Verslag van een schriftelijk overleg : Verslag van een schriftelijk overleg over de reactie op inbreng van de leden Leijten en Sneller tijdens het Verantwoordingsdebat op 23 mei 2018 inzake het onderwerp over vastgoed

Nr. 4 LIJST VAN VRAGEN EN ANTWOORDEN

Vastgesteld 7 december 2018

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft een aantal vragen voorgelegd aan
de Staatssecretaris van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over de brief van
25 juni 2018 inzake de reactie op de inbreng van de leden Leijten en Sneller tijdens
het Verantwoordingsdebat op 23 mei 2018 inzake het onderwerp vastgoed (Kamerstuk 32 275, nr. 3).

De Staatssecretaris heeft deze vragen beantwoord bij brief van 6 december 2018. Vragen
en antwoorden zijn hierna afgedrukt.

De voorzitter van de commissie, Ziengs

De waarnemend griffier van de commissie, Hendrickx

Vraag 1.

Hoe valt te verklaren dat het Belastingkantoor Steenvoordelaan 370 te Rijswijk door
het Rijksvastgoedbedrijf werd verkocht voor € 5,15 mln. en dezelfde dag met een winst
van € 4,25 mln. werd doorverkocht?

Antwoord

In 2012, midden in de vastgoed- en economische crisis, heeft de voormalige Rijksgebouwendienst
dit belastingkantoor als overbodig aangewezen. Oorzaak was de opdracht van het toenmalige
kabinet Rutte I om te bezuinigen op rijkspersoneel en rijkspanden. Dit resulteerde
in de «afstootstrategie 2015–2020» die er primair op gericht was zo veel mogelijk
overtollige panden zo snel mogelijk verkocht te krijgen.

In de aanloop naar de verkoop van het belastingkantoor heeft de Rijksgebouwendienst
bij de gemeente Rijswijk verkend of er ruimte was om de kantorenbestemming gewijzigd
te krijgen. De gemeente kon in 2012 niet aangeven of zij een transformatie van kantoor
naar bijvoorbeeld woningen of detailhandel wenselijk zou vinden. Vanwege de afstootstrategie
en de aanzienlijke jaarlijkse onderhouds- en beheerskosten was verkoop de enig overblijvende
optie.

In januari 2014 is het belastingkantoor voor de eerste keer via een openbare inschrijving
te koop aangeboden. Dit leidde tot geen enkele bieding. Na een intensief marketingtraject,
zie ook het antwoord op vraag 3, heeft het Rijksvastgoedbedrijf in januari 2016 het
belastingkantoor verkocht aan de hoogste bieder van de openbare inschrijving voor
€ 5,15 miljoen. Voorwaarde van de koper was dat de omgevingsvergunning verkregen zou
worden.

Op 11 juli 2017 is het belastingkantoor daadwerkelijk in eigendom overgedragen aan
de projectontwikkelaar. De projectontwikkelaar heeft in de tussenliggende anderhalf
jaar de bestemming van kantoor naar wonen kunnen wijzigen door te voldoen aan alle
bijkomende ontwikkelvereisten zoals het realiseren van parkeerplaatsen elders omdat
het eigen terrein daar geen ruimte voor bood. Dezelfde dag heeft de projectontwikkelaar
het object doorverkocht en overgedragen aan een ontwikkelconsortium waarin de ontwikkelaar
participeerde. De doorverkoop betrof dus niet het oorspronkelijke object maar een
project in ontwikkeling inclusief alle rechten, plichten en contracten waaronder de
omgevingsvergunning voor de transformatie van kantoorgebouw tot woongebouw en commerciële
ruimte. De zo ontstane waardevermeerdering betrof € 4,25 miljoen. Dit is door de betrokken
notaris voor de overdracht gecontroleerd en vastgesteld. Uit dit onderzoek zijn geen
onvolkomenheden gebleken.

Vraag 2.

Hoe is te verklaren dat de boekwaarde van het belastingkantoor in Rijswijk in enkele
jaren tijd werd verlaagd van € 11,5 mln. naar € 3 mln., terwijl het pand bij doorverkoop
€ 9,4 mln. opbracht?

Antwoord

De afwaardering van € 11,5 naar € 3 miljoen vond plaats op basis van een extern uitgevoerde
taxatie in 2013, en gaf daarmee een realistisch beeld weer van de restwaarde van het
object op dat moment. Dit was immers midden in de vastgoedcrisis, toen commercieel
vastgoed fors werd afgewaardeerd. Toen het pand begin 2016 werd verkocht was de markt
weer in herstel en bracht het pand € 5,15 miljoen op. In het antwoord op vraag 1 is
toegelicht waarom het pand anderhalf jaar later is doorverkocht voor € 9,4 miljoen.

Vraag 3.

