Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Koerhuis over het bericht ‘Particuliere woningverhuur groeit ondanks alles gestaag door’

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
11 februari 2021).

Vraag 1

Kent u het bericht «Particuliere woningverhuur groeit ondanks alles gestaag door»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Kunt u verklaren hoe het hoge percentage van 40% woningaankopen door particuliere
beleggers tot stand is gekomen?

Antwoord 2

Het Kadaster heeft voor het Financieele Dagblad (FD) een schatting gemaakt op basis
van een brede definitie van particuliere beleggers. In deze definitie hebben zij natuurlijke
personen die drie of meer woningen bezitten, bedrijven die minder dan 500 woningen
bezitten, en bedrijven die meer dan 500 woningen bezitten (inclusief institutionele
beleggers) meegenomen. Daarnaast hebben zij uit de categorieën «overig» en «onbekend»
niet-natuurlijke personen en eigenaren die meerdere woningen in bezit hebben meegenomen
in hun schatting van het aandeel particuliere belegger. De categorie «overig» bevat
bijvoorbeeld kerken, overige stichtingen en gemeenten. De onderstaande tabel geeft
inzicht in hoe het cijfer uit het FD-artikel tot stand is gekomen. Tweede woningen
wordt niet meegenomen in de gebruikte definitie van particuliere belegger omdat deze
groep diffuus is. Een tweede woning kan bijvoorbeeld een woning zijn die tijdelijk
nog in het bezit is van een persoon die gaat verhuizen, maar dit kan ook een woning
zijn die wordt verhuurd en dus eigenlijk in bezit is van een belegger. Er is geen
schatting te maken van het onderscheid.

Aandeel in woningtransacties, G4, eerste helft 2020

Categorie

Aandeel (%)

Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen

10,4

Bedrijfsmatig < 500 woningen

20,0

Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel1

0,4

Subtotaal

30,8

Niet-natuurlijke personen en eigenaren die meerdere woningen verhuren in onbekend
+ overig

8,3

Totaal

39,1

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

X Noot

1

De definitie «bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel» wordt als volgt bepaald:
een woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken: heeft na
transactie meer dan 500 woningen, staat op lijst met institutionele investeerders
of is een pensioenfonds.

Het begrip particuliere belegger blijft een lastig begrip omdat deze niet eenduidig
wordt gebruikt. De cijfers in het FD-artikel zijn gebaseerd op de bovenstaande brede
definitie, terwijl in een andere context met particuliere beleggers enkel wordt gedoeld
op natuurlijke personen met drie of meer woningen.

In de communicatie richting uw Kamer vind ik het belangrijk om de gegevens zo objectief
mogelijk in beeld te brengen. Daar waar wordt gevraagd naar «particuliere belegger»
zal ik op basis van data van het Kadaster onderscheid maken tussen alle typen beleggers
waarvan ik zeker weet dat het daadwerkelijk beleggers zijn, en het over beleggers
als geheel hebben. Dit betekent dat ik onderscheid maak tussen natuurlijke personen
die drie of meer woningen bezitten, bedrijven die minder dan 500 woningen bezitten,
en bedrijven die meer dan 500 woningen bezitten (inclusief institutionele beleggers).
De groepen «overig» en «onbekend» neem ik niet mee onder de noemer belegger, omdat
niet met zekerheid vast te stellen is of en hoeveel van deze woningen in daadwerkelijk
bezit zijn van een belegger.

Verder benadruk ik graag dat waar cijfers gebruikt zijn over eind 2019 en de eerste
helft van 2020 het nog gaat om voorlopige cijfers. Deze cijfers worden gedurende dit
jaar definitief gemaakt.

Vraag 3

Betreft het genoemde percentage aankopen uitsluitend de koopwoningmarkt of vallen
ook onderlinge verkopen van particuliere beleggers en verkopen van corporaties aan
particuliere beleggers onder dit percentage?

