Home
Kamerstukken
Kamervragen

Nota n.a.v. het (nader/tweede nader/enz.) verslag : Nota naar aanleiding van het verslag

36 281 Wijziging van de Woningwet (huurverlaging 2023 voor huurders met lager inkomen)

Nr. 8
NOTA NAAR AANLEIDING VAN HET VERSLAG

Ontvangen 26 januari 2023

Met belangstelling heb ik kennisgenomen van het verslag van de vaste commissie voor
Binnenlandse Zaken van 20 januari 2023. In het navolgende ga ik in op de vragen en
opmerkingen uit het verslag waarbij de volgorde van het verslag is aangehouden.

Vooraf hecht ik er aan twee zaken onder uw aandacht te brengen.

Ten eerste, de huurverlaging geldt voor huurders die een woning (of woonwagen) huren
van een woningcorporatie met een huurprijs boven € 575,03 (prijspeil 2023) en van
wie het inkomen onder de gestelde inkomensgrens ligt. De wijze waarop de omvang van
de groep huurders die in aanmerking komt voor de huurverlaging is berekend ten tijde
van de Nationale Prestatieafspraken, verschilt van de wijze die volgt uit het wetsvoorstel.
De berekeningen ten tijde van de Nationale Prestatieafspraken zijn gemaakt op basis
van het WoOn Onderzoek 20211, en daarmee op basis van inkomens- en huurgegevens over 2020. Het wetsvoorstel gaat
uit van actuele inkomensgrenzen (over 2023) en gaat uit van het meest recente bij
de Belastingdienst bekende definitief vastgestelde inkomen (over 2021). Dit is in
lijn met andere inkomensafhankelijke regelingen, zoals de inkomensafhankelijke hogere
huurverhoging. Het gevolg is dat de omvang van de doelgroep groter wordt dan eerder
ingeschat. Aedes heeft daar aandacht voor gevraagd. Ik verwacht dat de omvang van
de groep circa 600.000 huishoudens betreft; dit aantal is een actualisatie van de
eerder gecommuniceerde omvang van circa 510.000 huishoudens. Ik hecht eraan te benadrukken
dat een dergelijke berekening altijd een mate van onzekerheid kent. Ondanks dat de
groep groter uitvalt dan eerder gedacht, heb ik aan Aedes kenbaar gemaakt dat ik het
op dit moment niet verstandig vind de inkomensgrenzen te verlagen en de doelgroep
van de huurverlaging te verkleinen.

Ten tweede, wil ik uw Kamer nogmaals meenemen in de absolute noodzaak om deze wetswijziging
uiterlijk op 1 maart 2023 in werking te laten treden. Ik ben mij ervan bewust dat
de voor de Belastingdienst en woningcorporaties beschikbare tijd tussen 1 maart en
1 juni (voor welke datum de woningcorporaties de huurverlaging moeten hebben voorgesteld),
beperkt is en dat het voor deze organisaties een stevige inspanning vraagt om de huurverlaging
tijdig en goed uit te voeren. Ik ben deze partijen daar ook zeer erkentelijk voor.
Het is voor de Belastingdienst niet toegestaan om inkomensgegevens te verwerken en
uit te wisselen, voordat daarvoor de wettelijke grondslag is gecreëerd. Mocht het
niet lukken om deze wetswijziging uiterlijk 1 maart 2023 in werking te laten treden,
dan volgt hieruit de conclusie dat een huurverlaging met ingang van 1 juli 2023 niet
meer mogelijk is.

I. Algemeen

1. Doel en noodzaak voorgestelde wijzigingen

De leden van de CDA-fractie vroegen wat de door het kabinet gestelde indicatieve huurquote
is voor deze groep en in hoeverre met onderhavig wetsvoorstel de gestelde indicatieve
huurquote wordt bereikt en welk effect het totaalpakket aan maatregelen, zoals vastgelegd
in de Nationale Prestatieafspraken tussen Aedes, Woonbond, VNG en de Minister voor
VRO, op de huurquote van de huishoudens met de laagste inkomens heeft. Voorts vroegen
deze leden of met dit totaalpakket de gestelde indicatieve huurquote wordt bereikt
of dat de Minister verwacht dat er nog meer maatregelen nodig zijn.

De in het programma Betaalbaar Wonen gestelde indicatieve huurquotes zijn:

• Voor eenpersoonshuishoudens met een minimuminkomen: 30%;

• Voor eenpersoonshuishoudens met een laag inkomen: 35%;

• Voor meerpersoonshuishoudens, zoals gezinnen, met een minimuminkomen: 20%;

• Voor meerpersoonshuishoudens met een laag inkomen: 30%.

De mate waarin een huishouden aan de gestelde huurquote voldoet, verschilt per individueel
geval en het inkomen van de huurder. In het programma Betaalbaar Wonen2 is inzichtelijk gemaakt dat voor een groot deel van de huurders (ruim 80%) geldt
dat de huurquote onder de gestelde indicatieve huurquote valt. Wat niet wil zeggen
dat een huishouden geen uitdaging meer heeft om maandelijks rond te komen.

De huurverlaging leidt gemiddeld tot een verbetering van de huurquote van 1 tot 3
procentpunt. Het directe effect van het totaalpakket van de Nationale Prestatieafspraken3 op de huurquote is niet inzichtelijk te maken, daarvoor zijn de verschillende maatregelen
te uiteenlopend van aard. Het is bijvoorbeeld niet goed mogelijk om het directe toekomstige
effect van verduurzamingsmaatregelen op de huurquote goed en volledig in beeld te
brengen

De leden van de SP-fractie vroegen of de grootste groep huishoudens die meer betaalt
dan de indicatieve huurquote de groep betreft met een inkomen boven 120% van het sociaal
minimum tot aan de inkomensgrenzen zoals die zijn vastgelegd voor het DAEB-segment.

Het klopt dat de groep huurders met een «laag inkomen» in aantal groter is dan de
groepen huurders met een inkomen «onder het sociaal minimum» en de groep «minima».
Hetzelfde geldt voor het aantal huurders binnen de groepen die meer betalen dan de
indicatieve huurquotes. Hierbij wordt opgemerkt dat deze laatste twee genoemde groepen
een lager inkomen hebben dan de groep aangeduid met «lage inkomens». De groepen «onder
het sociaal minimum» en de groep «minima» vallen onder de grens van 120% van het minimumijkpunt
van de huurtoeslag.

De leden van de SP-fractie vroegen waarom de regering er nu toch niet voor kiest om
deze grootste groep betaalbaar te laten wonen. Deze leden vroegen of de regering in
de (nabije) toekomst met nieuwe wet- en regelgeving komt om deze grootste groep alsnog
betaalbaar te laten wonen.

Het kabinet heeft reeds verschillende maatregelen genomen om deze groep betaalbaar
te laten wonen. Ten eerste is een algemene huurmatiging, die ervoor zorgt dat de gereguleerde
huurprijzen niet harder stijgen dan de lonen. Ten tweede is de huurtoeslag voor alle
huurtoeslagontvangers per 2023 omhooggegaan met € 16,94 per maand door verlaging van
de eigen bijdrage. Tot slot zet het kabinet in op het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel,
waarmee 163.000 woningen die eigenlijk in het huidige gereguleerde segment zouden
moeten vallen in huurprijs zullen dalen naar dat wat het WWS als maximale huurprijs
voorschrijft. Mensen met een laag inkomen die nu een voor de woningkwaliteit te dure
huurwoning huren, zullen als gevolg daarvan een huurverlaging krijgen. Tot slot geldt
dat door het reguleren van het middenhuursegment er naar verwachting meer betaalbare
woningen bij komen ten koste van het vrije huursegment. Dit heeft een gunstig effect
op de betaalbaarheid van lage en middeninkomens.

De leden van de SP-fractie vroegen de regering hoe deze verklaart dat uit het programma
«betaalbaar wonen» blijkt dat de groep lage inkomens 197.000 huishoudens betreft,
en uit de tabellen van het NIBUD (impactanalyse hervorming huurtoeslag) blijkt dat
deze groep 421.000 huishoudens bedraagt.

De 197.000 huishoudens uit het programma Betaalbaar Wonen komt voort uit een uitsplitsing
van inkomensgroepen in relatie tot de in het programma genoemde indicatieve huurquote.
De 421.000 huishoudens uit de impactanalyse van het NIBUD vormen de groep huurtoeslagontvangers
met een inkomen vanaf 120% sociaal minimum. Dat is niet dezelfde groep; in de 421.000
zitten bijvoorbeeld ook huishoudens die de gestelde huurquote niet overschrijden.
Voorts geldt dat de voor de huurverlaging geldende grens van 120% van het minimuminkomensijkpunt
– wat de facto neerkomt op circa 130% van het sociaal minimum – afwijkt van de door
het Nibud in beeld gebrachte groep onder 120% van het sociaal minimum.

De leden van de SP-fractie vroegen of de regering ook vindt de in het verleden door
huurders betaalde verhuurderheffing alsnog ten goede moet komen aan alle sociale huurders.

Nee, de Rijksinkomsten als gevolg van de verhuurdersheffing zijn de voorbije jaren
reeds besteed aan noodzakelijke maatschappelijke doeleinden.

De leden van de SP-fractie vroegen of de afspraak is gemaakt dat woningcorporaties
de komende jaren ervoor zorgen dat 46% van hun woningvoorraad een huurprijs heeft
van € 550 per maand (prijspeil 2020); en of hiermee deze voorraad ook langjarig beschikbaar
blijft voor zowel de eenpersoonshuishoudens als de meerpersoonshuishoudens. Deze leden
vroegen voorts welke invloed liberalisatie en de geplande verkoop van 90.000 sociale
huurwoningen hebben op het beschikbaar houden van deze voorraad. De leden van de SP-fractie
vroegen de regering in te gaan op de nieuwbouwplannen van 250.000 sociale huurwoningen,
zodat de nieuwbouw niet automatisch leidt tot een lager niveau van 46% en in hoeverre
het realistisch is, dat woningcorporaties de komende jaren nieuwbouw kunnen realiseren
met een huurprijs tot 575,03 euro (prijspeil 2023) om op deze manier niet onder het
niveau van 46% uit te komen.

In de Nationale Prestatieafspraken 4 is vastgelegd dat het aantal woningen met een huurprijs tot € 550 (prijspeil 2020,
zijnde € 575,03 prijspeil 2023) in de totale woningcorporatievoorraad tot en met 2025
niet afneemt. Ten tijde van het maken van de Nationale Prestatieafspraken lag de huurprijs
van 46% van de totale voorraad op of onder deze grens. De afspraak houdt rekening
met verkoop, sloop en nieuwbouw en heeft als doel de voorraad betaalbare woningen
verifieerbaar op peil te houden. Bij het maken van de Nationale Prestatieafspraken
hebben partijen geconcludeerd dat dit percentage haalbaar is.

De leden van de SP-fractie vroegen of deze huurverlaging betekent dat woningcorporaties
bij toekomstige verhuringen naast passend toewijzen ook specifiek rekening moeten
houden met de groep sociale huurders die een inkomen heeft tot 120% van het sociaal
minimum. Deze leden vroegen voorts of deze huurverlaging bijvoorbeeld concreet betekent
dat een sociale huurder met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum, die eerder
bij een commerciële verhuurder huurde maar wenst over te stappen naar een woningcorporatie,
de verlaagde huur aangeboden dient te krijgen.

Nee, het betreft een eenmalige huurverlaging voor huurders die op 1 maart 2023 de
betreffende woning huren van een woningcorporatie. Er is geen sprake van het introduceren
van een nieuwe grens voor passend toewijzen.

2. Hoofdlijnen van het voorstel

De leden van de D66-fractie betreuren dat alleen huurders van woningcorporaties voor
de huurverlaging in aanmerking komen en vroegen zich af of er geen andere mogelijkheden
zijn om huurders in de particuliere huursector tegemoet te komen.

Een alternatieve maatregel om huurders van particuliere verhuurders tegemoet te komen
is bijvoorbeeld het verhogen van de huurtoeslag. De huurtoeslag is in 2023 voor alle
huurtoeslagontvangers met € 16,94 per maand verhoogd als gevolg van het verlagen van
de eigen bijdrage. Dit is onderdeel van het brede koopkrachtpakket van het kabinet.
Een andere maatregel waarop ik inzet, die ook gericht is op huurders van een gereguleerde
huurwoning bij een particuliere verhuurder, is de algemene matiging van de huurprijsontwikkeling.
De huurprijsverhoging is de komende jaren voor alle woningen in het gereguleerde segment
gemaximaliseerd op loonontwikkeling. Dit voorkomt een grote huurverhoging.

