Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over beleggers op de woningmarkt

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
21 september 2021).

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Met dank aan Blackstone ging de huur in deze straat
van 500 naar 2.500 euro, Zelf de expat vindt het duur»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Onderschrijft u de conclusie van het Kadaster dat in de vier grote steden particuliere
investeerders in de afgelopen tien jaar een kwart van de aangeboden woningen hebben
gekocht en onderschrijft u voorts de conclusie van het Kadaster dat dit percentage,
gemeten over heel Nederland, 15% is?2, 3

Antwoord 2

Ik onderschrijf beide conclusies. Het gaat hier om het aandeel aankopen van particuliere
investeerders4 in alle woningtransacties. Hier zitten naast woningen die gekocht zijn van eigenaar-bewoners
ook woningen bij die zijn gekocht van andere eigenaren zoals beleggers en woningcorporaties.
Als enkel gekeken wordt naar de aankopen van eigenaar-bewoners gaat het om circa 13
procent in de vier grote steden en circa 7 procent in heel Nederland.

Vraag 3

Kunt u zich herinneren dat ik in 2017 vroeg om ingrijpen tegen de toename van het
aantal beleggers op de woningmarkt en kunt u zich herinneren dat uw ambtsvoorganger
toen over verdringing van potentiële koopstarters stelde dat «alleen in Amsterdam
deze situatie zich lijkt voor te doen»?5

Antwoord 3

Ja.

Vraag 4

Bent u ook van mening dat door deze opstelling van het kabinet er veel te lang gewacht
is met het aanpakken van dit probleem en erkent u dat hierdoor de wooncrisis is vergroot?

Antwoord 4

Het is belangrijk dat er voldoende passende woonruimte is. Zo moeten er voor bijvoorbeeld
starters en mensen met een middeninkomen voldoende betaalbare woningen beschikbaar
zijn. Gezien het feit dat de vraag naar woningen groter is dan het aanbod, moeten
er de komende jaren een groot aantal woningen worden bijgebouwd. Beleggers zijn hard
nodig voor deze opgave. Zij zorgen voor kapitaal om nieuwe woningen te bouwen en hebben
de afgelopen jaren gezorgd voor een belangrijke ontwikkeling van het middenhuursegment.
Naast dat er voldoende woningen beschikbaar moeten zijn, moeten deze woningen ook
betaalbaar zijn. Maatregelen die ten goede komen aan de betaalbaarheid beïnvloeden
meestal de investeringsbereidheid van beleggers en daarmee de beschikbaarheid van
woningen. Bij de keuze voor maatregelen heeft het kabinet een balans gezocht tussen
het vergroten van het aanbod aan (middenhuur)woningen, het aanpakken van excessen
en het verbeteren van kansen voor starters en middeninkomens. De betaalbaarheid voor
onder meer starters en middeninkomens is de afgelopen tijd door stijgende koop- en
huurprijzen meer onder druk gaan staan. Het kabinet heeft daarom gedurende haar regeerperiode
meer maatregelen genomen die gericht zijn op het verbeteren van de betaalbaarheid.
Zo heeft het kabinet onder meer de overdrachtsbelasting gedifferentieerd voor starters
en beleggers, is de jaarlijkse huurprijsstijging in de sociale sector bevroren, is
de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector voor drie jaar gemaximeerd op inflatie
+ 1 procent, kunnen gemeenten binnenkort een opkoopbescherming invoeren en heb ik
een verhuurdervergunning in consultatie gebracht. Ik deel niet dat het kabinet te
lang gewacht heeft met het nemen van deze maatregelen. Ik ben van mening dat het kabinet
bij het nemen van maatregelen oog heeft gehad voor de combinatie van het verbeteren
van de betaalbaarheid en het vergroten van het aanbod aan woningen.

