Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Bontenbal en Pieter Heerma over belemmeringen bij hypothecaire financiering van verduurzaming eigen woning

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
8 juli 2021).

Vraag 1

Is het waar dat ondanks het feit dat de verplichte kennis- en ervaringstoets voor
het verhogen van een hypotheek zonder advies voor het verduurzamen van woningen sinds
1 april is vervallen er in de praktijk nog weinig aanbieders gebruik maken van deze
mogelijkheid? Wat is daar volgens u de oorzaak van?

Antwoord 1

Het klopt dat in de praktijk nog weinig kredietaanbieders de mogelijkheid bieden aan
consumenten om zonder advies een aanvullende hypotheek af te sluiten voor de financiering
van verduurzamingsmaatregelen zonder dat een kennis- en ervaringstoets hoeft te worden
afgelegd. Echter de kennis- en ervaringstoets is pas per 1 april jl. geschrapt dus
ik kan me voorstellen dat kredietaanbieders hierover nog een beslissing moeten nemen.
Bovendien vergt het aanpassen van systemen ook de nodige tijd.

Vraag 2

Deelt u de mening dat bewoners die zelf in actie komen om hun woning te verduurzamen
daarbij zoveel mogelijk ondersteund moeten worden en dat (financiële) belemmeringen
moeten worden weggenomen?

Antwoord 2

Ja.

Vraag 3

Wat is de achterliggende gedachte van het opnemen van de eis dat een aanvullende hypotheek
voor het verduurzamen van een woning binnen vijf jaar na het sluiten van de al aanwezige
hypotheek moet worden afgesloten?

Antwoord 3

De achterliggende gedachten bij de vijf jaar is dat als de consument reeds een hypotheek
heeft en die binnen vijf jaar verhoogt bij dezelfde aanbieder, mag worden aangenomen
dat de consument nog de kennis heeft van het hypotheekproduct en inzicht heeft in
de financiële risico’s die samenhangen met een hypotheek.

Vraag 4

In hoeverre is deze beperking van 5 jaar nodig gezien het feit dat in alle gevallen
door de geldverstrekker wordt getoetst of de hypotheek verantwoord is?

Antwoord 4

De kennis- en ervaringstoets en de krediettoets dienen een verschillend doel. De kennis-
en ervaringstoets is voorgeschreven zodat de hypotheekaanbieder kan beoordelen of
een consument over voldoende kennis- en ervaring beschikt om het hypotheekproduct
te begrijpen en inzicht heeft in de financiële risico’s die zijn verbonden aan het
afsluiten van een aanvullend krediet. Daarnaast dient de kennis- en ervaringstoets
om te beoordelen of de consument in staat is om zonder advies een financieel product
(in dit geval een hypotheek) af te sluiten. De kredietwaardigheidstoets dient de hypotheekaanbieder
uit te voeren om te beoordelen of het krediet verantwoord is voor de consument. Daarbij
gaat het om de vraag of de consument de rente en aflossing van het krediet kan betalen.
Het uitsluitend beoordelen of een krediet verantwoord is, is niet voldoende. De consument
moet ook zelf kunnen beoordelen of het betreffende hypotheekproduct passend is gelet
op zijn situatie, wensen en behoeften. Om die reden bestaan de kennis- en ervaringstoets
en de krediettoets naast elkaar.

Vraag 5

Erkent u het feit door deze eis het aantal huiseigenaren dat wordt gestimuleerd om
te investeren in het verduurzamen van hun woning aanzienlijk beperkt wordt? Deelt
u de mening dat dit een onnodige beperking is en dat hierdoor een grote potentiele
verduurzaming van het woningbestand wordt gemist, gezien de recente waardestijgingen
van woningen waardoor veel huiseigenaren een forse overwaarde hebben opgebouwd? Zo
nee, waarom niet?

Antwoord 5

Door het schrappen van de kennis- en ervaringstoets kunnen de kosten voor het afsluiten
van een aanvullende hypotheek voor verduurzaming zonder advies voor huiseigenaren
dalen. De huiseigenaar kan eenvoudiger zelf (zonder advies) zijn hypotheek verhogen
ter financiering van verduurzamingsmaatregelen. Hierdoor kunnen huiseigenaren worden
gestimuleerd om te investeren in het verduurzamen van hun woning. Het is wenselijk
om hierbij de beperking van vijf jaar te hanteren, omdat er niet zonder meer vanuit
kan worden gegaan dat na vijf jaar na afsluiten van de reeds aanwezige hypotheek de
kennis over de hypotheek nog voldoende is om zonder advies een aanvullende hypotheek
af te sluiten. De kennis- en ervaring van de consument zal dan opnieuw moeten worden
getoetst.

