Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over de plannen van Leeuwarden en Groningen voor meer betaalbare woningen

Antwoord van Minister Knops (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
15 juni 2020). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 1639Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 2174.

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Leeuwarder wethouder Hein de Haan: «Noorden
moet samen optrekken tegen woningbeleggers'»1 en van het bericht «PvdA: «Het wordt in Groningen steeds moeilijker om een betaalbare
woning te vinden'»?2

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Klopt het dat in Groningen en Leeuwarden steeds meer woningen door beleggers worden
gekocht en vervolgens worden verhuurd? Vreest u ook dat dit leidt tot onbetaalbaar
hoge huizenprijzen, en torenhoge huren, waardoor mensen met normale inkomens niet
meer in de noordelijke hoofdsteden kunnen wonen?

Antwoord 2

Het Kadaster heeft onderzoek gedaan naar de verschuivende eigendomsverhoudingen op
de woningmarkt3. Uit hun onderzoek blijkt dat zowel in de stad Groningen als in Leeuwarden meer koopwoningen
worden gekocht door particuliere verhuurders dan voorheen. In 2009 werd in Groningen
ongeveer 6 procent van de koopwoningen die op de markt kwamen gekocht door een particuliere
verhuurder; in 2017 was dit ongeveer 11 procent. Voor Leeuwarden was dit in 2009 ongeveer
3 procent en in 2017 ongeveer 11 procent.

Deze toename hoeft niet direct een probleem te betekenen. Beleggers kunnen namelijk
bijdragen aan het vergroten van het aanbod betaalbare huurwoningen, waaronder de momenteel
schaarse middenhuurwoningen. Deze middenhuurwoningen zijn hard nodig om passende huisvesting
te kunnen bieden aan mensen met bijvoorbeeld een middeninkomen of een flexibele woonwens.

Helaas treden ook op de woningmarkten van Groningen en Leeuwarden excessen op, waardoor
de betaalbaarheid van wonen voor mensen met een middeninkomen in het geding kan komen.
Om deze excessen aan te pakken en de betaalbaarheid voor starters en mensen met een
middeninkomen te verbeteren, heb ik op 15 mei verschillende beleidsvoornemens aan
uw Kamer gepresenteerd4. Zo wil ik met een maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging voorkomen dat zittende
huurders gedurende de looptijd van hun contract worden geconfronteerd met hoge huurprijsstijgingen.
Ook ga ik samen met de sector aan de slag met een convenant met afspraken om huurders
meer inzicht te bieden in de totstandkoming van de aanvangshuurprijzen. Zo kunnen
verhuurders zich beter verantwoorden over de hoogte van de huurprijs. Deze afspraken
kunnen vervolgens worden verankerd in wetgeving.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat beleggers massaal woningen voor de neus van starters wegkapen
om deze woningen vervolgens te verhuren voor torenhoge huren? Bent u het ermee eens
dat starters geholpen zouden moeten worden en beleggers ontmoedigd? Bent u bereid
fiscale maatregelen te treffen?

Antwoord 3

De huidige krapte op de woningmarkt zorgt ervoor dat het voor starters in sommige
gebieden lastig is om een passende woning te vinden. Om starters meer mogelijkheden
te geven kijkt het kabinet zowel naar fiscale als niet-fiscale maatregelen. Hierbij
kiest het kabinet voor de combinatie van maatregelen die de problematiek op de woningmarkt
zo gericht en effectief mogelijk bestrijdt.

Ik ben van mening dat de problematiek op de woningmarkt zo veel mogelijk moet worden
bestreden met maatwerkoplossingen die aansluiten op de lokale situatie. Daarom zal
ik het gemeentelijk instrumentarium binnenkort verrijken met een opkoopbescherming;
hiermee kunnen gemeenten in buurten waar dat echt nodig is de ongewenste opkoop van
schaarse goedkope en middeldure koopwoningen tegengaan. Daarnaast hebben gemeenten
nog andere instrumenten om te sturen op de woonruimteverdeling; hiervan heb ik u in
een bijlage bij mijn Kamerbrief van 10 oktober jl.5 een overzicht van gedeeld. Ik moedig gemeenten aan om actief gebruik te maken van
hun beleidsmogelijkheden.

Daarnaast tref ik ook andere niet-fiscale maatregelen om de positie van koopstarters
te verbeteren. Met een voorlichtingscampagne wil ik starters helpen beter inzicht
te krijgen in hun bestaande financiële mogelijkheden. Er zijn namelijk vaak meer mogelijkheden
dan starters zich realiseren. Ik ben op dit moment in gesprek met de markt over het
gezamenlijk organiseren van deze campagne. Ook zet ik in op de bouw van betaalbare
woningen voor starters en middeninkomens. In mijn brief van 17 september jl.6 heb ik aangekondigd dat het kabinet een miljard euro vrijmaakt voor een woningbouwimpuls.
Deze impuls is in het bijzonder gericht op het sneller en meer bouwen van woningen
voor deze groepen. Het Besluit met daarin de regeling en voorwaarden voor de verstrekking
van deze middelen heb ik op 20 mei jl. met u gedeeld.

Ten slotte wordt de positie van koopstarters ook beïnvloed door het fiscale regime.
Ik heb al eerder met uw Kamer van gedachten gewisseld om starters meer toegang te
geven tot de woningmarkt via differentiatie van de overdrachtsbelasting. Ik hoop u
zo spoedig mogelijk verder te informeren over de differentiatie van de overdrachtsbelasting
ten gunste van koopstarters.