Antwoord 3

Dit percentage is ten opzichte van alle eigendomsoverdracht. Ook onderlinge verkopen
van particuliere beleggers en verkopen van corporaties aan particuliere beleggers
vallen onder dit percentage.

Vraag 4

Welke definities zijn gehanteerd? Vallen bijvoorbeeld institutionele vastgoedbeleggers
ook onder de gebruikte definitie van particuliere beleggers?

Antwoord 4

Zie hiervoor de beantwoording van vraag 2 waarin ik de gehanteerde definitie nader
duid.

Vraag 5

In hoeveel procent van de aankopen door particuliere beleggers gaat het om transacties
tussen corporaties en institutionele vastgoedbeleggers, waarbij dus geen koopwoningen
betrokken zijn?

Antwoord 5

In 2019 was de verdeling van de woningen die door beleggers werden gekocht van corporaties,
als volgt:

Aandeel aankopen door beleggers in NL afkomstig van corporaties, 2019

 

Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen

Bedrijfsmatig < 500 woningen

Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel

Totaal beleggers

Aantal aankopen van corporaties

356

411

148

915

Totaal aangekocht

22.277

22.816

3.263

48.356

% afkomstig van corporaties

1,6%

1,8%

4,5%

1,9%

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

In de G4 was deze verdeling als volgt:

Aandeel aankopen door beleggers in de G4 afkomstig van corporaties, 2019

 

Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen

Bedrijfsmatig < 500 woningen

Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel

Totaal beleggers

Aantal aankopen van corporaties

94

31

0

125

Totaal aangekocht

5.295

7.343

492

13.130

% afkomstig van corporaties

1,8%

0,4%

0,0%

1,0%

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster

Vraag 6

Wat zijn de mutaties per categorie koper en verkoper in absolute aantallen (eigen
woningbezitter, particuliere verhuurder, corporatie, institutionele vastgoedbelegger,
etc.)?

Antwoord 6

De onderstaande tabel geeft de verandering van aantallen woningen in bezit weer voor
de verschillende categorieën over de periode april 2019 – oktober 2020. Het gaat hier
om gegevens over de woningvoorraad. Bij gegevens over de woningvoorraad gebruikt het
Kadaster de definitie «grote verhuurder» in plaats van «Bedrijfsmatig > 500 woningen
+ institutioneel». Onder de tabel wordt de definitie toegelicht.

Verandering van aantallen woningen in bezit weer voor de verschillende categorieën
over de periode april 2019–oktober 2020

Categorie

Mutatie

Eigenaar-bewoner

+ 52.971

Tweede woning

+ 13.460

Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen

+ 18.241

Bedrijfsmatig < 500 woningen

+ 15.655

Grote verhuurder (a)

+ 1.994

Woningcorporaties

+ 4.035

Overig

+ 4.644

Onbekend

+ 4.549

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Grote verhuurder: Woning in het bezit van een bedrijf met één van de volgende kenmerken:
heeft meer dan 500 woningen, is een pensioenfonds of heeft in de naam staan «Achmea».

Vraag 7

Wat is de peildatum van het Kadaster-onderzoek? In hoeverre worden de cijfers vertekend
door het dat het verhoogde aantal transacties tussen beleggers onderling vanwege de
verhoogde overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggers per 1 januari 2021?

Antwoord 7

De cijfers gaan over de eerste helft van 2020. In deze periode was de verhoogde overdrachtsbelasting
nog niet aangekondigd. De cijfers worden daarom niet vertekend door het verhoogde
aantal transacties tussen beleggers onderling vanwege de verhoogde overdrachtsbelasting
voor vastgoedbeleggers per 1 januari.

Vraag 8

Wat is de ontwikkeling van het aandeel Buy-To-Let aankopen door particuliere beleggers
in de G4 in de afgelopen vijf jaar?

