Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over wooncoöperaties

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
6 juli 2020). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019, 2020, nr. 2813. Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019, 2020, nr. 3191.

Vraag 1

Kent u diverse initiatieven van wooncoöperaties in Nederland? Zo ja, bent u bereid
een overzicht te geven van de vorderingen van de verschillende alternatieven?

Antwoord 1

Ik vind het van belang om eerst te wijzen op de betekenis van de term «wooncoöperatie»,
deze is gelijk gaan staan aan een verscheidenheid van verschillende initiatieven waarbij
coöperatief wonen voorop staat. De term wooncoöperatie wordt gebruikt voor verenigingen,
stichtingen, coöperatieve verenigingen maar ook andere rechtsvormen die tot doel hebben
het tot stand brengen en/of onderhouden van een coöperatieve woonvorm. Het kan hier
gaan om initiatieven van ouderen die in een wooncoöperatie willen gaan wonen en zich
hier na verkoop van hun woning inkopen. Maar er zijn ook gemeenten die deze woonvormen
ondersteunen om hun jongeren of middeninkomens een kans te geven op een betaalbare
woning. Bij deze initiatieven kan sprake zijn van nieuwbouw waarbij de grond al dan
niet in bezit is of was van een gemeente. Bij sommige initiatieven is daarentegen
sprake van overname van bestaand bezit van een particuliere eigenaar, een gemeente
of woningcorporatie. Het staat de initiatieven vrij om zelf keuzes te maken (binnen
de grenzen van de wet en hun statuten). In de Woningwet wordt de wooncoöperatie gedefinieerd
als een vereniging die zich ten doel stelt om haar leden in staat te stellen zelfstandig
haar woningen te beheren en te onderhouden. De Woningwet stelt ook aanvullende regels
als een woningcorporatie korting wil geven bij de verkoop van bestaand bezit aan een
wooncoöperatie.

Ik ken diverse initiatieven. Een volledig overzicht van alle initiatieven is niet
te geven, initiatieven kunnen zich in allerlei vormen en (informele) stadia bevinden
en hoeven zich niet bij mij te registreren of hun voortgang te rapporteren. Alleen
woningcorporaties die bestaand bezit wensen te verkopen aan wooncoöperaties moeten
zich melden bij de Autoriteit woningcorporaties (Aw). Een zeer uitgebreid overzicht
is wel te vinden op de website van Cooplink, het kennisnetwerk voor wooncoöperaties.
Op dit moment zijn daar 67 wooncoöperaties geregistreerd. Veel initiatieven hebben
daarnaast een eigen website waarop hun voortgang wordt bijgehouden.

Vraag 2

Erkent u de mogelijkheden die deze wooncoöperaties kunnen hebben bij het aanbieden
van betaalbare woningen voor lagere en middeninkomens, zeker omdat zij geen winstoogmerk
hebben en statutair is vastgelegd dat woningen niet verkocht kunnen worden?

Antwoord 2

Ja, wooncoöperaties kunnen een rol spelen bij het aanbieden van betaalbare woningen
voor lagere- en middeninkomens. Om deze reden heb ik ook diverse initiatieven ontplooid
om de ontwikkeling van wooncoöperaties te stimuleren (zie ook het antwoord op vraag
3), Deze zien met name op wooncoöperaties in de zin van de Woningwet. Zoals reeds
aangegeven in mijn antwoord op vraag 1 bestaan wooncoöperaties overigens in verschillende
vormen die niet altijd zonder winstoogmerk zijn of waarvan verkoop van woningen niet
is toegestaan. Verkoop van individuele woningen door wooncoöperaties die toepassing
hebben gegeven aan de Woningwet 2015, het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting
en de Beleidsregel experimentverkoopregels wooncoöperaties is wettelijk alleen mogelijk
onder de volgende voorwaarde: als een eventueel toegepaste korting van meer dan 10%
is toegepast dient sprake te zijn van terugbetaling van de korting en deling in de
waardeontwikkeling aan de woningcorporatie waarvan het bezit destijds is overgenomen.
Zo blijft het maatschappelijk kapitaal behouden voor de doelgroep. De standaardstatuten
van een wooncoöperatie verbieden overigens niet de verkoop van individuele woningen.