De leden van de D66-fractie vroegen zich af of het mogelijk is dat huurders met een
relatief laag inkomen, bijvoorbeeld alleen AOW, maar met een relatief hoog vermogen,
bijvoorbeeld door de verkoop van een woning, ook in aanmerking komen voor deze huurverlaging
en of het wenselijk is om een vermogensgrens in te voeren om voor de huurverlaging
in aanmerking te komen.

Het is mogelijk dat een huurder met een relatief laag inkomen, maar met vermogen in
aanmerking komt voor de verlaging. Om de huren te kunnen verlagen vragen woningcorporaties
bij de Belastingdienst de inkomenscategorie van het gezamenlijk belastbaar inkomen
2021 op. Inkomen uit vermogen maakt via box 3 onderdeel uit van het belastbaar inkomen
en is daarmee onderdeel van het huishoudinkomen. Het introduceren van een aanvullende
vermogenstoets maakt de uitvoering van deze eenmalige huurverlaging voor de Belastingdienst
een stuk complexer en is niet mogelijk.

De leden van de D66-fractie vroegen zich af welke lessen er getrokken kunnen worden
uit de vorige huurverlaging in 2020 om een zo’n groot mogelijke groep te bereiken
die wel in aanmerking komt voor de huurverlaging, maar wellicht niet van op de hoogte
is dat zij zelf actie moeten ondernemen.

Kern van de huurverlaging is dat het initiatief bij de woningcorporaties wordt gelegd
en dat woningcorporaties verplicht zijn de inkomenscategorie van huurders van woningen
met een actuele huur hoger dan € 575,03 op te vragen en indien van toepassing de huur
te verlagen. In voorbereiding op de huurverlaging van 2021 is de les getrokken dat
het initiatief bij woningcorporaties moet worden gelegd en niet bij de huurder, omdat
anders de verwachting is dat een grote groep huurders geen gebruik maakt van de verlaging.
Het wetsvoorstel kent wel een tweede mogelijkheid waarbij huurders zelf om een huurverlaging
kunnen vragen. Deze route is gericht op huurders met een recente inkomensdaling. In
dat geval moet het initiatief van de huurder komen, omdat de woningcorporatie noch
de belastingdienst zicht heeft op een dergelijke recente inkomensdaling. In 2021 heeft
slechts een zeer kleine groep huurders zelf om een huurverlaging gevraagd vanwege
een dergelijke recente inkomensdaling.

De leden van de D66-fractie vroegen zich af hoe de Minister ervoor kan zorgen dat
de uitvoering van de wet goed verloopt en of het mogelijk is dat woningcorporaties
eerder de mogelijkheid krijgen om de inkomensgegevens aan te vragen, zodat de Belastingdienst
en de woningcorporaties ruim de tijd krijgen om de juiste gegevens te kunnen uitwisselen
voordat woningcorporaties hun huurders informeren over de voorgenomen huurverhoging
(uiterlijk 1 mei).

Ik ben mij ervan bewust dat de beschikbare tijd beperkt is en dat het voor woningcorporaties
en de Belastingdienst een stevige inspanning vraagt om de huurverlaging tijdig en
goed uit te voeren. Ik ben deze partijen daar ook zeer erkentelijk voor. Het ministerie
heeft intensief contact met de Belastingdienst en Aedes om er zorg voor te dragen
dat de uitvoering goed verloopt. Het is niet mogelijk voor de Belastingdienst om inkomensgegevens
te verwerken en uit te wisselen, voordat daarvoor de wettelijke grondslag is gecreëerd.
Het is daarom van groot belang dat de wet niet later dan 1 maart in werking treedt.
In overleg met de Belastingdienst en Aedes wordt een praktische handleiding opgesteld
en onder woningcorporaties verspreid. Daarin worden woningcorporaties meegenomen in
de voorbereidende stappen die zij al voor 1 maart kunnen zetten. In de paragraaf «uitvoering»
van deze nota naar aanleiding van het verslag, wordt hier nader op ingegaan. Ook in
de jaarlijkse circulaire over het huurprijsbeleid, die ik binnenkort verwacht te publiceren,
staat praktische informatie over de uitvoering van de huurverlaging (onder voorbehoud
van parlementaire instemming met het wetsvoorstel).

Het wetsvoorstel verplicht woningcorporaties om hun huurders uiterlijk 30 april 2023
over de huurverlagingsregeling te informeren. De meeste huurders die in aanmerking
komen voor de voorgestelde huurverlagingsregeling zullen zonder dat zij iets hoeven
te doen vóór 1 juni 2023 een huurverlagingsvoorstel van hun woningcorporatie ontvangen.
Daarvoor is er geen directe noodzaak de huurder direct te informeren. Het rijk zal
na inwerkingtreding van het wetsvoorstel in de voorlichting (via rijksoverheid.nl
en social media) huurders over hun recht op huurverlaging informeren. Ook de Woonbond
zal de huurders over het recht op huurverlaging informeren.

Huurders van wie het gezamenlijk inkomen 2021 hoger was dan de voor het huishouden
toepasselijke inkomensgrens maar daarna een inkomensdaling hebben gehad, kunnen tot
eind 2024 zelf om een huurverlaging vragen bij hun woningcorporatie.

De leden van de CDA-fractie vroegen of de in het wetsvoorstel geregelde huurverlagingen
onderdeel zijn van de Nationale Prestatieafspraken en waarom in 2024 huurverlaging
uitsluitend op verzoek van de huurder mogelijk is.

De huurverlaging is onderdeel van de Nationale Prestatieafspraken5 en de huurverlaging is eenmalig. Ik heb een nota van wijziging opgesteld. Doel van
de nota van wijziging is om in het wetvoorstel expliciet op te nemen dat de huurverlaging
alleen geldt voor huurders die op 1 maart 2023 reeds de betreffende woning van een
woningcorporatie huren. Daarmee is het eenmalige karakter van de huurverlaging zoals
overeengekomen in de Nationale Prestatieafspraken geborgd. Huurders die na 1 maart
2023 verhuizen, krijgen de nieuwe woning – net als nu – volgens de regels van het
passend toewijzen toegewezen.

Kern van de huurverlaging is dat het initiatief bij de woningcorporaties wordt gelegd
en dat de woningcorporatie verplicht is de inkomenscategorie van huurders van een
woning met een actuele huurprijs boven € 575,03 op te vragen en indien van toepassing
de huur te verlagen. In voorbereiding op de huurverlaging van 2021 is de les getrokken
dat het initiatief bij corporaties moet worden gelegd en niet bij de huurder, omdat
anders de verwachting is dat een grote groep huurders geen gebruik maakt van de verlaging.
Het wetvoorstel kent een tweede mogelijkheid voor huurders om een huurverlaging aan
te vragen, deze route is gericht op huurders met een recente inkomensdaling. In dat
geval moet het initiatief van de huurder komen, omdat de woningcorporaties noch de
Belastingdienst zicht heeft op een dergelijke inkomensdaling. In 2021 heeft slecht
een zeer kleine groep huurders gebruik gemaakt van deze huurverlaging wegens inkomensdaling.

De leden van de SP-fractie vroegen of de regering kan begrijpen dat sociale huurders
met een inkomen tot 120%, die niet bij een corporatie huren en dus geen eenmalige
huurverlagingen krijgen, het gevoel hebben dat ze gestraft worden enkel alleen om
het feit dat ze niet bij een woningcorporatie huren en of deze huurverlaging en de
overige Nationale Prestatieafspraken bewijzen, dat sociale huurders te allen tijde
beter af zijn om bij een woningcorporatie dan wel wooncoöperatie te huren mede vanwege
misstanden zoals slechtere energielabels, die in de particuliere sociale huursector
slechter zijn dan in de corporatiesector.

De huurverlaging voor huurders met een gereguleerd huurcontract bij een woningcorporatie
is vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken6. De Nationale Prestatieafspraken ben ik overeengekomen met Aedes, de Woonbond en
VNG en hierin zijn volkshuisvestelijke opgaven tot en met 2030 overeengekomen. Het
realiseren van de ambitieuze doelen uit deze afspraken is mogelijk doordat de investeringsruimte
van woningcorporaties komende jaren groeit door het afschaffen van de verhuurderheffing
per 1 januari 2023 en doordat woningcorporaties hun investeringen en maatregelen versnellen.

De particuliere verhuurders maken geen deel uit van de Nationale Prestatieafspraken.
Bij de voorbereiding in 2020 van de wet eenmalige huurverlaging voor huurders met
een lager inkomen onderzocht of er andere mogelijkheden zijn om huurders van een particuliere
verhuurder tegemoet te komen. Ook eind vorig jaar, met de voorbereiding van deze wet,
zijn die mogelijkheden opnieuw bekeken.

Een belangrijk deel van de uitvoering van de huurverlaging ligt bij de Belastingdienst
voor het uitwisselen van inkomensgegevens. Ik heb de Belastingdienst gevraagd welke
facetten spelen bij een verbreding van de doelgroep met particuliere verhuurders.
De Belastingdienst concludeert dat verbreding onuitvoerbaar is, in het bijzonder binnen
de huidige tijdslijn gericht op 2023. De voorziene huurverlaging vraagt om gegevensuitwisseling
met zo’n 280 woningcorporaties. Als de doelgroep moet worden verbreed komen er ruim
13.000 particuliere verhuurders bij. Van deze groep is het aantal woningen dat als
gereguleerde huur wordt verhuurd onbekend. Ten tweede is voor een grotere verhuurdersdoelgroep
het huidige proces voor de huurverlaging niet ingericht. De aanzienlijke toename in
het aantal partijen waar de Belastingdienst gegevens mee moet uitwisselen levert capaciteitsproblemen
op. Ten slotte is het zeer de vraag of deze particuliere verhuurders uit eigen beweging
aan de verplichting zouden voldoen om inkomenscategorieën op te vragen (zonder prestatieafspraak
en (nog) onzekere tegemoetkoming). Dit vraagt om coördinatie, monitoring en toezicht
waar op dit moment niet in is voorzien.

Naast deze overwegingen met betrekking tot de uitvoering geldt dat het verplicht stellen
van een huurverlaging door particuliere verhuurders een inbreuk op het eigendomsrecht
van de verhuurders zou zijn, wat een financiële tegemoetkoming vereist. De meeste
particuliere verhuurders vielen niet onder de verhuurderheffing en profiteren dus
niet van de afschaffing daarvan. Naast de complexe uitvoeringsvraag (met name op korte
termijn), is er geen financiële dekking om verhuurders gericht tegemoet te komen voor
deze inkomensdervingen. Het gaat om circa 100.000 huurders bij particuliere verhuurders,
met een gemiddelde huurverlaging van € 126. Daarmee komt het neer op circa € 150 miljoen
gederfde huurinkomsten per jaar, waarvoor die verhuurders tegemoetgekomen zouden moeten
worden. Hiervoor is op dit moment geen dekking.

De leden van de SP-fractie vroegen of de regering kan aangeven op welke manier commerciële
verhuurders bij de vorige eenmalige huurverlaging in de sociale huursector gecompenseerd
zijn?

Ook de huurverlaging voor huurders met een lager inkomen in 2021 was uitsluitend gericht
op woningen verhuurd door woningcorporaties. Ook toen waren particuliere verhuurders
niet verplicht om een huurverlaging door te voeren. Dit maakt dat er geen compensatie
nodig was.

De leden van de SP-fractie vroegen of de regering het met hen eens is dat de huren
in de commerciële sociale huursector doorgaans hoger liggen dan in de corporatie sociale
huursector.

De gemiddelde huur, voor een vergelijkbare groep huurders – met een inkomen onder
de 120% van het minimumijkpunt huurtoeslag – bij particuliere verhuurders in het gereguleerde
huursegment, ligt circa € 68 per maand hoger dan bij woningcorporaties.

De leden van de SP-fractie vroegen of de noodzaak voor de huurverlaging in de commerciële
sociale huursector daar dan ook niet hoger is en zo nee, waarom niet.

Ik heb geconcludeerd dat een huurverlaging voor huurders van particuliere verhuurders
niet haalbaar en uitvoerbaar is. Ik begrijp dat ook voor deze groep een verlaging
van de huur zeer wenselijk had kunnen zijn.

