Verslag van een schriftelijk overleg : Verslag van een schriftelijk overleg over leningruil, splitsing en saneringsbesluit Vestia

Nr. 550
VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG

Vastgesteld 1 april 2022

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft een aantal vragen en opmerkingen
voorgelegd aan de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening over de brief
van 30 november 2022 over leningruil, splitsing en saneringsbesluit Vestia (Kamerstuk
29 453, nr. 546).

De vragen en opmerkingen zijn op 18 januari 2022 aan de Minister voor Volkshuisvesting
en Ruimtelijke Ordening voorgelegd. Bij brief van 31 maart 2022 zijn de vragen beantwoord.

De voorzitter van de commissie, Hagen

Adjunct-griffier van de commissie, Roovers

I VRAGEN EN OPMERKINGEN VANUIT DE FRACTIES

Leningruil, splitsing en saneringsbesluit Vestia

De leden van de VVD-fractie hebben kennisgenomen van de brief behorend bij het schriftelijk overleg Leningruil,
splitsing en saneringsbesluit Vestia en hebben hierover nog enkele vragen/opmerkingen.

De leden van de VVD-fractie vragen of de regering kan toelichten hoe erop wordt toegezien
dat de drie lokale corporaties, die voortkomen uit de splitsing van Vestia, hun volkshuisvestelijke
werkzaamheden kunnen uitvoeren?

De leden van de VVD-fractie vragen of de regering kan aangeven op welke wijze de Kamer
over de splitsing op de hoogte wordt gehouden? Hoe worden de huidige leningen verdeeld
over de drie op te splitsen lokale corporaties? Hoe kunnen deze leningen worden gedragen
door deze gesplitste onderdelen? Op welke wijze wordt erop toegezien dat de financiële
toestand van deze te splitsen lokale corporaties gezond is en blijft, inclusief deze
leningen? En wanneer wordt dit beoordeeld?

Daarnaast vragen de leden van de VVD-fractie of de regering kan toelichten op welke
manier wordt voorkomen dat in de toekomst een dergelijke situatie kan ontstaan bij
de drie lokale woningcorporaties die voortkomen uit de splitsing en bij andere woningcorporaties?
Welke maatregelen zijn genomen en welke instantie of aanwezen functie zal hierop toezien?

De leden van de VVD-fractie vragen of de regering kan aangeven hoe wordt omgegaan
met de situatie als de lopende procedures met banken anders verlopen dan ingeschat
en op welke manier deze lopende procedures worden overgenomen door de drie lokale
corporaties die ontstaan uit Vestia na de splitsing?

De leden van de VVD-fractie vragen of de regering kan toelichten wanneer de Kamer
zal worden geïnformeerd over de stand van zaken in de overgebleven maatwerkgemeenten
en hoe dit proces verder verloopt?

De leden van de VVD-fractie vragen of er eisen zijn gesteld aan de deelnemende corporaties?
Zijn er deelnemende corporaties die al onder verscherpt toezicht staan?

De leden van de VVD-fractie lezen dat belangrijke mijlpalen zijn behaald in de structurele
oplossing van Vestia, dat een periode van negen jaar sanering van Vestia definitief
is afgesloten en dat hiermee een risico in het borgingsstelsel wordt weggenomen. Deze
leden vragen de Minister of het hier gaat om een risico of om het totale risico in
het borgingsstelsel?

De leden van de VVD-fractie vragen of met de leningruil, de splitsing en de afronding
sanering het probleem rondom Vestia helemaal is opgelost? Bestaat er een kans dat
er alsnog zaken boven tafel komen die nieuwe problemen veroorzaken?

De leden van de CDA-fractie hebben kennisgenomen van de kabinetsbrief over de leningruil, de splitsing en het
saneringsbesluit Vestia. Deze leden hebben nog enkele vragen en opmerkingen.

De leden van de CDA-fractie spreken hun waardering uit voor de inzet van alle betrokken
partijen die deze leningruil mogelijk hebben gemaakt. In het bijzonder danken zij
de deelnemende woningcorporaties die solidariteit hebben getoond en bereid waren een
collega-corporatie uit de brand te helpen. De woningnood in de provincie Zuid-Holland
is hoog dus het is in eenieders belang dat woningbouwcorporaties ook hier de gewenste
volkshuisvestelijke bijdrage kunnen leveren.

