Advies Afdeling advisering Raad van State en Reactie van de initiatiefnemer(s) : Advies Afdeling advisering Raad van State en Reactie van de initiatiefnemers

Nr. 4
ADVIES VAN DE AFDELING ADVISERING VAN DE RAAD VAN STATE EN REACTIE VAN DE INITIATIEFNEMERS

Hieronder zijn opgenomen het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State
d.d. 30 november 2022, W04.22.0182/I, en de reactie van de initiatiefnemers d.d. 8 december
2022, aangeboden aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal. Het advies
van de Afdeling advisering van de Raad van State is cursief afgedrukt.

Bij brief van de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal van 16 september
2022 heeft de Tweede Kamer, bij de Afdeling advisering van de Raad van State ter overweging
aanhangig gemaakt het voorstel van wet van de leden Nijboer en Grinwis tot wijziging
van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek en de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek
in verband met het afschaffen van tijdelijke huurcontracten voor zelfstandige woonruimten
(Wet vaste huurcontracten), met memorie van toelichting.

Het wetsvoorstel schrapt de per 1 juli 2016 ingevoerde generieke mogelijkheid om tijdelijke
huurcontracten aan te bieden voor zelfstandige woonruimten.

De Afdeling advisering van de Raad van State maakt een opmerking over de verhouding
tussen het initiatiefvoorstel en de aanpak van de regering en over de evaluatie. In
verband daarmee is aanpassing van de toelichting wenselijk.

De initiatiefnemers hebben kennisgenomen van het advies van de Afdeling advisering
van de Raad van State (de Afdeling) en danken de Afdeling voor het snelle uitbrengen
daarvan. Naar aanleiding van het advies over de verhouding tot het voorgenomen regeringsbeleid
en de evaluatiebepaling hebben de initiatiefnemers de memorie van toelichting overeenkomstig
aangepast. In het hiernavolgende gaan initiatiefnemers daar nader op in.

1. Aanpak regering

Met de Wet doorstroming huurmarkt is de mogelijkheid ingevoerd om tijdelijke huurovereenkomsten
van maximaal twee jaar aan te bieden voor de huur van zelfstandige woonruimten. De
tijdelijke contracten moesten leiden tot meer aanbod van huurwoningen en het aanbod
van huurwoningen «naar zijn aard van korte duur», zonder enige vorm van huurbescherming,
terugdringen. Tegelijkertijd zou het vaste huurcontract de norm moeten blijven.

In de toelichting zetten de initiatiefnemers uiteen dat uit de evaluatie blijkt dat
een groter huuraanbod niet aantoonbaar is, de rechtspositie van huurders eerder is
verslechterd dan verbeterd en het vaste huurcontract wordt verdrongen. Het initiatiefwetsvoorstel
sluit aan bij de evaluatie en schrapt de generieke mogelijkheid om tijdelijke huurcontracten
aan te bieden.

De regering heeft naar aanleiding van de evaluatie aan de Tweede Kamer laten weten
dat zij met de sector in gesprek wil gaan over het tegengaan van «oneigenlijk gebruik»
van tijdelijke huurcontracten en beleidsopties hiervoor in kaart wil brengen. In dit
verband is dit voorjaar het Programma Betaalbaar Wonen gepresenteerd, waaruit blijkt
dat kabinet denkt aan huurprijsregulering en een gebiedsgerichte aanpak. Verder is
op 8 juni 2022 het advies van de Afdeling over het wetsvoorstel Wet goed verhuurderschap
gepubliceerd. Dat wetsvoorstel biedt volgens de regering eveneens mogelijkheden om
oneigenlijk gebruik van tijdelijke contracten terug te dringen. De toelichting gaat
niet in op deze ontwikkelingen. De Afdeling acht het wel van belang dat de toelichting
hieraan aandacht besteedt en deze ontwikkelingen bespreekt, gezien de context van
het wetsvoorstel.

De Afdeling adviseert op deze ontwikkelingen in de toelichting in te gaan.

Initiatiefnemers achten het evenals de Afdeling Advisering van belang om in de toelichting
aandacht te besteden aan het voorgenomen regeringsbeleid.

In mei 2022 heeft de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening het Programma
Betaalbaar Wonen aan de Kamer gezonden. Daarin zet hij uiteen wat de beleidsvoornemens
zijn voor generieke tijdelijke huurovereenkomsten. De Minister meent dat door de regulering
van de middenhuur in combinatie met het dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel
(wws) de voornaamste prikkel om generieke tijdelijke huurovereenkomsten af te sluiten
zal worden gedempt, aangezien de aanvangshuurprijs dan niet telkens kan worden verhoogd.
In aanvulling wil de Minister het in de Wet goed verhuurderschap (Wvg) mogelijk maken
voor gemeenten om tijdelijke verhuur tegen te gaan in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid
onder druk staat. Het wetsvoorstel dat dit mogelijk maakt wordt separaat ingediend,
om vertraging van de Wvg te voorkomen.

