Nota van wijziging : Nota van wijziging

Nr. 5
NOTA VAN WIJZIGING

Ontvangen 1 oktober 2025

Het voorstel van wet wordt als volgt gewijzigd:

A

Artikel IX komt te luiden:

ARTIKEL IX

De Wet op belastingen van rechtsverkeer wordt als volgt gewijzigd:

A

In artikel 9, vijfde lid, tweede zin, wordt na «bedrag aan belasting» ingevoegd «is
ten minste gelijk aan het bedrag aan belasting ingevolge de toepassing van het vierde
lid, maar».

B

In artikel 13, vierde lid, tweede zin, wordt na «bedrag aan belasting» ingevoegd «is
ten minste gelijk aan het bedrag aan belasting ingevolge de toepassing van het eerste
lid, maar».

C

In artikel 14, derde lid, wordt «zevende» vervangen door «achtste».

B

Artikel XXIII, eerste lid, wordt als volgt gewijzigd:

1. In onderdeel b vervalt «artikel IX,».

2. Onder verlettering van de onderdelen f tot en met i tot g tot en met j wordt een
onderdeel ingevoegd, luidende:

f. artikel IX, onderdeel C, toepassing vindt voordat artikel XXA, onderdeel C, van
het Belastingplan 2025 wordt toegepast en terugwerkt tot en met 1 januari 2025;.

Toelichting

Met deze nota van wijziging worden in het wetsvoorstel enkele omissies hersteld en
worden technische verbeteringen en verduidelijkingen aangebracht die betrekking hebben
op de Wet op belastingen van rechtsverkeer (WBR).

Uitvoeringsgevolgen

De maatregel is beoordeeld door de Belastingdienst met een uitvoeringstoets. Daaruit
blijkt dat de wijziging met ingang van 1 januari 2026 uitvoerbaar is. De uitvoeringstoetsen
zijn opgenomen als bijlage bij deze nota van wijziging.

Budgettair en gevolgen voor burgers en bedrijven

De voorgestelde wijziging heeft geen budgettaire effecten en gevolgen voor burgers
en bedrijven.

Onderdeelsgewijs

Onderdeel A

Artikel IX, onderdelen A en B (artikelen 9, vijfde lid, en 13, vierde lid, van de
Wet op belastingen van rechtsverkeer)

Artikel 13 WBR bevat een regeling voor opeenvolgende verkrijgingen van dezelfde onroerende
zaak binnen zes maanden door een andere verkrijger. In artikel 13, eerste lid, WBR
is bepaald dat de maatstaf van heffing van de volgende verkrijging wordt verminderd
met het bedrag waarover bij de vorige verkrijging of overdrachtsbelasting was verschuldigd
die, kortgezegd, niet in mindering heeft gestrekt van schenk- of erfbelasting, of
niet aftrekbare omzetbelasting. Er wordt dan dus een maatstafvermindering gegeven
(de hoofdregel).

Artikel 13, vierde lid, WBR regelt dat, als op de vorige verkrijging een verlaagd
tarief is toegepast, in afwijking van artikel 13, eerste lid, WBR niet de maatstaf
wordt verminderd, maar dat de belasting die ter zake van de vorige verkrijging verschuldigd
was, in mindering kan worden gebracht op de belasting die bij opvolgende verkrijging
verschuldigd is (belastingvermindering). Deze belastingvermindering (de uitzondering)
bestaat sinds de introductie van het verlaagde tarief van 2% in 2021. Daarmee werd
geregeld dat de hoofdregel van maatstafvermindering niet van toepassing is indien
op de vorige verkrijging het verlaagde tarief van 2% is toegepast. Hiermee werd beoogd
te voorkomen dat de vermindering van belasting hoger is dan dat er cumulatie van belasting
is. Dat zou bepaalde opvolgende verkrijgers namelijk een onbedoeld belastingvoordeel
geven. De achterliggende gedachte van deze uitzondering is dat de verschuldigde belasting
op grond van de uitzondering ten minste gelijk, maar niet lager is dan op grond van
de hoofdregel.