Vraag 5

Bent u ook van mening dat het massaal opkopen van woningen door beleggers om eraan
te verdienen, een probleem is en geen oplossing en bent u het ermee eens dat huren
die stijgen van 500 naar 2.500 euro zeer problematisch zijn? Zo ja, wat gaat u hieraan
doen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 5

Zoals ik bij mijn antwoord op vraag 4 heb benadrukt zijn beleggers nodig om het aanbod
aan nieuwbouwwoningen te vergroten. Tegelijkertijd kan het aanbod aan huurwoningen
ook vergroot worden doordat bestaande woningen worden omgezet naar huurwoningen. Dit
hoeft niet altijd een probleem te zijn. Als de aangekochte woning bijvoorbeeld als
middenhuurwoning wordt verhuurd, biedt dit kansen voor mensen met een middeninkomen.
Tegelijkertijd kan de opkoop van koopwoningen door beleggers ook zorgen voor schaarste
aan goedkope en middel-dure koopwoningen en kan het de leefbaarheid van de wijk aantasten,
bijvoorbeeld wanneer zittende huurders snel muteren en geen binding hebben met de
buurt. In deze gevallen kunnen gemeenten binnenkort gebiedsgericht een opkoopbescherming
invoeren. Wanneer de opkoopbescherming is ingevoerd mogen nieuw aangekochte goedkope-
en middel-dure koopwoningen niet zomaar meer verhuurd worden.

De Volkskrant schetst in haar artikel dat de door Blackstone overgekochte huurwoningen
na mutatie zijn gestegen van 500 euro naar circa 1.700 tot 2.500 euro. Ik begrijp
dat een dergelijke stijging fors is. Het kan zijn dat de woning bij het aangaan van
het contract met de vorige huurder op basis van WWS-punten in het gereguleerde huursegment
viel en daarom een lage huurprijs had. Over de tijd heen kan de woning door renovatie
of een stijgende WOZ-waarde op basis van WWS-punten te liberaliseren zijn. Het is
ook mogelijk dat de woning eerder al een hoger puntenaantal had en geliberaliseerd
had kunnen worden verhuurd, maar dat de verhuurder de woning toch in het gereguleerde
segment verhuurde. In beide gevallen kan de verhuurder na mutatie zelf de huurprijs
bepalen, wat kan resulteren in een hogere huurprijs. Als de woning voor een lange
tijd bewoond was door de vorige bewoner, kan het daardoor voorkomen dat het verschil
in huurprijs groot is. Een (sterke) verhoging van de huurprijs bij mutatie is niet
op voorhand in strijd met de wet.

In uw Kamer leeft momenteel de vraag of aanvangshuurprijzen in (het middensegment
van) de vrije huursector niet ook gereguleerd moet worden. In het kader van de motie
Van Eijs6 onderzoek ik wat de effecten zijn van verschillende reguleringsmogelijkheden voor
de vrije sector. Hierbij kijk ik met het oog op motie Grinwis/Heerma7 naar varianten die met name middeninkomens op de huurmarkt meer bescherming én een
grotere kans op betaalbare huurwoningen bieden. Ik heb reeds toegezegd uw Kamer voor
Prinsjesdag hierover te willen informeren.

Vraag 6

Hoeveel woningen zijn de afgelopen jaren specifiek door Blackstone gekocht en in welke
gemeenten hebben zij bezit? Welke andere grote investeerders hebben de afgelopen jaren
veel woningen opgekocht? Hoeveel investeerders/verhuurders hebben meer dan 100 woningen
in bezit? Welk deel van de woningen die de afgelopen jaren zijn gekocht door beleggers
zijn naar kleine beleggers gegaan?

Antwoord 6

In de periode tussen 1 april 2019 en nu heeft Blackstone een woningportefeuille van
1.778 woningen opgebouwd in de steden Amsterdam, Rotterdam en Utrecht. De verdeling
is als volgt:

• Amsterdam: 1.453 woningen

• Rotterdam: 249 woningen

• Utrecht: 76 woningen

Ik heb geen overkoepelend en volledig overzicht van welke grote investeerders de afgelopen
jaren veel woningen hebben opgekocht.

