Amendement : Amendement van het lid Dik-Faber c.s. over opkoopbescherming

Nr. 28
AMENDEMENT VAN HET LID DIK-FABER C.S.

Ontvangen 8 februari 2021

De ondergetekenden stellen het volgende amendement voor:

I

In het opschrift wordt na «Wijziging van de» ingevoegd «Huisvestingswet 2014 en de».

II

In de beweegreden wordt na «van die wet» ingevoegd «en te voorzien in de mogelijkheid
van opkoopbescherming in de Huisvestingswet 2014».

III

Voor artikel I wordt een artikel ingevoegd, luidende:

ARTIKEL 0I

De Huisvestingswet 2014 wordt als volgt gewijzigd:

A

Hoofdstuk 7 komt te luiden:

HOOFDSTUK 7. TIJDELIJKE REGELING INZAKE OPKOOPBESCHERMING

§ 1. Begripsbepalingen

Artikel 39

In dit hoofdstuk wordt verstaan onder:

akte:

akte als bedoeld in artikel 89 lid 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek;

openbare registers:

openbare registers als bedoeld in artikel 16 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek.

§ 2. Toepassing bevoegdheid

Artikel 40

1. In afwijking van het bepaalde in artikel 2 maakt de gemeenteraad van zijn bevoegdheden
op grond dit hoofdstuk slechts gebruik indien zij dat noodzakelijk en geschikt acht
voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor
het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving.

2. Aanvullend op het bepaalde in artikel 4 kan de gemeenteraad op grond van dit hoofdstuk
in de huisvestingsverordening regels stellen omtrent het in gebruik geven van in die
verordening aangewezen goedkope en middeldure koopwoningen.

§ 3. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte

Artikel 41

1. Het is verboden om een woonruimte behorend tot een met het oog op de samenstelling
van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen
categorie van woonruimten, die gelegen is in een in die verordening aangewezen gebied
zonder vergunning van burgemeester en wethouders, in gebruik te geven binnen een periode
van vier jaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van
levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar.

2. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening slechts categorieën van woonruimten
als bedoeld in het eerste lid, aanwijzen voor zover:

a. dit goedkope en middeldure koopwoningen zijn;

b. de woonruimte op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van
levering aan de nieuwe eigenaar:

1°. vrij van huur en gebruik was;

2°. in verhuurde staat was voor een periode van minder dan 6 maanden, of

3°. werd verhuurd met een vergunning als bedoeld in het eerste lid.

c. de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die
woonruimte aan de nieuwe eigenaar ligt na het tijdstip van inwerkingtreding van het
verbod, bedoeld in het eerste lid.

3. De gemeenteraad bepaalt in de huisvestingverordening voor welke vormen van het in
gebruik geven van een in die verordening aangewezen woonruimte een vergunning als
bedoeld in het eerste lid, wordt verleend. Een vergunning als bedoeld in het eerste
lid, wordt in ieder geval verleend indien:

a. de woonruimte in gebruik wordt gegeven aan een woningzoekende die een bloed- of aanverwantschap
in de eerste of tweede graad heeft met de eigenaar;

b. de eigenaar na de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van
levering van die woonruimte aan hem, ten minste 12 maanden zijn woonadres als bedoeld
in artikel 1.1, onderdeel o, onder 1°, van de Wet basisregistratie personen, in die
woonruimte heeft en de eigenaar met een woningzoekende schriftelijk overeenkomt dat
de woningzoekende de woonruimte voor een termijn van ten hoogste 12 maanden, anders
dan voor toeristische verhuur, in gebruik neemt, of

c. de woonruimte onlosmakelijk deel uitmaakt van een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

4. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening aan burgemeester en wethouders
de bevoegdheid geven om ontheffing van dat verbod te verlenen. Aan een ontheffing
kunnen voorschriften en beperkingen worden verbonden.

5. De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening regels over de wijze van aanvragen
van een vergunning als bedoeld in het eerste lid, en de gegevens die door de aanvrager
worden verstrekt bij de aanvraag van die vergunning.

§ 4. Goed verhuurderschap

Artikel 42

1. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening voorschriften stellen die verband
houden met inzake de bij of krachtens de wet op de aanvrager van een vergunning als
bedoeld in artikel 41, eerste lid, rustende verplichtingen met betrekking tot het
in beheer geven, het gebruiken of in gebruik geven van een woonruimte of het handelen
zoals een goed verhuurder betaamt. Deze voorschriften hebben uitsluitend betrekking
op:

a. het voorkomen van intimidatie en discriminatie van woningzoekenden of huurders;

b. het naleven van de dwingendrechtelijke bepalingen uit het huurrecht door de verhuurder;

c. het tegengaan van illegaal gebruik van de woning, en

d. het niet naleven van:

1°. de verboden, bedoeld in artikel 8, artikel 21, eerste lid, artikel 22, eerste lid,
artikel 23a, eerste lid, artikel 23b, eerste lid en artikel 23c, eerste lid, en

2°. de voorwaarden en voorschriften, bedoeld in artikel 24.

2. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat burgemeester en wethouders
aan een vergunning als bedoeld in artikel 41, eerste lid, voorwaarden en voorschriften
kunnen verbinden inzake de verplichtingen, bedoeld in het eerste lid, en informatieverplichtingen
van de verhuurder bij het afsluiten van de huurovereenkomst.

§ 5. Aanvraag van de vergunning

Artikel 43

1. De vergunning, bedoeld in artikel 41, eerste lid, kan slechts worden aangevraagd
door de eigenaar van de woonruimte.

2. In afwijking van artikel 2:15, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht, stellen
burgemeester en wethouders de elektronische weg open voor de aanvraag van een vergunning
als bedoeld in artikel 41, eerste lid.

§ 6. Weigering van de vergunning

Artikel 44

1. De vergunning, bedoeld in artikel 41, eerste lid, kan worden geweigerd indien de
eigenaar binnen vier jaar voorafgaand aan de aanvraag van de vergunning de verplichtingen,
bedoeld in artikel 42, eerste lid, of de voorwaarden en voorschriften, bedoeld in
artikel 42, tweede lid, niet heeft nageleefd.

2. De vergunning, bedoeld in artikel 41, eerste lid, kan voorts worden geweigerd in
het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen
door het openbaar bestuur.

3. Voordat toepassing wordt gegeven aan het tweede lid, kan het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen
door het openbaar bestuur, bedoeld in artikel 8 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen
door het openbaar bestuur, om een advies als bedoeld in artikel 9 van die wet worden
gevraagd.

4. Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een vergunning als bedoeld
in artikel 41, eerste lid, binnen acht weken na de datum van ontvangst van de aanvraag.

5. Burgemeester en wethouders kunnen de termijn, bedoeld in het vierde lid, eenmaal
verlengen met ten hoogste zes weken. Zij maken hun besluit daartoe bekend binnen de
termijn, bedoeld in het vijfde lid.

6. Paragraaf 4.1.3.3 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing.

§ 7. Intrekking van de vergunning

Artikel 45

1. Burgemeester en wethouders kunnen een vergunning als bedoeld in artikel 41, eerste
lid, intrekken indien de verplichtingen, bedoeld in artikel 42, eerste lid, of de
voorwaarden en voorschriften, bedoeld in artikel 42, tweede lid, niet worden nageleefd.

2. De vergunning, bedoeld in artikel 41, eerste lid, kan voorts worden ingetrokken in
het geval en onder de voorwaarden, bedoeld in artikel 3 van de Wet integriteitsbeoordelingen
door het openbaar bestuur.

3. Voordat toepassing wordt gegeven aan het tweede lid, kan het Bureau bevordering integriteitsbeoordelingen
door het openbaar bestuur, bedoeld in artikel 8 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen
door het openbaar bestuur, om een advies als bedoeld in artikel 9 van die wet worden
gevraagd.

§ 8. Bestuurlijke boete

Artikel 46

1. De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening bepalen dat een bestuurlijke boete
kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van het verbod, bedoeld in artikel
41, eerste lid.

2. De op te leggen bestuurlijke boete bedraagt ten hoogste:

a. het bedrag dat is vastgesteld voor de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde
lid, van het Wetboek van Strafrecht, voor overtreding van het verbod, bedoeld in artikel
41, eerste lid, en

b. het bedrag dat is vastgesteld voor de vijfde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde
lid, van het Wetboek van Strafrecht, voor overtreding van een verbod als bedoeld in
artikel 41, eerste lid, indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de
constatering door een ambtenaar als bedoeld in artikel 33, eerste lid, van die overtreding
een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van hetzelfde verbod.

3. De gemeenteraad stelt in de huisvestingsverordening het bedrag vast van de bestuurlijke
boete die voor de overtreding kan worden opgelegd.

B

Aan artikel 51 worden vier leden toegevoegd, luidende:

5. Onze Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties zendt uiterlijk vijf
jaar na de datum van inwerkingtreding van hoofdstuk 7 en vervolgens iedere vijf jaar
een verslag over de noodzaak en de relevantie in de economische situatie van dat moment
in de praktijk van de maatregelen in hoofdstuk 7 aan beide Kamers der Staten-Generaal.