Het kabinet heeft reeds verschillende maatregelen genomen om deze groep betaalbaar
te laten wonen. Ten eerste is een algemene huurmatiging, die ervoor zorgt dat de gereguleerde
huurprijzen niet harder stijgen dan de lonen. Ten tweede is de huurtoeslag voor alle
huurtoeslagontvangers per 2023 omhooggegaan met € 16,94 per maand door verlaging van
de eigen bijdrage. Voorts zet het kabinet in op het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel,
waarmee 163.000 woningen die eigenlijk in het huidige gereguleerde segment zouden
moeten vallen in huurprijs zullen dalen naar dat wat het WWS als maximale huurprijs
voorschrijft. Mensen met een laag inkomen die nu een voor de woningkwaliteit te dure
huurwoning huren, zullen als gevolg daarvan een huurverlaging krijgen. Tot slot geldt
dat door het reguleren van het middenhuursegment er naar verwachting meer betaalbare
woningen bij komen ten koste van het vrije huursegment. Dit heeft een gunstig effect
op de betaalbaarheid van lage en middeninkomens.

De leden van de SP-fractie vroegen of de regering het met hen eens is dat vanwege
die hogere huur in de commerciële sociale huursector, die vaak niet passend is, een
huurverlaging niet gecompenseerd hoeft te worden, omdat commerciële verhuurders al
jaren hebben geprofiteerd van een huur die te hoog is voor het inkomen dat hun huurders
hebben en vroegen een nadere toelichting op het antwoord.

Woningcorporaties hebben de wettelijke taak om huishoudens met een lager inkomen betaalbaar
te huisvesten. Andere verhuurders hebben die wettelijke taak niet. Een verplichte
huurverlaging voor particuliere verhuurders voor huurders met een laag inkomen betreft
een inbreuk op het eigendomsrecht die gecompenseerd moet worden.

Ook verhuur van woningen van particuliere verhuurders in het gereguleerde segment
wordt door de huurprijsregelgeving gereguleerd. Dit betekent onder meer dat er maximale
huurprijzen op basis van het woningwaarderingsstelsel en maximale jaarlijkse huurprijsstijgingen
gelden. Daarmee wordt voorkomen dat de huren onredelijk hoog zijn, ik zet erop in
om het WWS meer dwingend maken. De stelling dat particuliere verhuurders – als groep
– te hoge huren vragen deel ik daarom niet.

De leden van de SP-fractie vroegen of de regering rekening heeft gehouden met huurders,
die vanwege de sloop van hun woning gedwongen worden om te verhuizen maar inmiddels
wel die huurverlaging hebben gekregen, maar nadien geen woning met de verlaagde huur
aangeboden krijgen en zo ja, op welke manier en zo nee, waarom niet.

De huurverlaging is eenmalig. Bij een verhuizing wegens sloop gelden de algemene regels
ook voor deze groep en zal de woningcorporatie aan de betrokken huishoudens – net
als bij andere verhuizingen – de nieuw toe te wijzen woning passend moeten toewijzen;
dat wil zeggen een woning met een huurprijs tot de voor het huishouden toepasselijke
aftoppingsgrens voor de huurtoeslag7.

De leden van de SP-fractie vroegen naar het verschil tussen ruim 510.000 huishoudens
die naar verwachting in aanmerking komen voor een huurverlaging van gemiddeld € 57
per maand en de groep, die een inkomen heeft tot 120% van het sociaal minimum en een
overschrijding van de gestelde indicatieve huurquote kent, die 230.000 huurders groot
is.

In de groep van circa 600.000 huishoudens die in aanmerking komt voor deze huurverlaging
bevinden zich ook huishoudens wier huurquote de gestelde indicatieve huurquote niet
overschrijdt. Dat betekent niet dat er ook in deze groep geen mensen zijn die moeite
hebben om maandelijks hun lasten, waaronder de huur, te betalen en baat heeft bij
de huurverlaging.

De leden van de SP-fractie vroegen of deze huurverlaging ook geldt voor huurders van
woonobjecten in een recreatie/vakantiepark die van de gemeente toestemming hebben
gekregen om daar permanent te verblijven en zo nee of de regering deze groep alsnog
kan opnemen in de reikwijdte van het dit wetsvoorstel.

De huurverlaging geldt voor huurders die een woning (of woonwagen) huren van een woningcorporatie
en van wie het inkomen onder de gestelde inkomensgrens ligt.

De leden van de PvdA-fractie vroegen waarom er is gekozen om het wetsvoorstel alleen
te richten op huurders van corporatiewoningen en of de regeling ook beschikbaar kan
worden gesteld voor andere huurders.

De huurverlaging voor huurders met een gereguleerd huurcontract bij een woningcorporatie
is vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken8. De Nationale Prestatieafspraken ben ik overeengekomen met Aedes, de Woonbond en
VNG en hierin zijn volkshuisvestelijke opgaven tot en met 2030 overeengekomen. Het
realiseren van de ambitieuze doelen uit deze afspraken is mogelijk doordat de investeringsruimte
van woningcorporaties komende jaren groeit door het afschaffen van de verhuurderheffing
per 1 januari 2023 en doordat woningcorporaties hun investeringen en maatregelen versnellen.

De particuliere verhuurders maken geen deel uit van de Nationale Prestatieafspraken.
Bij de voorbereiding in 2020 van de wet eenmalige huurverlaging voor huurders met
een lager inkomen is onderzocht of er andere mogelijkheden zijn om huurders van een
particuliere verhuurder tegemoet te komen. Ook eind vorig jaar, met de voorbereiding
van deze wet, zijn deze mogelijkheden opnieuw bekeken.

De leden van de PvdA-fractie wilden graag weten waarom er toch gekozen is om de grens
van 120% van het sociaal minimum.

De keuze om de huurverlaging te richten op de groep huurders met een inkomen onder
120% van het sociaal minimum is in samenspraak met Aedes en de Woonbond gemaakt ten
tijde van het opstellen van de Nationale Prestatieafspraken9. Daarbij is gezocht naar een juiste balans tussen betaalbaarheid, nieuwbouw en verduurzaming
in de besteding van de beschikbare middelen van woningcorporaties. Geconcludeerd is
dat de beschikbare financiële ruimte bij woningcorporaties om betaalbaarheidsmaatregelen
te nemen, naast een algemene huurmatiging, het beste kon worden ingezet om de huur
voor de groep tot en met 120% van het minimuminkomensijkpunt te verlagen, dit in aanvulling
op de generieke huurmatiging voor alle huurders die voor de komende jaren is afgesproken.

De leden van de PvdA-fractie vroegen hoe wordt gewaarborgd dat deze huurders goed
genoeg geïnformeerd zijn en waarom er voor 2024 niet ook een verplichting bij de woningcorporaties
ligt om de huren te verlagen voor de huishoudens die daar recht op hebben.

De huurverlaging is eenmalig en gericht op huurders die op 1 maart 2023 in hun woning
wonen. Kern van de huurverlaging is dat het initiatief bij de woningcorporaties wordt
gelegd en dat de woningcorporatie verplicht is de inkomenscategorie van huurders van
woningen met een actuele huur hoger dan € 575,03 op te vragen en indien van toepassing
de huur te verlagen. In voorbereiding op de huurverlaging van 2021 is de les getrokken
dat het initiatief bij woningcorporaties moet worden gelegd en niet bij de huurder,
omdat anders de verwachting is dat een grote groep huurders geen gebruik maakt van
de verlaging. Het wetsvoorstel kent een tweede mogelijkheid voor huurders om een huurverlaging
aan te vragen, deze route is gericht op huurders met een recente inkomensdaling. In
dat geval moet het initiatief van de huurder komen, omdat de woningcorporaties noch
de Belastingdienst zicht heeft op een dergelijke inkomensdaling. In 2021 heeft slecht
een zeer kleine groep huurders gebruik gemaakt van deze huurverlaging wegens recente
inkomensdaling.

De leden van de GroenLinks-fractie vroegen waarom het volgens de regering niet noodzakelijk
is om ook voor huurders bij een particuliere verhuurder iets te doen aan het verbeteren
van de betaalbaarheid van de huren.

Ik heb geconcludeerd dat een huurverlaging voor huurders van particuliere verhuurders
niet haalbaar en uitvoerbaar is. Ik begrijp echter dat ook voor deze groep een verlaging
van de huur zeer wenselijk had kunnen zijn.

De leden van de GroenLinks-fractie vroegen welke maatregelen om ook deze huurders
financieel tegemoet te komen heeft de regering precies heeft overwogen en waarom deze
uiteindelijk niet in het wetsvoorstel terecht zijn gekomen.

Een maatregel om huurders van particuliere verhuurder tegemoet te komen is het verhogen
van de huurtoeslag. De huurtoeslag is in 2023 voor alle huurtoeslagontvangers met
€ € 16,94 per maand verhoogd als gevolg van het verlagen van de eigen bijdrage. Dit
is onderdeel van het brede koopkrachtpakket van het kabinet. Een andere maatregel
om huurders financieel te beschermen is het wettelijke maximeren van de huurprijzen
en de jaarlijkse huurprijsstijgingen. Het programma Betaalbaar Wonen kent een reeks
aan dergelijk maatregelen die als doel hebben de betaalbaarheid voor huurders te verbeteren.
Dergelijke maatregelen worden genomen maar zijn geen onderdeel van dit wetvoorstel,
omdat het andere aanpalende wetten en regels betreft.

De leden van de GroenLinks-fractie vroegen of de regering het goed uit te leggen vindt
aan huurders die niet in aanmerking komen voor de huurverlaging dat zij niet in aanmerking
komen omdat zij bij een «verkeerde» huurder huren.

Ik begrijp goed dat huurders van particulieren verhuurders het betreuren dat zijn
geen huurverlaging ontvangen en dat ook in deze groep mensen moeite hebben om maandelijks
hun lasten waaronder de huur te betalen.

De leden van de GroenLinks-fractie vroegen de regering te kwantificeren wat de actuele
te verwachten effecten van deze wet zijn op de huurquote van huurders die in aanmerking
komen voor de huurverlaging en wat de huurquote-effecten zijn voor de huurders die
wel in een sociale huurwoning wonen, maar vanwege het feit dat zij niet bij een corporatie
huren en dus niet in aanmerking komen voor huurverlaging.

Als gevolg van deze huurverlaging verbetert de huurquote voor de groep van circa 600.000
huurders bij een woningcorporatie met gemiddeld 1 tot 3 procentpunt. Daarnaast zijn
er nog circa 100.000 huurders met een inkomen onder de gestelde grens die huren bij
een particuliere verhuurder. Hun huur ligt circa € 68 per maand hoger dan de groep
die huurt bij een woningcorporatie. Als ook voor huurders van een particuliere verhuurder
de huur verlaagd zou kunnen worden naar € 575,03 dan zou dat resulteren in een verbetering
van de huurquote van circa 4 tot 6 procentpunt.

De leden van de ChristenUnie-fractie vroegen de regering toe te lichten welke voor-
en nadelen het verlagen van de huur kent ten opzichte van het verhogen van de huurtoeslag.

Het kabinet zet in op zowel een gerichte eenmalige huurverlaging als op een verhoging
van de huurtoeslag per 1 januari 2023 met € 16,94 per maand.

De verhoging van de huurtoeslag verbetert de betaalbaarheid voor een brede groep huurders.
Als ondersteuning van de bestedingsruimte van huishoudens met een relatief hoge huur
is een aanvullende huurverlaging gerichter dan de huurtoeslag, omdat een aanpassing
van huurtoeslag geldt voor alle huurtoeslagontvangers en daarmee ook voor huishoudens
met een lagere huur. Dit betekent dat het bereiken van hetzelfde effect per huishouden
via de huurtoeslag duurder is. Voorts geldt dat ook mensen die geen huurtoeslag ontvangen
(niet-gebruikers of niet-rechthebbenden op basis van andere voorwaarden voor de huurtoeslag)
huurverlaging kunnen krijgen. Een nadeel van de huurverlaging is dat de investeringsruimte
die woningcorporaties hebben voor nieuwbouw en verduurzaming kleiner wordt. Het kabinet
zet in op beide maatregelen.

De leden van de ChristenUnie-fractie vroegen of de regering de constatering deelt
dat de financiële positie van corporaties met verhoudingsgewijs grotere woningen waarin
verhoudingsgewijs meer huishoudens met een laag inkomen wonen onder druk wordt gezet
door de voorgestelde verplichting en hoe de regering dat waardeert en welke maatregelen
ondernomen worden om dit effect te bestrijden.

