Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid Beckerman over problemen met prefab-huizen

Antwoord van Minister Ollongren (Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties) (ontvangen
29 april 2019).

Vraag 1

Kent u de berichten dat er problemen zijn op verschillende plaatsen in ons land met
tientallen prefab-nieuwbouwwoningen, zoals onder meer vocht- en tochtproblemen, verzakkingen,
scheurvorming, trillende vloeren en scheve kozijnen?1 2 Wat is uw reactie daarop?

Antwoord 1

Ja, mijn reactie hierop geef ik in de onderstaande antwoorden.

Vraag 2

Zijn er alleen problemen met zogeheten Spaarhuis-woningen (huizen waarvan het casco
grotendeels gebouwd wordt in de fabriek en op de bouwplaats in enkele dagen tijd in
elkaar wordt gezet) of zijn er ook problemen met andere prefab-woningen of met prefab-woningen
van andere fabrikanten/ontwikkelaars dan Slokker? Kunt u uw antwoord toelichten?

Antwoord 2

Voor zover mij bekend zijn er geen problemen met andere prefab-woningen. Naar aanleiding
van uw vraag heb ik ook navraag gedaan bij de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland,
die eveneens heeft aangegeven geen problemen te kennen met andere prefab-woningen.

Vraag 3

Wat zijn de verklaringen voor de ontwerp, constructie- en opleverfouten en/of de combinatie
daarvan? Op basis van welke keuringen en controles zijn deze (vernieuwde) prefab-materialen
en -constructies op de markt mogen komen?

Antwoord 3

Ik heb over de problemen navraag gedaan bij Slokker. Slokker heeft het volgende laten
weten. De scheurvorming betreft een verticale krimpscheur in de bouwwanden ter plaatse
van de koppeling van de prefab wandelementen. De verzakking is geen verzakking maar
een ongelijkmatige doorbuiging van de afzonderlijke prefab vloerelementen. De trillingen
van de vloeren zijn het gevolg van de slanke prefab vloerelementen. De scheve kozijnen
komen door een onnauwkeurige bevestiging van de kozijnen in de fabriek. De vochtproblemen
komen doordat bij de dakafwerking van de woninguitbouwen een aantal aansluitingen
niet geheel juist is uitgevoerd. De klacht over tocht wordt door Slokker nog nader
beschouwd.

Slokker heeft laten weten te beschikken over een KOMO-attest voor zijn bouwsysteem
dat is afgegeven door de certificatie-instelling SKG-IKOB. Dit attest betreft een
beoordeling van het bouwsysteem op de voorschriften van het Bouwbesluit. Er vindt
in het kader van dit attest geen controle plaats door SKG-IKOB van de productie van
de onderdelen van het bouwsysteem, noch op de montage van de bouwdelen op de bouw.
Slokker zegt zelf invulling te geven aan de kwaliteitscontroles. De controle op de
naleving van de procedures is door Slokker verscherpt en er is een kwaliteitsmanager
van een zusteronderneming ingeschakeld. Slokker heeft verder aangegeven dat bij al
haar bouwprojecten een omgevingsvergunning is aangevraagd bij en verleend is door
de gemeente.

Vraag 4

Hoeveel klachten van kopers in welke gemeenten staan momenteel nog open en is de communicatie
van Slokker in de richting van de kopers verbeterd?3

Antwoord 4

Slokker heeft ons laten weten dat klachten te laat en onvoldoende zijn opgepakt. Momenteel
hebben zij daarom extra capaciteit ingeschakeld voor de klachtafhandeling. In totaal
is met 157 kopers per brief dan wel telefonisch contact opgenomen. Het gaat hierbij
om klachten in de gemeenten Apeldoorn, Ede, Culemborg, Den Haag en Zeewolde. Slokker
maakt een plan van aanpak en bekijkt in samenspraak met de kopers, hoe en op welke
termijn zij de openstaande punten kan oplossen.

Vraag 5

Waar kunnen eigenaren terecht als na de drie maanden opleverperiode nog niet alle
fouten zijn hersteld? Wat zijn de consequenties voor de bouwer als de wettelijke driemaandentermijn
wordt overgeschreden, en wie houdt hier toezicht op?

