Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Ronnes en Omtzigt over over tienduizenden appartementeigenaren die een te hoge WOZ-beschikking ontvangen

Antwoord van Staatssecretaris Vijlbrief (Financiën – Fiscaliteit en Belastingdienst),
mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (ontvangen 21 april
2020). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2019–2020, nr. 2301.

Vraag 1

Kent u de uitzending van Kassa «Tienduizenden appartementeigenaren ontvangen te hoge
WOZ-beschikking» en het bericht «Te hoge belasting omdat gemeente VvE-reserve meerekent
in WOZ-bepaling»1 2?

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Is u bekend hoeveel gemeenten het aandeel in de VvE-reserve meenemen in de waardebepaling
van een woning?

Antwoord 2

Voor alle gemeenten geldt dat het (eventuele) aandeel in de reserve van de Vereniging
van Eigenaren (hierna: VvE-reserve) niet meetelt bij de waardebepaling van het betreffende
appartement in het kader van de Wet WOZ. De taxatie en de taxatiemodellen zijn gericht
op het inschatten van de marktwaarde van een appartement, waarbij het (eventuele)
aandeel in een VvE-reserve buiten beschouwing wordt gelaten.

Het beoordelen van (het eventuele aandeel in) een VvE-reserve is uitsluitend aan de
orde bij het analyseren van de verkoopprijs van een vergelijkbaar appartement (hierna:
vergelijkingsobject) en bij het gebruiken van deze verkoopprijs bij het inrichten
en optimaliseren van de taxatiemodellen die voor de WOZ-taxaties worden gebruikt.
Conform de richtlijnen van de Waarderingskamer houden alle gemeenten daarbij rekening
met de (eventuele) aanwezigheid van een VvE-reserve.

Bij het analyseren van de verkoopprijs van een vergelijkingsobject moet de taxateur
op basis van de verkoopprijs inclusief het aandeel in de VvE-reserve een inschatting
maken van de prijs die koper en verkoper zouden zijn overeengekomen als niet ook het
aandeel in de VvE-reserve zou zijn overgedragen. Daartoe moet worden onderzocht of
en in welke mate het aandeel in de VvE-reserve van invloed is geweest op de verkoopprijs,
waarbij moet worden bekeken of en in welke mate de koper bereid is geweest het aandeel
in de VvE-reserve als «extra» bedrag bovenop de prijs voor het appartement te betalen.

Ingeval sprake is van een vergelijkingsobject met een gebruikelijke of beperkte VvE-reserve,
blijft bij veel gemeenten een gedetailleerde analyse van het aandeel in de VvE-reserve
op het moment van de verkoop van het vergelijkingsobject achterwege. Een gebruikelijke
of beperkte VvE-reserve heeft doorgaans namelijk geen betekenisvolle invloed op de
verkoopprijs en dus de WOZ-taxatie. Deze werkwijze voorkomt dat administratieve lasten
worden opgelegd aan kopers van appartementen en administrateurs van VvE’s, terwijl
die activiteiten geen bijdrage leveren aan de nauwkeurigheid van de WOZ-taxaties.
Gemeenten houden derhalve alleen rekening met significante, en dus betekenisvolle,
VvE-reserves bij het analyseren van de verkoopprijzen van vergelijkingsobjecten ten
behoeve van de waardebepaling van een appartement.

Vraag 3

Deelt u de conclusie dat het handelen van die gemeenten in strijd is met de uitspraak
van Rechtbank Den Haag3 en de eerdere jurisprudentie van de Hoge Raad uit 19934?

Antwoord 3

Nee. Zoals aangegeven in de beantwoording van de vragen van de leden Lodders en Koerhuis
d.d. 21 mei 20195, worden de in antwoord 2 beschreven werkwijze van gemeenten en de door de Waarderingskamer
bij haar toezicht gehanteerde kwaliteitseisen onderschreven. Met de werkwijze van
gemeenten wordt geacht een adequate balans te zijn gevonden tussen het uitvoeren van
de jurisprudentie en het voorkomen van administratieve lasten bij kopers van appartementen
en administrateurs van VvE's.

Daarbij zij opgemerkt dat het arrest van de Hoge Raad uit 1993 (nr. 29300, LJN ZC5446,
BNB 1993/325) voorschrijft dat «de invloed van de aanwezigheid van een dergelijke reserve [red. op verkoopprijzen van vergelijkbare
onroerende zaken] steeds wordt uitgeschakeld door met dat gedeelte van de verkoopprijzen dat aan die reserve kan worden toegerekend
geen rekening te houden».6

Het uitschakelen van de invloed van het aandeel in de VvE-reserve op de verkoopprijs
is niet hetzelfde als het zonder meer rekenkundig aftrekken van het aandeel in de
VvE-reserve van de verkoopprijs. Zoals gezegd moet de taxateur bij de marktanalyse
onderzoeken of en in welke mate een koper bij het bepalen van de aankoopprijs rekening
heeft gehouden met de omvang van het aandeel in de VvE-reserve.

Vraag 4

Deelt u de mening dat het nooit juist kan zijn dat het aandeel in de VvE-reserve zowel
deel uitmaakt van de WOZ-waarde, en dus belast wordt in box 1, als belast wordt in
box 3, omdat in de Inkomstenbelasting inkomsten nooit in meerdere boxen kunnen vallen?