Naast het verhogen van hun hypotheek (al dan niet zonder advies) kunnen huiseigenaren
er ook voor kiezen om de verduurzamingsmaatregelen te financieren met een consumptief
krediet (al dan niet via het Nationaal Warmtefonds). Daarnaast heb ik diverse subsidieregelingen
opengesteld, zoals de ISDE, RRE, SAH en RVV-V. Meerjarig onderzoek laat overigens
zien dat de meeste woningeigenaren de verduurzaming van hun woning betalen met spaargeld.
Er zijn derhalve diverse financieringsmogelijkheden voor woningeigenaren.

Vraag 6

Bent u gezien het bovenstaande bereid om de eis dat een aanvullende hypotheek voor
het verduurzamen van een woning binnen vijf jaar na het sluiten van de al aanwezige
hypotheek moet worden afgesloten te laten vervallen? Zo nee, waarom niet?

Antwoord 6

Als voorwaarde voor het zonder kennis- en ervaringstoets afsluiten van een aanvullende
hypotheek via execution only (zonder advies) voor het verduurzamen van de woning is opgenomen dat de aanvullende
hypotheek binnen vijf jaar na het afsluiten van de al aanwezige hypotheek moet zijn
afgesloten. Achterliggende gedachte hierbij is dat als de consument reeds een hypotheek
heeft en die binnen vijf jaar verhoogt bij dezelfde aanbieder, mag worden aangenomen
dat de consument nog de kennis heeft van het hypotheekproduct en inzicht heeft in
de financiële risico’s die samenhangen met een hypotheek. Ik zie geen reden om de
termijn van vijf jaar te laten vervallen omdat er niet zonder meer vanuit kan worden
gegaan dat na deze periode van vijf jaar de kennis over het financieel product nog
voldoende is om zonder advies een aanvullende hypotheek af te sluiten.

Vraag 7

Bent u tevens bereid om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de taxatiekosten
voor de financiering van het verduurzamen van de woning zoveel mogelijk te beperken,
bijvoorbeeld door gebruik te maken van taxaties die zoveel mogelijk zijn gebaseerd
op modelmatige waarderingen?

Antwoord 7

Voor het verhogen van de hypotheek voor het verduurzamen van de woning is een taxatie
van de woning verplicht. Voorheen kon er in bepaalde gevallen gebruik gemaakt worden
van een volledig modelmatige waardering. In mei 2020 heeft de Europese Bankautoriteit
(EBA) de richtsnoeren over initiëring en monitoring van leningen vastgesteld1. De Nederlandsche Bank (DNB) en de Europese Centrale Bank (ECB) passen deze richtlijnen
sinds 30 juni toe.

Hierdoor is het voor bancaire hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk om gebruik
te maken van enkel een volledig modelmatige waardering bij het verstrekken van een
hypothecair krediet. Dit geldt ook voor een verhoging van de hypotheek voor het verduurzamen
van de woning.

De richtsnoeren van de EBA laten wel ruimte voor een zogenaamde hybride taxatie2. Dit is een taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt is, die
vervolgens door een taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. Met het
hybride taxatieproduct kan onder meer een verhoging van de hypotheek voor verduurzaming
laagdrempelig blijven en kan de situatie worden vermeden dat voor deze aanpassingen
een duurdere fysieke taxatie moet worden uitgevoerd.

Om gebruik te kunnen maken van een hybride taxatievorm moet aan bepaalde criteria
worden voldaan. Zo kan deze vorm van taxeren alleen worden gebruikt als het gebruikte
model voldoende betrouwbaar de waarde van de individuele woning kan bepalen. Daarnaast
geldt dat een hybride taxatie alleen gebruikt mag worden indien de maximale hoogte
van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value)
niet meer dan 90 procent bedraagt.

Zoals toegelicht in mijn recente Kamerbrief3 over woningtaxaties zijn er verschillende hybride producten ontwikkeld. De prijs
van deze producten kan verschillen. Ik vind het belangrijk dat het product laagdrempelig
en goedkoop is voor de consument, maar dat ook de kwaliteit voldoende is geborgd.
Daarom zal ik de vinger aan de pols houden wat betreft de uiteindelijke kosten van
de hybride taxatieproducten.