De Volkskrant heeft in 2019 in kaart gebracht wie de grote verhuurders op de Nederlandse
woningmarkt zijn8. Uit hun artikel blijkt dat 138 particulieren en 28 beleggers meer dan 100 woningen
in bezit hebben. Ook bijna alle corporaties hebben meer dan 100 woningen in bezit.
In 2019 ging het om 290 van de 294 corporaties.9

In 2020 hebben beleggers10 65.799 woningen aangekocht. Het gaat hier om zowel woningen die gekocht zijn van
eigenaar-bewoners als woningen die zijn gekocht van andere eigenaren zoals beleggers
en woningcorporaties. In de onderstaande tabel worden deze transacties uitgesplitst
op basis van de omvang van de portefeuille van de belegger.

Aantal woningtransacties door beleggers in 2020 uitgesplitst naar de omvang de portefeuille
van de belegger (na de betreffende transactie)

Omvang portefeuille belegger

Aantal woningtransacties

Percentage van totaal gekochte woningen door beleggers

tot met 5 woningen

25.995

40%

6 tot 100 woningen

26.178

40%

meer dan 100 woningen

13.626

21%

Totaal

65.799

100%1

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster

X Noot

1

door afronding kan de som der delen afwijken van het totaal

Vraag 7

Bent u alsnog bereid (wettelijk) te regelen dat ook zittende huurders in de vrije
sector recht hebben op huurverlaging, zoals dat onder voorwaarden ook mogelijk is
voor sociale huurders?

Antwoord 7

Uit WoON2018 blijkt dat huurders in de vrije sector, een groter deel van hun inkomen
kwijt zijn aan woonlasten ten opzichte van 2012. Op basis van EIB-onderzoek blijkt
dat 40% procent van de huurders met een middeninkomen in de vrije huursector een zeer
hoge woonquote heeft. In de andere sectoren liggen deze aandelen veel lager. In de
koopsector gaat het om 20% van de middeninkomens, terwijl er in de gereguleerde huursector
bijna geen middeninkomens zijn die een zeer hoge woonquote hebben11.

Er zijn diverse redenen wat maakt dat ik het toepassen van een eenmalige huurverlaging
in de vrije sector niet passend acht. Bij het uitbreiden van de wet Eenmalige huurverlaging
huurders met een lager inkomen staat niet langer de kwaliteit van de woning centraal
bij het bepalen van de huurprijs, maar het inkomen van de zittende huurder. Eenzelfde
wijze van huurverlaging in de vrije sector zou een grote stelselwijziging behelzen.
Daarbij komt dat het grootste deel van de vrijesectorwoningen verhuurd wordt door
de particuliere verhuurders en beleggers, die anders dan woningcorporaties geen maatschappelijke
taak hebben om huishoudens met een laag inkomen betaalbaar te huisvesten.

Hiernaast spelen ook andere uitvoeringsaspecten een rol. Circa 540.000 huurders huren
een woning in de vrije sector. Naast woningcorporaties zijn er naar schatting 300.000
andere verhuurders actief in de gehele huursector12. Indien een huurder een afdwingbaar recht krijgt om de huur te verlagen is er sprake
van een regulering van het eigendomsrecht van de verhuurder. Mogelijk zullen, om deze
regulering gerechtvaardigd te laten zijn vanuit het oogpunt van proportionaliteit
(fair balance), voor verhuurders aanvullende maatregelen nodig zijn. Woningcorporaties
hebben een tegemoetkoming gekregen voor de eenmalige huurverlaging via een verlaging
van de verhuurderheffing. Op dit moment zijn er geen instrumenten of bestaande processen
waarop kan worden aangesloten om verhuurders, die niet belastingplichtig zijn voor
de verhuurderheffing, gericht tegemoet te komen voor inkomensdervingen die zouden
ontstaan door een huurverlaging. Er zullen daarom aanvullende middelen aangewend moeten
worden om de uitvoering en handhaving in te regelen. Het grote aantal verhuurders
in de particuliere sector toont aan dat het moeilijk is om een dergelijke maatregel
in te voeren.

