Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Nijboer over het bericht 'Nu al record aan woningbeleggingen in 2019'

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
27 juni 2019).

Vraag 1

Heeft u kennis genomen van het bericht «Nu al record aan woningbeleggingen in 2019»?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Wat is uw reactie op het artikel?

Antwoord 2

In de eerste helft van 2019 werd 4,5 miljard euro geïnvesteerd in Nederlandse huurwoningen.
Dit is meer dan in de eerste zes maanden van 2018. Capital Value verwacht dat het
transactievolume op de woningbeleggingsmarkt in 2019 zal oplopen tot 10 miljard euro,
een recordbedrag.

Door de krapte op de Nederlandse woningmarkt, lukt het niet iedereen om een passende
woning te vinden. Het is daarom van belang om betaalbaar aanbod toe te voegen aan
de woningvoorraad. De groeiende investeringen in de woningbeleggingsmarkt kunnen bijdragen
aan het vergroten van de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de woningmarkt door
het woningaanbod te vergroten, zeker in de segmenten waar de vraag het grootst is.
Zo hebben we een groot tekort aan middenhuurwoningen, vooral in de stedelijke gebieden.
Wel kunnen er risico’s ontstaan door het toenemende aantal beleggers, zeker wanneer
de vraag naar huurwoningen hoog is en het aanbod achter blijft. Zo zijn er beleggers
die gebruik maken van deze krapte en torenhoge huren vragen. Ook zijn er beleggers
die zich niks aantrekken van de rechten van huurders. Dit vind ik zorgelijk en ik
werk er dan ook hard aan om de beleggers die zich excessief gedragen tegen te gaan.
Ik werk onder andere samen met stakeholders aan de aanpak Goed Verhuurderschap. Daar
waar het noodzakelijk en proportioneel is, ben ik ook bereid om bij te sturen. Zo
ben ik bezig met het uitwerken van een noodknop om excessieve huren tegen te gaan.

Vraag 3

Wat vindt u ervan dat beleggers met name geïnteresseerd zijn in bestaande bouw, terwijl
investeringen in nieuwbouw achterblijven? Wat betekent dit voor de realisatie van
betaalbare nieuwbouwwoningen?

Antwoord 3

Beleggers zijn nodig om het woningaanbod te vergroten, juist daar waar de druk het
grootst is. Dit betekent niet dat het beleggen in de bestaande voorraad geheel ongewenst
is. Ook daar kunnen woningen worden opgeknapt, en wanneer deze tegen een fatsoenlijke
prijs worden verhuurd, bijdragen aan een betaalbare en toegankelijke woningmarkt.

Capital Value geeft in haar nieuwsbericht aan dat er de komende weken een aantal grote
transacties bekend gemaakt zal worden waarbij institutionele beleggers investeren
in nieuw te bouwen middeldure huurwoningen. Ik vind het goed om te horen dat er grote
transacties in nieuw te bouwen middeldure huurwoningen bekend gemaakt gaan worden.
Begin juni werd bekend dat Amvest ruim 800 huurwoningen en 20.000 vierkante meter
bedrijfsruimte in Amsterdam-Zuidoost heeft gekocht. Dit project bestaat voor 55% uit
middeldure huurwoningen. Amvest belegt met deze aankoop geld van verzekeraar Aegon.
Het rendement uit huurinkomsten komt onder de 5% te liggen.2 Ik vind het goed om te horen dat er met dit project een groot aantal woningen terechtkomen
in het middenhuursegment. Ik ben dan ook erg benieuwd naar de grote transacties waar
Capital Value over spreekt en blijf dit op de voet volgen.

Vraag 4

Klopt het dat het aandeel internationale beleggingen tot recordhoogte is gestegen?
Investeren internationale beleggers hoofzakelijk in nieuwbouw, of in bestaande woningen
om te profiteren van hoge prijzen als gevolg van de woningnood? Vreest u ook dat internationale
beleggers hoofdzakelijk uit zijn op snelle winsten, en minder op investeringen in
betaalbaar wonen?

Antwoord 4

Dit jaar hebben er een paar grote acquisities plaatsgevonden door buitenlandse investeerders.
Ik heb uw Kamer eerder toegelicht over de aankopen van een aantal van deze internationale
beleggers3 4. Deze grote acquisities hebben ervoor gezorgd dat het internationale aandeel in het
beleggingsvolume verder is gestegen. Tot op heden waren dit vooral woningen in de
bestaande bouw5.

Beleggers kunnen op een duurzame manier woningen aan de voorraad toevoegen, door bijvoorbeeld
te investeren in meer middenhuurwoningen. Helaas zijn er ook beleggers die handelen
vanuit speculatieve oogmerken en snelle winsten willen halen. Circa 85 procent van
de buitenlandse beleggers werkt met pensioenfondsgeld en heeft een langetermijnperspectief.6 Daarmee lijkt het grote deel van de buitenlandse beleggers niet te handelen uit speculatieve
oogmerken.