Vraag 4

Bent u van mening dat een woonplicht beleggers kan ontmoedigen en starters kan helpen
een betaalbaar huis te vinden? Bent u bereid tegemoet te komen aan de oproep van de
wethouders van Leeuwarden en Groningen om een woonplicht in gemeenten die dat wensen
mogelijk te maken?

Antwoord 4

De laatste jaren worden steeds meer koopwoningen opgekocht door beleggers, voornamelijk
in de grote steden. Betaalbare koopwoningen die geschikt zijn voor starters en mensen
met een middeninkomen op de woningmarkt worden hierdoor steeds schaarser.

Ik wil gemeenten de mogelijkheid geven om voor de buurten waar dat echt nodig is een
opkoopbescherming in te voeren. Hierdoor wordt ongewenste opkoop van schaarse goedkope
en middeldure koopwoningen om deze vervolgens duur te verhuren tegen gegaan. Wanneer
de opkoopbescherming wordt ingevoerd kunnen aangekochte koopwoningen niet zomaar meer
worden verhuurd. Hiermee geef ik uitvoering aan de motie- Dik-Faber7 die vraagt hoe de juridische belemmeringen voor gemeenten om deze koopwoningen te
beschermen kunnen worden weggenomen.

Wenselijke vormen van koop voor de verhuur moeten echter wel mogelijk blijven. Een
gemeente zal daarom in de buurten waar de opkoopbescherming geldt aan bonafide verhuurders
vergunningen blijven afgeven voor gewenste vormen van verhuur. Daarbij kan gedacht
worden aan woningen die verhuurd worden aan familieleden, woningen die onderdeel zijn
van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand of zittende kopers die verhuizen naar een
andere woning en hun eerste woning willen verhuren. Ik vind het belangrijk dat deze
woningen op een nette manier verhuurd kunnen worden. Daarom kunnen via de opkoopbescherming
eisen gesteld worden aan deze vergunning ten aanzien van goed verhuurderschap. Ik
zal de opkoopbescherming invoeren voor een periode van drie jaar en vervolgens evalueren.

Vraag 5

Ziet u ook dat de woningnood toeneemt en huren steeds minder goed betaalbaar worden?
Kent u het voorstel van de PvdA in Groningen om daar te beginnen met het reguleren
van huren tot 1.500 euro per maand en deze onder het puntenstelsel te brengen?

Antwoord 5

Ik zie dat met name in de gebieden met schaarste de betaalbaarheid van woningen voor
mensen met een middeninkomen onder druk staat. Wel ontvang ik verschillende signalen,
onder meer op basis van cijfers van Pararius, dat de huurprijsstijgingen in het geliberaliseerde
segment lijken af te zwakken. Deze afzwakking treedt nog sterker op in de grote steden,
en dient mogelijk als voorbode voor de toekomstige ontwikkeling van huurprijzen in
de rest van het land. Desondanks blijft de noodzaak om excessen te bestrijden bestaan;
dit doe ik met de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging en het afdwingen
van verhoogde transparantie over de totstandkoming van de aanvangshuurprijzen.

Ik heb ook kennisgenomen van de wens van de PvdA-fractie in de gemeenteraad van Groningen
om dit via een experiment met het doortrekken van het woningwaarderingsstelsel in
hun stad af te dwingen. Vergaande regulering van het middenhuursegment in de vorm
van het doortrekken van het woningwaarderingsstelsel schiet mijn doelstelling van
excessen tegengaan voorbij. Ik vrees dat dit de nieuwbouwproductie van middenhuurwoningen
disproportioneel zal verstoren, waarmee het de toegankelijkheid van dit huursegment
op de lange termijn schaadt.

Vraag 6

Bent u bereid een experiment toe te staan om het puntenstelsel op te trekken om zo
meer betaalbare huurwoningen voor middengroepen beschikbaar te laten komen? Zo nee,
waarom niet? Onderkent u het enorme probleem wel voldoende?

Antwoord 6

Artikel 7:247 van het Burgerlijk Wetboek stelt dat huurovereenkomsten voor woningen
met een aanvangshuurprijs boven krachtens artikel 3, tweede lid, van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte vastgestelde bedrag als geliberaliseerd worden aangemerkt.
Dit biedt geen ruimte de liberalisatiegrens te differentiëren over verschillende regio’s.
Dit biedt ook geen ruimte voor experimenten zoals voorgesteld door de PvdA-fractie
van de gemeenteraad van Groningen.

Ik deel desondanks zeker de wens om ook de krapste woonregio’s toegankelijk te houden
voor mensen met een middeninkomen. Dit is belangrijk voor de kansengelijkheid in de
samenleving en de diversiteit van steden zoals Groningen. De maatregelen die ik op
15 mei jl. aankondigde in de Kamerbrief over betaalbaar wonen voor starters en mensen
met een middeninkomen, waaronder de maximering van de jaarlijkse huurprijsstijging,
vind ik onder de huidige omstandigheden de meest gepaste ingreep om de betaalbaarheid
in het middenhuursegment te verbeteren8. In aanvulling daarop moedig ik gemeenten aan om met investeerders in gesprek te
gaan over het middenhuursegment; dit biedt hen de kans om zowel afspraken over betaalbaarheid
als over nieuwbouwproductie te maken.