Vraag 8

Bent u alsnog bereid het puntenstelsel ook van kracht te laten zijn voor de vrije
sector zodat de huren gereguleerd worden en excessieve huren worden teruggedrongen
en bent u voorts bereid de wettelijke huurstijging voor de sociale en vrije sector
de komende jaren te bevriezen? Zo nee, bent u bereid de huurstijging te beperken tot
een laag percentage? Zo ja, welk percentage?

Antwoord 8

Zoals toegelicht in mijn antwoord op vraag 5 onderzoek ik momenteel wat de effecten
zijn van verschillende reguleringsmogelijkheden voor de vrije sector. Ik schets in
antwoord op vraag 4 ook de uitdaging waar we voor staan om meer woningen te creëren.
Ik wil de resultaten van dit onderzoek afwachten.

De huren in de sociale sector zijn dit jaar bevroren naar aanleiding van de motie
Beckerman13. Ik vind deze huurbevriezing voor dit jaar gerechtvaardigd gezien de onzekerheid
die de coronacrisis, die langer voortduurde, met zich mee bracht. Ik zie geen aanleiding
om de huren voor een langere te bevriezen, temeer omdat het effect van een eenmalige
bevriezing jarenlang doorwerkt. Na de huurbevriezing van dit jaar, geldt volgend jaar,
zoals aangekondigd, dat de maximale huurverhoging in de sociale sector wordt beperkt
tot inflatie + 1 procentpunt14. Tevens heb ik, naar aanleiding van de initiatiefwet van de heer Nijboer, de jaarlijkse
huurprijsstijging in de vrije sector al voor drie jaar gemaximeerd op inflatie + 1
procentpunt.

Vraag 9

Kunt u voor de woningen die de afgelopen jaren zijn gekocht door beleggers aangeven
welke huren hiervoor zijn gevraagd en kunt u hierbij aangeven wat de (gemiddelde)
totale huurprijs is, de huur per m2 en wat de huur was voor de verkoop? Kunt u deze gegevens uitsplitsen per gemeente
en woningmarktregio? Zou u, indien u niet beschikt over deze gegevens, hier onderzoek
naar willen laten doen?

Antwoord 9

Ik zie geen mogelijkheden betrouwbaar in de door u gevraagde informatie te voorzien.
De door u gevraagde informatie is niet beschikbaar. Voor de door u gevraagde uitsplitsing
is niet voldoende data bekend over de gevraagde huurprijzen. Voor de gevraagde uitsplitsing
is een gedetailleerd beeld nodig van de gevraagde huurprijzen en deze is niet beschikbaar.
De mogelijkheid van bijvoorbeeld de jaarlijks door het CBS uitgevoerde jaarlijkse
huurenquête is voor wat betreft deze beleggers gebaseerd op een steekproef en daarmee
op een te kleinschalig bestand om op het gevraagde detailniveau antwoorden te geven.

Vraag 10

Kunt u voor de woningen die de afgelopen jaren zijn gekocht door beleggers, aangeven
hoe vaak ze met welk type huurcontract zijn verhuurd en kunt u aangeven hoe vaak er
is gekozen voor een tijdelijk huurcontract? Kunt u aangeven hoe vaak er na afloop
opzegging van een huurcontract bij een nieuw contract wordt gekozen voor een huurstijging?
Hoe hoog zijn deze stijgingen? Zou u, indien u niet beschikt over deze gegevens, hier
onderzoek naar willen laten doen?