De leden van de CDA-fractie lezen in de brief dat de splitsing van Vestia in drie
lokale corporaties onderdeel is van de structurele oplossing. De beoogde datum voor
de splitsing is 1 januari 2023. Ligt Vestia op schema om de splitsing nog dit jaar
te realiseren, vragen deze leden? Daarnaast zijn de leden benieuwd naar de stand van
zaken in de overgebleven maatwerkgemeenten (Brielle en Zuidplas).

De leden van de PvdA-fractie hebben met interesse kennis genomen van de brief van de Minister aangaande het verstrekken
van leningen en het splitsen en saneren van Vestia. Hierover hebben deze leden nog
enkele vragen en opmerkingen.

De leden van de PvdA-fractie hebben al geruimere tijd zorgen geuit over de mogelijkheid
van Vestia om betaalbare woningen te bouwen, woningen te renoveren en huren te matigen
door de schuldenlast die de corporatie al geruime tijd torst. Het is daarom positief
om te zien dat er stappen zijn gezet om Vestia te verlossen van deze penibele organisatie.
Deze leden zijn kritisch over het middel dat is toegepast. Waarom heeft de Minister
gekozen voor een leningruil? Andere corporaties in Nederland hebben door deze keuze
een kleiner budget om te investeren in betaalbare woningen. Kan de Minister aangeven
wat het effect is op de investeringsruimte van de corporaties die de duurdere leningen
hebben overgenomen van Vestia? Zijn er aanwijzingen dat bepaalde corporaties niet
meer aan hun taken kunnen voldoen vanwege de gereduceerde investeringsruimte? Kunt
u ook aangeven wat 13 euro per verhuureenheid per jaar voor een periode van 40 jaar
doet met de investeringscapaciteit? Deze leden lezen dat de splitsing van Vestia over
de drie lokale werkgebieden per 1 januari 2023 voltooid moet zijn. Kan de Minister
aangeven of het in de verwachting ligt dat Vestia in deze werkgebieden alsnog afstand
moet doen van betaalbare woningen om de financiële positie te verbeteren? De aan het
woord zijnde lenen zouden graag weten waarom er niet is gekozen voor een bijdrage
van het Rijk om de problemen bij Vestia te verhelpen en de last niet te verplaatsen
naar andere corporaties.

De leden van de PvdA-fractie zouden graag weten wat de saneringsbijdrage vanuit het
Centraal Fonds Volkshuisvesting doet met de rente op geborgde leningen die vanuit
het WSW verstrekt kunnen worden.

De leden van de PvdA-fractie spreken de wens uit de Vestia na tien jaar weer de mogelijkheid
krijgt om te investeren in betaalbare woningen en zorg te dragen voor de vele huurders.

De leden van de ChristenUnie-fractie hebben met interesse kennisgenomen van de brief over de leningruil, splitsing en
het saneringsbesluit met betrekking tot de woningcorporaties Vestia. Deze leden zijn
verheugd om te zien dat zoveel woningcorporaties de handen ineen hebben geslagen om
een mede-corporatie te ondersteunen. Zij hebben hierover nog de volgende vragen.

De leden van de ChristenUnie-fractie zien dat er nog enkele rechtszaken lopen tussen
Vestia en de grote internationale banken BNP Paribas en Barclays, betreffende enkele
honderden miljoenen schade die Vestia op hen verhaalt. In het verleden zijn er schikkingen
getroffen tussen Vestia en onder andere Citibank, Société Générale en accountantsorganisaties
KPMG en Deloitte. Deze leden vragen de Minister of er afspraken zijn gemaakt tussen
Vestia en de ondersteunende woningcorporaties over de (verdeling van de) mogelijke
opbrengsten van deze rechtszaken?

De leden van de ChristenUnie-fractie vragen zich ook af wat de status is van de overdracht
van Vestia-bezit naar lokaal werkzame corporaties in de maatwerkgemeenten. Is de overdracht
in Bergeijk inmiddels afgerond, en hoe staat het ervoor in Brielle en Zuidplas? En
wat merken bewoners van deze eigendomsoverdracht? Kan de Minister uiteenzetten wat
er voor hen veranderd op de korte, en (mogelijk) op de lange termijn?

