Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van het lid de Hoop over het nieuwsbericht ‘Explosief gestegen onderhoudskosten zijn raadsel voor corporaties'

Antwoord van Minister Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening)
(ontvangen 10 april 2026). Zie ook Aanhangsel Handelingen, vergaderjaar 2025–2026,
nr. 1205.

Vraag 1

Bent u bekend met het bericht «Explosief gestegen onderhoudskosten zijn raadsel voor
corporaties» van 30 januari jongstleden?1

Antwoord 1

Ja.

Vraag 2

Hoe kijkt u naar het feit dat woningcorporaties te kampen hebben met een snel oplopend
financieel tekort dat de nieuwbouw- en verduurzamingsplannen bedreigt, opgelopen van
5 miljard tot ruim 19 miljard euro?

Antwoord 2

De daling van de investeringscapaciteit van woningcorporaties en het opgelopen financiële
tekort zijn een punt van zorg met het oog op de investeringsafspraken die zijn gemaakt
in de Nationale Prestatieafspraken (NPA). Het kabinet heeft daarom in het coalitieakkoord
een pakket aan maatregelen voorgesteld om de investeringscapaciteit van woningcorporaties
te vergroten. Zo komt er een faciliteit in de vennootschapsbelasting (vpb) die de
fiscale lastendruk met uiteindelijk structureel € 325 miljoen zal verlagen. Daarnaast
is het kabinet voornemens om woningcorporaties meer ruimte te geven om te investeren
in zogenaamde niet-DAEB activiteiten (middenhuur). Ook wil het kabinet toe naar jaarlijkse
inkomenstoetsing en passende huurgelden. Hoe deze maatregelen precies doorwerken op
de investeringscapaciteit van corporaties en het financiële tekort van de NPA is op
dit moment niet precies duidelijk omdat dit afhangt van de gekozen invulling van de
maatregelen. Ik heb recent toegezegd uw Kamer dit voorjaar te informeren over de uitwerking
van de maatregelen in het coalitieakkoord en de verwachte effecten ervan op de financiële
haalbaarheid van de NPA.

Vraag 3

Bent u bekend met de waarschuwing van de Autoriteit Woningcorporaties dat «de opgaven
en middelen van corporaties niet meer in evenwicht» zijn? En dat deze toezichthouder
aanbeveelt om «robuuste, structurele maatregelen» te nemen? Welke maatregelen bent
u van plan om te nemen om te zorgen dat corporaties genoeg middelen hebben voor hun
opgave om voor betaalbare huisvesting te zorgen?

Antwoord 3

Zoals in mijn antwoord op vraag 2 aangegeven heeft de coalitie een pakket maatregelen
voorgesteld die de financiële haalbaarheid van de NPA zullen verbeteren. Er ligt echter
ook een meer structureel vraagstuk over het lange termijn verdienvermogen van woningcorporaties.
Het verdienmodel van corporaties is namelijk, zeker met het huidige gewenste investeringstempo,
niet houdbaar op de lange termijn. Dit komt omdat corporaties zowel op hun bestaande
woningen als op iedere nieuwe woning geld toeleggen. De verliezen die corporaties
maken worden op dit moment afgedekt door leningen aan te trekken. Dit kunnen corporaties
op lange termijn niet volhouden omdat zij de komende jaren gestaag naar de grenzen
bewegen van wat zij aan leningen mogen en kunnen dragen.

Ik ben het eens met de Aw dat er uiteindelijk «robuuste, structurele maatregelen»
nodig zijn om de balans tussen opgaven en middelen ook op de lange termijn te bewaren.
Daarom ben ik voornemens om een gezaghebbend en onafhankelijk advies in te winnen
over het lange termijn verdienvermogen van woningcorporaties. Dit advies zal in moeten
gaan op de vraag welke opgaven en taken er op de lange termijn liggen voor woningcorporaties
en op welke wijze deze het best bestendig gefinancierd kunnen worden. Ik verwacht
uw Kamer voor de zomer hierover nader te informeren.

Vraag 4

Klopt het dat de Autoriteit Woningcorporaties ook heeft geconstateerd dat corporaties
in zeven jaar tijd zo’n 60 procent meer kwijt zijn aan onderhoud, en dit een belangrijke
oorzaak is voor het financiële tekort? Hoe verklaart u de stijgende onderhoudskosten?