De regering kiest er daarmee voor om de mogelijkheid tot het aanbieden van algemene
tijdelijke huurovereenkomsten te behouden. Als enige argument daarvoor wordt aangehaald
dat het toestaan van tijdelijke huurcontracten aanbod-verruimend kan werken in tijden
van schaarste.

Initiatiefnemers zijn van mening dat het onderhavige wetsvoorstel alsnog noodzakelijk
is. In de eerste plaats vermindert uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel weliswaar
de prikkel om tijdelijke huurovereenkomsten aan te bieden, maar blijft de mogelijkheid
bestaan. Gebruik van tijdelijke huurovereenkomsten blijft aantrekkelijk voor verhuurders,
bijvoorbeeld in de vorm van een proefperiode, of omdat vastgoedbeleggers de vrijheid
willen houden om de woning in de toekomst weer te verkopen zonder zittende huurders.
Bovendien zal de voorgenomen uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel niet voor
alle woningen gelden. In de tweede plaats ontstaan verschillen op wijkniveau in de
bescherming die huurders genieten. In dat kader spreekt de VNG haar zorg uit over
een mogelijk waterbedeffect als gevolg van het niet generiek invoeren van een zogenaamde
vergunningplicht.1 Regulering van het aantal tijdelijke huurovereenkomsten in de ene wijk, kan leiden
tot een toename in omliggende wijken. Initiatiefnemers zijn van mening dat deze ongelijkheid
onrechtvaardig is. Voor alle huurders geldt dat voldoende huurbescherming een voorwaarde
is om huurders bestaanszekerheid te bieden. Tot slot achten initiatiefnemers de rechtvaardiging
voor het in stand houden van algemene tijdelijke huurovereenkomsten niet overtuigend.
De evaluatie heeft immers geen positief effect op het huuraanbod aangetoond.

Tezamen menen de initiatiefnemers dat het voorgenomen regeringsbeleid weliswaar kan
bijdragen aan het terugdringen van de inzet van tijdelijke huurovereenkomsten, maar
niet de noodzakelijk geachte huurbescherming herstelt.

Initiatiefnemers hebben de memorie van toelichting op dit punt aangevuld. De aanvullingen
gaven geen aanleiding voor aanpassing van het wetsvoorstel.

2. Evaluatie

Het wetsvoorstel voorziet in een standaard evaluatiebepaling. Uit de tekst noch de
toelichting wordt duidelijk welke vragen bij de evaluatie centraal moeten staan en
welke gegevens noodzakelijk zijn om te kunnen beoordelen of de wet aan zijn doel beantwoordt,
of er onbedoelde effecten optreden, wat het voorstel betekent voor de huurmarkt als
geheel.

De Afdeling adviseert in toelichting nader in te gaan op het soort evaluatie, de gekozen
indicatoren, de in te zetten evaluatiemethoden, benodigde gegevens, en planning en
uitvoering van de evaluatie.

De initiatiefnemers hebben het advies van de Raad van State overgenomen en hebben
de memorie van toelichting aangevuld met de genoemde elementen. Hoofdvraag van de
evaluatie moet zijn of alle huurders (behoudens de genoemde uitzonderingen) in Nederland
inderdaad kunnen rekenen op een vaste huurovereenkomst. Wanneer dat zo is, is het
doel van de wet namelijk bereikt. Het eventuele gebruik van juridische constructen
om tijdelijke huur toch mogelijk te maken moet in deze evaluatie in kaart worden gebracht,
zodat er vervolgacties in gang kunnen worden gezet om deze uitwassen tegen te gaan.
Om de impact van deze wetswijziging op de volkshuisvesting als geheel te evalueren
zal er ook aandacht moeten worden besteed aan cijfers omtrent het totale aanbod van
huurwoningen, de verhouding tussen het aanbod van huurwoningen en koopwoningen en
het niveau van huurprijzen. Andere indicatoren waar in de evaluatie aandacht aan zal
worden besteed zijn de ervaren leefbaarheid in wijken met relatief veel huurwoningen
en de economische positie van huurders.

3. De Afdeling verwijst naar de bij dit advies behorende redactionele bijlage.

De Afdeling advisering van de Raad van State heeft een aantal opmerkingen bij het
initiatiefvoorstel en adviseert daarmee rekening te houden.

De initiatiefnemers hebben het advies in de redactionele bijlage ter harte genomen
en de verwijzingen naar parlementaire stukken op orde gebracht.

De vice-president van de Raad van State,

Th.C. de Graaf

De initiatiefnemers, Nijboer Grinwis