Bij het maken van de Nationale Prestatieafspraken10 is in samenspraak met Aedes en de Woonbond gezocht naar een juiste balans tussen
betaalbaarheid, nieuwbouw en verduurzaming in de besteding van de beschikbare middelen
van woningcorporaties. Daarbij is een langjarige financiële analyse gemaakt naar de
dekkingsgraad van woningcorporaties in relatie tot hun maatschappelijke opgaven. Op
basis van deze analyse is geconcludeerd dat de Nationale Prestatieafspraken financieel
uitvoerbaar zijn voor de corporatiessector. Dat neemt niet weg dat er in de praktijk
verschillen zijn in de gevolgen van huurverlaging voor individuele woningcorporaties.
Op de lange termijn kan een individuele woningcorporatie mogelijk minder investeringsopgaven
aan vanwege een beperktere financieringscapaciteit mede als gevolg van deze huurverlaging.
In de Nationale Prestatieafspraken is aanvullend afgesproken dat woningcorporaties
zich maximaal inspannen om onderlinge solidariteit te tonen. De investeringsopgave
moet dan opgepakt worden door een andere corporatie, die minder dan gemiddelde gevolgen
van de verlaging ondervindt.

De leden van de ChristenUnie-fractie vroegen of de regering het effect dat een generieke
verlaging de doorstroming van kleine huishoudens uit grote woningen beperkt herkent
en hoe de regering de corporaties kan ondersteunen in het stimuleren van de doorstroming.

Ik herken dat het effect kan zijn dat kleine huishoudens die een grote huurwoning
met een lage huurprijs huren, minder snel naar een kleinere woning zullen doorstromen.
Het staat de betrokken woningcorporaties vrij om aan kleine huishoudens in een grotere
woning die recht hebben op de uit het wetsvoorstel voorvloeiende huurverlaging, een
kleinere woning aan te bieden tegen een huurprijs van € 575,03 (prijspeil 2023), om
zo grotere woningen beschikbaar te krijgen voor grotere huishoudens. Om een verhuizing
naar een kleinere woning aantrekkelijker te maken voor de huurders zou de woningcorporatie
het instrument van huurgewenning in kunnen zetten; dan betaalt de huurder in de eerste
drie jaren van het huurcontract nog niet de overeengekomen aanvangshuurprijs maar
minder dan die afgesproken huurprijs, waarbij de huur dan gedurende drie jaren in
stappen wordt verhoogd naar de afgesproken aanvangshuurprijs.

De leden van de ChristenUnie-fractie vroegen de regering waarom de begrijpelijkheid
van het systeem en beperktere uitvoeringscomplexiteit zwaarder wegen dan het inbouwen
van een «tussenstap» in de huurverlaging zoals door Aedes voorgesteld.

Het introduceren van een dergelijke «tussenstap» zou als gevolg hebben dat de huur
voor deze groep huurders met een inkomen onder de gestelde grens, minder wordt verlaagd
dan tot het bedrag van € 575,03 (zijnde de € 550 bij prijspeil 2020). Naast begrijpelijkheid
en complexiteit, speelt daarmee ook betaalbaarheid een zeer belangrijke rol. De partijen
bij de Nationale Prestatieafspraken – het Rijk, Aedes en de Woonbond – hebben daarom
geen overeenstemming bereikt over een dergelijke uitzondering.

Naast betaalbaarheid zijn ook de genoemde complexiteit en begrijpelijkheid van de
regeling een onderdeel van de afweging geweest. De huurverlaging is een wettelijke
verplichting voor woningcorporaties. Het wetsvoorstel zoals het nu luidt met daarin
een eenduidig huurbedrag van € 575,03, leidt ertoe dat bijvoorbeeld in de geschilbeslechting
in de meeste gevallen kan worden volstaan met een bureauonderzoek. De Huurcommissie
hoeft immers alleen te toetsen op de richthuurprijs en inkomensniveau. Het opnemen
van de voorgestelde «tussenstap» vraagt dus dat het voor de huurder, verhuurder en
ook voor de Huurcommissie inzichtelijk is welk puntenaantal een woning heeft. Aannemelijk
is dat dit in de praktijk tot discussie en geschillen zal leiden. Een tweede onderdeel
van de voorgestelde «tussenstap» is dat huurders binnen één jaar een vervangende passende
woning met een huurprijs tot € 575,03 toegewezen moeten krijgen. Ook daarbij is de
vraag hoe daarop kan worden toegezien en ook hierbij is het aannemelijk dat er discussie
en geschillen ontstaan; wanneer kan een vervangende woning als passend worden beschouwd
en hoe kunnen partijen aantonen of er wel of geen aanbod is gedaan, etc.

De combinatie van bovenstaande redenen heeft ertoe geleid de voorgestelde «tussenstap»
geen onderdeel is van het nu voorliggende wetvoorstel.

De leden van de ChristenUnie-fractie vroegen de regering de gevolgen van de looptijd
van de aanvraagperiode tot 31 december 2024 voor de corporaties te schetsen en hierin
ook de verhoging van het minimumloon te betrekken.

Aedes heeft namens de woningcorporaties verschillende aandachtspunten ingebracht ten
aanzien van het voorliggende wetsvoorstel. Ten eerste stelt Aedes dat de mogelijkheid
voor huurders om tot eind 2024 een huurverlaging aan te vragen, niet strookt met het
eenmalige karakter van de huurverlaging zoals deze in de Nationale Prestatieafspraken
overeen is gekomen. Mede naar aanleiding van dit signaal van Aedes heb ik een nota
van wijziging opgesteld. Doel van de wijziging is om in het wetvoorstel expliciet
op te nemen dat de huurverlaging alleen geldt voor huurders die op 1 maart 2023 reeds
de betreffende woning van een woningcorporatie huren. Daarmee is het eenmalige karakter
van de huurverlaging zoals overeengekomen in de Nationale Prestatieafspraken geborgd.
Huurders die na 1 maart 2023 verhuizen, krijgen de nieuwe woning – net als nu – volgens
de regels van het passend toewijzen toegewezen.

Ten tweede stelt Aedes dat de wijze waarop de omvang van de groep huurders die in
aanmerking komt voor de huurverlaging is berekend ten tijde van de Nationale Prestatieafspraken,
verschilt van de wijze waarop deze volgt uit het wetsvoorstel. Ik deel deze constatering
van Aedes. De berekeningen ten tijde van de Nationale Prestatieafspraken zijn gemaakt
op basis van het WoOn Onderzoek 2021 11, en daarmee op basis van inkomens- en huurgegevens over 2020. Het wetsvoorstel gaat
uit van actuele inkomensgrenzen (over 2023) en gaat uit van het meest recente bij
de Belastingdienst bekende definitief vastgestelde inkomen (over 2021). Dit is in
lijn met andere inkomensafhankelijke regelingen, zoals de inkomensafhankelijke huurverhoging.
Daarnaast was indexering van de minimuminkomensijkpunten per 1 januari 2023 hoger
dan in andere jaren, dit komt door de extra verhoging van het wettelijk minimumloon,
de AOW en uitkeringen per 1 januari 2023 in het kader van de koopkrachtmaatregelen.
Het gevolg is dat de omvang van de doelgroep groter wordt dan eerder ingeschat. Ik
verwacht dat de omvang van de groep circa 600.000 huishoudens betreft; dit aantal
is een actualisatie van de eerder gecommuniceerde omvang van circa 510.000 huishoudens.
Ondanks dat de groep groter uitvalt dan eerder gedacht heb ik aan Aedes kenbaar gemaakt
dat ik het op dit moment niet verstandig vind de inkomensgrenzen te verlagen en de
doelgroep van de huurverlaging te verkleinen.

Op de andere door Aedes ingebrachte punten (de maximering op 60% WWS, het introduceren
van een vermogenstoets en de krappe tijdplanning) wordt in het antwoord op andere
vragen ingegaan.

De leden van de ChristenUnie-fractie vroegen hoe de regering een goede uitvoering
van de wet borgt en op welke wijze de corporaties hierbij ondersteund worden.

De leden van de ChristenUnie-fractie vroegen de regering de complexiteit in de uitvoering
en een grotere mate van privacyschending alsmede haar afweging om deze zaken te laten
prevaleren boven de wenselijkheid van minder harde inkomensgrenzen toe te lichten
en vroegen of de regering een getrapte systematiek louter extra complex of onmogelijk
acht.

Ik ben mij ervan bewust dat inkomensgrenzen een arbitrair karakter kunnen hebben en
deze moeilijk uitlegbaar kunnen zijn bijvoorbeeld richting huurders waarvan het inkomen
net boven of net onder de gestelde grens ligt. Het introduceren van een getrapt systeem
met een aantal grenzen kan de overgang meer geleidelijk maken maar ook dat zal grensgevallen
niet kunnen voorkomen. Een dergelijk systeem betekent echter wel dat de woningcorporatie
tot in meer detail inzicht krijgt in inkomensniveau van huurders. Dit leidt tot de
vraag in hoeverre dit vanuit het oogpunt van privacy wenselijk is. Het introduceren
van een dergelijk systeem is op dit moment onmogelijk: een dergelijke toevoeging is
dusdanig fundamenteel en vraagt zoveel in de automatisering en uitvoering door de
Belastingdienst dat een huurverlaging per 1 juli 2023 dan niet meer mogelijk is. Het
staat woningcorporaties vrij om huishoudens met een inkomen net boven de grens met
enige coulance te behandelen en een passende huurprijs te bieden; dat zouden woningcorporaties
dan op verzoek van de huurders moeten doen, want de Belastingdienst verstrekt aan
woningcorporaties niet het gegeven hoeveel het huishoudinkomen de toepasselijke inkomensgrens
overschrijdt, alleen (indien van toepassing) dát het huishoudinkomen de toepasselijke
inkomensgrens overschrijdt.

De leden van de ChristenUnie-fractie vroegen de regering de besteding van de besparing
op de huurtoeslag toe te lichten.

De huurverlaging leidt in 2023 tot een besparing op de huurtoeslag van € 131 miljoen,
doordat minder huurtoeslag wordt uitgekeerd over deze lagere huren. Deze besparing
is ingezet als gedeeltelijke dekking voor de verhoging van de huurtoeslag met € 16,94
per maand. Deze maatregel kost € 299 miljoen.

De leden van de ChristenUnie-fractie vroegen op welke gronden de Belastingdienst het
wetsvoorstel als uitvoerbaar heeft beoordeeld en expliciet toe te lichten op welke
wijze de haalbaarheid van huurverlaging per 1 juli 2023 uitvoeringstechnisch geborgd
is.

De uitvoeringstoets van de Belastingdienst heb ik uw Kamer doen toekomen. De Belastingdienst
acht het wetsvoorstel uitvoerbaar, mits de wettelijke grondslag voor gegevensuitwisseling
tijdig en uiterlijk op 1 maart in werking treedt. Gezien de aard van deze (incidentele)
werkzaamheden zijn er inherente risico’s met impact voor burgers, deze kan de Belastingdienst
en Dienst Toeslagen niet volledig afdekken.

De leden van de SGP-fractie vroegen de regering cijfermatig inzicht te geven in de
spreiding van gemiddelde huurprijsdaling tussen inkomensgroepen en hoe de daling van
de laagste inkomens zich verhoudt tot de daling bij de iets hogere inkomens. De leden
van de SGP-fractie vroegen waarom voor de voorgestelde systematiek is gekozen aangezien
een huishouden met een inkomen op de bovengrens een veel groter voordeel kan behalen
dan een huishouden met een veel lager inkomen. Daarnaast vroegen deze leden waarom
niet voor een bepaalde staffel is gekozen, bijvoorbeeld door de huurverlaging afhankelijk
te laten zijn van de inkomenspositie van de huurder.

De huurverlaging betekent dat de huren worden verlaagd naar € 575,03. Het is daarbij
op dit moment niet mogelijk om inzichtelijk te maken hoe de huurverlaging zich verhoudt
tot de inkomens. Voor mensen met een relatief laag inkomen zal een daling procentueel
gezien een groter effect hebben op de huurquote.

De leden van de SGP-fractie vroegen hoe deze maatregel zich verhoudt tot recente maatregelen
van het kabinet om de inkomenspositie van lage inkomens te verbeteren en waarom voor
dezelfde inkomensgrens is gekozen als de grens die geldt voor de energietoeslag?

