechter laten
bekrachtigen. Een huurder heeft dan recht op herhuisvesting in een «vergelijkbare
woning», verhuiskostenvergoeding en/of ondersteuning bij het vinden van een nieuwe
woning. Vanwege deze in de wet opgenomen bescherming is een urgentieverklaring dus
niet nodig. Indien gemeenten een urgentieregeling in hun huisvestingsverordening hebben
opgenomen, hebben zij wel vaak stadsvernieuwingsurgenten als urgentiecategorie opgenomen.
Zo kunnen de huurders in een gebouw dat gesloopt wordt zelf kiezen of zij met de urgentieverklaring
onder de arm op zoek gaan naar een nieuwe woning, of het aanbod van de verhuurder
aannemen. Ik vind het een keuze van gemeenten of zij stadsvernieuwing als reden voor
een urgentieverklaring in de verordening willen opnemen. Hierom zie ik geen reden
om dit in het landelijk sociaal statuut op te nemen.

Vraag 15, 16, 17 en 18

Stroken de antwoorden van uw voorganger met het Zwartboek dat bewoners van de Peperstraat
opgesteld hebben? Zo ja, waar blijkt dat uit? Zo nee, wat zijn de verschillen?3
,
4

Deelt u de mening dat de in het Zwartboek genoemde punten (op bladzijde 4, 5 en 6)
stress en onzekerheid, consequenties, financieel en tevredenheid van bewoners niet
stroken met de antwoorden van uw voorganger op Kamervragen van de SP?

Bent u het eens met de kritiek die deze bewoners hebben geuit over de verhuurder (zie
bladzijde 6, de woningcorporaties (zie bladzijde 6), en het college (zie bladzijde
3)?

Deelt u de mening dat de intimidatie van deze bewoners door juridische dreigbrieven
of anderszins per direct gestopt moet worden?

Antwoord 15, 16, 17 en 18

Zonder verder in te gaan op deze specifieke casus kan ik in algemeenheid aangeven
dat de bewoners het volste recht hebben om een zwartboek op te stellen waarin zij
aangeven op welke punten zij ontevreden zijn. De gemeente Zaanstad heeft dit zwartboek
ook openbaar gemaakt. In een mogelijke evaluatie kunnen deze punten door de bewoners
worden aangedragen. Voorts ben ik in algemene zin tegen intimidatie van huurders.
In het wetsvoorstel Goed verhuurderschap is daarom in de algemene regels opgenomen
dat verhuurders zich moeten onthouden van iedere vorm van intimidatie. Het wetsvoorstel
geeft gemeenten de bevoegdheid om de algemene regels van goed verhuurderschap te handhaven.
Wanneer het wetsvoorstel in werking treedt, is het de taak van de gemeente om alle
relevante informatie te verzamelen om te onderzoeken of er sprake is van intimidatie.

Vraag 19

Deelt u de mening dat bewoners die onder druk van alle intimidatie, stress en onzekerheid
eerder dan de peildatum vertrokken zijn, hun opgebouwde woonrechten als gevolg van
de inschrijvingsduur op het woningnet moeten terugkrijgen en bent u bereid om opgebouwde
woonrechten onderdeel te laten worden van het nieuwe landelijk sociaal statuut? Zo
nee, waarom niet?

Antwoord 19

Huurders die inschrijvingsduur hebben opgebouwd op woningnet kunnen daar ingeschreven
blijven staan als zij een woning accepteren van een andere verhuurder dan een corporatie.
De woningen in de Peperstraat worden niet verhuurd door een corporatie.

Vraag 20

Deelt u de mening dat het recht op terugkeer naar de buurt c.q. complex onderdeel
is van het recht op adequate huisvesting zoals vastgelegd is «Basic principles and
guidelines on development-based evictions and displacement» (A/HRC/4/18, annex 1)
en nogmaals door de Speciale Rapporteurs van de Verenigde Naties in hun brief van
19 april 2021 aan de Nederlandse regering bevestigd is? Zo ja, bent u bereid om deze
basisprincipe op te nemen in het nieuwe landelijk sociaal statuut en daarbij de terugkeer
financieel mogelijk te maken door de minimale vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten
toe te kennen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 20

Samen met Woonbond en Aedes ga ik de komende maanden over het sociaal statuut in gesprek.
Ik ben daarbij graag bereid te kijken naar mogelijkheden om terug te keren naar de
eigen wijk. Mijn ambitie is om het landelijke sociaal statuut voor de zomer af te
ronden.