5. Indien uit het verslag, bedoeld in het vijfde lid, blijkt dat de noodzaak of de relevantie
in de economische situatie van dat moment van de maatregelen onvoldoende kan worden
aangetoond, vervalt hoofdstuk 7 op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip.

7. De voordracht voor een krachtens het vijfde lid vast te stellen koninklijk besluit
wordt niet eerder gedaan dan twee maanden nadat het ontwerp aan beide Kamers van de
Staten-Generaal is overgelegd.

8. Indien toepassing wordt gegeven aan het vijfde lid, vervalt de regeling in een huisvestingsverordening
op basis van hoofdstuk 7, twee jaar na het tijdstip bedoeld in het zesde lid.

Toelichting

Algemeen

Steeds meer koopwoningen worden opgekocht door beleggers. Onderzoek1 van het Kadaster laat zien dat het aandeel koopwoningen gekocht door particuliere
beleggers tussen 2009 en 2017 is toegenomen.

In 2009 werd 2 procent van de bestaande koopwoningen die op de markt kwamen gekocht
door een particuliere verhuurder2; in 2018 was dit 6 procent. In grote steden en studentensteden is dit aandeel groter:
in Amsterdam werd in 2009 4 procent van de koopwoningen die op de markt kwamen gekocht
door een particuliere verhuurder; in 2018 was dit 12 procent. Voor Groningen was dit
in 2009 6 procent en in 2017 15 procent3. De opgekochte woningen worden vervolgens verhuurd, waardoor deze niet meer beschikbaar
zijn als koopwoning. In buurten waar veel koopwoningen worden opgekocht door beleggers
ontstaat regelmatig een schaarste aan goedkope of middeldure koopwoningen, wat leidt
tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor woningzoekenden in deze categorie.
Zo neemt de huur bij een bewonerswisseling gemiddeld toe met 9,5%4, waarbij in grote steden een stijging van meer dan 10 procent niet de uitzondering
maar de regel is. De hoge huurprijzen die particuliere beleggers vragen zorgen er
daarnaast voor dat deze woningzoekenden ook moeilijk een alternatieve betaalbare huurwoning
kunnen vinden.

Wij willen dat starters betaalbaar kunnen starten op de woningmarkt. Momenteel is
dat een forse uitdaging, zeker in steden, waarbij de schaarse voorraad aan betaalbare
koopwoningen wordt opgekocht door particuliere beleggers. Dit zorgt voor nog meer
schaarste, en daarmee stijgende prijzen. Om te zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen
beschikbaar blijven, stellen de indieners voor om gemeenten de mogelijkheid te bieden
opkoopbescherming in te stellen. Dit instrument biedt gemeenten de mogelijkheid om
gebiedsgericht de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope
en middeldure koopwoningen tegen te gaan. Gemeenten kunnen het instrument gebiedsgericht
invoeren, daar waar zij de noodzaak ervan zien. Dit draagt bij aan een eerlijker speelveld
voor woningzoekenden zoals starters en mensen met middeninkomens en het komt tevens
de leefbaarheid in de betreffende buurt ten goede.

De gemeenteraad kan een opkoopbescherming voor (een) nader te bepalen gebied(en) invoeren,
in de vorm van een verbod om de woning zonder vergunning te verhuren. In buurten waar
goedkope en middeldure koopwoningen schaars zijn, kan de opkoop voor verhuur van deze
woningen leiden tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor bepaalde groepen
omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning. Om de maatregel
in te voeren moet de gemeenteraad eerst vaststellen of en in welke buurten van de
gemeente er sprake is van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen. De problematiek
kan van buurt tot buurt verschillen. Zo kunnen er binnen een gemeente buurten zijn
waar goedkope en middeldure koopwoningen massaal worden opgekocht door beleggers voor
de verhuur en waardoor er schaarste- of leefbaarheidsproblemen ontstaan in die buurten,
terwijl er in andere buurten geen problemen hoeven te ontstaan of er juist behoefte
is aan een groter huursegment. Om de problematiek daar waar nodig aan te kunnen pakken,
kunnen gemeenten de opkoopbescherming gebiedsgericht invoeren via de huisvestingsverordening.

Het is niet in alle gevallen redelijk om de eigenaar van een koopwoning te verbieden
de woning te verhuren.

Zo kunnen er situaties zijn waarin het wel wenselijk is dat er wordt verhuurd. In
deze uitzonderingsgevallen kan de eigenaar van de woning een vergunning aanvragen
bij de gemeente. Gemeenten moeten bijvoorbeeld een vergunning afgeven voor verhuur
aan eerste- en tweedegraads familie. Wanneer de gemeente deze vergunning heeft afgegeven
mag er alsnog worden verhuurd.