Antwoord 4

De WOZ-waarde heeft uitsluitend betrekking op de waarde van een appartement en omvat
dus niet mede het aandeel in de VvE-reserve. Er is daarmee geen sprake van het in
meerdere boxen belasten van het aandeel in de VvE-reserve. Voor de waardebepaling
van een appartement baseert de gemeente zich op marktgegevens. In feite gaat het daarbij
om de prijs die de koper bereid is te betalen voor het appartement, zonder dat sprake
is van de overdracht van het aandeel in de VvE-reserve. In de praktijk is een dergelijke
gescheiden verkoop echter onmogelijk. Daarom moet de taxateur uit de verkoopprijzen
van vergelijkingsobjecten, waarin wel automatisch ook de overdracht van het aandeel
in de VvE-reserve is opgenomen, afleiden wat de koper had willen betalen voor uitsluitend
het appartement.

Vraag 5

Klopt het dat gemeenten van het kadaster de verkoopcijfers krijgen aangeleverd op
basis waarvan ze de WOZ-beschikking vaststellen en dat daarbij niet is weergegeven
wat het VvE-aandeel in de koopsom is?

Antwoord 5

Ja, dat klopt. Voor het verkrijgen van inzicht in het aandeel in de VvE-reserve dat
bij de verkoop is overgedragen kan de gemeente daarom niet volstaan met gegevens die
zij krijgt geleverd door het Kadaster. Er is altijd een nadere analyse door de gemeente
noodzakelijk. In sommige gevallen kan worden volstaan met het (tegen betaling) opvragen
van een kopie van de notariële akte. Die akte bevat dan (exacte of indicatieve) informatie
over het aandeel in de VvE-reserve. In andere gevallen zal nadere informatie moeten
worden opgevraagd bij de koper, die deze informatie wellicht weer zal moeten opvragen
bij de administrateur van de VvE, omdat de notariële akte geen informatie bevat over
(de stand van de VvE-reserve en) het aandeel in de VvE-reserve dat is overgedragen.

Vraag 6

Klopt het dat gemeenten daarom op basis van de genoemde jurisprudentie de gegevens
van het VvE-aandeel in de koopsom expliciet moeten opvragen?

Antwoord 6

Ja, zie het antwoord op vraag 5. Zoals eerder aangegeven maken gemeenten ter beperking
van administratieve lasten voor kopers en administrateurs van VvE’s steeds een afweging
met betrekking tot de noodzaak van het opvragen van gegevens met het oog op de invloed
van het aandeel in de VvE-reserve op de verkoopprijs. Gezien het feit dat een gebruikelijke
of beperkte VvE-reserve doorgaans geen betekenisvolle invloed heeft op de verkoopprijs
van het vergelijkingsobject en dus de WOZ-taxatie, leidt die afweging ertoe dat een
gedetailleerde analyse van het aandeel in de VvE-reserve achterwege blijft in geval
sprake is van een gebruikelijke of beperkte VvE-reserve.

Vraag 7

Wilt u gemeenten wijzen op de uitspraak van Rechtbank Den Haag zodat de WOZ-beschikkingen
correct worden vastgesteld en voorkomen wordt dat de VvE-reserve in meerdere boxen
belast wordt en dat eigenaren individueel jaarlijks bezwaar moeten maken tegen de
WOZ-beschikking?

Antwoord 7

Gemeenten en de Waarderingskamer zijn op de hoogte van de uitspraak van de Rechtbank
Den Haag en gaan daar zorgvuldig mee om. Daarbij zij nogmaals opgemerkt dat enige
ruimte wordt gelaten voor het maken van een afweging tussen de administratieve lasten
voor kopers en administrateurs van VvE's aan de ene kant en de invloed die de aldus
verkregen informatie kan hebben op de nauwkeurigheid van de WOZ-taxaties aan de andere
kant. Zoals aangegeven in het antwoord op vraag 4 is geen sprake van het belasten
in meerdere boxen.

Vraag 8

Wilt u bij de herziening van het box-3-stelsel ingaan op de vraag of het voor mensen
met een VvE-reserve, de uitvoering van de WOZ door gemeenten en uitvoeringspraktijk
van box 3 door de Belastingdienst gunstiger is als de VvE-reserve in box 3 blijft
vallen of als deze reserve wettelijk aan de woning wordt toegerekend en dus in box
1 valt in geval van een eigen woning?

Antwoord 8

Fiscaal gezien is een lidmaatschapsrecht in een VvE een vermogensrecht dat op grond
van artikel 5.3 Wet inkomstenbelasting 2001 tot de grondslag van box 3 wordt gerekend.
De Hoge Raad heeft op 13 augustus 2010 bevestigd7 dat een dergelijk lidmaatschapsrecht geen deel uitmaakt van de eigen woning en daarom
behoort tot de rendementsgrondslag van box 3. De Hoge Raad merkte daarbij op dat dit
leidt tot gelijke behandeling ten opzichte van woningeigenaren die geen lid zijn van
een VvE en zelf reserves aanleggen ten behoeve van toekomstig onderhoud. Dergelijke
reserves worden voor de toepassing van de eigenwoningregeling immers ook niet gerekend
tot (de waarde van) die eigen woning. Er is geen aanleiding om deze fiscale behandeling
te wijzigen.

Verder zou het meenemen van het aandeel in de VvE-reserve in de WOZ-waarde van het
appartementsrecht ten opzichte van het belasten van het aandeel in de VvE-reserve
in box 3 nadelig zijn voor appartementseigenaren. Een hogere WOZ-waarde leidt immers
onder meer tot een hoger eigenwoningforfait in box 1 en daarmee tot een per saldo
lager voordeel van de aftrek van rente en kosten eigen woning dan wel tot een hogere
belasting in box 18. In box 3 betalen appartementseigenaren pas belasting over het aandeel in de VvE-reserve
wanneer het totaal in box 3 in aanmerking te nemen vermogen uitkomt boven het heffingvrije
vermogen. Het individuele aandeel in een VvE-reserve is veelal beperkt in omvang waardoor
als gevolg van alleen dit aandeel meestal geen sprake zal zijn van heffing in box
3.