Vraag 21 en 22

Deelt u de mening dat zeggenschap c.q. serieuze consultatie c.q. betekenisvolle participatie
van bewoners bij sloop onderdeel is van aanspraken die voortvloeien uit het recht
op adequate huisvesting en derhalve betekenisvolle participatie/zeggenschap geen gunst
is die verleend moet worden, maar onderdeel is van fundamentele mensenrechten?

Wat verstaat u onder betekenisvolle participatie/zeggenschap van bewoners bij sloop
en op welke manier heeft u het recht op betekenisvolle participatie/zeggenschap vertaald
c.q meegenomen in uw definitie?

Antwoord 21 en 22

Ik ben van mening dat bewoners betrokken zouden moeten worden bij sloopprojecten.
In de Wet op het overleg huurders verhuurder (ook wel Overlegwet genoemd) is bepaald
dat verhuurders de betrokken huurdersorganisaties en bewonerscommissies moet informeren
over voorgenomen sloop en renovatie van wooncomplexen; en daarover met hen moeten
overleggen als de huurdersorganisatie(s)/bewonerscommissie(s) dat wensen en hen de
gelegenheid moet geven om schriftelijk advies uit te brengen. Dat geldt voor particuliere
verhuurders en institutionele beleggers die 25 of meer woningen in Nederland verhuren;
en voor alle woningcorporaties, ongeacht het aantal woningen dat zij verhuren.

Voor corporaties is in de Woningwet aanvullend geregeld dat zij een reglement voor
sloop/renovatie moeten hebben waarin de betrokkenheid van de bewoners is vastgelegd.
Bij commerciële verhuurders is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf
om tot afspraken over een reglement te komen.

En renovatie-/sloopvoorstellen moeten inderdaad schriftelijk worden gedaan aan huurders
van woonruimte. Dat is zo bepaald in art.7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek; dit
geldt voor alle verhuurders van woonruimte.

Vraag 23 en 24

Deelt u de mening dat de besluitvorming rondom het recht op terugkeer voor deze bewoners
niet correct verlopen is, omdat bewoners geen terugkeergarantie hebben gekregen aangezien
de nieuwe woningen volgens de verhuurder wellicht niet passend zijn?

Hoe kan het dat uw voorganger aangeeft dat bewoners van de Peperstraat vooraf om input
gevraagd is terwijl deze bewoners aangeven niet in het besluitvormingsproces gekend
te zijn door de gemeente Zaanstad noch door de verhuurder?

Antwoord 23 en 24

Er zijn geen wettelijke regels over terugkeergarantie als gevolg van sloop. Er kunnen
wel lokale afspraken worden gemaakt over terugkeergaranties (naar de woning of naar
de buurt) of in het reglement voor sloop/renovatie dat de woningcorporatie met de
huurdersorganisaties heeft opgesteld.

Vraag 25

Begrijpt u dat ook deze huurders door de sloopbrief in augustus 2019 overvallen zijn,
terwijl de intentieovereenkomst tussen de gemeente en de verhuurder al in oktober
2018 was ondertekend?

Antwoord 25

Ik begrijp dat wanneer bewoners te horen krijgen dat hun woning wordt gesloopt, dit
onzekerheid meebrengt. Ongeacht wanneer een intentieverklaring is getekend.

Vraag 26

Klopt het dat de eis van het college (zie collegebesluit 2019/14 719), waarin wordt
aangegeven dat er overeenstemming tussen de partijen over het sociaal plan bereikt
moest worden, niet nageleefd is?

Antwoord 26

Dat is mij niet bekend. Het is aan het college om toe te zien in hoeverre er uitvoering
wordt gegeven aan gemaakte afspraken.