De huurverlaging en daarbij gekozen inkomensgrenzen zijn overeengekomen in de op 30 juni
2022 ondertekende Nationale Prestatieafspraken12. Het besluit om de huurverlaging te vervroegen naar 2023 is genomen in het kader
van Prinsjesdag 2022 en kan gezien worden als een aanvulling op de andere maatregelen
die het kabinet neemt om de inkomenspositie van lage inkomens te verbeteren.

De leden van de SGP-fractie vroegen of ook huurders die na 1 juli 2023 een sociale
huurwoning betrekken recht hebben op een huurverlaging, indien zij voldoen aan de
voorwaarden en waarom daarvoor is gekozen. De leden van de SGP-fractie vroegen voorts
waarom een termijn van bijvoorbeeld 12 maanden niet voldoende is en hoe dit rijmt
met de afspraken in de Nationale Prestatieafspraken Woningcorporaties en welke financiële
gevolgen de gekozen termijn heeft, ten opzichte van een termijn van 12 maanden.

De huurverlaging is eenmalig en geldt alleen voor huurders die op 1 maart 2023 de
betreffende woning (of woonwagen) huren van een woningcorporatie. Ik heb een nota
van wijziging opgesteld om dit te verduidelijken. Doel van de wijziging is om in het
wetvoorstel expliciet op te nemen dat de huurverlaging alleen geldt voor huurders
die op 1 maart 2023 reeds de betreffende woning (of woonwagen) bij een woningcorporatie
huren. Daarmee is het eenmalige karakter van de huurverlaging zoals overeengekomen
in de prestatieafspraken geborgd. Huurders die na 1 maart 2023 verhuizen, krijgen
de nieuwe woning – net als nu – volgens de regels van het passend toewijzen toegewezen.

De leden van de fractie van de SGP vroegen waarom het inkomen uit 2021 wordt gebruikt
en de inkomensgrenzen uit 2023 en of dat dat afwijkt van de afspraken in de Nationale
Prestatieafspraken Woningcorporaties en zo ja, waarom. Voorts vroegen deze leden of
hiermee de doelgroep niet groter wordt dan in het wetsvoorstel geraamd en wat de financiële
gevolgen voor woningcorporaties zijn.

De wijze waarop de omvang van de groep berekend is ten tijde van de Nationale Prestatieafspraken,
verschilt van de wijze waarop deze volgt uit het wetsvoorstel. De berekeningen ten
tijde van de Nationale Prestatieafspraken zijn gemaakt op basis van het WoOn Onderzoek
2021, en daarmee op basis van inkomens- en huurgegevens over 2020. De wet gaat uit
van actuele inkomensgrenzen (over 2023) en gaat uit van het meest recente bij de Belastingdienst
bekende definitief vastgestelde inkomens (over 2021). Dit is in lijn met andere inkomensafhankelijke
regelingen, zoals de inkomensafhankelijke huurverhoging. Het gevolg is dat de omvang
van de doelgroep groter wordt dan eerder ingeschat. Ik verwacht dat de omvang van
de groep circa 600.000 huishoudens betreft; dit aantal is een actualisatie van de
eerder gecommuniceerde omvang van circa 510.000 huishoudens. Dit betekent ook de financiële
gevolgen voor woningcorporaties hoger uitvallen. De huurverlaging resulteert naar
verwachting in een daling van de totale huursom van circa € 426 miljoen; dit bedrag
is een actualisatie van het in de memorie van toelichting genoemde bedrag van € 355
miljoen. Ondanks dat ik de door Aedes ingebrachte punten kan volgen, heb ik aan Aedes
kenbaar gemaakt dat ik het op dit moment niet verstandig vind de inkomensgrenzen te
verlagen en de doelgroep van de huurverlaging te verkleinen.

3. Verhouding tot hoger recht

De leden van de SP-fractie vroegen waarom is er niet getoetst aan het recht op behoorlijke
huisvesting, zoals dit in internationale en Europese verdragen is vastgelegd en door
de regering is geratificeerd. Voorts vroegen deze leden, indien daaraan niet getoetst
wordt, waarom wordt wel getoetst op het recht op eigendom en niet op het recht op
behoorlijke huisvesting en indien wel getoetst wordt aan het recht op behoorlijke
huisvesting, waarom de regering de resultaten van deze toetsing niet laat zien. Deze
leden vroegen voorts of uit de toetsing zou kunnen blijken dat het recht op behoorlijke
huisvesting, waar betaalbaarheid een onderdeel van is, ook voor andere groepen huurders
geschonden is en deze schending een huurverlaging noodzakelijk maakt en of de regering
haar antwoord nader kan toelichten.

De leden van de SP-fractie vroegen of commerciële verhuurders zich ook moeten houden
aan het fundamenteel mensenrecht op behoorlijke huisvesting en zo nee, waarom niet
en zo ja, of commerciële verhuurders zich dan ook moeten houden aan het aanbieden
van betaalbare woningen voor het inkomen dat hun huurder heeft en zo nee, waarom niet
en zo ja, waarom de voorgestelde huurverlaging dan niet ook geldt voor sociale huurders
die bij een commerciële verhuurder huren en die ook een te hoge huurquote hebben.

Bevordering van voldoende woongelegenheid is voorwerp van zorg der overheid, dit volgt
uit artikel 22 van de Grondwet. Het borgen van het recht op behoorlijke huisvesting
brengt daarom geen rechtstreekse verplichting mee voor particuliere verhuurders. Bij
de huurverlaging heeft het kabinet een afweging moeten maken tussen enerzijds de noodzaak
te voorzien in voldoende en betaalbare woongelegenheid en anderzijds het eigendomsrecht
van verhuurders.

3.1 Eigendomsrecht beschermd door EVRM

De leden van de SP-fractie vroegen of de voorgestelde verplichting niet ook voor niet-woningcorporaties
gerechtvaardigd omdat deze ook bij niet-woningcorporaties een legitiem doel dient,
noodzakelijk is in een democratische samenleving en ook het beoogde effect bereikt.

Voor particuliere verhuurders geldt dat een verplichte huurverlaging niet gerechtvaardigd
is als die verhuurders niet financieel gecompenseerd worden voor de inkomstenderving
die het gevolg is van die verlaging. Anders dan woningcorporaties hebben particuliere
verhuurders geen maatschappelijke taak met de bijbehorende «voordelen» en ondervinden
ze bovendien geen voordeel van het afschaffen van de verhuurderheffing. Het zonder
meer opleggen van een verplichte huurverlaging aan particuliere verhuurders, zonder
financiële compensatie, voldoet daarom niet aan het vereiste van een redelijk evenwicht
tussen het nagestreefde doel en de belangen van die verhuurders. Dit maakt dat voor
particuliere verhuurders een verplichte huurverlaging zonder financiële compensatie
een ongerechtvaardigde inbreuk op het eigendomsrecht oplevert.

De leden van de SP-fractie vroegen de regering of het niet in de lijn der logica ligt
om sociale huurwoningen niet te slopen (en daarvoor duurdere woningen terug te bouwen),
niet te verkopen en niet te liberaliseren, aangezien het recht op een betaalbare woning
nu al geschonden is vanwege de te hoge huurquotes voor lagere inkomensgroepen en dit
recht geschonden blijft, omdat er te weinig aanbod is en het realiseren van voldoende
betaalbare woningen veel tijd kost.

Om de voorraad betaalbare huurwoningen ook op lange termijn te borgen, kan het nodig
zijn dat woningcorporaties huizen verkopen of in het uiterste geval slopen. In de
Nationale Prestatieafspraken13 is vastgelegd dat het aantal woningen met een huurprijs tot € 550 (prijspeil 2020,
zijnde € 575,03 prijspeil 2023) in de totale woningcorporatievoorraad tot en met 2025
niet afneemt. Ten tijde van het maken van de Nationale Prestatieafspraken lag de huurprijs
van 46% van de totale voorraad op of onder deze grens. De afspraak houdt rekening
met verkoop, sloop en nieuwbouw en heeft als doel de voorraad betaalbare woningen
verifieerbaar op peil te houden. Bij het maken van de Nationale Prestatieafspraken
hebben partijen geconcludeerd dat dit percentage haalbaar is.

De leden van de SP-fractie vroegen of de regering hun mening deelt dat een grote groep
sociale huurders met een inkomen tot 120% van het sociaal minimum, namelijk de groep
die bij commerciële verhuurders huurt, niet met deze huurverlaging bereikt worden
en zo ja, hoe de regering deze groep alsnog gaat bereiken.

Het klopt inderdaad dat de groep huurders van particuliere verhuurders niet worden
bereikt met deze huurverlaging. Deze huishoudens zullen bereikt moeten worden met
andere maatregelen.

Het kabinet heeft reeds verschillende maatregelen genomen om deze groep alsnog te
bereiken. Ten eerste is een algemene huurmatiging, die ervoor zorgt dat de gereguleerde
huurprijzen niet harder stijgen dan de lonen. Ten tweede is de huurtoeslag voor alle
huurtoeslagontvangers per 2023 omhooggegaan met € 16,94 per maand door verlaging van
de eigen bijdrage. Voorts zet het kabinet in op het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel,
waarmee 163.000 woningen die eigenlijk in het huidige gereguleerde segment zouden
moeten vallen in huurprijs zullen dalen naar dat wat het WWS als maximale huurprijs
voorschrijft. Mensen met een laag inkomen die nu een voor de woningkwaliteit te dure
huurwoning huren, zullen als gevolg daarvan een huurverlaging krijgen. Tot slot geldt
dat door het reguleren van het middenhuursegment er naar verwachting meer betaalbare
woningen bij komen ten koste van het vrije huursegment. Dit heeft een gunstig effect
op de betaalbaarheid van lage en middeninkomens.

De leden van de SP-fractie vroegen of uit de verhouding tot het eigendomsrecht valt
op te maken, dat de regering veel makkelijker met woningcorporaties afspraken kan
maken vanwege hun maatschappelijk taak dan met commerciële verhuurders, die in hetzelfde
prijssegment woningen aanbieden.

Dat klopt. Woningcorporaties hebben de maatschappelijke en wettelijke taak om huishoudens
met een laag inkomen betaalbaar te huisvesten, particuliere verhuurders hebben deze
verplichting niet. Voorts is het inderdaad goed mogelijk om met circa 280 woningcorporaties
en hun koepel Aedes een afspraak te maken. Een afspraak met alle van de ruim 13.000
particuliere verhuurders is mijns inziens niet haalbaar.

De leden van de SP-fractie vroegen waarom woningcorporaties toch winstbelasting moeten
betalen alsof het normale ondernemingen zijn in de zin van de Wet op de vennootschapsbelasting.

Het kerndoel en de taken van de woningcorporaties zoals genoemd zijn opgenomen in
de woningwet. Woningcorporaties hebben geen winstoogmerk, omdat het stichtingen of
in een enkel geval een vereniging betreft. Het is echter niet mogelijk ze uit te zonderen
van de vennootschapsbelasting. De Europese Commissie (EC) heeft in het DAEB-besluit
van 2009 bepaald voor welke activiteiten woningcorporaties in aanmerking komen voor
compensatie (geoorloofde staatssteun), namelijk kortgezegd de bouw en renovatie van
sociale huurwoningen en maatschappelijk vastgoed. De geoorloofde staatssteun betreft
het rentevoordeel op door het WSW met overheidsgarantie geborgde leningen, lagere
grondkosten bij verkoop van gronden door gemeenten en onder voorwaarden project- en
saneringssteun. Voor andere vormen van staatssteun, zoals een (gedeeltelijke) vrijstelling
voor de vennootschapsbelasting, gelden de reguliere staatssteunregels. Daarbij is
bovendien van belang, dat de eerder bestaande vrijstelling van de vennootschapsbelasting
vóór de afschaffing daarvan ook onderwerp is geweest van het onderzoek dat de EC heeft
uitgevoerd, voorafgaand aan haar besluit van 2009.

Om dit aan te passen en met een nieuwe meldingsprocedure bij de EC een nieuw DAEB-besluit
te voor te leggen, waarbij de EC kan worden verzocht om meer vormen van compensatie
voor de DAEB-activiteiten voor woningcorporaties goed te keuren, zie ook mijn Kamerbrief
over EU-rechtelijke kaders rondom sociale huisvesting in Nederland van 12 oktober
202214.

De leden van de SP-fractie vroegen of afschaffing van de winstbelasting voor woningcorporaties
de betaalbaarheid voor de grotere groep, namelijk die van de lage inkomens, ook in
de pas zou kunnen brengen met de indicatieve huurquote.