II REACTIE VAN DE BEWINDSPERSOON

Leningruil

De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd of er eisen zijn gesteld aan de deelnemende
corporaties aan de leningruil en of er deelnemende corporaties onder verscherpt toezicht
stonden.

Het was voor de corporaties belangrijk om over een voldoende financiële positie te
beschikken om deel te kunnen nemen aan de leningruil. Van de 284 corporaties hebben
zes corporaties bericht van WSW ontvangen dat zij op grond van hun financiële positie
niet deel zouden kunnen nemen. Eén corporatie onder verscherpt toezicht vanwege niet-financiële
redenen heeft deelgenomen aan de leningruil.

De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd of de sanering een risico wegneemt voor
Vestia of voor het hele borgingsstelsel.

De sanering die in 2012 begon, heeft ervoor gezorgd dat Vestia geen grote aanspraak
heeft hoeven doen op het borgingsstelsel als geheel. Na afloop van de sanering resteerde
voor Vestia wel een grote langlopende leningportefeuille met een relatief hoge rente,
met bijbehorend risico. WSW houdt risicokapitaal aan om de risico’s die voortvloeien
uit het borgen van leningen voldoende af te dekken, zo ook voor Vestia. Dit kapitaal
wordt door de hele sector gegarandeerd via obligoverplichtingen voor aan het WSW deelnemende
corporaties. Door de leningruil is het risico dat samenhangt met de financiële positie
van Vestia verlaagd en daarmee tevens het risico voor de deelnemende corporaties en
de gemeenten en het Rijk als achtervangers. Dat leidde weer tot de verlaging van het
aan te houden risicokapitaal met enkele honderden miljoenen. Door de splitsing zal
dat verder dalen.

De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd of met de leningruil, de splitsing en
de afronding sanering het probleem rondom Vestia helemaal is opgelost of dat er een
kans bestaat dat er alsnog zaken boven tafel komen die nieuwe problemen veroorzaken.

Het probleem van de leningportefeuille van Vestia is en wordt aangepakt door de structurele
oplossing van leningruil en splitsing in drie sobere en gezonde corporaties. Zoals
in de Kamerbrief van 8 juli 2021 (Kamerstuk 29 453, nr. 539) gemeld, zullen de drie nieuwe corporaties na enkele jaren weer meer volkshuisvestelijk
kunnen gaan investeren onder de gebruikelijke voorwaarden.

De leden van de PvdA-fractie vragen zich af waarom is gekozen voor een leningruil
en waarom er niet is gekozen voor een bijdrage van het Rijk om de problemen bij Vestia
te verhelpen en de last niet te verplaatsen naar andere corporaties.

Zoals in de Kamerbrief van 8 juli 2021 gemeld, is de leningruil onderdeel van een
integrale structurele oplossing voor Vestia, waar ook de splitsing en de overdracht
van woningen in de maatwerkgemeenten deel uit maken. De leningruil is een door de
sector zelf aangedragen en uitgewerkte oplossing die erg effectief bleek om de gestelde
doelen te behalen waardoor verdere bijdragen niet meer nodig zouden zijn. Het besluit
tot de leningruil is genomen op de algemene vergadering van Aedes van 9 februari 2021.
Vervolgens is in samenwerking de leningruil verder uitgewerkt, waarbij mijn voorganger
een bestuurlijk regisseur heeft aangesteld voor de procesbegeleiding om de leningruil
met succes uitgevoerd te krijgen. De oplossing wordt uitgevoerd door corporaties zelf
omdat het stelsel bestaat uit zelfstandige organisaties, geen publieke organisaties,
met onderlinge solidariteit en gemeenten en Rijk als achtervanger. Een directe bijdrage
van het Rijk aan een individuele zelfstandige stichting leidt in dit kader tot ongeoorloofde
staatssteun. Het Rijk kan door middel van de afschaffing van de verhuurderheffing
wel bijdragen aan de investeringscapaciteit van de sector als geheel.

De leden van de PvdA-fractie hebben gevraagd wat het effect is op de investeringsruimte
van de corporaties die de duurdere leningen hebben overgenomen van Vestia en of er
aanwijzingen zijn dat bepaalde corporaties niet meer aan hun taken kunnen voldoen
vanwege de gereduceerde investeringsruimte. Daarnaast vragen zij wat 13 euro per verhuureenheid
per jaar voor een periode van 40 jaar doet met de investeringscapaciteit.

