Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Geurts over de gevolgen van de Hoge Raad uitspraak “overheid moet gelijke kansen bieden bij uitgifte grond”

Antwoord van Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) (ontvangen
17 januari 2022).

Vraag 1

Heeft u kennisgenomen van de Hoge Raad uitspraak «overheid moet gelijke kansen bieden
bij uitgifte grond»?1 2

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Welke gevolgen heeft het arrest van 26 november 2021, waarin tussen een vastgoedonderneming
en de gemeente Montferland geoordeeld werd over de vraag of de overheid een perceel
grond exclusief aan één partij te koop mag aanbieden of dat alle gegadigden een kans
moet worden geboden om het perceel te kopen, volgens u, voor de Nederlandse woningbouwopgave?

Antwoord 2

Het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 zal bij woningbouwplannen waar de
overheid de grond levert en er geen selectieprocedure is gevoerd die voldoet aan de
eisen die het arrest stelt, tot vertraging kunnen leiden. De woningbouwopgave waar
we voor staan verandert er echter niet door.

Het arrest van de Hoge Raad gaat over de situatie dat een gemeente, in casu de gemeente
Montferland, een aan hem toebehorende onroerende zaak verkoopt voor de realisering
van een nieuwe ontwikkeling. Ook bij privaatrechtelijk handelen moeten overheidslichamen
zoals gemeenten de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het gelijkheidsbeginsel,
in acht nemen. Het gelijkheidsbeginsel brengt met zich dat een overheidslichaam bij
verkoop van een onroerende zaak (zoals bijvoorbeeld ook de uitgifte van bouwrijpe
grond) gegadigden, die interesse hebben in de aankoop van deze onroerende zaak, een
gelijke kans moet bieden. Daarvoor moet het overheidslichaam criteria opstellen aan
de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria moeten objectief, toetsbaar
en redelijk zijn.

Vraag 3

Kunt u ons uw reflectie sturen op de te verwachten effecten van bovengenoemd arrest
op de praktijk van gebiedsontwikkeling en woningbouw?

Antwoord 3

Partijen gingen er tot het arrest vanuit dat een een-op-een selectie bij de verkoop
van een onroerende zaak (bebouwd of onbebouwd) zonder meer mogelijk was.3 Met een een-op-een-selectie nodigt een overheid zelf één marktpartij uit voor het
project en gaat ze met deze ene marktpartij over tot contractvorming. Het werd gezien
als een goede, simpele en snelle wijze om tot gebiedsontwikkeling te komen.

Als gevolg van het arrest zal bij verkoop van onroerende zaken door een overheidslichaam
een selectieprocedure gevolgd moeten worden tenzij door het overheidslichaam kan worden
aangenomen er slechts één serieuze gegadigde is. Dit dient te worden vastgesteld op
grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Het voornemen tot verkoop aan
de enige serieuze gegadigde zal tijdig voorafgaand aan de verkoop bekend moeten worden
gemaakt op een zodanige wijze dat een ieder daarvan kennis kan nemen.

Zijn er meer serieuze gegadigden, dan moet een selectieprocedure worden gevolgd aan
de hand van objectieve, toetsbare en redelijke criteria. Aan de beschikbaarheid van
de onroerende zaak, de selectieprocedure, de criteria en het tijdschema dient bekendheid
te worden gegeven op zodanige wijze dat ieder die geïnteresseerd kan zijn in de aankoop
van deze onroerende zaak daarvan kennis kan nemen.

Overheden moeten bekijken of zij hun werkwijze moeten herijken naar aanleiding van
het arrest zodat het voldoet aan de gestelde voorwaarden in het arrest. Dit kost tijd.
Daarnaast kost ook het doorlopen van een selectieprocedure tijd en geld voor zowel
de betreffende overheid als de marktpartijen die willen meedingen. Het zal enige tijd
vergen voordat de nieuwe werkwijze gemeengoed is. Bovendien zijn er ook nog veel vragen
die pas kunnen worden beantwoord na rechterlijke uitspraken.

Vraag 4

Kunt u alle interne en externe juridische en bestuurlijke adviezen over bovengenoemd
arrest, waarover uw ministerie beschikt, aan de Kamer doen toekomen?