De belastingdruk van woningcorporaties is door de afschaffing van de verhuurderheffing
aanzienlijk afgenomen, zie ook mijn Kamerbrief over de belastingdruk bij woningcorporaties
van 4 november 202215. De extra investeringscapaciteit die dit oplevert gaan woningcorporaties inzetten
voor het realiseren van de volkshuisvestelijke opgaven uit de Nationale prestatieafspraken16. Onderdeel van deze prestatieafspraken is een pakket maatregelen gericht op het investeren
in de betaalbaarheid van sociale huurwoningen, waaronder de eenmalige huurverlaging
voor huurders met een inkomen op of onder 120% van het sociaal minimum en een huur
hoger dan € 550 (prijspeil 2020; dat is in het wetsvoorstel geïndexeerd naar € 575,03
voor prijspeil 2023). Uit een doorrekening van de Nationale prestatieafspraken blijkt
dat de volkshuisvestelijke opgaven landelijk financieel haalbaar zijn. Hierbij is
rekening gehouden met de vennootschapsbelastingplicht van woningcorporaties.

De leden van de SP-fractie vroegen waarom de huurder met een inkomensopgave niet zelf
bij zijn commerciële verhuurder kan aangeven dat zijn/haar inkomen lager is dan 120%
van het sociaal minimum, waardoor deze huurders toch die huurverlaging kunnen krijgen.

Een wettelijk verplichte huurverlaging voor particuliere verhuurders vormt een inbreuk
op het eigendomsrecht en voor de rechtvaardiging daarvan is een financiële tegemoetkoming
noodzakelijk. Er zijn geen financiële instrumenten om particuliere verhuurders gericht
tegemoet te komen voor deze inkomensdervingen. Voorts zou het initiatief voor een
huurverlaging uitsluitend bij huurders te leggen, betekenen dat de huurder hiervoor
zelf hiervoor een verzoek moet indienen bij de verhuurder. Aannemelijk is dat een
aandeel van de huurders hier geen gebruik van kan of zal maken en dat het in een relatief
groot aantal gevallen tot geschillen e.d. zal leiden.

Huurders van particuliere verhuurders hebben zeker de mogelijkheid om huurverlaging
aan te vragen bij hun verhuurder, echter kan deze huurverlaging niet afgedwongen worden.
Er is geen (wettelijke) verplichting voor commerciële verhuurders om een huurverlaging
te geven. Het staat particuliere verhuurders natuurlijk wel vrij om op verzoek van
de huurder een huurverlaging te geven, of voor een bepaalde termijn een tijdelijke
huurkorting.

3.2 Gelijke behandeling

De leden van de CDA-fractie vroegen wat het gevolg is van deze wet op het verschil
in huurquote tussen huurders met een lager inkomen die huren bij een particuliere
verhuurder (circa 100.000) en huurders met een lager inkomen die huren bij een woningcorporatie
(circa 510.000) en hoe de Minister ervoor gaat zorgen dat ook de huurders met een
lager inkomen die huren bij een particuliere verhuurder de door het kabinet gestelde
indicatieve huurquote gaan halen.

Voorst vroegen deze leden in hoeverre het mogelijk is om de besparing op het huurtoeslagbudget
(vanwege de verlaging van de huur van huurders die huurtoeslag ontvangen) ingezet
kan worden om de huurquote van huurders met een lager inkomen die huren bij een particuliere
verhuurder te verlagen.

Een alternatieve maatregel om huurders tegemoet te komen is bijvoorbeeld het verhogen
van de huurtoeslag. De huurtoeslag wordt is per 2023 voor alle huurtoeslagontvangers
met € 16,94 per maand verhoogd, als onderdeel van het brede koopkrachtpakket van het
kabinet. Het is niet mogelijk om binnen de generieke huurtoeslag naar type verhuurder
te onderscheiden en specifieke bepalingen voor huurders van particuliere verhuurders
op te nemen. De huurverlaging leidt in 2023 tot een besparing op de huurtoeslag van
€ 114 miljoen, doordat minder huurtoeslag wordt uitgekeerd over deze lagere huren.
Deze besparing is volledig ingezet als gedeeltelijke dekking voor de verhoging van
de huurtoeslag in 2023, die € 299 miljoen kost. Het is daarmee niet meer mogelijk
om deze middelen een andere bestemming te geven.

Een andere maatregel waarop ik inzet die ook gericht is op huurders van woningen in
het gereguleerde segment van particuliere verhuurders, is de algemene huurprijsmatiging.
De huurprijsverhoging voor alle woningen in het gereguleerde segment is gemaximaliseerd
op loonontwikkeling in plaats van de inflatie. Dit voorkomt een grote huurverhoging.

De leden van de SP-fractie vroegen hoe de regering de ongelijke behandeling in indirecte
zin tussen huurders van corporaties en van commerciële verhuurders rechtvaardigt.

Deze leden vroegen voorts of de regering in het verleden bij de verkoop van sociale
huurwoningen aan commerciële partijen beloofd heeft, dat het voor huurders niet zal
uitmaken of zij bij een commerciële partij of woningcorporatie huren en zo ja, of
deze huurders dan niet ook in aanmerkingen dienen te komen voor de voorgestelde huurverlaging.

De huurverlaging voor huurders met een gereguleerd huurcontract bij een woningcorporatie
is vastgelegd in de Nationale Prestatieafspraken17. De Nationale Prestatieafspraken ben ik overeengekomen met Aedes, de Woonbond en
VNG en hierin zijn volkshuisvestelijke opgaven tot en met 2030 overeengekomen. Het
realiseren van de ambitieuze doelen uit deze afspraken is mogelijk doordat de investeringsruimte
van woningcorporaties komende jaren groeit door het afschaffen van de verhuurderheffing
per 1 januari 2023 en doordat woningcorporaties hun investeringen en maatregelen versnellen.

De particuliere verhuurders maken geen deel uit van de Nationale Prestatieafspraken.
Bij de voorbereiding in 2020 van de wet eenmalige huurverlaging voor huurders met
een lager inkomen is onderzocht of er andere mogelijkheden zijn om huurders van een
particuliere verhuurder tegemoet te komen. Ook eind vorig jaar, met de voorbereiding
van deze wet, zijn die mogelijkheden opnieuw bekeken.

Ik heb daarom geconcludeerd dat een verplichte huurverlaging voor particuliere verhuurders
voor huurders met een laag inkomen niet haalbaar en uitvoerbaar is. Ik begrijp zeer
goed dat ook voor deze groep een verlaging van de huur wenselijk had kunnen zijn en
dat ook in deze groep mensen moeite hebben om maandelijks hun lasten waaronder de
huur te betalen. Bij een eventuele verkoop van een verhuurde woning blijft de huurbescherming
van een huurder ongewijzigd. De huurverlaging is eenmalig en in 2022 overeengekomen
en niet eerder voorzien.

De leden van de SP-fractie vroegen of met het verhogen van de huurtoeslag wel alle
groepen met een hoge huurquote bereikt kunnen worden en er dan geen sprake is van
ongelijke behandeling en dit tevens geen inbreuk op het eigendomsrecht geeft en zo
ja, waarom de regering in de MvT stelt dat de enige manier om het indirecte onderscheid
weg te nemen, het niet doorvoeren van een verplichte huurverlaging voor huurders bij
woningcorporaties is.

Het klopt dat de huurtoeslag verhoogd kan worden voor alle huurders, er is daarbij
geen sprake van ongelijke behandeling, noch van een inbreuk op het eigendomsrecht
van verhuurders Het kabinet heeft de huurtoeslag per 2023 met € 16,94 per maand verhoogd.

De memorie van toelichting gaat in op de overwegingen die spelen bij de huurverlaging.
Daarvoor geldt dat de enige manier om het indirecte onderscheid weg te nemen, het
niet doorvoeren van een verplichte huurverlaging voor woningcorporaties voor huurders
met een laag inkomen is.

De leden van de SP-fractie vroegen of de regering dit wetsvoorstel heeft voorgelegd
aan het College voor de Rechten van de Mens en zo nee, waarom niet en of het niet
aanbevelingswaardig is om dit soort wetsvoorstellen, waarin sprake is van ongelijke
behandeling in indirecte zin, toch aan dit college voor te leggen.

Het wetsvoorstel is getoetst aan het gelijkheidsbeginsel, daar is in de memorie van
toelichting en het nader rapport op ingegaan. Het is niet ook nog voorgelegd aan het
College voor de rechten van de mens. Ik heb geconcludeerd dat een huurverlaging voor
huurders van particuliere verhuurders niet haalbaar en uitvoerbaar is. Een eventueel
oordeel van het College over de mate van ongelijke behandeling verandert niets aan
de conclusie dat een huurverlaging voor huurders van particuliere verhuurders niet
haalbaar en uitvoerbaar is, en ook niets aan de conclusie dat het volledig voorkomen
van ongelijke behandeling zou betekenen dat van een verplichte huurverlaging voor
huurders bij woningcorporaties moet worden afgezien.

De leden van de SP-fractie vroegen of de huidige huurders die bij een particuliere
verhuurder huren met de in de MvT genoemde mogelijkheden niet méér krijgen dan corporatiehuurders
en dat dit argument derhalve niet gebruikt mag worden om de ongelijke behandeling
te legitimeren.

Voorts vroegen deze leden op basis van welke (Europese) jurisprudentie een geoorloofd
onderscheid tussen woningcorporaties en commerciële verhuurders wordt gemaakt.

Het klopt dat huurders bij een particuliere verhuurder «niet méér» krijgen dan huurders
bij een woningcorporatie. In de memorie van toelichting is uitgebreid ingegaan op
de verhouding tot het hogere recht en de relevante (Europese) jurisprudentie.

4. Uitvoering

De leden van de CDA-fractie vroegen of kan worden gegarandeerd dat woningcorporaties
de gegevens tijdig ontvangen, dan wel het proces op een andere manier kan worden versneld,
bijvoorbeeld door corporaties al de komende tijd gegevens van huurwoningen aan te
laten leveren.

Ik ben mij er zeer wel van bewust dat de beschikbare tijd beperkt is en dat het voor
woningcorporaties en de Belastingdienst een stevige inspanning vraagt om de huurverlaging
tijdig en goed uit te voeren. De Belastingdienst mag pas (op aanvraag) inkomenscategorieën
van huurders voor de huurverlaging aan woningcorporaties verstrekken als daar een
wettelijke grondslag voor is. Zonder die wettelijke grondslag zou de Belastingdienst
zijn geheimhoudingsplicht (geregeld in artikel 67 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen)
schenden. Het voorliggend wetsvoorstel regelt die wettelijke grondslag voor het verstrekken
van inkomenscategorieën van huurdershuishoudens aan woningcorporaties ten behoeve
van de huurverlaging voor lagere inkomens. Wanneer de wetswijziging in werking is
getreden mag de Belastingdienst die inkomenscategorieën voor de huurverlaging (op
aanvraag) verstrekken. De beoogde ingangsdatum is 1 maart 2023; als dat gehaald wordt
mag en kan de Belastingdienst aanvragen voor het verstrekken van inkomenscategorieën
voor de huurverlaging in behandeling nemen.

Het ministerie heeft intensief contact met de Belastingdienst en Aedes om er zorg
voor te dragen dat de uitvoering goed verloopt. In overleg met de Belastingdienst
en Aedes wordt een praktische handleiding opgesteld en onder woningcorporaties verspreid.
Ook in de jaarlijkse circulaire over het huurprijsbeleid, die ik binnenkort verwacht
te publiceren, staat praktische informatie over de uitvoering van de huurverlaging
(onder voorbehoud van parlementaire instemming met het wetsvoorstel). Daarin worden
woningcorporaties meegenomen in de voorbereidende stappen die zij al voor 1 maart
kunnen zetten. Woningcorporaties kunnen ook al op 1 februari 2023 een account aanvragen
voor het gebruik maken van het webportaal; dat account kunnen ze – naast aanvragen
voor de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging – na inwerkingtreding van de wetswijziging
ook gebruiken voor het aanvragen van inkomenscategorieën voor de huurverlaging. Voorts
kunnen woningcorporaties vast een aanvraagbestand aanmaken. Woningcorporaties doen
er daarom goed aan om vooruitlopend op 1 maart 2023 al een apart aanvraagbestand aan
te maken voor de huurverlaging, waarin uitsluiten de adressen staan van woningen die
aan alle drie de volgende voorwaarden voldoen:

1. Het zijn zelfstandige woningen in eigendom van de woningcorporatie (toegelaten instelling
volkshuisvesting als bedoeld in artikel 19 van de Woningwet), die

2. door de woningcorporatie verhuurd zijn met een gereguleerd huurcontract (dus geen
geliberaliseerd huurcontract, ook wel vrije sector genoemd), en

3. een actuele kale huurprijs hebben die hoger is dan € 575,03 per maand.