Antwoord 10

Evenals voor de gevraagde informatie in vraag 9 zie ik geen mogelijkheden om betrouwbaar
in de hier gevraagde informatie met betrekking tot het type huurcontract te voorzien.
Van de woningen aangekocht door beleggers wordt niet bijgehouden wat het type huurcontract
is dat wordt afgesloten. In het evaluatierapport van de Wet doorstroming huurmarkt
2015 is bij benadering in de vorm van een grofmazige bandbreedte informatie gegeven
over de omvang van het huidige gebruik van tijdelijke huurcontracten. Het is op basis
van de beschikbare data volgens onderzoeksbureau Companen niet aan te tonen dat het
vaker verhogen van de huren in de particuliere huursector direct verband houdt met
de invoering van tijdelijke huurcontracten.

In algemene zin is wel bekend in welke mate er bij afsluiten van nieuwe contracten
door verhuurders wordt gekozen voor een huurstijging. Zonder onderscheid naar soort
contract of soort verhuurder was tussen juli 2020 en juli 2021 bij bewonerswisseling
sprake van een huurstijging van 7,2%.

Vraag 11

Bent u van mening dat het door u gekozen instrumentarium afdoende is om de problemen
die nu door het opkopen van woningen door beleggers worden veroorzaakt te verhelpen?
Zo ja, welke effecten verwacht u? Zo nee, welke extra maatregelen gaat u nemen?

Antwoord 11

Ik heb zowel maatregelen genomen die het voor beleggers minder aantrekkelijk maken
om (koop)woningen op te kopen, waarmee ik de positie van starters ten opzichte van
beleggers verbeter, als maatregelen die borgen dat huurders geen excessieve huurprijs(stijging)
betalen.

Zo krijgen gemeenten met de opkoopbescherming de mogelijkheid om ervoor te kunnen
zorgen dat in aangewezen gebieden goedkope en middeldure koopwoningen niet zomaar
kunnen worden opgekocht voor de verhuur. Is per 1 januari de overdrachtsbelasting
gedifferentieerd waardoor starters geen overdrachtsbelasting betalen en voor beleggers
het tarief is verhoogd tot 8%. Ook heb ik een cap op de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel
aangekondigd waardoor wordt voorkomen dat gereguleerde woningen door snel stijgende
huizenprijzen sneller in het vrije huursegment terecht komen, terwijl ze daar langs
andere maatstaven niet thuishoren. En is de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije
sector voor drie jaar gemaximeerd op inflatie + 1 procent.

Een deel van de hierboven genoemde maatregelen moet nog in werking treden waardoor
starters, middeninkomens en huurders de voordelen van een deel van de maatregelen
nog moeten gaan ervaren. Vooralsnog ben ik niet voornemens om aanvullende maatregelen
te nemen.

Vraag 12

Deelt u de angst dat de opkoopbescherming die vanaf 1 januari van kracht wordt kan
zorgen voor een «waterbedeffect», waarbij beleggers zich gaan verplaatsen naar wijken
en gebieden waar de opkoopbescherming niet geldt? Zo nee, waarom niet? Zo ja, wat
gaat u hieraan doen?

Antwoord 12

Binnen een gemeente kunnen er gebieden zijn waar er door de opkoop van goedkope en
middeldure koopwoningen door beleggers problemen ontstaan, terwijl er in andere gebieden
geen problemen hoeven te ontstaan en/of er juist behoefte is aan een groter huursegment.
Gezien het feit dat de opkoopbescherming een ingrijpend instrument is, is het de bedoeling
dat gemeenten de opkoopbescherming alleen daar invoeren waar dat noodzakelijk is vanuit
het oogpunt van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of vanwege de leefbaarheid.
Met deze gebiedsgerichte aanpak wordt voorkomen dat de opkoopbescherming ingevoerd
wordt in delen van de gemeente waar dit niet noodzakelijk is. Het zou kunnen voorkomen
dat beleggers zich verplaatsen van gebieden waar een opkoopbescherming is ingevoerd
naar naastgelegen gebieden waar de opkoopbescherming niet is ingevoerd. Dit hoeft
niet direct te leiden tot schaarste- of leefbaarheidsproblemen in die gebieden. Als
dat onverhoopt wel het geval is kan de gemeente ook in die gebieden een opkoopbescherming
invoeren.