In het eindrapport «De Gordiaanse knoop ontward» van Advies Commissie Vestia, waarover
uw Kamer op 18 januari 2021 is geïnformeerd (Kamerstuk 29 453, nr. 527), wordt verwezen naar de gevolgen van de leningruil (die toen nog begroot werd op
totaal € 1 miljard in plaats van de gerealiseerde € 700 miljoen) op de financiële
positie van de individuele deelnemende corporaties. Deze worden verwaarloosbaar genoemd,
blijkende uit berekeningen gedaan bij enkele corporaties. Ter vergelijking: de rentelasten
per woning zijn in de sector gemiddeld ruim € 1.200 per jaar, daar komt € 13 bovenop.
Het effect is daarom gemiddeld nog geen basispunt (een honderdste van een procentpunt)
op de belangrijke ratio’s ICR, LTV en dekkingsratio. Omdat de ratio’s niet substantieel
wijzigen, zal de leningruil niet leiden tot het niet meer uit kunnen voeren van volkshuisvestelijke
taken.

De leden van de PvdA-fractie hebben gevraagd wat de saneringsbijdrage vanuit het Centraal
Fonds Volkshuisvesting doet met de rente op geborgde leningen die vanuit het WSW verstrekt
kunnen worden.

WSW borgt leningen van financiers aan woningcorporaties die deelnemer zijn van WSW.
Door borg (garant) te staan voor de rente- en aflossingsverplichtingen van corporaties,
zorgt WSW ervoor dat corporaties tegen zo laag mogelijke (rente)kosten financierbaar
zijn. De saneringsbijdrage was voor de corporatie Vestia. Deze bijdrage is niet bedoeld
om het risicokapitaal van WSW te versterken en heeft daarmee geen directe invloed
op de kredietwaardigheid van WSW. Omdat de saneringsbijdrage niets verandert aan het
kredietrisico van financiers op de door WSW geborgde leningen, heeft deze bijdrage
geen directe invloed op de rente op deze leningen.

Splitsing

De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd hoe erop wordt toegezien dat de drie lokale
corporaties die voortkomen uit de splitsing van Vestia hun volkshuisvestelijke werkzaamheden
kunnen uitvoeren. Daarnaast vroegen zij op welke wijze erop wordt toegezien dat de
financiële toestand van deze te splitsen lokale corporaties gezond is en blijft, inclusief
deze leningen, en wanneer de beoordeling hierover plaatsvindt. De leden van de PvdA-fractie
vragen of het in de verwachting ligt dat Vestia in de kerngemeenten alsnog afstand
moet doen van betaalbare woningen om de financiële positie te verbeteren.

De leningruil en splitsing zorgen ervoor dat de nieuwe corporaties sober en gezond,
en daarmee borgbaar, zullen zijn. Volgens de prognoses kunnen zij enkele jaren na
de splitsing weer meer volkshuisvestelijk kunnen gaan investeren. Er vindt geen verkoop
van betaalbare woningen in de kerngemeenten plaats in het kader van de structurele
oplossing met als doel de financiële positie te verbeteren. Daarnaast wordt de investeringsruimte
voor de sector vergroot door de afschaffing van de verhuurderheffing en kan voor corporaties
met een tekort aan investeringsruimte projectsteun worden ingezet.

De splitsing van Vestia en de toelating van de drie overblijvende corporaties behoeft
de goedkeuring van de Aw en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW beoordeelt
of er voldoende waarborgen zijn en dat de gesplitste corporaties kunnen voldoen aan
de normen van WSW. De Aw ziet erop toe dat woningcorporaties hun volkshuisvestelijke
werkzaamheden kunnen uitvoeren. Dat toezicht vindt plaats direct vanaf het moment
van splitsing, maar ook vooraf wordt de financiële continuïteit getoetst. Evenals
de andere corporaties, zullen deze drie lokale corporaties vallen onder het toezicht
van de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en WSW. Zie ook het antwoord hierna over
de vormgeving van het toezicht.

De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd hoe de huidige leningen worden verdeeld
en gedragen door de nieuwe corporaties en op welke wijze de Kamer over de splitsing
op de hoogte wordt gehouden. De leden van de CDA-fractie hebben gevraagd of Vestia
op schema ligt om de splitsing nog dit jaar te realiseren.