Vraag 27 en 28

Deelt u de mening dat de gemeente Zaanstad voor deze bewoners juist alles in het werk
moet stellen om het hele proces rondom de herhuisvesting te vergemakkelijken omdat
van deze bewoners een ultieme offer gevraagd wordt, namelijk de sloop van hun huis
en hun thuis in de gemeenschap? Zo nee, waarom niet? Zo ja, deelt u de mening dat
dat hier niet het geval is en kunt u dit antwoord nader toelichten?

Klopt het dat het college van de gemeente Zaanstad de hardheidsclausule niet toepast
terwijl dit is toegezegd?

Antwoord 27 en 28

Zie het antwoord op vraag 21 en 22.

Vraag 29

Vindt u het gerechtvaardigd dat mensen, die nu in het gereguleerd segment huren, vanwege
inkomen gedwongen worden om naar een woning in de vrije sector te verhuizen, terwijl
die huren vaak (veel) te hoog liggen?

Antwoord 29

Huurders met een inkomen boven de voor hun huishouden toepasselijke DAEB-inkomensgrens
zijn niet in alle gevallen gedwongen om een huurwoning in de vrije sector (van een
woningcorporatie of een andere verhuurder) te gaan huren. Bij verhuizing naar huurwoningen
van woningcorporaties geldt in de meeste gevallen een (maximum) inkomensgrens. Maar
woningcorporaties hebben jaarlijks ruimte om 7,5% van de vrijgekomen woningen toe
te wijzen aan huishoudens met een inkomen boven de toepasselijke DAEB-inkomensgrens.
Woningcorporaties, gemeenten en huurdersorganisaties kunnen in de prestatieafspraken
afspreken dat er lokaal een grotere vrije toewijzingsruimte is dan 7,5%, maar niet
groter dan 15%.

Voor huurwoningen van andere verhuurders dan woningcorporaties geldt geen wettelijke
maximuminkomensgrens. Andere verhuurders dan woningcorporaties hebben dus de vrijheid
om hun vrijgekomen huurwoningen te verhuren aan huishoudens naar keuze; tenzij de
gemeente een huisvestingsvergunning voor die huurwoningen vereist en aan die huisvestingsvergunning
inkomenseisen stelt.

Vraag 30

Vindt u het gerechtvaardigd dat deze bewoners nog steeds in het ongewisse zijn en
blijven of de nieuwbouwwoningen passend voor hen zijn qua grootte (gezinssamenstelling)
en/of prijs (huur- koopprijzen)? Zo ja, waarom? Zo nee, deelt u dan de mening dat
woonzekerheid hier als onderdeel van het recht op behoorlijke huisvesting geschonden
is? Zo nee, waarom niet? Zo ja, hoe gaat u deze schending van dit mensenrecht herstellen?

Antwoord 30

Bij beëindiging van huurcontracten die vanwege sloop in de vorm van een tijdelijk
huurcontract is gesloten (tijdelijke huurcontracten op basis van de Leegstandwet of
tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar voor zelfstandige woningen) is de
verhuurder niet verplicht om andere passende woonruimte aan te bieden. Ook bij huurbeëindiging
van vaste huurcontracten wegens sloop is de verhuurder niet verplicht andere passende
woonruimte aan te bieden, maar in dat geval moet hij wel aantonen dat voor de huurder
andere passende woonruimte beschikbaar is. Ingeval van antikraakbewoning is doorgaans
geen sprake van huur, maar van bruikleen. De huurregelgeving is op bruikleenovereenkomsten
niet van toepassing.

Vraag 31 en 32

Deelt u de mening dat een renovatie (waaronder eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan)
door elke verhuurder aan huurders moet worden gepresenteerd met een redelijk schriftelijk
voorstel (art.7:220 lid 2 BW)? Zo ja, kunt u aangeven of daar bij de sloop van de
Peperstraat sprake van is geweest? Zo nee, waarom niet?

Indien er geen sprake hoeft te zijn van een redelijk voorstel, deelt u dan de mening
dat een verplicht redelijk voorstel het hele proces rondom de renovatie (waaronder
eveneens sloop/nieuwbouw wordt verstaan) enorm verbetert en versnelt? Zo ja, bent
u dan bereid om de wet- en regelgeving hieromtrent te wijzigen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 31 en 32

Verhuurders (woningcorporaties en andere verhuurders zijn wettelijk verplicht om renovatie-/sloopvoorstellen
schriftelijk aan de betreffende huurders uit te brengen. Dit is geregeld in artikel
7:220 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek.