Antwoord 5

De overeenkomst voor de bouw van woningen wordt gesloten tussen de kopers en de bouwende
partij. Het betreft derhalve een rechtsverhouding tussen partijen waarbij ik geen
betrokkenheid heb. Eventuele geschillen over de uitvoering van de overeenkomst kunnen
door partijen worden voorgelegd aan de rechter. Ook kan er in de overeenkomst tussen
de koper en de bouwer een garantie- en waarborgregeling van toepassing worden verklaard
zoals van SWK (Stichting Waarborgfonds Koopwoningen) of Woningborg. In dat geval kan
een koper een beroep doen op deze regelingen.

Het privaatrecht kent de 5%-regeling. Dit is het wettelijke recht van de koper van
een nieuwbouwwoning om bij de oplevering 5% van de aanneemsom in een depot te storten bij de notaris. Wanneer de koper bij
de oplevering of in de eerste drie maanden na de oplevering gebreken constateert,
dan is de regeling een stok achter de deur voor de aannemer: als deze de gebreken
niet herstelt, kan de koper de uitkering van 5% tegenhouden. Herstelt de aannemer
de gebreken van de nieuwbouwwoning niet binnen drie maanden? Dan mag de koper na drie
maanden een bepaald bedrag in het depot houden. Dit bedrag moet in «redelijke verhouding»
staan tot de nog aanwezige gebreken.

Vraag 6

Kunnen alle genoemde fouten opgelost worden, aangezien een bouwkundig inspecteur hieraan
twijfelt? Zo ja, per wanneer en worden de huiseigenaren ontzien in de kosten?

Antwoord 6

Ik heb hierover contact opgenomen met Slokker. Zij heeft laten weten dat volgens haar
alle problemen kunnen worden opgelost. Voor de verdere afhandeling van de klachten
verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 4.

Vraag 7

Hoe is het mogelijk dat bij de toezichthouder niet bekend was dat Slokker Innovate
niet voldeed aan de bouwvergunning bij een project in Ede? Wat is de rol van de gemeente
en van de vastgoedontwikkelaar hierin?4

Antwoord 7

Ik heb hierover contact opgenomen met de gemeente Ede. De gemeente heeft mij het volgende
laten weten. Het gaat om 21 prefab-woningen die Slokker heeft gebouwd op het Enka-terrein
in Ede. De gemeente heeft voor de bouw van deze woningen een omgevingsvergunning verleend.
De gemeente Ede heeft het bouwtoezicht uitbesteed aan de Omgevingsdienst De Vallei.
Tijdens de bouw van de woningen hebben er op diverse momenten controles plaatsgevonden
op bouwtechnische aspecten van de woningen. Uit deze controles zijn geen gebreken
naar voren gekomen. Na afloop van de bouw heeft de Omgevingsdienst in november 2018
geconstateerd dat enkele woningen niet voldoen aan de EPC-norm (energieprestatie)
uit het Bouwbesluit doordat er nog geen zonnepanelen waren aangebracht. Dit was de
Omgevingsdienst niet eerder opgevallen omdat de zonnepanelen pas kunnen worden geplaatst
als de gehele bouw zo goed als gereed is. Na deze constatering is de gemeente direct
in gesprek getreden met Slokker om deze zonnepanelen alsnog te laten aanbrengen. Slokker
heeft de fout erkend en heeft aangegeven de zonnepanelen in goed overleg met de bewoners
op korte termijn alsnog te zullen plaatsen. Vanuit het bouwtoezicht wordt strak toegezien
op het nakomen van die toezegging. Mocht het nodig blijken dan zullen er verdere handhavende
acties worden ondernomen door de gemeente. Van andere problemen met deze woningen
heeft de gemeente geen weet. In de contacten met de bewoners zijn de genoemde problemen
niet naar voren gekomen.

Voor wat betreft de rol van de ontwikkelaar het volgende. Het is gebruikelijk dat
kopers van een nieuwbouwwoning een koopovereenkomst voor de grond sluiten met de ontwikkelaar
van de woningen en tegelijkertijd een aannemingsovereenkomst voor de bouw van hun
woning met de bouwer. In de aannemingsovereenkomst zijn alle kenmerken van de woning
vastgelegd. Na het aangaan van de koop-/aannemingsovereenkomst wordt de grond ten
overstaan van een notaris door de projectontwikkelaar aan de koper overgedragen. Na
de overdracht wordt de koper niet alleen eigenaar van de grond maar ook van al datgeen
wat de aannemer daarop bouwt. Hierdoor heeft de ontwikkelaar geen juridische betrokkenheid
bij de bouw van de woning zowel richting bevoegd gezag als richting de koper.