De adressen moeten in de aanvraagbestanden worden vermeld met het BAG-id van het verblijfsobject
van het adres (BAG = Basisadministratie Adressen en Gebouwen); het vermelden van postcode
en huisnummer is niet genoeg. Het BAGID-nummer van het Verblijfsobject is per adres
te vinden via de BAG-Viewer van het Kadaster (https://www.kadaster.nl/bag-viewer). De Belastingdienst zal aan de hand van de WOZ-bestanden die gemeenten aan de Belastingdienst
aanlevert controleren of de aanvragende woningcorporatie eigenaar is van de woningen
waarvoor de woningcorporatie een inkomensindicatie aanvraagt. Op de site van Aedes
staat een informatieblad met tips voor woningcorporaties om te waarborgen dat de gemeente
het RSIN en het juiste RSIN in de WOZ-bestanden vermeldt: https://aedes.nl/media/document/informatieblad-zorgen-dat-rsin-goed-sta….

Resumerend: de Belastingdienst heeft alles in het werk gesteld om klaar te zijn voor
het in behandeling nemen van aanvragen van woningcorporaties voor inkomenscategorieën
voor de huurverlaging. Zodra de wetswijziging in werking is getreden, kan de Belastingdienst
die aanvragen ontvangen en behandelen.

Woningcorporaties kunnen in aanloop naar de inwerkingtreding van het wetsvoorstel
alvast voorbereidende werkzaamheden doen:

– Op 1 februari 2023 een account voor het gebruik van het webportaal van de Belastingdienst
aanvragen.

– Na het van de Belastingdienst verkrijgen van de accountgegevens het account activeren.

– Een aanvraagbestand aanmaken van zelfstandige woningen die in eigendom zijn van de
woningcorporatie (onder het RSIN dat gebruikt is bij de aanvraag van het account)
en verhuurd zijn met een gereguleerd huurcontract én een actuele kale huurprijs boven
€ 575,03 per maand hebben (zie hierboven).

– En zo nodig nog de BAG-id’s (ID-nummer van het Verblijfsobject) van deze woonadressen
opzoeken via https://www.kadaster.nl/bag-viewer

– Bij de gemeente navragen of de gemeente het RSIN van de eigenaar in haar WOZ-bestanden
bij de woonadressen opneemt en zo nodig de tips uit het informatieblad https://aedes.nl/media/document/informatieblad-zorgen-dat-rsin-goed-sta… gebruiken om ervoor te zorgen dat de gemeente het RSIN en het juiste RSIN in de WOZ-bestanden
opneemt.

4.1 Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie

De leden van de SP-fractie vroegen of een gang naar de Huurcommissie niet drempelverhogend
is.

De regering heeft er bewust voor gekozen woningcorporaties te verplichten het initiatief
te nemen voor een huurverlaging, om daarmee drempels die de huurder ervaart wanneer
het initiatief bij hen ligt zoveel mogelijk te voorkomen. Tevens is gekozen voor geschilbeslechting
via de Huurcommissie; dat is een laagdrempelige geschilinstantie.

De leden van de SP-fractie vroegen of de informatieverplichting van woningcorporaties
niet ook voor 2024 moet gelden.

De huurverlaging is eenmalig en geldt alleen voor huurders die op 1 maart 2023 de
betreffende woning (of woonwagen) van een woningcorporatie huren. In het wetsvoorstel
is een informatieverplichting voor woningcorporaties opgenomen om huurders hierover
30 april 2023 te informeren. Ik ga met Aedes en de Woonbond in gesprek over hoe de
huurder tot eind 2024 goed geïnformeerd kan worden de mogelijkheid huurverlaging aan
te vragen.

De leden van de SP-fractie vroegen of de respons door de Belastingdienst op tijd aan
woningcorporaties gegeven wordt en of het versneld zou kunnen worden door corporaties
al de komende tijd gegevens van huurwoningen aan te laten leveren.

Zoals ik hierboven op de vraag van de leden van de CDA-fractie heb geantwoord, is
de Belastingdienst er klaar voor om aanvragen voor het verstrekken van inkomenscategorieën
voor de huurverlaging in behandeling te nemen. Dat mag de Belastingdienst echter pas
doen op het moment dat voorliggend wetsvoorstel in werking is getreden. Als de wet
zoals beoogd op 1 maart 2023 in werking treedt, mag de Belastingdienst vanaf 1 maart
2023 aanvragen voor het verstrekken van inkomenscategorieën in behandeling nemen.

Zoals ik ook hierboven in antwoord op de vraag van de leden van de CDA-fractie heb
toegelicht, kunnen woningcorporaties vooruitlopend op de inwerkingtreding van het
wetsvoorstel voorbereidende werkzaamheden verrichten om snel na inwerkingtreding van
het wetsvoorstel aanvraagbestanden aan de Belastingdienst aan te leveren die aan de
voorwaarden voldoen en om te bevorderen dat de gemeente(n) de (juiste) RSIN’s in de
WOZ-bestanden opnemen die zij aan de Belastingdienst aanleveren.

4.2 Huurverlaging op verzoek van de huurder

Het lid van de fractie BBB vroeg hoeveel tijd er overheen gaat als het traject om
huurverlaging te vragen van punt 1 tot en met punt 4 gevolgd moeten worden en of,
indien dit een jaar of langer duurt, er dan geen risico bestaat dat de huurverlaging
voor huurders niet op tijd komt met alle risico’s van dien en wat er in dit proces
mogelijk gewijzigd kan worden om het eventueel te versnellen zonder dat dit ten koste
gaat van de zorgvuldigheid.

Huurverlaging op initiatief van de woningcorporatie:

De op pagina 8/9 van de memorie van toelichting genoemde stap 1 is het aanvragen van
de inkomenscategorieën. De verwachting is dat de Belastingdienst de meeste inkomenscategorieën
binnen twee weken na de aanvraag kan leveren. Het aanvragen kan beginnen na inwerkingtreding
van voorgesteld wetsvoorstel (beoogde inwerkingtreding: 1 maart 2023). Deze stap 1
vergt dus ongeveer 2–3 weken en kan als alles goed gaat (zie ook onder 5) voor een
woningcorporatie in maart zijn afgerond.

De op pagina 9 van de memorie van toelichting genoemde stap 2 is het selecteren van
de adressen van de huishoudens die in de inkomenscategorie vallen die hen recht geeft
op huurverlaging en aan die adressen een huurverlagingsvoorstel naar € 575,03 sturen.
Hoeveel tijd dat kost is afhankelijk van de administratieve processen binnen de woningcorporatie.
Het wetsvoorstel schrijft voor dat het huurverlagingsvoorstel uiterlijk 31 mei 2023
bij de betreffende huurders moet zijn ingediend. In de ogen van het ministerie is
het voor een woningcorporatie haalbaar deze stap tijdig af te ronden.

Als de huurder instemt met het huurverlagingsvoorstel, kan hij vanaf de voorgestelde
ingangsdatum de lagere huurprijs gaan betalen. Als de huurder niet instemt met het
huurverlagingsvoorstel, kan hij binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum bij
de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Hierbij wordt opgemerkt dat het geenszins
aannemelijk is dat de woningcorporatie een ander/hoger huurbedrag dan € 575,03 zal
voorstellen aan het betreffende huishouden. Voorts geldt dat wanneer een huurbedrag
van € 575,03 wordt, het niet aannemelijk is dat de huurder hier niet mee instemt.

Als de woningcorporatie op 31 mei 2023 nog geen huurverlaging heeft voorgesteld en
de huurder meent dat hij op het gezamenlijk inkomen van 2021 wel recht heeft op de
huurverlaging, kan de huurder tot en met 12 juli 2023 bij de Huurcommissie om een
uitspraak vragen. Als de Huurcommissie de huurder in het gelijk stelt, spreekt de
Huurcommissie uit dat vanaf 1 juli 2023 een lagere huurprijs geldt.

In de meeste gevallen zit er tussen het aanvragen van de inkomenscategorieën bij de
Belastingdienst en de ingangsdatum van de huurverlaging dus ca. 3 tot 4 maanden (tussen
1 maart 2023 en 1 juli 2023). Ook als er een geschil bij de Huurcommissie volgt, gaat
de huurverlaging uiterlijk 1 juli 2023 in als de Huurcommissie de huurder in het gelijk
stelt.

Huurverlaging op verzoek van de huurder

Het wetvoorstel kent een tweede mogelijkheid voor huurders om een huurverlaging aan
te vragen, deze route is gericht op huurders met een recente inkomensdaling. In dat
geval moet het initiatief van de huurder komen, omdat de woningcorporaties noch de
belastingdienst zicht heeft op een dergelijke inkomensdaling. In 2021 heeft slecht
een zeer kleine huurder groep hiervan gebruik gemaakt. De verwachting is dat deze
groep ook nu beperkt zal zijn.

De op pagina 10 van de memorie van toelichting is het doen van het verzoek tot huurverlaging
door de huurder nader toegelicht. Bij stap 1 moet de huurder daarvoor inkomensgegevens
van alle bewoners over de laatst verstreken zes maanden bij elkaar zoeken en kopiëren/scannen
om bij zijn huurverlagingsverzoek te voegen. Ook moet de huurder een verklaring opstellen
van de samenstelling van zijn huishouden (hoeveel bewoners, welke van de inwonende
kinderen is/zijn jonger dan 27 jaar en welke niet) en ondertekenen. Deze gegevens
voegt de huurder bij zijn huurverlagingsverzoek dat hij bij de woningcorporatie indient.
Met het bij elkaar zoeken van deze gegevens is naar verwachting maximaal een week
gemoeid.

In de op pagina 10 van de memorie van toelichting genoemde stap 2 controleert de woningcorporatie
of de door de huurder aangeleverde stukken compleet zijn en, zo ja, beoordeelt vervolgens
of de huurder ermee heeft aangetoond recht te hebben op de huurverlaging. Als dat
het geval is doet de woningcorporatie binnen 3 weken na ontvangst van een (compleet)
huurverlagingsverzoek een huurverlagingsvoorstel aan de huurder; de voorgestelde ingangsdatum
ligt ruim een maand na de indieningsdatum van het huurverlagingsvoorstel (voorbeeld:
huurverlagingsvoorstel in september 2023: dan is de voorgestelde ingangsdatum 1 november
2023; huurverlagingsvoorstel in januari 2024: voorgestelde ingangsdatum huurverlaging
is 1 maart 2024, enz.).

In «gladde» gevallen (huurder levert direct alle benodigde stukken bij het huurverlagingsverzoek)
kunnen stap 1 en stap 2 binnen een maand afgerond zijn. De huurverlaging gaat dan
ruim een maand later in; tussen het verzoek om huurverlaging en de ingangsdatum van
de voorgestelde huurverlaging zit dan ruim 2 maanden.

In de op pagina 10 van de memorie van toelichting genoemde stap 3 besluit de woningcorporatie
geen huurverlagingsvoorstel bij de huurder in te dienen. Bijvoorbeeld omdat de woningcorporatie
meent dat uit de door de huurder in stap 1 aangeleverde stukken niet blijkt dat de
huurder recht heeft op de huurverlaging. Indien de huurder meent dat het in stap 2
ontvangen huurverlagingsvoorstel niet juist is, kan hij binnen zes weken na de voorgestelde
ingangsdatum bij de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Ook indien de woningcorporatie
geen huurverlagingsvoorstel bij de huurder heeft ingediend en de huurder meent daar
wel recht op te hebben, kan de huurder binnen 9 weken na het indienen van zijn huurverlagingsverzoek
bij de woningcorporatie bij de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Als de Huurcommissie
de huurder in het gelijk stelt, spreekt de Huurcommissie uit dat vanaf de eerste dag
van de tweede maand na het indienen van het huurverlagingsverzoek bij de woningcorporatie
een lagere huurprijs geldt.

In de meeste gevallen zit er tussen het indienen van het huurverlagingsverzoek bij
de woningcorporatie en de ingangsdatum van de huurverlaging dus ca. 2 tot 3 maanden:
binnen 3 weken na ontvangst van een (gecompleteerd) huurverlagingsverzoek doet de
woningcorporatie een huurverlagingsvoorstel, met een voorgestelde ingangsdatum op
ruim een maand later). Ook als er een geschil bij de Huurcommissie volgt, gaat de
huurverlaging in op de in het huurverlagingsvoorstel genoemde ingangsdatum als de
Huurcommissie de huurder in het gelijk stelt.