In de Woningwet is aanvullend opgenomen dat een woningcorporatie een reglement moet
opstellen bij sloop en vernieuwbouw, waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken
van de bewoners. Zoals u weet ziet de Woningwet niet op commerciële verhuurders. In
die gevallen is het aan de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken
te komen.

Of een renovatie-/sloopvoorstel redelijk is, is ter beoordeling van de rechter als
huurder en verhuurder daarover in geschil zijn. Daar ga ik als Minister niet over.

Vraag 33

Deelt u de mening dat het vinden van een goede passende woning in de eigen omgeving
in deze tijd erg moeilijk is, waardoor binnen één jaar verhuizen (onnodig) heel veel
stress met zich meebrengt? Immers de goede woningen met een goed energielabel komen
minder vaak vrij dan slechte woningen met vaak slechtere energielabels. Vaak willen
huurders alleen in de eigen omgeving blijven vanwege onder andere medische vraagstukken,
het sociaal netwerk, school of werk. Kunt u uw antwoord nader toelichten?

Antwoord 33

Ja, helder is dat het vinden van een passende woning in deze tijden een uitdaging
is. Ik snap goed dat mensen willen blijven wonen in hun eigen buurt.

Vraag 34

Deelt u de mening dat een verhuizing in deze tijd veel meer kost dan de minimale wettelijke
vergoeding voor verhuis- en inrichtingskosten?

Antwoord 34

De wettelijke minimumbijdrage voor verhuis- en herinrichtingskosten bij door renovatie
of sloop noodzakelijke (tijdelijke) verhuizing is sinds 1 maart 2023 € 7.156.

Ik deel niet de mening dat een verhuizing per definitie meer kost dan ruim € 7.000.
In gevallen waarin de huurder weinig hoeft te doen aan stoffering van de nieuwe woning,
zullen de kosten lager liggen dan ruim € 7.000. Aan de andere kant zullen sommige
verhuizingen (en dan met name de herinrichtingskosten) wel meer kosten dan ruim € 7.000;
maar dit wettelijke bedrag is een minimumbijdrage, het staat verhuurder en huurder
vrij om een hogere tegemoetkoming af te spreken.

Dit wettelijke minimumbedrag voor verhuis- en herinrichtingskosten geldt overigens
niet bij huurbeëindiging van tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar door
het aflopen van de afgesproken huurtermijn of van tijdelijke huurcontracten op grond
van de Leegstandwet.

Vraag 35

Kunt u garanderen dat de bewoners aan de Peperstraat niet dakloos raken?

Antwoord 35

Zie mijn antwoord op vraag 1.

Vraag 36

Heeft de gemeente Zaanstad in de prestatieafspraken met woningcorporaties opgenomen
dat de vrije bestedingsruimte van 7,5% verdubbeld wordt zodat deze bewoners aan de
Peperstraat met een hoger inkomen makkelijker gehuisvest kunnen worden? Zo nee, waarom
heeft de gemeente die afspraken niet gemaakt aangezien dit probleem al enige tijd
speelt en dus ook bekend is?

Antwoord 36

Het vormgeven van prestatieafspraken is een lokaal proces tussen de gemeente, corporaties
en huurdersorganisaties. Ik heb geen zicht in de overwegingen die hebben meegespeeld
bij het tot stand komen van de prestatieafspraken in Zaandam.

Vraag 37

Kunt u begrijpen dat bewoners enorm in onzekerheid verkeren omdat van hen verlangd
wordt dat ze wel naar een tijdelijke woning verhuizen maar nog niet weten of de nieuwbouwwoning
passend is? Zo ja, vindt u dat gerechtvaardigd? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 37

Natuurlijk kan ik begrijpen dat huurders in onzekerheid verkeren als zij nog niet
weten of de woning waarnaar zij zullen verhuizen passend voor hen is. Zie verder het
antwoord op vraag 30.

