Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over "aanhoudende briefjes van beleggers voor het opkopen van woningen"

Antwoord van Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
14 maart 2022).

Vraag 1

Bent u bekend met de briefjes die mensen door de deur krijgen met de vraag of een
belegger de woning kan kopen? Zo ja, wat vindt u van deze praktijk?

Antwoord 1

Ja, daar ben ik mee bekend. In de huidige krappe markt worden niet alleen mensen op
die op zoek zijn naar een koopwoning steeds creatiever, maar doen ook beleggers en
makelaars steeds harder hun best in hun zoektocht naar geschikte woningen voor hun
klanten.

Vraag 2

Heeft u kennis genomen van het bericht dat een vastgoedpartij zich voordoet als een
koppel?1 Wat vindt u van deze manier om woningen op te kopen?

Antwoord 2

Ja, daar heb ik kennis van genomen. Uit het artikel wordt mij niet duidelijk of «de
belegger» woningen daadwerkelijk aankoopt voor een koppel of zelf de woning aankoopt.
Indien de woning wordt aangekocht door het koppel, staat het betreffende koppel het
vrij om woningeigenaren op deze manier te benaderen. Indien de namen echter enkel
gebruikt worden om de sympathie van de verkoper te wekken, en de woning niet daadwerkelijk
door hen wordt aangekocht, kan dat misleidend zijn. Misleidende handelspraktijken
zijn bij wet verboden.

Vraag 3

Deelt u de mening dat het opkopen van woningen in Enschede, Zwolle en de rest van
Nederland ongewenst is? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 3

Ik zoek naar een nieuwe balans tussen het vergroten van het woningaanbod en de betaalbaarheid
daarvan voor starters en mensen met een middeninkomen. Beleggers die enkel woningen
opkopen om te profiteren van prijsstijgingen dragen niet bij aan het vinden van deze
nieuwe balans.

Vraag 4

In het bericht wordt aangegeven dat dit gedrag niet past binnen de gedragsregels van
NVM-makelaars. Vindt u dat de gedragsregels nu voldoende worden gehandhaafd? Kan het
tuchtrecht volgens u hier een beter instrument zijn?

Antwoord 4

Uit het artikel wordt mij niet duidelijk of «de belegger» daadwerkelijk handelt uit
naam van een stel dat de woning wil aankopen of dat de partij zelf de woning aankoopt.
In het eerste geval betreft dit een dienst vergelijkbaar met de dienst die een makelaar
aanbiedt en wordt het belang van een derde partij (Galvano en Kimberly) gediend. In
het tweede geval betreft dit een investering door de partij zelf en wordt enkel het
belang van deze partij zelf gediend.

Het dienen van een belang van derden komt met extra verantwoordelijkheid. Binnen de
makelaardij zijn er daarom, zoals aangegeven in het artikel, gedragscodes opgesteld
om belangenverstrengeling tussen de makelaar en de koper of verkoper zo veel mogelijk
te voorkomen. Bij aankoop door een beleggers zelf is er geen belangenverstrengeling
mogelijk omdat deze vanuit eigen belang handelt. Regels binnen de makelaardij zijn
daarom niet één op één toepasbaar op aankopen door beleggers.

Binnen de makelaardij moeten echter zeker nog stappen gezet worden om bestaande gedragscodes
beter te handhaven. Uit signalen die ik onder andere ontving van het meldpunt van
Vereniging Eigen Huis leid ik daarnaast af dat ook binnen de bestaande gedragscodes
nog veel ruimte is voor interpretatie. Daarom heb ik op 16 februari samen met makelaarsorganisaties
VBO, Vastgoedpro en NVM en Vereniging Eigen Huis het verbeterplan «vertrouwen in het
koopproces»2 ondertekend. Hierin geven de makelaarsorganisaties onder andere aan dat zij hun gedragscodes
op bepaalde punten aanscherpen en dat zij samen aan de slag gaan om onafhankelijk
en vereniging overstijgend tuchtrecht in te voeren.