Antwoord 4

De Aw heeft inderdaad geconstateerd dat de onderhoudsuitgaven van corporaties tussen
2018 en 2024 met 60 procent zijn toegenomen. Dit is substantieel meer dan kan worden
verklaard door de algemene prijsstijging van onderhoud die over dezelfde periode op
circa 30 procent is uitgekomen. Een stijging van de onderhoudslasten werkt sterk door
op de investeringscapaciteit van woningcorporaties omdat zij hierdoor netto minder
inkomsten overhouden om de rente op nieuwe leningen te kunnen betalen. Uit de meest
recente financiële doorrekening blijkt dat de stijging van onderhoudslasten circa
1/3 van de afname van het investeringsruimte verklaart.

Waarom de onderhoudskosten van corporaties zo sterk zijn gestegen is op dit moment
nog niet volledig duidelijk. De meest voor de hand liggende verklaring hiervoor lijkt
dat corporaties, in lijn met de afspraken uit de NPA, meer onderhoud zijn gaan plegen.
Het valt op basis van de huidige inzichten echter niet te zeggen of dit de volledige
verklaring is. Dit komt met name omdat er meer diepgravende analyses nodig zijn in
beeld te brengen in hoeverre de kostenstijging wordt gedreven door een toename van
onderhoudsingrepen dan wel doordat corporaties hogere prijzen betalen. Ook is er weinig
zicht in hoeverre er ruimte is het onderhoud op een meer doelmatige wijze in te vullen.
Op dit moment vindt er overleg plaats met de Aw en Aedes om te komen tot een gezamenlijke
onderzoeksagenda om meer inzicht te krijgen in de oorzaken en mogelijke oplossingen
ten aanzien van de oplopende onderhoudslasten.

Vraag 5

Bent u bereid de aanbeveling van de Autoriteit Woningcorporaties over te nemen en
een breed onderzoek te starten naar wat achter de sterk stijgende onderhoudskosten
zit?

Antwoord 5

Zoals ik in het antwoord op vraag 4 heb aangegeven vindt er op dit moment overleg
plaats met de Aw en Aedes om te kijken welke onderzoeken er nodig zijn om een beter
beeld te krijgen van de sterk stijgende onderhoudslasten en op welke wijze corporaties
hier meer grip op zouden kunnen krijgen. Ik zal uw Kamer later dit jaar informeren
over de uitkomsten van de verschillende onderzoeken.

Vraag 6

Deelt u de analyse van de Autoriteit Woningcorporaties dat private-equityfirma’s hier
een rol spelen, omdat deze in toenemende mate de onderhoudsbedrijven overnemen die
werken in de corporatiesector? Bent u bereid om prijsvorming, winstuitkeringen en
contractafspraken bij onderhoudsbedrijven, en specifiek de invloed van private equity
op tarieven en contracten, mee te nemen in het onderzoek?

Antwoord 6

De Aw is in zijn analyse terughoudend om een direct verband te leggen tussen de prijsstijgingen
van onderhoud en de opkomst van private-equityfirma’s. De Aw schetst vooral dat er
een trend zichtbaar is waarbij private equityfirma’s instappen in onderhoudsbedrijven.
Vervolgens stelt de Aw dat dit mogelijk een prijsopdrijvend effect kan hebben, maar
dat niet is vast te stellen of dit een rol heeft gespeeld bij de prijsstijging van
afgelopen jaren. De Aw zegt nadrukkelijk dat aanvullend onderzoek nodig zou zijn om
dit te kunnen vaststellen. Zoals bij vraag 4 en 5 al is aangegeven bekijken we op
dit moment samen met Aw en Aedes welke onderzoeken er nodig zijn ten aanzien van de
gestegen onderhoudslasten. Bij het opstellen van deze onderzoeksagenda zal ook worden
bezien of het zinvol is om ook nader naar de rol van private equity te kijken.

Vraag 7

Wat zijn volgens u alternatieven of oplossingen voor corporaties om meer grip op onderhoudskosten
te krijgen, of de kosten te verlagen?

Antwoord 7

Ik vind het op dit moment voorbarig om vooruit te lopen op mogelijke oplossingen omdat
er op dit moment nog onvoldoende zicht is op het onderliggende probleem. Het hangt
uiteindelijk sterk af van de resultaten van het onderzoek in welke mate er ruimte
is om onderhoudskosten te verlagen zonder dat dit op lange termijn ten kosten gaat
van de onderhoudsstaat van corporatiewoningen. Mijn insteek is om bij de uit te voeren
onderzoeken ook nadrukkelijk de onderzoeksvraag te stellen welk handelingsperspectief
er is om het onderhoud door corporaties meer kostenefficiënt uit te laten voeren.

Vraag 8

Kunt u deze vragen afzonderlijk en voor het commissiedebat over de Staat van de Volkshuisvesting
beantwoorden?

Antwoord 8

Zoals ik uw Kamer op 3 maart jl. heb laten weten was er meer tijd nodig voor het beantwoorden
van deze vragen.