Indieners zijn ervan overtuigd dat dit amendement gemeenten een instrument biedt waarmee
onevenwichtigheden in de woningmarkt aangepakt kunnen worden. Op die manier, kunnen
meer kansen worden geboden aan starters en gezinnen op de woningmarkt. Onderstaand
volgt een uiteenzetting van de verhouding tussen opkoopbescherming en eigendomsrecht
en een artikelsgewijze toelichting.

Verhouding tot eigendomsrecht

De opkoopbescherming is een regulering van het eigendomsrecht5. Een regulering van het eigendomsrecht is slechts toelaatbaar indien ze gerechtvaardigd
is. Dit houdt in dat voldaan moet zijn aan vier voorwaarden:

• De maatregel moet bij wet voorzien zijn. Dat betekent dat de beperking voldoendetoegankelijk,
precies en voorzienbaar in de toepassing moet zijn.

De bevoegdheid tot het instellen van de opkoopverplichting en de mogelijkheden en
contouren ervan zijn neergelegd in dit wetsvoorstel. Het democratisch gekozen orgaan
van de gemeente kan deze opkoopbescherming slechts invoeren door dit op te nemen in
de gemeentelijke huisvestingverordening. Daarmee is voldaan aan het criterium dat
de regulering van het eigendomsrecht bij wet moet zijn voorzien.

• De beperking moet noodzakelijk zijn in het algemeen belang. Dit wil zeggen dat de
maatregel een legitiem doel dient en met de maatregelen het beoogde effect wordt bereikt.

Het doel van de opkoopbescherming is om goedkope en middeldure koopwoningen te kunnen
behouden in het koopsegment wanneer er door de opkoop van deze woningen voor verhuur
sprake is van schaarste aan deze woningen of de leefbaarheid van de betreffende buurt
wordt aangetast. Het zorgen voor voldoende betaalbare en geschikte woonruimte is een
opdracht voor de overheid.6 Ondanks het feit dat er volop woningen worden bijgebouwd blijkt het dat in bepaalde
gemeenten nog steeds een dusdanige schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen
is, zeker in de bestaande bouw. Voor mensen die op zoek zijn naar dit type koopwoning,
zoals starters en woningzoekenden mensen met een middeninkomen, is het dan ook erg
lastig is om er een passende koopwoning te vinden. Daar waar de opkoop deze koopwoningen
leidt tot schaarste, is het noodzakelijk dat er maatregelen worden genomen om de mogelijkheden
van deze doelgroep op de woningmarkt te verbeteren. Gemeenten moeten in hun huisvestingsverordening
onderbouwen dat er sprake is van ongewenste effecten door schaarste aan goedkope en
middeldure koopwoningen, waardoor de invoering van de opkoopbescherming gerechtvaardigd
is. Hier kan bijvoorbeeld sprake van zijn als de opgekochte woningen tegen hoge prijzen
worden verhuurd. De opkoopbescherming zal ervoor zorgen dat de aanwezen woningen niet
opgekocht worden door beleggers. Naast het zorgen voor voldoende woningen, is het
ook van belang dat buurten leefbaar zijn. Een leefbare omgeving is namelijk essentieel
voor het hebben van een prettig thuis. Daar waar de opkoop van woningen de leefbaarheid
aantast, kan de opkoopbescherming ervoor zorgen dat er meer koopwoningen behouden
blijven in dit segment. Doordat koopwoningeigenaren veelal een grotere binding hebben
met de buurt kan dit de leefbaarheid van de betreffende buurt verbeteren7. Ook hier moeten gemeenten onderbouwen dat de opkoop van woningen de leefbaarheid
van de buurt aantast en de invoering van de opkoopbescherming gerechtvaardigd is.

• Er moet sprake zijn van een «fair balance» tussen de mate van regulering van het eigendomsrecht
van woningeigenaren en het daarmee gediende algemeen belang.

Voor de opkoopbescherming geldt in eerste plaats dat de gemeenteraad bij het invoeren
van de opkoopbescherming moet onderbouwen dat deze maatregel in bepaalde buurten en
voor bepaalde categorieën van woningen noodzakelijk is vanwege de schaarste aan goedkope
en middeldure koopwoningen of leefbaarheid van de betreffende buurt. Hierdoor is het
niet mogelijk om zomaar lukraak alle woningen in een gemeente aan te wijzen voor de
opkoopbescherming. Voor de kopers van een woning die is aangewezen inzake de opkoopbescherming
is er slechts een beperkte regulering van hun eigendomsrecht omdat zij op het moment
dat zij de woning kopen weten dat zij die woning slechts met een vergunning kunnen
verhuren. Daardoor is de maatregel en daarmee de beperking voorzienbaar. Het is daarnaast
onwaarschijnlijk dat een eigenaar die reeds in het bezit is van de woning na de invoering
van de opkoopbescherming een veel lagere verkoopprijs dan de marktwaarde voor de woning
zal ontvangen. Vanwege het feit dat de opkoopbescherming alleen kan worden ingevoerd
in de gebieden waar schaarste is aan dit soort goedkope en middeldure koopwoningen
of met het doel om de leefbaarheid van de wijk te behouden is het onwaarschijnlijk
dat de vraag naar deze woningen dusdanig afneemt dat dit al te sterk zichtbaar wordt
in de woningprijs.