Het is aannemelijk dat een huurverlaging op verzoek van de huurder enige voorbereidingstijd
van de huurder vraagt. Er is daarom bewust voor gekozen om de termijn die huurders
hiervoor hebben tot eind 2024 ruim open te stellen.

4.3 Huurverlaging geldt niet voor woningen/woonwagens van particuliere verhuurders
en voor Vrijesectorwoningen

De leden van de SGP-fractie vroegen waarom huurders, die huren van een particuliere
of commerciële partij, niet de mogelijkheid geboden is om zelf een huurverlaging aan
te vragen.

De leden van de SGP-fractie vroegen waarom particuliere verhuurders niet de mogelijkheid
wordt gegeven om voor bepaalde inkomenscategorieën een huurverlaging voor te stellen.

Particuliere verhuurders hebben de mogelijkheid huren te verlagen indien een huurder
daartoe verzoekt. Particuliere verhuurders kunnen echter niet beschikken over de inkomensgegevens
van de Belastingdienst voor de huurverlaging. Het is niet mogelijk noch wenselijk
om particuliere verhuurders de mogelijkheid te geven inkomensgegevens van huurders
bij de Belastingdienst op te vragen, zonder dat daaraan een wettelijke verplichting
om de huur te verlagen gekoppeld is.

De leden van de SGP-fractie vroegen of de huurquote in de niet-gereguleerde sector
gemiddeld hoger is dan in de gereguleerde sector en welke maatregelen overwogen zijn
om via het voorliggende wetsvoorstel ook juist deze huurquote te laten dalen.

Het WoON maakt geen onderscheid in de huurquote van huurders in gereguleerde huurwoningen
en geliberaliseerde huurwoningen en tevens geen onderscheid tussen huurders bij particuliere
verhuurders en woningcorporaties.

De huurverlaging is gericht op huurders van een woningcorporaties met een inkomen
onder de gestelde inkomensgrens. Andere maatregelen gericht op het verbeteren van
de huurquotes zijn opgenomen in het programma Betaalbaar Wonen. Ten eerste is er een
algemene huurmatiging, die ervoor zorgt dat de gereguleerde huurprijzen niet harder
stijgen dan de lonen. Ten tweede is de huurtoeslag per 1 januari 2023 verhoogd met
€ 16,94 per maand. Tot slot zet het kabinet in op het reguleren van de middenhuur
en het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel.

4.4 Overige bepalingen

De leden van de SP-fractie vroegen of de regering heeft uitgerekend wat het extra
kost, als het inkomen van inwonende kinderen boven de 27 jaar bij het bepalen van
het huishoudinkomen niet meegerekend wordt en zo ja hoeveel dit bedraagt en zo nee,
waarom niet.

De regering heeft niet uitgerekend wat het de woningcorporaties extra kost, als het
inkomen van inwonende kinderen van 27 jaar of ouder buiten beschouwing wordt gelaten.
In het kader van de vervroeging van de in de Nationale Prestatieafspraken afgesproken
huurverlaging van 2024 naar 2023 is zo spoedig mogelijk een wetsvoorstel uitgewerkt
dat, ook met het oog op de uitvoerbaarheid van Belastingdienst en Aedes, zoveel mogelijk
gelijk is aan de wet eenmalige huurverlaging huurders met een lager inkomen van 2021.
Dat geeft de Belastingdienst de gelegenheid de uitvoering in korte tijd voor te bereiden
en daarbij zoveel mogelijk gebruik te kunnen maken van de in 2021 gebruikte automatisering.
Daarom is net als bij de huurverlaging van 2021 gekozen voor de leeftijdsgrens van
27 jaar voor inwonende kinderen van wie het inkomen niet meetelt. Bij de keuze voor
die leeftijdsgrens is gekeken naar de gemiddelde leeftijd waarop kinderen uit huis
gaan18 en is daarnaast aangesloten bij de Participatiewet, waarin is vastgelegd dat thuiswonende
jongeren tot 27 jaar vanaf 1 januari 2023 niet meetellen voor de hoogte van de bijstand
van hun ouders.

De leden van de SP-fractie vroegen of de regering het met hen eens is dat inwonende
kinderen boven de 27 jaar moeilijk een woning kunnen vinden en zo nee, waarom niet
en zo ja, of de regering het dan ook met hen eens dat ouders nu benadeeld worden omdat
het inkomen van deze kinderen meegeteld wordt.

De regering erkent dat het door de huidige woningschaarste niet voor alle inwonende
kinderen van 27 jaar en ouder eenvoudig zal zijn een eigen woning te vinden. Aan de
andere kant zijn er ook situaties dat volwassen kinderen bewust weer bij hun ouders
zijn ingetrokken, bijvoorbeeld met het oog op de verzorging van hun ouders. Inwonende
kinderen die een inkomen hebben, kunnen bijdragen in het betalen van de huur; om die
reden vindt de regering het redelijk dat hun inkomen meetelt voor de hoogte van het
huishoudinkomen voor de huurverlaging als zij de leeftijd van 27 jaar hebben bereikt.
Zoals gezegd is daarbij aangesloten bij de leeftijdgrens voor inwonende kinderen die
in de Participatiewet wordt gehanteerd.

5. Financiële gevolgen

De leden van de SGP-fractie hoe huurders erop worden gewezen dat ze minder recht op
huurtoeslag hebben dan verwacht en hoe hoge terugvorderingen worden voorkomen.

Het kabinet beseft dat huurverlagingen voor huurtoeslagontvangers leidt tot een bijstelling
van de huurtoeslag. Daarom is in het wetsvoorstel bepaald dat woningcorporaties de
huurverlaging uiterlijk binnen 3 weken na de ingangsdatum van de huurverlaging aan
de Belastingdienst/Toeslagen moeten doorgeven. Ook de huurders zelf zijn wettelijk
verplicht de huurverlaging door te geven aan de Belastingdienst/Toeslagen. Als woningcorporaties
de huurverlagingen per 1 juli 2023 uiterlijk 31 mei 2023 aan de Belastingdienst/Toeslagen
doorgeven, kan Toeslagen die huurverlagingen nog verwerken in de huurtoeslag vanaf
1 juli 2023. Dan worden terugvorderingen achteraf zoveel mogelijk voorkomen. Na inwerkingtreding
van de wetswijziging zal Toeslagen het belang van tijdig (uiterlijk 31 mei 2023) doorgeven
van de huurverlagingen per 1 juli aan de woningcorporaties communiceren. Ook in de
verdere voorlichting over de huurverlaging zal op het belang hiervan gewezen worden.

5.1 Regeldruk: administratieve lasten en nalevingskosten

De leden van de SGP-fractie vroegen hoe de Belastingdienst ervoor zorgt dat er relatief
snel aan verzoeken van de woningcorporaties tegemoet gekomen kan worden en wat de
maximale reactietermijn is.

Zoals ik heb toegelicht in het antwoord op de vragen van de leden van de CDA-fractie
kunnen woningcorporaties vanaf 1 februari 2023 een account aanvragen voor het webportaal
waarop na inwerkingtreding van voorliggend wetsvoorstel (beoogde datum: 1 maart 2023)
inkomenscategorieën voor de huurverlaging kunnen worden aangevraagd. Woningcorporaties
kunnen vooruitlopend op de inwerkingtreding van het wetsvoorstel een aanvraagbestand
aanmaken met hun huurwoningen die met een gereguleerd huurcontract zijn verhuurd (geen
vrije sector) en een actuele kale huurprijs van meer dan € 575,03 per maand.

6. Advies en consultatie

De leden van de SP-fractie vroegen waarom de regering toch geen oplossing gezocht
voor de huurders die bij een commerciële verhuurder huren, aangezien het overgrote
deel van de reacties op de internetconsultatie gaan over de ongelijkwaardige behandeling.

Mede naar aanleiding van de internetconsultatie heb ik onderzocht of een huurverlaging
voor huurders van particuliere verhuurders mogelijk is. Ik heb geconcludeerd dat een
huurverlaging voor huurders van particuliere verhuurders niet haalbaar en uitvoerbaar
is. Voor een toelichting hierop verwijs kortheidshalve naar de bovenstaande antwoorden
op gelijkluidende vragen.

De leden van de GroenLinks-fractie vroegen een reactie van de regering op de zorgen
van Aedes over de informatieverstrekking door de Belastingdienst en hoe de regering
ervoor gaat zorgen dat de benodigde informatie tijdig beschikbaar komt.

De leden van de GroenLinks-fractie vroegen hoe de regering gaat bevorderen dat alle
corporaties de voorliggende wet goed kunnen uitvoeren zonder dat hun noodzakelijke
investeringscapaciteit voor renovatie en verduurzaming in de knel komt.

Bij het maken van de Nationale Prestatieafspraken19 is in samenspraak met Aedes en de Woonbond gezocht naar een juiste balans tussen
betaalbaarheid, nieuwbouw en verduurzaming in de besteding van de beschikbare middelen
van woningcorporaties. Daarbij is een langjarige financiële analyse gemaakt naar de
financiële positie van woningcorporaties in relatie tot hun maatschappelijke opgaven.
Op basis van deze analyse is geconcludeerd dat de Nationale Prestatieafspraken financieel
uitvoerbaar zijn voor de woningcorporatiessector. Dat neemt niet weg dat er in de
praktijk verschillen zijn in de gevolgen van huurverlaging voor individuele woningcorporaties.
Op de lange termijn kan een individuele woningcorporatie mogelijk minder investeringsopgaven
aan vanwege een beperktere financieringscapaciteit mede als gevolg van deze huurverlaging.
In de Nationale Prestatieafspraken is aanvullend afgesproken dat woningcorporaties
zich maximaal inspannen om onderlinge solidariteit te tonen. De investeringsopgave
moet dan opgepakt worden door een andere woningcorporatie, die minder dan gemiddelde
gevolgen van de verlaging ondervindt.

6.1 Internetconsultatie

De leden van de CDA-fractie vroegen een verdere toelichting op de stelling van de
Minister dat een getrapt systeem de uitvoering complex maakt en lastig is in verband
met privacyregelgeving.

De leden van de CDA-fractie vroegen of er voor de rijksoverheid, Aedes en de woningcorporaties
nog voldoende tijd overblijft om de doelgroep tijdig te informeren over het recht
om zelf om huurverlaging te verzoeken.

De leden van de CDA-fractie vroegen de Minister op welke wijze de in de memorie van
toelichting genoemde onderlinge solidariteit wordt vormgegeven en gemonitord.

Woningcorporaties kunnen solidariteit vormgeven door het overnemen van elkaars investeringsopgave
en door waar mogelijk investeringen te doen in delen van hun provincie waar zij zelf
nog niet actief zijn en waar mogelijk ook daarbuiten, zolang de opgave in de eigen
regio haalbaar blijft. Ook kan gedacht worden aan een fusie, collegiale financiering
of een gift. Onderlinge solidariteit is reeds mogelijk binnen de Woningwet en dient
te worden benut vóór de inzet van projectsteun. De inzet van projectsteun volgt nadat
corporaties zich maximaal hebben ingezet binnen hun regio en onderlinge solidariteit
in de corporatiesector geen soelaas biedt. Het instrument projectsteun wordt nog nader
uitgewerkt waarbij ook aandacht zal zijn voor de monitoring.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge

Download

Ondertekenaars

Eerste ondertekenaar
H.M. de Jonge, minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening

Bijlagen

Bijlage Download bestand: Beslisnota bij Nota naar aanleiding van het verslag inzake wijziging van de Woningwet (huurverlaging 2023 voor huurders met lager inkomen) (PDF)
Bijlage Download bestand: Aanbiedingsbrief (DOCX)

Datum:26 januari 2023
Nummer:36281-8
Nota n.a.v. het (nader/tweede nader/enz.) verslag

Activiteiten

26 jan 2023

Aanmelden voor plenaire behandeling van de Wijziging van de Woningwet (huurverlaging 2023 voor huurders met lager inkomen) (36281)...

26 januari 2023

E-mailprocedure
Tijd activiteit: 11:00

2 feb 2023

Procedurevergadering commissie Binnenlandse Zaken

2 februari 2023

Procedurevergadering
Tijd activiteit: 11:30