Vraag 3

Welke mogelijkheden ziet u om de rol van wooncoöperaties te vergroten in het aanbod
van betaalbare woningen? Welke initiatieven heeft zij daartoe ondersteund?

Antwoord 3

Wooncoöperaties kunnen een rol spelen in het aanbod van betaalbare woningen. In de
praktijk blijkt dat de schaal klein is. Het kan dus vooral een aanvulling zijn op
andere maatregelen om het aanbod van betaalbare woningen te vergroten, bijvoorbeeld
door woningcorporaties. Ik zie dat de rol van gemeenten van groot belang is bij het
stimuleren van wooncoöperaties. Hierbij denk ik aan het beschikbaar stellen van locaties
en andere ondersteunende maatregelen vanuit gemeentelijke voorzieningen.

Met het oog op de rol die wooncoöperaties kunnen spelen bij betaalbare huisvesting,
ben ik een actieprogramma wooncoöperaties gestart waarover ik uw kamer in juli 2018
heb geïnformeerd1. Ik heb vanuit dat actieprogramma verschillende initiatieven genomen:

– De beleidsregel experiment verkoopregels wooncoöperaties verlengd

– Beheercoöperatie ondersteund (zie handreiking voor corporaties)

– Bijdrage aan kennis- en productontwikkeling (Cooplink)

– Professionele begeleiding pilots via Platform31

– Onderzoek naar financiering

De laatste twee initiatieven zijn nog in ontwikkeling en zijn breder dan alleen de
wooncoöperatie in de zin van de Woningwet. Na de zomer, als het onderzoek naar financiering
is afgerond en de eerste ervaringen met de pilots via Platform 31 zijn opgedaan, zal
ik uw Kamer informeren over de stand van zaken met betrekking tot wooncoöperaties.

Vraag 4

Welke knelpunten ziet u voor wooncoöperaties? Bent u ermee bekend dat wooncoöperaties
dikwijls tegen tal van praktische problemen aanlopen, zoals (de voorfinanciering van)
plankosten voor de bouw, grondprijzen die onvoldoende aansluiten bij het maatschappelijk
doel, de starheid van de Autoriteit Woningcorporaties als er corporaties bij betrokken
zijn, etc.?

Antwoord 4

Ik ben bekend met het feit dat wooncoöperaties tegen tal van praktische vragen aanlopen
waaronder financieringsvraagstukken. Omdat ik initiatieven ken die nieuwbouw in de
middenhuur wensen te realiseren maar ook initiatieven die een bestaand pand wensen
aan te kopen zie ik een verscheidenheid aan financieringsvraagstukken. Financiering
is echter ook nauw verbonden met financiële haalbaarheid: zo zullen bij de aankoop
van een bestaand pand de huren wel verband moeten houden met de aankoopprijs, anders
is financiering bij voorbaat niet haalbaar. Het is aan verkopers van een bestaand
pand of grond zelf om (binnen de grenzen van de wet) de prijs te bepalen. Omdat het
over een verscheidenheid aan situaties gaat heb ik opdracht gegeven om het financieringsvraagstuk
op al deze facetten te onderzoeken. Over de uitkomsten van dit onderzoek zal ik uw
Kamer, zoals ook aangegeven in het antwoord op vraag 3, na de zomer informeren.

De Aw heeft de wettelijke taak toe te zien op de naleving van de regels die gesteld
zijn in (of krachtens) de Woningwet. De regels met betrekking tot de activiteiten
(werkdomein) en financiën van woningcorporaties zijn erop gericht dat het maatschappelijk
kapitaal van woningcorporaties ook wordt ingezet waar het voor bedoeld is, voor de
volkshuisvesting. Er zijn mij geen gevallen van starheid van de Aw bekend, maar het
is mogelijk dat initiatieven dit zo ervaren vanwege de regels die voor woningcorporaties
zijn vastgelegd in de Woningwet.