Vraag 38

Wat zijn voor deze bewoners de consequenties in het geval de nieuwbouwwoning niet
passend is, maar zij inmiddels voor de tijdelijke woningen wel een tijdelijk contract
hebben? Wordt hiermee het recht op woonzekerheid van deze bewoners geschonden temeer
zij uit een positie komen waarin zij wel woonzekerheid hadden als gevolg van een huurcontract
voor onbepaalde tijd?

Antwoord 38

Als een vast huurcontract vanwege sloop of renovatie is geëindigd, is daarmee de huurbescherming
die de huurder voor dat huurcontract had vervallen. In dat geval geldt de huurbescherming
die geldt bij het huurcontract dat voor de tijdelijke woning is gebruikt. Als dat
een tijdelijk huurcontract is, geldt voor de huurder een beperkte huurbescherming.

Als een huurder tijdelijk verhuist, maar het huurcontract voor de te renoveren woning
doorloopt, dan houdt de huurder de aan het huurcontract voor de te renoveren woning
bescherming; als hij de te renoveren woning met een vast huurcontract huurt, houdt
hij dus huurbescherming, ook na terugverhuizing naar de gerenoveerde woning; als hij
de te renoveren woning met een tijdelijk huurcontract huurt en die huurtermijn is
nog niet verstreken, dan houdt de huurder de beperkte huurbescherming die bij tijdelijke
huurcontracten geldt.

Vraag 39

Wat gebeurt er op het moment dat deze bewoners naar de nieuwbouwwoning verhuizen maar
vanwege een verandering in de persoonlijke of inkomenssituatie die nieuwbouwwoning
niet meer passend is? Kunt u daarbij aangeven of er een spijtoptantenregeling is waar
deze bewoners gebruik van kunnen maken?

Antwoord 39

Voor huurders voor wie de nieuwbouwwoning na de verhuizing daarnaartoe door wijziging
in inkomen of huishoudenssamenstelling niet meer passend is, geldt hetzelfde als voor
huurder die om andere redenen naar een andere woning verhuisd zijn. Er is geen speciale
wettelijke spijtoptantenregeling voor huurders die vanwege sloop of renovatie hebben
moeten verhuizen.

Bij een inkomensdaling kan de huurder schriftelijk om een tijdelijke huurkorting (van
maximaal drie jaar) vragen, om in die periode van tijdelijke huurkorting naar andere,
goedkopere woonruimte uit te kijken. De verhuurder is niet verplicht om aan een verzoek
om tijdelijke huurkorting tegemoet te komen, ook een woningcorporatie niet.

Als de woning vanwege uitbreiding van de omvang van het huishouden niet meer passend
is, zal de huurder als hij wenst te verhuizen moeten reageren op vrijgekomen huurwoningen
van de woningcorporatie of van andere verhuurders.

Vraag 40

Is er voor deze bewoners een regeling voor mantelzorgers, waardoor mantelzorgers ook
eventueel mee kunnen verhuizen? Zo nee, vindt u dat er bij gedwongen verhuizingen
te allen tijde een regeling voor mantelzorgers aanwezig moet zijn?

Antwoord 40

In algemene zin kan ik zeggen dat indien een gemeenten een urgentieregeling in haar
huisvestingsverordening heeft opgenomen, zij thans verplicht is daar in ieder geval
mantelzorgontvangers of verleners als urgentiecategorie in op te nemen. Gemeenten
zijn nu nog niet verplicht een urgentieregeling te hebben waardoor het ook per gemeente
verschilt of mantelzorgontvangers of verleners urgentie kunnen krijgen. Met het wetsvoorstel
versterken regie op de volkshuisvesting dat 16 februari 2023 in consultatie is gegaan,
ga ik gemeenten verplichten om een urgentieregeling (en hiermee dus een huisvestingsverordening)
te implementeren. Daarin moeten zij verplicht een aantal wettelijke urgentiecategorieën
opnemen. Mantelzorgontvangers en verleners zullen daar onderdeel van uitmaken.

Vraag 41

Wat mag een verhuurder aan medische informatie bij een huurder opvragen en is de huurder
verplicht daaraan mee te werken?