Vraag 8

Hoe kan het zijn dan de genoemde vastgoedontwikkelaar niet bekend is met de handhavingsprocedure,
maar tegelijkertijd stelt dat het bedrijf geen wettelijke middelen heeft om Slokker
Innovate te dwingen? Kunt u uw antwoord toelichten?

Antwoord 8

Zie mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 9

Hoe gaan de problemen met woningen in Ede worden opgelost? Wanneer zullen de prefab-woningen
wel voldoen aan de EPC-norm en hoe worden bewoners hierbij ontzien?

Antwoord 9

Slokker heeft ons laten weten dat naar verwachting de plaatsing van de ontbrekende
zonnepanelen eind mei, kosteloos voor de bewoners, zal beginnen. Na plaatsing zullen
de woningen voldoen aan de EPC-norm. Voor het toezicht hierop door de gemeente Ede
verwijs ik naar mijn antwoord op vraag 7.

Vraag 10 en 11

Zijn er naast SallandWonen andere woningcorporaties die deze of vergelijkbare prefab-huizen
laten bouwen en hier nu aan twijfelen? Hoe kunt u ze hierbij voorlichten of helpen?5

Hoe verhoudt het onderzoek van SallandWonen zicht tot het «diepgaande onderzoek» dat
Slokker uit gaat voeren?6

Antwoord 10 en 11

Ik heb navraag gedaan bij Aedes en die heeft laten weten geen signalen te hebben dat
dit ook speelt bij andere corporaties dan SallandWonen. Er is dus geen aanleiding
voor voorlichting of hulp. Ook heb ik navraag gedaan bij SallandWonen en daaruit is
naar voren gekomen dat het bedoelde onderzoek door SallandWonen bestaat uit nader
onderzoek bij derden naar de ervaringen met de prefab woningen. SallandWonen wil de
uitkomsten van dit onderzoek betrekken bij een eventuele opdrachtverstrekking. Deze
corporatie had nog geen definitieve opdracht verstrekt toen de berichten over problemen
in de pers kwamen.

Vraag 12

Aan welke wet- en regelgeving moeten prefab-woningen in ons land voldoen, en hoe is
het toezicht op bestaande en nieuwe prefab-concepten geregeld?

Antwoord 12

Prefab-woningen moeten voldoen aan de bouwvoorschriften die het Bouwbesluit 2012 stelt
aan nieuwe woningen. Deze bouwvoorschriften hebben betrekking op de kwaliteit van
een gerede woning en zijn daarmee onafhankelijk of de woning traditioneel of geprefabriceerd
is gebouwd. Bij de vergunningsaanvraag van ieder afzonderlijk bouwproject zal door
de aanvrager aannemelijk moeten worden gemaakt bij het bevoegd gezag (gemeente) dat
de te bouwen woningen voldoen aan het Bouwbesluit 2012. Het is vervolgens aan de bouwer
om de woningen daadwerkelijk te bouwen in overeenstemming met het Bouwbesluit en de
vergunning. Het is aan de gemeente om hierop toezicht te houden.

Vraag 13

Bent u bereid een onafhankelijk onderzoek in te stellen naar de verschillende problemen
die geconstateerd worden bij bepaalde prefab-woningen? Zo nee, bent u van mening dat
zowel de wet- en regelgeving rondom prefab-woningen als het toezicht afdoende is geregeld,
en waarom?

Antwoord 13

Nee, het uitvoeren van zo’n onderzoek door mij ligt niet in de rede omdat er geen
signalen zijn dat er landelijke problemen zijn met prefab-woningen. Dit blijkt uit
de navraag die ik heb gedaan bij de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland en
Aedes. Aanpassing van het Bouwbesluit 2012 is eveneens niet nodig, zie ook mijn antwoord
op vraag 12. Voor het verbeteren van de bouwkwaliteit in algemene zin en het toezicht
daarop heb ik het wetsvoorstel Kwaliteitsborging voor het bouwen in procedure gebracht.