Antwoord 4

Ja, naar aanleiding van het arrest heb ik advies ingewonnen bij de landsadvocaat.
Het ontvangen advies zend ik Uw Kamer als bijlagen4 bij deze beantwoording. Dit advies is de basis voor de «Factsheet uitgifte van onroerende
zaken en het bieden van gelijke kansen» die op 10 januari 2022 is gepubliceerd op
www.woningmarktbeleid.nl. Deze factsheet zal op gezette tijden worden aangevuld met nieuwe inzichten.

Vraag 5

Is de woningbouwopgave wel gediend bij een limitatie die verder gaat dan de aanbestedingswet,
die namelijk één op één of onderhandse aanbestedingen nog wel mogelijk maakt?

Antwoord 5

Het is niet zo dat verkoop van een aan de overheid behorende onroerende zaak zonder
openbare selectieprocedure onmogelijk is geworden. Er zijn alleen voorwaarden aan
verbonden om recht te doen aan het gelijkheidsbeginsel (objectieve, toetsbare en redelijke
criteria op basis waarvan er slechts één serieuze gegadigde is en het vooraf kenbaar
maken van de voorgenomen verkoop).

Het is moeilijk te zeggen of het arrest de bouwproductie op de lange termijn zal schaden.
Op de korte termijn zijn er nadelige gevolgen te verwachten voor onder meer de doorlooptijd
van projecten in situaties waarin gemeenten zelf de benodigde grond leveren. Lopende
procedures moeten worden bekeken en mogelijk (gedeeltelijk) opnieuw worden doorlopen.
Werkwijzen moeten mogelijk worden aangepast. Aan de andere kant betekent het doorlopen
van een selectieprocedure ook dat kaders helder moeten worden vastgelegd en dat procedures
transparanter worden. Na selectie zijn beide partijen hieraan gebonden. Er is minder
ruimte voor heronderhandelen of het stellen van extra eisen en dat kan de snelheid
van de woningbouw ten goede komen.

Vraag 6

Is het u bekend dat, als gevolg van onduidelijkheden naar aanleiding van het arrest,
gemeenten gebiedsontwikkelingen en woningbouwplannen stil leggen en op zoek zijn naar
handvatten?

Antwoord 6

Het is mij bekend dat gemeenten lopende processen om tot de verkoop van aan hen toebehorende
onroerende zaken te komen (tijdelijk) stilleggen. Daarom heb ik- in overleg met de
VNG en de Neprom – een factsheet opgesteld om gemeenten handvatten te bieden. Deze
factsheet zal nog verder worden aangevuld. Daarnaast ben ik met de VNG en Neprom ook
in overleg over het aanpassen van de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. Het Expertteam
Woningbouw is voor gemeenten ook beschikbaar om ondersteuning te bieden bij specifieke
casussen.

Vraag 7

Welke antwoorden geeft u als gemeenten de vragen stellen naar aanleiding van het arrest:
wij willen verder maar hoe moeten wij dat nu doen? Hoe moeten gemeenten nu de openbare
verkoopprocedure precies vorm geven? Hoe moeten gemeenten omgaan met bestaande bouwclaimovereenkomsten?
Is een partnerselectie (op samenwerkingsprofiel) voldoende om later ontwikkelclaims
aan toe te kennen?

Antwoord 7

Het is niet mogelijk dergelijke vragen in zijn algemeenheid te beantwoorden. Gebiedsontwikkeling
is bij uitstek een lokale opgave en de specifieke omstandigheden en overeenkomsten
kunnen van locatie tot locatie verschillen op essentiële punten. Specifiek juridisch
advies zal vaak noodzakelijk zijn. Gemeenten kunnen zich ook wenden tot het Expertteam
Woningbouw.

Voor meer algemene vragen, zoals de vraag hoe de openbare verkoopprocedure kan worden
vormgegeven, helpt de bij vraag 4 genoemde factsheet. Ook zal ik in samenwerking met
de VNG en de Neprom de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling gaan aanpassen naar aanleiding
van het arrest.

Vraag 8

Kunt u aangeven op welke manier, rekening houdend met het arrest, op een zorgvuldige
wijze aanbesteding van gebiedsontwikkeling plaats kan vinden?