Vraag 5

Bent u, gezien de woningnood en de grote problemen voor ook middeninkomens om betaalbare
huizen te vinden, om deze belemmeringen met een actieplan stuk voor stuk weg te nemen?

Antwoord 5

Zoals in het antwoord op vraag 3 aangegeven, kunnen wooncoöperaties een aanvulling
zijn op andere maatregelen om het aanbod van betaalbare woningen te vergroten. Hierbij
ligt ook een belangrijke rol bij de gemeente. Het vorige actieprogramma heeft zich
met name gericht op de wooncoöperatie in de Woningwet en het vergroten van de bekendheid
daarvan bij huurders, gemeenten en corporaties. Daarnaast heeft het actieprogramma
een belangrijke rol gespeeld bij het vullen van een gereedschapskist waardoor de oprichting
van een wooncoöperatie eenvoudiger wordt. Bijvoorbeeld door het opstellen van standaardstatuten
en handreikingen voor huurders en corporaties. In mijn brief van juli 2018 heb ik
aangegeven dat de focus in de nieuwe fase vooral moet liggen op het daadwerkelijk
realiseren van initiatieven. De acties die ik hiertoe heb ondernomen zijn genoemd
in het antwoord op vraag 3.

Aan de hand van mijn bevindingen naar aanleiding van de pilots (via Platform31) en
het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties zal ik de Tweede Kamer informeren
over de stand van zaken met betrekking tot wooncoöperaties en eventueel te nemen maatregelen.

Vraag 6

Bent u bereid een aantal experimenten op te zetten, waarbij initiatiefnemers worden
geholpen en bijgestaan om enkele stevige wooncoöperaties op te zetten, waarbij geldt
dat deze geen winstoogmerk mogen hebben en de doelstelling hebben om nu en in de toekomst
betaalbaar wonen te realiseren?

Antwoord 6

Ja, daar ben ik ook al mee gestart. Meerdere initiatieven, zowel nieuwbouw als overname
van bestaand bezit (al dan niet van een woningcorporatie) worden door mij als pilot,
via Platform31, ondersteund.

Vraag 7

Bent u bereid daar zowel financieel als bestuurlijk (bijvoorbeeld door met een experimenteerstatus
meer ruimte te laten aan gemeenten en de Autoriteit Woningcorporaties) mee te werken,
zodat dit naast de vrije sector bouw, de zelfrealisatie, voor woningcorporaties een
nieuwe vorm kan worden in Nederland om betaalbaar wonen te realiseren?

Antwoord 7

Aan de hand van mijn bevindingen naar aanleiding van de pilots (via Platform31) en
het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties zal ik de Tweede Kamer informeren
over de stand van zaken met betrekking tot wooncoöperaties en eventueel te nemen maatregelen.
Ik wil hier niet op vooruit lopen. Zoals aangegeven in de antwoorden op vraag 2 geeft
de Beleidsregel experimentverkoopregels wooncoöperaties op dit moment al de mogelijkheid
om een korting op de verkoopprijs te geven als een wooncoöperatie bestaand bezit koopt
van een woningcorporaties.

Vraag 8

Bent u bekend met de initiatieven op dit gebied in landen als Zweden, Denemarken,
Duitsland, Zwitserland en Oostenrijk?

Antwoord 8

Ik ben bekend met sommige initiatieven en welke rol wooncoöperaties spelen in enkele
andere Europese landen. Er bestaan grote verschillen tussen landen en initiatieven.

Vraag 9

Bent u bereid een extensief overzicht te geven van initiatieven in deze landen? Hoeveel
betaalbare woningen zijn daar de afgelopen jaren voor welke doelgroepen gerealiseerd?
Wat is het aandeel van coöperatieve woningen in deze landen? Wat is de ontwikkeling
van de betaalbaarheid van deze woningen in deze landen ten opzichte van de vrije markt?