• Bestaan er toereikende procedurele waarborgen voor betrokkenen

De maatregel geldt slechts tot maximaal vier jaar na de aankoop van de woning en de
woning kan in de tussentijd alsnog met een vergunning verhuurd worden. Indien de eigenaar
reeds in het bezit was van de woning voor de invoering van de opkoopbescherming is
de opkoopbescherming niet van toepassing. En ook indien de woning ministens zes maanden
in verhuurde staat was, voorafgaand aan de datum van inschrijving in de openbare registers
van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar, is de opkoopbescherming
niet van toepassing op de woning. In individuele gevallen waar het eigendomsrecht
van de eigenaar dusdanig wordt beperkt dat dit leidt tot een onbillijkheid van overwegende
aard kan een ontheffing worden verleend.

Artikelsgewijs

Artikel 0I, onderdeel A

Artikel 39

Er wordt een nieuw hoofdstuk toegevoegd aan de Huisvestingswet 2014 waarin de tijdelijke
regeling inzake opkoopbescherming wordt opgenomen. In het voorgestelde artikel 39
worden daartoe drie nieuwe begripsbepalingen opgenomen. Voor deze begripsbepalingen
is aangesloten bij de begripsbepalingen in het Burgerlijk Wetboek en de Wet waardering
onroerende zaken.

Artikel 40

In artikel 2, eerste lid, van de Huisvestingswet 2014 is bepaald dat de gemeenteraad
van zijn bevoegdheden op grond van deze wet gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt
is voor het bestrijden van schaarste aan woonruimte, als voor het behoud van de leefbaarheid
van de woonomgeving. Op basis van het voorgestelde eerste lid van artikel 40 kan de
gemeenteraad de bevoegdheid om regels te stellen inzake opkoopbescherming gebruiken,
conform Europese wetgeving inzake geschiktheid en noodzakelijkheid. In bepaalde gebieden
waar veel woningen worden opgekocht door beleggers, kan dit de leefbaarheid aantasten.
Bijvoorbeeld omdat de mutatiegraad van woningen bij particuliere verhuurders relatief
hoog is, wat nadelige gevolgen kan hebben voor de sociale cohesie in die buurt. Het
beschikbaar houden van koopwoningen kan in die gevallen bijdragen aan het behouden
van de leefbaarheid in de betreffende buurt. Omdat de opkoopbescherming is vormgegeven
als een verbod om zonder vergunning een koopwoning in gebruikte geven, zou onduidelijkheid
kunnen ontstaan met het bepaalde in artikel 4 van de Huisvestingswet 2014. In dat
artikel is bepaald dat de gemeenteraad uitsluitend bij verordening voor de duur van
ten hoogste vier jaar regels kan geven met betrekking tot het in gebruik nemen of
geven van woonruimte, en wijzigingen in de bestaande woonruimtevoorraad.

Verder is in het voorgestelde tweede lid van dat artikel bepaald dat ten aanzien van
het kunnen geven van regels met betrekking tot het in gebruik nemen of geven van voor
verkoop bestemde woonruimte slechts van toepassing op de gemeenten Ameland, Schiermonnikoog,
Terschelling, Texel en Vlieland. Hierdoor zou het onjuiste idee kunnen ontstaan dat
de opkoopverplichting enkel kan worden toepast in de gemeenten op de Waddeneilanden.
Dit is echter niet het geval. Vandaar dat in artikel 40, tweede lid, is opgenomen
dat de gemeenteraad met betrekking tot de opkoopbescherming in die verordening regels
kan stellen betreffende goedkope en middeldure koopwoningen.