Antwoord 8

Uit het arrest volgt dat een selectieprocedure voor verkoop van grond en/of vastgoed
in het kader van een gebiedsontwikkeling aan de volgende vereisten moet voldoen:

• Het overheidslichaam dient in de eerste plaats «met in achtneming van de hem toekomende
beleidsruimte» criteria op te stellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd.
Deze criteria moeten objectief, toetsbaar en redelijk zijn.

• Het overheidslichaam dient vervolgens een passende mate van openbaarheid te verzekeren
met betrekking tot:

– de beschikbaarheid van de onroerende zaak;

– de selectieprocedure;

– het tijdschema en

– de toe te passen selectiecriteria.

• Het overheidslichaam dient tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure informatie
over deze aspecten bekend te maken op een zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden
daarvan kennis kunnen nemen.

Zie verder ook het advies van de landsadvocaat in de bijlage5.

Vraag 9

Bent u bereid om op zeer korte termijn met praktische richtsnoeren of handreikingen
te komen of het voortouw hierin te nemen die op draagvlak kunnen rekenen, bijvoorbeeld
via een hernieuwde reiswijzer gebiedsontwikkeling, vergelijkbare beknoptere gids of
nieuwe richtlijnen?6 Zo nee, waarom niet? Zo ja, op welke termijn is dit gereed?

Antwoord 9

Zoals ik ook bij vraag 6 en 7 heb aangegeven ben ik in overleg met de VNG en de Neprom
over het aanpassen van de Reiswijzer Gebiedsontwikkeling. Mocht het voor de hand liggen
naast het aanpassen van de Reiswijzer ook nog met een aparte handreiking te komen,
dan zal ik daar het initiatief toe nemen. Het aanpassen van de Reiswijzer zal tijd
vergen. Er zijn nog veel vragen waarop het antwoord pas kan worden gegeven als er
meer jurisprudentie ter beschikking komt naar aanleiding van dit arrest.

Vraag 10

Heeft u kennisgenomen van het artikel met als titel: «De Minister van VRO moet aan
de bak met een gebrekkige grondmarkt»?7

Antwoord 10

Ja.

Vraag 11

Doet u zelf onderzoek naar de huidige praktijk/ervaringen van aanbesteding, voor-
en nadelen van marktwerking, en de effecten van aanbesteding en marktwerking op het
resultaat van gebiedsontwikkeling?

Antwoord 11

Nee, er lopen geen onderzoeken op de genoemde onderwerpen op mijn initiatief. Wel
is de Autoriteit Consument en Markt een onderzoek begonnen naar de werking van de
grondmarkt. Zij hebben mij hierbij betrokken.

Vraag 12

Doet u zelf onderzoek naar hoe op de lange termijn volkshuisvesting minder cyclisch
kan worden gemaakt en hoe een stabiele bouwproductie kan worden bereikt? Zo nee, waarom
niet? Zo ja, kunt u aangegeven wanneer de uitkomsten worden verwacht?

Antwoord 12

Het vorige kabinet heeft in 2020 een onderzoek naar de rol van de overheid in het
beperken van de cycliciteit van woningmarkt afgerond. De uitkomsten van dit onderzoek
zijn op 20 mei 2020 aan uw Kamer gezonden (Kamerstukken II, 2019/20, 32 847, nr. 649)8. In het rapport staan verschillende aanbevelingen voor beleidsmaatregelen voor een
stabielere woningmarkt. Voornamelijk de structurele beleidsmaatregelen met een grote
effectiviteit verminderen naar verwachting ook de bouwcycliciteit.

Tevens zijn er in 2020 extra maatregelen genomen om te zorgen dat er door gebouwd
is tijdens de coronacrisis (Kamerstukken II, 2019/20 32 847, nr. 681)9. Dit kabinet zet verder in op een stabiele woningbouwproductie via onder andere de
middelen voor de bouw van extra woningen en het afschaffen van de verhuurderheffing.

Vraag 13

Kunt u de vragen beantwoorden ruim voor het commissiedebat Woningbouwopgave?

Antwoord 13

Ja.

Bijlage: factsheet Didam-arrest (landsadvocaat, 10 januari 2022)