Antwoord 9

Het is niet haalbaar om een extensief overzicht te geven van alle initiatieven. Zelfs
alleen voor Nederland, waar wooncoöperaties (nog) niet veelvuldig voorkomen is een
dergelijke lijst niet op te stellen, zie ook het antwoord op vraag 1. Door de grote
verschillen tussen landen en soorten initiatieven is het bovendien niet mogelijk om
vergelijkbaar overzicht te geven. In genoemde landen worden verschillende definities
voor doelgroepen gehanteerd zodat niet goed is te bepalen wat onder sociale huur of
midden huur valt. Zo is bijvoorbeeld in Zweden de publieke huisvesting toegankelijke
voor iedereen, ongeacht inkomen. Wooncoöperaties functioneren in sommige landen als
een aanbieder van sociale huisvesting maar ook als aanbieder van middeldure huur of
het topsegment. Een vergelijking van wooncoöperaties zou dan puur alleen op de juridische
vorm zijn en niet over welke bijdrage zij leveren voor de doelgroepen. In sommige
landen (waaronder Zwitserland) is het heel gebruikelijk om vermogen in de wooncoöperatie
te brengen, en dat ook weer uitgekeerd te krijgen als verhuisd wordt. Ook hierdoor
is vergelijking niet mogelijk omdat dit een vertekenend beeld geeft van de bijdrage
voor de doelgroepen, die doorgaans niet voldoende vermogen hebben om in te brengen.
Het uitlichten van alleen wooncoöperaties die betrokken zijn bij sociale huisvesting
of middenhuur zou daarnaast een vertekend beeld geven omdat dit geen recht doet aan
hoe systemen van volkshuisvesting in verschillende landen zijn gegroeid. Zo kent Nederland
een zeer grote corporatiesector maar hebben sommige andere landen een zeer beperkte
of helemaal geen sector maar wel weer meer wooncoöperaties.

Vraag 10

Bent u bekend met het Fonds de Roulement in Zwitserland? Wat is uw oordeel over de
Zwitserse aanpak? Bent u bereid daaruit lessen te trekken en goede onderdelen over
te nemen voor Nederland?

Antwoord 10

Ja, daar ben ik mee bekend. Bij de Zwitserse Genossenschaften die worden ondersteund
door het Fonds de Roulement ligt de focus niet op woongemeenschappen maar op het gezamenlijk
in eigen beheer ontwikkelen en exploiteren van woningen. De financieringsconstructies
hierbij vereisen meestal een vermogensinbreng van huurders, participatie van private
partijen en goedkope of renteloze leningen (fonds) en subsidies. Bij inzet van het
fonds spelen vaak aanvullende voorwaarden die verschillen per regio. Nadeel is dat
vaak alleen de initiatiefnemers profiteren van de faciliteiten en voordelen die leiden
tot een lage huur, terwijl nieuwe huurders zich vaak duur in moeten kopen met vermogen
of hogere woonlasten moeten accepteren. Wel hebben burgers in dit model meer invloed
op hun woonomgeving. In het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties zal gekeken
worden naar alle aspecten van financiering inclusief inzet van een fonds, zoals in
Amsterdam. In mijn brief aan de Tweede Kamer zal ik u nader informeren.

Vraag 11

Bent u bereid een revolverend fonds op te zetten dat het deelnemers, naast een eigen
bijdrage en onder voorwaarde van een deugdelijk plan en doelstelling, mogelijk maakt
om de plankosten voor te financieren, aangezien banken dat in de praktijk niet (kunnen)
doen?

Antwoord 11

Zoals hiervoor al aangegeven zal in het onderzoek naar financiering van wooncoöperaties
ook gekeken worden naar inzet van een fonds. In mijn brief aan de Tweede Kamer zal
ik u nader informeren over de uitkomsten van het onderzoek en eventuele voorstellen.