Vraag 13

Deelt u de analyse dat huurders die reeds in een door een belegger opgekochte woning
wonen, niet of nauwelijks profijt hebben van de maatregelen die u nu neemt? Zo ja,
wat gaat u voor hen doen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 13

Zoals ik bij mijn antwoord op vraag 11 heb beschreven heb ik ook maatregelen genomen
ten gunste van zittende huurders. Zo is de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije
sector voor drie jaar gemaximeerd op inflatie + 1 procent. Daarnaast heb ik wettelijke
belemmeringen weggehaald zodat huurders en verhuurders een tijdelijke huurkorting
af kunnen spreken wanneer er sprake is van een tijdelijke inkomensdaling. Tevens heb
ik de huren in de sociale sector voor één jaar bevroren. Ik houd de effecten van deze
maatregelen in het oog. Vooralsnog ben ik niet voornemens om aanvullende maatregelen
te nemen.

Vraag 14

Bent u van mening dat huurders in de vrije sector nu voldoende rechten en bescherming
hebben? Zo ja, waarom? Zo nee, wat gaat u hieraan doen?

Antwoord 14

Zoals toegelicht in antwoord op vraag 11 en vraag 13 heb ik verschillende maatregelen
genomen of aangekondigd ten gunste van huurders. Voor huurders in de vrije sector
met een huurcontract voor onbepaalde tijd gelden daarnaast dezelfde opzeggingsgronden
als voor huurders in de gereguleerde sector. Verder is het voor huurders in de vrije
sector mogelijk om hun aanvangshuurprijs te laten toetsen door de Huurcommissie binnen
zes maanden. Met de maximering van de huurverhogingen genieten huurders in de vrije
sector de komende drie jaar bovendien een vorm van huurprijsbescherming, en is het
ook mogelijk geworden om die huurverhoging te laten toetsen door de Huurcommissie.
Verder kunnen huurders en verhuurders bij geschillen in de vrije sector advies vragen
van de Huurcommissie, indien zij dit overeenkomen. Ik verwijs u verder naar het antwoord
op vraag 15 waarin ik mijn voornemens schets op het gebied van gemeentelijk instrumentaria.
Ik bied hiermee een breed palet aan instrumenten om huurders in de vrije sector te
beschermen en ik zie vooralsnog geen aanleiding om dit verder uit te breiden.

Vraag 15

Bent u van mening dat er nu voldoende mogelijkheden zijn, voor bijvoorbeeld gemeenten,
om in te grijpen wanneer verhuurders zich niet aan wet- en regelgeving houden? Kunt
u uw antwoord toelichten?

Antwoord 15

Gemeenten hebben vanuit verschillende wetten, zoals bijvoorbeeld de Woningwet en de
Huisvestingswet, instrumentarium tot hun beschikking om op te treden tegen verhuurders
die zich niet aan wet- en regelgeving houden. Over het algemeen is dit instrumentarium
toereikend om een overtreding van wet- en regelgeving te adresseren en de overtreder
ertoe te bewegen de overtreding ongedaan te maken. Evenwel zie ik in de praktijk dat
gemeenten in aanvulling op het reeds bestaande instrumentarium behoefte hebben aan
extra instrumenten om op te treden tegen verhuurders die blijvend malafide gedrag
vertonen. Om deze reden heb ik momenteel het wetsvoorstel «goed verhuurderschap» in
voorbereiding, dat ik bij brief aan uw Kamer heb aangekondigd en dat momenteel voorligt
voor consultatie. Met dit voorstel krijgen gemeenten onder meer de bevoegdheid om
een gebiedsgerichte verhuurdervergunning te introduceren. Hierdoor ontstaan meer mogelijkheden
om op te treden tegen malafide verhuurders en kan in een uiterst geval een dergelijke
verhuurder uit de sector geweerd worden door het intrekken van de vergunning.