Vraag 5

Is de spectaculaire toename van buitenlandse investeringen mede het gevolg van uw
beleid om meer buitenlandse investeerders te trekken? Welk effect heeft de toegenomen
buitenlandse interesse op de huizenprijzen en de betaalbaarheid van wonen nu er sprake
is van woningnood in Nederland?

Antwoord 5

De toename van buitenlandse investeringen komt voornamelijk doordat enkele partijen
grote aankopen gedaan hebben. Ik heb geen aanwijzingen dat deze partijen als gevolg
van het gevoerde Rijksbeleid naar Nederland zijn gekomen. Heimstaden heeft bijvoorbeeld
aangegeven naar Nederland te zijn gekomen door de gunstige omstandigheden op de Nederlandse
woningmarkt, waaronder het sterke economische fundament en het tekort aan woningen.
Het bedrijf belooft het nieuwe bezit te moderniseren, verduurzamen en te verhuren
tegen een «betaalbare middenhuur».7

Ondanks de toename van buitenlandse investeringen blijft het aandeel buitenlandse
beleggers op de woningmarkt klein. Er zijn vele typen beleggers actief op de Nederlandse
woningmarkt. Naast de buitenlandse beleggers zijn dit institutionele beleggers, de
meer professionele bedrijfsmatige beleggers en particuliere beleggers. Uit onderzoek
van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat in 2018 bijna de helft
van alle beleggerswoningen in handen is van een particuliere verhuurder8 was.9 De meeste particuliere verhuurders, bijna 8 op de 10, hebben één woning in de verhuur.
Bij beleggers moet dus niet alleen gedacht worden aan de grote professionele partijen.
Ook een grote groep bestaat uit mensen die slechts één woning verhuren. Zij kunnen
hier verschillende motieven voor hebben, zoals het opbouwen van pensioen of het zorgen
voor huisvesting van hun studerende kind. Voor alle typen beleggers is de vraag hoe
zij zich opstellen op de markt en welke vrijheid ze daarin hebben. Individueel gedrag,
waarin een maximaal rendement wordt gerealiseerd, kan heel rationeel zijn vanuit de
verhuurder, maar tegelijk ook de onevenwichtigheid weerspiegelen waardoor huurders
zeer hoge woonlasten over houden. In alle gevallen geldt dat investeerders hun verantwoordelijkheid
kunnen en moeten nemen om bij te dragen aan een betaalbaar, toegankelijk en leefbaar
woonmilieu. Excessief gedrag moet worden aangepakt, daar zet ik mij ook voor in. Het
opkopen van woningen mag niet ten koste gaan van huurders. Om huurders te beschermen
werk ik de noodknop uit, waarmee excessieve huren kunnen worden aangepakt.

Wat het effect van specifiek buitenlandse investeerders is op de huizenprijzen is
mij niet bekend. Momenteel laat ik door het Kadaster en de Amsterdam Business School
Finance Group onderzoeken in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen door
de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. De resultaten
hiervan verwacht ik deze zomer.

Vraag 6

Hoe kan het dat investeringen van woningcorporaties achterblijven? Vreest u dat dit
ertoe leidt dat er te veel te dure huurwoningen in de vrije sector gebouwd worden?
Welke maatregelen gaat u treffen om ervoor te zorgen dat er ook betaalbare woningen
voor lage en middeninkomens worden gebouwd?

Antwoord 6

De afgelopen 3 jaren bedroeg de nieuwbouw van sociale huurwoningen ongeveer 15.000
woningen per jaar. In 2018 betrof dit 22 procent van de totale nieuwbouwproductie.
In de meerjarenvoornemens van de corporaties is een toename van nieuwbouw waar te
nemen. Waar door corporaties voor de periode 2016–2020 nog een nieuwbouwproductie
van 96.500 woningen was voorgenomen, is dit voor de periode 2019–2023 gestegen naar
130.000 woningen. Volgens enquêtes van Capital Value en Aedes is de achterblijvende
productie van corporaties toe te schrijven aan een gebrek aan voor hen beschikbare
bouwlocaties, knelpunten bij de vergunningverlening en de hoge bouwkosten. Wel is
er sprake geweest van een grote toename van verbeterinvesteringen, waaronder duurzaamheidsinvesteringen.

Om het voor woningcorporaties gemakkelijker te maken om nieuwbouw te plegen in de
niet-DAEB-tak, wordt de markttoets verder vereenvoudigd. Bovendien staat de mogelijkheid
al open om 10 procent van de vrijkomende woningen toe te wijzen aan huishoudens met
een inkomen tussen de € 38.035 en € 42.436 en nog eens 10 procent vrij toe te wijzen.
Daarnaast ben ik voornemens om de inkomensgrenzen voor DAEB-corporatiewoningen te
differentiëren naar huishoudgrootte. Uitgangspunt daarbij is om de toegang tot betaalbare
DAEB-woningen ook voor huishoudens met lage middeninkomens beter te richten, zonder
grote negatieve impact op de slagingskansen voor lagere inkomens. Ook maak ik afspraken
in de woondeals over het versnellen van meer woningaanbod -waaronder voor lage en
middeninkomens- in regio’s waar er de druk relatief het grootste is.