Antwoord 8

De hier gehanteerde definitie van buy-to-let is: woningen die beleggers kopen van
eigenaar-bewoners. Hieronder is te zien hoeveel woningen er van eigenaar-bewoners
werden gekocht door de verschillende categorieën beleggers in de G4 zoals gedefinieerd
onder vraag 2. Buy-to-let komt vooral voor bij natuurlijke personen en in mindere
mate bij kleinere bedrijfsmatige verhuurders. Bij grote bedrijfsmatige verhuurders
en institutionele beleggers komt buy-to-let vrijwel niet voor.

Aandeel buy-to-let aankopen van totale verkopen door eigenaar-bewoners in de G4, ingedeeld
naar kopende partij

 

2015

2016

2017

2018

2019

Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen

6,9%

8,8%

10,6%

11,1%

10,4%

Bedrijfsmatig < 500 woningen

4,2%

4,3%

4,7%

5,0%

4,5%

Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

0,0%

Totale percentage beleggers

11,1%

13,1%

15,3%

16,1%

14,9%

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Vraag 9

Wat is de ontwikkeling van het aandeel aankopen door koopstarters in de G4 in de afgelopen
vijf jaar?

Antwoord 9

De onderstaande tabel geeft het aandeel koopstarters2 in woningtransacties in de G4 weer voor de periode 2015 – 2019. Het gaat hier om
het aandeel in alle woningtransacties, dus niet alleen de woningen die zij van eigenaar-bewoners
kopen, maar ook de woningen die zijn gekocht van andere groepen zoals beleggers en
woningcorporaties zijn hierin meegenomen.

Aandeel koopstarters in woningtransacties, G4, 2015–2019

Jaar

Percentage

2015

24,3%

2016

23,0%

2017

23,3%

2018

22,6%

2019

23,2%

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Vraag 10

Hoeveel verkopen door corporaties en institutionele vastgoedbeleggers aan eigenaar-bewoners
staan er tegenover de Buy-To-Let aankopen in de G4? En in de rest van Nederland?

Antwoord 10

In onderstaande tabel is te zien hoeveel woningen er door de verschillende partijen
aan eigenaar-bewoners zijn verkocht in 2019.

Aantal en aandeel woningen gekocht door eigenaar-bewoners, ingedeeld naar verkopende
partij (heel Nederland, 2019)

Verkopende partij

Aantal gekocht door eigenaar-bewoner (totaal is 209.401)

Percentage van aankopen door eigenaar-bewoner

Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen

5.677

2,7%

Bedrijfsmatig < 500 woningen

6.937

3,3%

Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel

1.613

0,8%

Woningcorporatie

7.543

3,6%

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Aantal en aandeel woningen gekocht door eigenaar-bewoners, ingedeeld naar verkopende
partij (G4, 2019)

Verkopende partij

Aantal gekocht door eigenaar-bewoner (totaal 23.332)

Percentage van aankopen door eigenaar-bewoner

Natuurlijk persoon ≥ 3 woningen

1.261

5,4%

Bedrijfsmatig < 500 woningen

1.222

5,2%

Bedrijfsmatig > 500 woningen + institutioneel

239

1,0%

Woningcorporatie

1.666

7,1%

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

Vraag 11

Wat is het aandeel van particuliere beleggers in de totale woningvoorraad? Hoe heeft
dat aandeel zich ontwikkeld in de afgelopen vijf jaar? Hoe verhoudt zich dit aandeel
tot de ons omringende landen?

Antwoord 11

Het Kadaster heeft het aandeel van de verschillende categorieën in de totale woningvoorraad
vanaf 2017 op een aantal momenten gemeten. De onderstaande tabel geeft de stand weer
op oktober 2017, oktober 2018, januari 2020 en oktober 2020. Voor 2017 werd er nog
geen data volgens deze indeling opgeslagen.

Aandeel woningen in bezit van beleggers, percentage van totale woningvoorraad

 

Okt-2017

Okt-2018

Jan-2020

Okt-2020

Natuurlijk persoon ≥3 woningen

3,2%

3,5%

3,6%

3,7%

Bedrijfsmatig <500 woningen

2,2%

2,3%

2,5%

2,6%

Grote verhuurder

2,1%

2,1%

2,1%

2,1%

Totale percentage beleggers

7,5%

7,9%

8,2%

8,4%

Bron: eigen bewerking op basis van data Kadaster.