Waarom laat het Rijksvastgoedbedrijf zich bij transacties als die betreffende het
belastingkantoor in Rijswijk adviseren door commerciële kantoren als Cushman & Wakefield?

Antwoord

Makelaarskantoren, zeker de grotere kantoren, hebben een eigen netwerk om marktpartijen
voor de aankoop van een object te interesseren. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft in
januari 2014 het object voor de eerste keer aan de markt te koop aangeboden via een
openbare inschrijving. Die inschrijving heeft ondanks de inzet van reguliere marketinginstrumenten,
tot geen enkele bieding van marktpartijen geleid. Om die reden heeft het Rijksvastgoedbedrijf
deze makelaar opdracht gegeven om het marketingtraject te begeleiden en extra aandacht
te genereren, voorafgaand aan een nieuwe openbare inschrijving van het object in januari
2016.

Vraag 4.

Is het waar dat Cushman & Wakefield bij de tweede verkoop geen andere informatie had
dan bij de eerste verkoop, die beide op dezelfde dag plaatsvonden?

Vraag 6.

Waarom is niet opgetreden toen bleek dat Cushman & Wakefield advies had uitgebracht
over de verkoop van dit pand, het belastingkantoor Rijswijk, door het Rijksvastgoedbedrijf,
maar ook betrokken was bij het doorverkopen van hetzelfde pand voor een veel hoger
bedrag?

Vraag 7.

Wanneer was bij het ministerie, bij het Rijksvastgoedbedrijf of een andere overheid
of overheidsorganisatie, bekend dat Cushman & Wakefield ook betrokken was bij het
opnieuw doorverkopen van dit pand in 2017 aan Delta Loyd Vastgoed?

Vraag 9.

Kunt u uitsluiten dat de betrokkenheid van Cushman & Wakefield bij de verkoop aan
Delta Loyd Vastgoed een ander licht werpt op de rol van deze makelaar bij de eerste
twee verkopen?

Antwoord op de vragen 4, 6, 7 en 9

In de vragen 4, 6, 7 en 9 komen meerdere verkopen aan de orde. De eerste verkoop was
in januari 2016 met de eigendomsoverdracht in juli 2017 van het Rijksvastgoedbedrijf
aan de projectontwikkelaar. De tweede verkoop/eigendomsoverdracht (op dezelfde dag
in juli 2017) was de verkoop van de projectontwikkelaar aan het ontwikkelconsortium.
De derde verkoop/eigendomsoverdracht in september 2017 was de verkoop van het ontwikkelconsortium
aan Delta Lloyd.

Ten behoeve van de eerste verkoop heeft de makelaar relevante (verkoop)informatie
over het object van het Rijksvastgoedbedrijf ontvangen, bestemd voor de inrichting
van een dataroom ten behoeve van digitale informatieverstrekking aan geïnteresseerden.
Dit was een onderdeel van de verkoopprocedure die was gestart in 2015 en was afgesloten
met de verkoop in januari 2016 en de eigendomsoverdracht in juli 2017.

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft bij de tweede en derde verkoop geen enkele rol vervuld.

Vraag 5.

Op basis van welke criteria heeft de Landsadvocaat de verkoop van dit voormalig belastingkantoor
te Rijswijk goedgekeurd?

Antwoord

Het Rijksvastgoedbedrijf heeft het object aan de hoogste bieder verkocht volgens de
criteria, zoals die voorafgaand aan de gunning/verkoop waren vastgelegd in de verkoopvoorwaarden.
Een notaris verbonden aan het kantoor van de Landsadvocaat vervulde tijdens de verkoopprocedure
van het Rijksvastgoedbedrijf een toezichthoudende rol en heeft tevens de juridische
levering (eigendomsoverdracht) aan de nieuwe eigenaar verzorgd. Ook deze toezichthoudende
rol was vastgelegd in de verkoopvoorwaarden.

Vraag 8.

Heeft de Landsadvocaat ook gekeken naar de doorverkoop van het pand aan Delta Loyd
Vastgoed in 2017?

Antwoord

Ook deze doorlevering is verzorgd door een notaris verbonden aan het kantoor van de
Landsadvocaat. Het Rijksvastgoedbedrijf speelde hierbij geen enkele rol.

Vraag 10.

Hoe is in het algemeen te verklaren dat vastgoedondernemers zulke grote winsten kunnen
maken op gebouwen die door het Rijksvastgoedbedrijf worden verkocht?

Antwoord

Vastgoedondernemers kunnen enerzijds waarde toevoegen aan het vastgoed dat zij hebben
verkregen door middel van projectontwikkeling. Anderzijds lopen zij tal van risico’s
(financiële, bouwtechnische, markttechnische en publiekrechtelijke risico’s), die
als kosten ingecalculeerd worden bij de verwerving van het vastgoed. Het antwoord
op vraag 1 geeft hiervan een voorbeeld uit de praktijk.