Artikel 41

In het nieuwe artikel 41, eerste lid, wordt voorgesteld om aan de gemeenteraad de
bevoegdheid te geven om indien dit noodzakelijk is met het oog op de samenstelling
van woonruimtevoorraad, in de huisvestingsverordening bepaalde gebieden of buurten
aan te wijzen waarin de in de verordening aangewezen categorieën van woonruimte niet
mogen worden verhuurd zonder vergunning van burgemeester en wethouders. Deze maatregel
is noodzakelijk omdat in bepaalde gemeenten een dusdanige schaarste aan goedkope en
middeldure koopwoningen is of de leefbaarheid van de buurt door de opkoop van deze
woningen dusdanig wordt aangetast. De bevoegdheid van de gemeenteraad om categorieën
van woonruimte aan te wijzen die niet mogen worden verhuurd zonder vergunning van
burgemeester en wethouders vormt een regulering van het eigendomsrecht van de eigenaar
van die woning.

Op basis van het voorgestelde tweede lid wordt een aantal beperkingen gesteld aan
welke categorieën van woonruimte in de huisvestingsverordening kunnen worden aangewezen.
Ook deze beperking is ingegeven vanwege de regulering van het eigendomsrecht.

Op de eerste plaats kunnen goedkope en middeldure woningen worden aangewezen (tweede
lid, onderdeel a). Gemeenten hebben zelf goed zicht op hun lokale situatie. Daarom
moeten zij zelf op basis van hun lokale situatie onderbouwen tot welke WOZ-waarde
in hun gemeente koopwoningen in het goedkope en middeldure segment vallen. De WOZ-waarde
wordt gebruikt om op een objectieve manier te kunnen bepalen welke woningen wel en
niet onder de opkoopbescherming vallen.

Verder kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening uitsluitend categorieën van
woonruimte aanwijzen die verkocht worden vrij van gebruik en huur, in verhuurde staat
waren voor een periode van minder dan zes maanden op het moment van de eigendomsoverdracht
aan de nieuwe eigenaar of werden verhuurd met een vergunning inzake opkoopbescherming
(tweede lid, onderdeel b). Hiermee wordt gezorgd dat het echt om te koop staande koopwoningen
gaat, waarbij het niet mogelijk is om de maatregel te ontwijken door de woning kort
voor de verkoop te verhuren.

Wanneer een woning die via een afgegeven vergunning wordt verhuurd, wordt doorverkocht
blijft de opkoopbescherming van toepassing. Deze woning mag enkel worden verhuurd
wanneer de nieuwe verhuurder een vergunning aanvraagt en verleend krijgt. Ten slotte,
kan de gemeenteraad in de huisvestingsverordening uitsluitend categorieën van woonruimte
aanwijzen die verkocht worden na de inwerkingtreding van het verbod in de gemeente
(tweede lid, onderdeel c). Hierdoor weet de koper voordat hij de woning verwerft dat
het verbod om de woning zonder vergunning van burgemeester en wethouders te verhuren
van toepassing is op die woning.

Hiermee wordt tegemoetgekomen aan de noodzaak dat deze beperking van het eigendomsrecht
voorzienbaar moet zijn.

Op basis van het derde lid moet de gemeenteraad in de huisvestingsverordening bepalen
voor welke soorten van ingebruikgeving van een in de verordening aangewezen woning
een vergunning wordt verstrekt. In ieder geval moet in de huisvestingsverordening
worden opgenomen dat een vergunning wordt verleend in de gevallen, bedoeld in het
derde lid, onderdelen a, b en c.

Een vergunning wordt dus in ieder geval verleend indien de eigenaar de woning verhuurt
aan een familielid in de eerste of tweede graad (onderdeel a). Hieronder vallen zowel
bloed- als aanverwanten.

Ten slotte, bepaalt het derde lid van dat artikel dat door het eindigen van het huwelijk
of geregistreerd partnerschap de aanverwantschap niet wordt opgeheven. Zeker indien
een persoon achtereenvolgens meerdere huwelijken of geregistreerde partnerschappen
heeft gehad, zal niet meteen duidelijk zijn of er een bloed- of aanverwantschap in
de eerste of tweede graad bestaat. Daarom zal de aanvrager van de vergunning dit bij
de aanvraag moeten aantonen.

Een vergunning voor verhuur zal ook worden verleend indien de woonruimte voorafgaand
ten minste een jaar door de eigenaar is bewoond en daarna wordt verhuurd met een huurovereenkomst
welke een gebruik van woonruimte betreft dat naar zijn aard slechts van korte duur
is8, met een maximum van 12 maanden, omdat de eigenaar na afloop van die termijn de woning
opnieuw zelf wil betrekken (onderdeel b). Daarbij is toeristische verhuur van de woonruimten
niet toegestaan. De ratio achter het toestaan van de verhuur van de woning voor maximaal
12 maanden is dat er zich situaties kunnen voordoen waarbij een eigenaar tijdelijk
voor zijn werk of andere bezigheden elders moet verblijven en het in een woningmarkt
met schaarste onwenselijk is dat de woning gedurende die tijd leeg zou blijven staan.
Bij toeristische verhuur van woonruimte wordt de woonruimte al snel voor ongeveer
€ 100 per nacht verhuurd, waardoor het een stimulans zou kunnen zijn voor de eigenaar
om tijdelijk elders te verblijven. Om dit te voorkomen is in de wettekst opgenomen
dat voor toeristische verhuur geen vergunning wordt verleend.