Het uitgangspunt is dat de drie nieuwe corporaties sober en gezond zullen zijn en
op termijn over voldoende investeringscapaciteit beschikken. Op dit moment werkt Vestia
de precieze verdeling van de huidige leningen uit in het kader van de voorbereiding
van de splitsing. Vestia betrekt andere partijen nauw bij het voorbereiden en uitvoeren
van de splitsing, als onderdeel van de afgesproken structurele oplossing, en ligt
hierbij op schema. Net zoals bij eerdere stappen in de structurele oplossing, zal
de Kamer op de hoogte worden houden van de ontwikkelingen.

Daarnaast hebben de leden van de VVD-fractie gevraagd of de regering kan toelichten
op welke manier wordt voorkomen dat in de toekomst een dergelijke situatie kan ontstaan
bij de drie lokale woningcorporaties die voortkomen uit de splitsing en bij andere
woningcorporaties, en welke maatregelen zijn genomen en welke instantie of aangewezen
functie zal hierop toezien.

Mede naar aanleiding van de situatie zo’n tien jaar geleden bij Vestia is een parlementaire
enquête woningcorporaties uitgevoerd. Daarna volgden een aanscherping van de Woningwet
en versterking van het toezicht. Dat toezicht wordt uitgevoerd door het WSW en de
Aw. Zij hanteren een gezamenlijk kader voor de beoordeling van elke individuele corporatie.
De beoordeling vindt in essentie plaats op het financial risk (financiële ratio’s)
en businessrisk op 24 toetspunten. Vervolgens wordt door een risicoclassificatiematrix
bepaald of, en onder welke voorwaarden, een corporatie borgbaar is. Corporaties met
een hoog geborgd leningenvolume en hoog risicoprofiel krijgen eerder te maken met
beperkingen bij het aantrekken van nieuwe geborgde leningen en/of nadere voorwaarden
die WSW hieraan stelt dan andere corporaties.

Voortzetting procedures banken

De leden van de ChristenUnie-fractie hebben gevraagd of er afspraken zijn gemaakt
tussen Vestia en de ondersteunende woningcorporaties over de (verdeling van de) mogelijke
opbrengsten van de lopende procedures met enkele banken. De leden van de VVD-fractie
hebben gevraagd of de regering kan aangeven hoe wordt omgegaan met de situatie als
de lopende procedures met banken anders verlopen dan ingeschat en op welke manier
deze lopende procedures worden overgenomen door de drie lokale corporaties die ontstaan
uit Vestia na de splitsing.

Het uitgangspunt van de sinds vorig jaar ingezette structurele oplossing is dat de
procedures onverkort doorgang kunnen blijven vinden en dat een eventuele opbrengst
toekomt aan de drie sobere en gezonde woningcorporaties die voortkomen uit Vestia.
De uitvoering hiervan is onderdeel van het splitsingsproces waar Vestia aan werkt.

Maatwerkgemeenten

De leden van de VVD-fractie hebben gevraagd of de regering kan toelichten wanneer
de Kamer zal worden geïnformeerd over de stand van zaken in de overgebleven maatwerkgemeenten
en hoe dit proces verder verloopt. Ook de leden van de CDA-fractie en de leden van
de ChristenUnie-fractie vroegen naar de stand van zaken in de overgebleven maatwerkgemeenten
(Brielle en Zuidplas). De leden van de ChristenUnie-fractie hebben gevraagd wat bewoners
merken van deze eigendomsoverdracht en of er iets voor hen verandert op de korte,
en (mogelijk) op de lange termijn.

Op 11 maart jl. is een brief «Wetsvoorstel tot wijziging van het saneringskader in
de Woningwet» (Kamerstuk 36 055) verstuurd waarin wordt ingegaan op de stand van zaken in de maatwerkgemeenten. Als
bijlage is het eindrapport van de bestuurlijk regisseur meegestuurd. Daarin is toegelicht
dat de overdracht in vier van de zes maatwerkgemeenten is afgerond en dat Brielle
en Zuidplas zich in vergevorderd stadium bevinden. Voor huurders betekent dit dat
er woningen worden overgedragen aan partijen die meer financiële armslag hebben dan
Vestia voor hun volkshuisvestelijke prestaties en dat er woningen behouden blijven
voor de sociale woningvoorraad.