Antwoord 41

Het opvragen en vervolgens verwerken van medische gegevens is een verwerking van bijzondere
persoonsgegevens. Het verwerken van bijzondere persoonsgegevens is slechts toegestaan
indien voldaan is aan een van de voorwaarden, bedoeld in artikel 9, tweede lid van
de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG) of paragraaf 3.1 van de UAVG. In
het algemeen mogen verhuurders geen medische gegevens van huurders verwerken. In bepaalde
gevallen zijn deze gegevens echter noodzakelijk voor het aanpassen van een woning
of het toewijzen van een woning met bijzondere voorzieningen. Om medische gegevens
voor deze gevallen te kunnen verwerken zal doorgaans om toestemming van de (kandidaat)
huurder worden gevraagd. Toestemming dient vrijelijk, ondubbelzinnig en geïnformeerd
te worden gegeven door middel van een actieve handeling, waaruit duidelijk blijkt
dat de huurder instemt met de voorgestelde verwerking van zijn medische gegevens.
Stilzwijgende toestemming, het gebruik van reeds aangekruiste vakjes, inactiviteit
of impliciete toestemming gelden bijvoorbeeld niet als toestemming in de zin van de
AVG. Verder moet de verhuurder aan kunnen tonen dat toestemming is gegeven en kan
de huurder zijn toestemming ten alle tijde intrekken. Als de huurder zijn toestemming
intrekt, heeft de verhuurder geen grondslag meer voor het verwerken van deze persoonsgegevens.
Dat betekent dat het verwerken daarvan gestaakt moet worden en dat de persoonsgegevens
vernietigd moeten worden.

Vraag 42

Welke verantwoordelijkheden c.q verplichtingen heeft een commerciële verhuurder indien
deze verhuurder om zijn moverende redenen huurders dwingt te verhuizen?

Antwoord 42

Als de woning is verhuurd met een vast huurcontract (huurcontract voor onbepaalde
tijd), kan de verhuurder het huurcontract alleen opzeggen met een van de in de wet
genoemde opzeggingsgronden van dringend eigen gebruik. En als de huurder niet met
de huuropzegging instemt, kan alleen de rechter de huur beëindigen. De verhuurder
zal dan aan de rechter moeten aantonen dat huurbeëindiging in het betreffende geval
redelijk is.

Als de woning met een tijdelijk huurcontract (tijdelijk huurcontract van maximaal
twee jaar voor zelfstandige woningen of tijdelijk huurcontract op grond van de Leegstandwet)
is verhuurd, eindigt de huur van rechtswege na het verstrijken van de afgesproken
huurtermijn; de huurbescherming van vaste huurcontracten geldt dan niet.

Vraag 43

Welke (inspannings)verplichtingen heeft een huurder als deze ongeacht het motief van
de verhuurder gedwongen wordt om te verhuizen?

Antwoord 43

Als de rechter oordeelt dat een vast huurcontract eindigt, of als een tijdelijk huurcontract
van rechtswege eindigt, moet de huurder de woning op de einddatum van het huurcontract
leeg opleveren aan de verhuurder.

Doorgaans maken verhuurder en huurder afspraken over hoe de huurder de woning moet
opleveren. Wettelijk gezien maakt het verschil of er bij aanvang van de huur een opnamestaat
van de woning is opgemaakt. Zo ja, dan moet de huurder de woning opleveren zoals die
bij aanvang van de huur was. Zo nee, dan moet de huurder de woning in redelijke staat
opleveren.

Vraag 44

Kunt u zich voorstellen dat veel mensen in het algemeen participatiemoe zijn, omdat
velen aangeven dat er weinig tot niks met hun inbreng gedaan wordt? Zo ja, hoe gaat
u het participatieproces betekenisvol inrichten c.q. gaat u bij het maken van het
nieuwe landelijk sociaal statuut hier rekening mee houden? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 44

Ik juich iedereen toe om te participeren in de samenleving. Dat wil overigens niet
zeggen dat men altijd wordt gehoord. In de Woningwet is opgenomen dat een corporatie
een reglement moet opstellen bij sloop en vernieuwbouw waarbij ook aandacht moet zijn
voor het betrekken van de bewoners. In het landelijk sociaal statuut wordt opgenomen
op welk moment en hoeveel inspraak de huurders hebben. Zoals u weet ziet de Woningwet
niet toe op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente, bewoners
en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid
2 BW dient de verhuurder met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 45 en 46

Bent u bereid om met de bewonerscommissie van de Peperstraat in gesprek te gaan en
te leren van de grote problemen die bewoners meemaken bij de sloop van hun (t)huis?