Dit om ontduiking van het doel van de maatregel te voorkomen.

Ten slotte wordt een vergunning voor verhuur ook verleend indien het een woonruimte
betreft die onlosmakelijk verbonden is met een winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte
(onderdeel c). Het gaat hier niet om appartementen waarbij in de plint een winkel-,
kantoor- of bedrijfsruimte is, maar om gebouwen waarin de woonruimte een onlosmakelijk
deel vormt van de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte.

Een indicatie hiervoor is dat de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte een kadastrale
eenheid vormt met de woonruimte. Indien de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en
de woonruimte in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde
lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, zijn gesplitst, is de woonruimte niet
meer onlosmakelijk verbonden met de winkel-, kantoor- of bedrijfsruimte en zal de
vergunning geweigerd worden.

In het vierde lid is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening de
bevoegdheid heeft om aan burgemeester en wethouders in bepaalde individuele gevallen
de mogelijkheid te geven om een ontheffing van het verbod te verlenen. Er kunnen zich
immers bepaalde situaties voordoen waarin het handhaven van het verbod in individuele
gevallen, zou leiden tot een onbillijkheid van overwegende aard. Hierbij kan bijvoorbeeld
geacht worden aan de situatie waarin de eigenaar van een woonruimte waarop het verbod
van toepassing is, overlijdt en van de erfgenamen in redelijkheid niet kan worden
verlangd dat zij zelf de woning bewonen.

Op basis van het vijfde lid stelt de gemeente in de huisvestingsverordening regels
over welke gegevens en bescheiden aangeleverd dienen te worden om aan te tonen dat
zij in aanmerking komen voor een vergunning.

Artikel 42

De gemeenteraad kan in de huisvestingsverordening regels opnemen inzake «goed verhuurderschap»
ten aanzien van de aanvrager van een vergunning voor verhuur van woningen die zijn
aangewezen inzake de opkoopbescherming. Daarbij moet de aanvrager zich in elk geval
onthouden van overtreding van de verboden van de Huisvestingswet 2014 en zich houden
aan andere verplichtingen inzake goed verhuurderschap. Vanuit de lokale situatie kan
in beginsel het best beoordeeld worden welke regels inzake goed verhuurderschap in
die gemeente noodzakelijk zijn.

Deze regels kunnen echter uitsluitend zien op de onderwerpen die in het voorgestelde
artikel 42 zijn opgesomd.

Verplichtingen inzake goed verhuurderschap zullen veelal betrekking hebben op bestaande
verplichtingen of verboden op grond van het privaatrecht of strafrecht die bij verhuur
extra aandacht behoeven omdat de invloed die dit soort gedragingen hebben op een primaire
levensbehoefte als wonen ernstige gevolgen kan hebben voor de huurder. Zo kan de gemeenteraad
verplichtingen stellen met betrekking tot onder meer het voorkomen van intimidatie
en/of discriminatie van (potentiële) huurders of het naleven van dwingendrechtelijke
bepalingen uit het huurrecht door de verhuurder. De gemeenteraad kan ook verplichtingen
stellen met betrekking tot het tegengaan van illegaal gebruik van de woning. Bij het
stellen van verplichtingen inzake goed verhuurderschap kan de gemeenteraad echter
niet verder gaan dan wat is voorgeschreven in de wet- en regelgeving. Het opleggen
van bijvoorbeeld een maximale huurprijs voor een geliberaliseerde woning zou een doorkruising
vormen van het bestaande huurrecht. Wanneer een verhuurder zich niet aan de regels
houdt, kunnen gemeenten een vergunning intrekken. De verhuurder mag de woning zonder
die vergunning niet langer verhuren.

Burgemeester en wethouders kunnen tevens bepaalde voorschriften inzake goed verhuurderschap
verbinden aan de vergunning indien de gemeenteraad hen hiertoe bevoegd heeft gemaakt.
Dit kan op basis van het voorgestelde tweede lid. Dit lid maakt het ook mogelijk dat
de gemeente informatieverplichtingen oplegt aan verhuurders, die nog niet in bestaande
regelgeving zijn opgenomen. Zo kan de gemeente voorschrijven dat de verhuurder voorafgaand
aan het sluiten van de huurovereenkomst, of in die overeenkomst, de huurder informeert
over bepaalde rechten of plichten (zoals inschrijving in de Basisregistratie personen
(BRP) of de mogelijkheid zich te wenden tot de Huurcommissie bij bepaalde huurgeschillen).