Vraag 5

Welke rol speelt volgens u de afschaffing van makelaar als beschermde titel bij dit
soort gedrag? Is het naar uw mening waardevol om te onderzoeken of een beschermde
titel in deze tijd toch van meerwaarde kan zijn? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 5

Zoals hierboven aangegeven vraagt misleidende benadering door beleggers om een andere
aanpak dan ongewenst gedrag bij makelaars. De afschaffing van de beschermde titel
van makelaar speelt vooral een rol in het gedrag van makelaars. Net als mijn voorganger
zie ik het beschermen van de beroepsgroep makelaars niet als oplossing voor de wanpraktijken
in de makelaardij3. Alleen transparantie kan wanpraktijken bij makelaars voorkomen en helpen bij het
aanpakken van bestaande wanpraktijken.

Daarom wil ik ook dat dat makelaars gaan werken met een automatisch gegenereerd biedlogboek.
Indien nodig zal ik het werken met een gecertificeerd biedlogboek wettelijk verplichten.
In dat geval kunnen makelaars die geen eerlijk, gecertificeerd biedproces doorlopen
ook niet langer een biedproces begeleiden.

Ik heb verkend of publiekrechtelijk tuchtrecht, ofwel bescherming van het makelaarsberoep,
zou kunnen werken. Daarin zie ik het risico dat publiekrechtelijk tuchtrecht kan worden
gebruikt om enkel de belangen van de beroepsgroep zelf te dienen. De makelaardij is
daarin wezenlijk anders dan bestaande gereguleerde beroepen zoals de accountancy of
het notarisambt. Dit zijn namelijk controlerende beroepen. Makelen is in essentie
het bij elkaar brengen van vraag en aanbod. Nieuwe partijen laten zien dat deze dienst
ook zonder tussenkomst van een makelaar op een eerlijke en transparantie manier vormgegeven
kan worden.

Vraag 6

Bent u bereid om nadere afspraken te maken met de makelaarsverenigingen om dit soort
benaderingen een halt toe te roepen? Kunt u dit meenemen bij de verdere gesprekken
die worden gevoerd in het kader van het verbeteren van het koopproces?

Antwoord 6

In het verbeterplan «vertrouwen in het koopproces» is opgenomen dat de betrokken partijen
in april 2022 weer bij elkaar komen om voortgang op het verbeterplan te bespreken,
te evalueren en waar nodig het plan verder aan te scherpen. Daarbij zal ik ook bij
de makelaarsorganisaties toetsen of zij signalen ontvangen over misleidende benadering
door makelaars. Waar nodig zal ik aansturen op aanscherping van het verbeterplan op
dit punt.

Vraag 7

Bent u bereid beleggers zwaarder te belasten om te voorkomen dat zij hele wijken in
steden opkopen en zij het daarmee voor starters onmogelijk maken om een betaalbare
woning te vinden?

Antwoord 7

Het kabinet heeft reeds maatregelen aangekondigd om beleggers te belasten, zodat starters
meer kansen hebben op de woningmarkt. Na de differentiatie van de overdrachtsbelasting
die in 2021 is ingegaan, waarbij starters eenmalig vrijgesteld worden van overdrachtsbelasting
en beleggers 8 procent gaan betalen, wordt dit tarief voor beleggers in 2023 verder
verhoogd naar 9 procent. Het verhuren van vastgoed in box 3 wordt zwaarder belast
door het afschaffen van de leegwaarderatio in 2023 en de hervorming van box 3 richting
werkelijk rendement in 2025. Tevens geldt per 1 januari 2022 de opkoopbescherming.
Het doel van de opkoopbescherming is om ervoor te zorgen dat goedkope en middeldure
koopwoningen na verkoop beschikbaar blijven als koopwoningen in buurten waarin er
schaarste is aan deze woningen of wanneer de leefbaarheid in de betreffende buurt
wordt aangetast door de opkoop van deze woningen voor de verhuur. Hiermee hebben starters
een grotere kans op het kunnen kopen van een woning.