Deelt u de mening dat de plannen niet samen mét deze bewoners gemaakt zijn en derhalve
niet voldoen aan het centrale uitgangspunt «nothing about us, without us»?

Antwoord 45 en 46

Ik zie geen aanleiding met de betrokken partijen het gesprek aan te gaan. Dit betreft
een lokale casus waarbij de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf tot afspraken
moeten komen.

Vraag 47

Deelt u de mening dat er bij ingrijpende maatregelen zoals sloop te allen tijde eerst
daadwerkelijk een bewonerscommissie opgericht dient te worden voordat er besluiten
genomen mogen worden, zodat deze tijdig de legitieme gesprekspartner wordt voor de
verhuurder en eventueel de gemeente?

Antwoord 47

In de Woningwet is opgenomen dat een corporatie een reglement moet opstellen bij sloop
en vernieuwbouw waarbij ook aandacht moet zijn voor het betrekken van de bewoners.
De Woningwet ziet niet op commerciële verhuurders. In die gevallen is het aan de gemeente,
bewoners en de verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220
lid 2 BW dient de verhuurder met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 48, 49, 50 en 51

Deelt u de mening dat er een verplichting is om ervoor te zorgen dat mensen, die als
gevolg van een herstructurering moeten verhuizen, goed terecht moeten komen?

Deelt u de mening dat monitoring verplicht is c.q. zou moeten zijn van mensen die
als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen om te bepalen of zij inderdaad
goed terecht zijn gekomen?

Indien u niet van mening bent dat monitoring verplicht is c.q. zou moeten zijn, deelt
u dan de mening dat het onmogelijk is om na te gaan of specifieke groepen in (extra)
kwetsbare situaties disproportioneel geraakt worden? Immers dit kan duiden op discriminerend
beleid, hetgeen verboden is en per direct gestopt moet worden, en wijzen op extra
maatregelen die getroffen moeten worden om deze groepen extra te beschermen.

Wordt er door u en/of door de gemeenten gemonitord op wat er met mensen gebeurt die
als gevolg van een herstructurering moeten verhuizen? Zo ja, wat zijn de resultaten
van die monitoring(en)? Zo nee, bent u bereid om dit landelijk te monitoren dan wel
bereid om de gemeenten te vragen of zij deze monitoring willen verrichten?

Antwoord 48, 49, 50 en 51

Deze gegevens worden niet bijgehouden. Het lijkt mij ook niet uitvoerbaar om te monitoren
wat er gebeurt met mensen die als gevolg van herstructurering moeten verhuizen. Het
is de verantwoordelijkheid van de corporatie om bij sloop en renovatie een reglement
op te stellen. Bij commerciële verhuurders is het aan de gemeente, bewoners en de
verhuurder zelf om tot afspraken te komen. Zoals is opgenomen in art.7:220 lid 2 BW
dient de verhuurder dan met een schriftelijk voorstel te komen.

Vraag 52

Bent u bereid om bij het inwinnen van informatie om vragen aangaande de bewoners van
de Peperstraat te kunnen beantwoorden ook informatie in te winnen bij de bewonerscommissie
van de Peperstraat, zodat u niet eenzijdig door de verhuurder en/of de gemeente geïnformeerd
wordt?

Antwoord 52

Ik zie geen aanleiding met de betrokken partijen het gesprek aan te moeten gaan. Dit
betreft een lokale casus waarbij de gemeente, bewoners en de verhuurder zelf tot afspraken
moeten komen.

Vraag 53

Wilt u de vragen gelieve apart beantwoorden en niet clusteren?

Antwoord 53

De antwoorden zijn zo veel als mogelijk apart beantwoord.