Artikel 43

In het voorgestelde artikel 43 wordt in het eerste lid bepaald dat de aanvraag voor
een vergunning als bedoeld in artikel 41, eerste lid, uitsluitend gedaan kan worden
door de eigenaar van de woonruimte.

Het voorgestelde tweede lid van artikel 43 regelt dat de verhuurvergunning via de
elektronische weg moet kunnen worden aangevraagd. Dit vloeit voort uit artikel 8,
eerste lid, van de Dienstenrichtlijn9, dat bepaalt dat alle procedures en formaliteiten betreffende de toegang tot en de
uitoefening van een dienstenactiviteit eenvoudig, op afstand en met elektronische
middelen via het betrokken één-loket met de relevante bevoegde instanties kunnen worden
afgewikkeld. Deze verplichting belet echter niet om, naast de elektronische weg, ook
een andere wijze van aanvraag mogelijk te maken.10

Artikel 44

Het voorgestelde eerste lid van artikel 44 maakt het mogelijk om – indien de gemeenteraad
toepassing heeft gegeven aan artikel 42, eerste lid – een vergunning voor verhuur
te weigeren, indien de eigenaar binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de
aanvraag de verplichtingen inzake goed verhuurderschap (artikel 42, eerste lid), of
de voorwaarden en voorschriften verbonden aan een eerder verleende vergunning inzake
opkoopbescherming (artikel, 42, tweede lid) niet heeft nageleefd.

Net zoals voor andere vergunningen op basis van de Huisvestingswet 2014 kan de gemeente
ook voor de vergunning inzake opkoopbescherming gebruikmaken van de mogelijkheden
op basis van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.
Zo kan de vergunning geweigerd worden indien ernstig gevaar bestaat dat de vergunning
mede zal worden gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen,
op geld waardeerbare voordelen te benutten, of om strafbare feiten te plegen. Dit
is geregeld in het tweede en derde lid van artikel 44.

Artikel 45

Artikel 45 regelt de gronden voor intrekking van de verhuurvergunning inzake opkoopbescherming.

Een verhuurvergunning inzake opkoopbescherming kan worden ingetrokken indien de eigenaar
niet de verplichtingen inzake goed verhuurderschap (artikel 42, eerste lid) of de
voorwaarden inzake goed verhuurderschap die aan de vergunning verbonden zijn (artikel
42, tweede lid) naleeft. Ook kan de vergunning worden ingetrokken indien blijkt dat
ernstig gevaar bestaat dat deze vergunning mede wordt gebruikt om uit gepleegde strafbare
feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten, of
strafbare feiten te plegen (tweede lid).

Artikel 46

In het voorgestelde artikel 46 is bepaald voor welke overtredingen burgemeester en
wethouders een bestuurlijke boete kunnen opleggen. Indien een woning die is aangewezen
inzake de opkoopbescherming wordt verhuurd zonder vergunning of achteraf blijkt dat
een woning waarvoor een vergunning afgegeven is niet wordt verhuurd op basis van de
grond waarop de vergunning is kan een bestuurlijke boete van maximaal de vierde categorie,
bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht, worden opgelegd.
Indien binnen een tijdvak van vier jaar voorafgaand aan de constatering van die overtreding
een bestuurlijke boete is opgelegd voor overtreding van ditzelfde verbod kan een bestuurlijke
boete van maximaal de vijfde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het
Wetboek van Strafrecht.

Artikel 0I, onderdeel B

Dit amendement geeft gemeenten minimaal vijf jaar de mogelijkheid een opkoopbescherming
in te voeren voor goedkope en middeldure koopwoningen. Binnen vijf jaar na de inwerkingtreding
van dit wetsvoorstel, vindt een evaluatie plaats naar de noodzaak en de relevantie
van de maatregelen in de economische situatie van dat moment. Indien uit die evaluatie
blijkt dat de noodzaak of relevantie van de maatregelen in de economische situatie
van dat moment van de maatregelen kan worden aangetoond, vervallen de maatregelen
op een bij koninklijk besluit te bepalen tijdstip. Om de betrokkenheid van de Staten-Generaal
als medewetgever te borgen, wordt dit koninklijk besluit eerst voorgehangen bij de
Eerste en Tweede Kamer. Indien het wetsvoorstel na de eerste evaluatie niet vervalt,
wordt iedere vijf jaar een evaluatie uitgevoerd met de mogelijkheid om de regeling
dan alsnog te laten vervallen bij koninklijk besluit.

Dik-Faber Terpstra Koerhuis Van Eijs