De ons omringende landen kennen een andere verdeling. In Duitsland is de huursector
in zijn algemeenheid een stuk groter dan in Nederland en komt eigenwoningbezit dus
minder voor; in Nederland is het eigenwoningbezit 56,83% tegenover 45,5% in Duitsland. In Duitsland was in 2019 13,9% van alle woningen in
bezit van een particuliere verhuurder (natuurlijk persoon). 7% werd verhuurd door
bedrijven, dit zijn zowel institutionele beleggers als bedrijfsmatige particuliere
verhuurders. 13% wordt verhuurd door (semi)publieke partijen, die vaak deels in bezit
van gemeenten of Bundesländer. Deze (semi)publieke woningen zijn veelal gericht op
mensen met een lager inkomen, dit is te vergelijken met de corporaties in Nederland
(maar kent wel enkele verschillen). Kortgezegd worden er dus aanzienlijk meer woningen
in Duitsland verhuurd door beleggers (particulier en institutioneel), en aanzienlijk
minder door (semi)publieke organisaties.4 In Vlaanderen was in 2018 72% van de woningen in bezit van eigenaar-bewoners. 19%
was in bezit van private partijen, en 7% was sociale huur. Ook in Vlaanderen is dus
een hoger percentage van de woningen in bezit van private partijen. Het is echter
niet goed mogelijk om deze percentages direct met de Nederlandse percentages vergelijken,
omdat de regelgeving en voorwaarden om te huren tussen de landen verschilt.5

Vraag 12

Deelt u de mening dat een particuliere huursector onmisbaar is voor een goede werking
van de woningmarkt?

Antwoord 12

We hebben beleggers nodig voor een stabiele woningmarkt. Gezien de historische krapte
op de woningmarkt is het belangrijk dat er snel meer en betaalbare woningen worden
gebouwd. Met de woningbouwimpuls en de woondeals zet ik in op vergroten van het aanbod
aan betaalbare woningen. Een belangrijk resultaat is dat van de eerste tranche van
de woningbouwimpuls maar liefst 60 procent is gegaan naar betaalbare woningen voor
het middensegment, het gaat hierbij om 32.500 betaalbare woningen van de in totaal
51.000 woningen. Ook beleggers spelen een belangrijke rol bij het vergroten van het
woningaanbod. Dankzij het kapitaal en initiatief van beleggers kunnen we woningen
toevoegen aan de woningvoorraad door woningen te bouwen of bestaande bouw te transformeren
voor bewoning. Dit leidt tot meer woningen, onder andere in het middenhuursegment.
Tegelijkertijd ontstaan er door de huidige krapte ook excessen op de woningmarkt,
waardoor het voor diverse groepen, zoals starters en mensen met een middeninkomen,
steeds lastiger wordt om een passende en betaalbare woning te vinden. Ik vind het
belangrijk dat deze excessen worden aangepakt en wil dat de positie van starters en
mensen met een middeninkomen wordt verbeterd. Om de positie van starters te verbeteren
ten opzichte van beleggers heeft het kabinet per 1 januari de overdrachtsbelasting
gedifferentieerd waardoor starters6 geen overdrachtsbelasting betalen en voor beleggers het tarief wordt verhoogd tot
8%. Ook heb ik een voorstel gedaan om een opkoopbescherming in te voeren. Hiermee
kunnen gemeenten in wijken waar dat echt nodig is ervoor zorgen dat betaalbare koopwoningen
niet kunnen worden opgekocht voor ongewenste vormen van verhuur. Woningzoekenden,
waaronder starters en mensen met een middeninkomen, krijgen hierdoor meer kans op
een woning. Daarnaast zal de jaarlijkse huurprijsstijging in de vrije sector worden
gemaximeerd, waardoor ook de huurders in de vrije sector worden beschermd tegen onverwachte
excessieve huurverhogingen.