Daarnaast is het de bedoeling van zowel de hoofdregel als de uitzondering, dat de
door de opvolgende verkrijger verschuldigde belasting alleen wordt verminderd ten
aanzien van de waarde waarover bij de vorige verkrijging reeds overdrachtsbelasting
is betaald. Een waardestijging in de periode tussen de verkrijgingen behoort in beginsel
belast te worden bij de opvolgende verkrijger.

Een vergelijkbare regeling is in artikel 9 WBR opgenomen. Artikel 9, vijfde lid, WBR
houdt kortgezegd in dat ingeval een verkrijging van juridische eigendom als bedoeld
in artikel 2, eerste lid, WBR wordt gevolgd door een verkrijging van de economische
eigendom als bedoeld in artikel 2, tweede lid, WBR of andersom, en op de eerdere verkrijging
een verlaagd tarief is toegepast, de belasting die ter zake van de eerdere verkrijging
was verschuldigd in mindering kan worden gebracht op de verschuldigde belasting bij
de opvolgende verkrijging (belastingvermindering). Hiermee wordt afgeweken van de
hoofdregel van artikel 9, vierde lid, WBR. Artikel 9, vierde lid, WBR houdt, vergelijkbaar
met artikel 13, eerste lid, WBR, in dat, in het algemeen in de gevallen dat een juridische
eigendomsverkrijging wordt gevolgd door een economische eigendomsverkrijging of andersom,
een maatstafvermindering wordt toegepast.

Met ingang van 1 januari 2026 gelden de artikelen 9, vijfde lid, en 13, vierde lid,
WBR ook voor vorige verkrijgingen ter zake waarvan het verlaagde tarief van 8%, zoals
opgenomen in artikel 14, tweede lid, WBR, is toegepast. Dit is geregeld door middel
van artikel XXA, onderdelen A en B, van het Belastingplan 2025. Zonder nadere aanpassing
heeft de toevoeging van dit 8%-tarief in specifieke gevallen echter een onbedoelde
uitwerking. Dit kan bijvoorbeeld optreden als er sprake is van een waardestijging
in de tussenliggende periode en de opvolgende verkrijging belast is tegen een lager
verlaagd tarief dan die 8%. In dat soort gevallen kan over de waardestijging op grond
van de huidige formulering van de bepalingen géén of te weinig belasting worden geheven.
In die gevallen is de verschuldigde belasting op grond van de uitzondering soms lager
dan op grond van de hoofdregel. Omdat dit een onbedoeld gevolg is van de toevoeging
van het 8%-tarief en dit de opvolgende verkrijger een onbedoeld voordeel zou geven,
wordt voorgesteld deze omissie te herstellen door met deze nota van wijziging het
wetsvoorstel aan te passen.

Om deze omissie te herstellen worden de artikelen 9, vijfde lid, en 14, vierde lid,
WBR aangepast. De uitzondering (belastingvermindering in plaats van maatstafvermindering)
is daarmee de facto niet van toepassing als de verschuldigde belasting zoals die wordt
berekend op basis van de uitzondering (belastingvermindering) lager is dan de belasting
die verschuldigd is bij toepassing van de hoofdregel (maatstafvermindering). Er gaat
een ondergrens gelden voor de belasting die verschuldigd is ingevolge de artikelen
9, vijfde lid, en 14, vierde lid, WBR. Die ondergrens is het bedrag aan belasting
dat een opvolgende verkrijger verschuldigd zou zijn als men de hoofdregel van de maatstafvermindering
gebruikt voor de berekening van de verschuldigde belasting. Er kan alleen sprake zijn
van een belastingvermindering als de verschuldigde belasting op grond van de uitzondering
ten minste gelijk, en dus niet lager is, dan de belasting die verschuldigd zou zijn
ingevolge de hoofdregel. Figuur 1 en voorbeelden 1 en 2 geven een verduidelijking:

Figuur 1: Stroomschema toepassing artikel 9 en artikel 13

Voorbeeld 1 – Ondergrens van toepassing

Persoon X verkrijgt op 1 februari 2026 een woning die hij niet als hoofdverblijf gaat
gebruiken. De waarde van die woning is € 400.000. X betaalt daarover 8% overdrachtsbelasting.
Dat is € 32.000. X draagt de woning binnen zes maanden over aan persoon Y. Ter zake
van die verkrijging is het 2% tarief van toepassing. Y gaat de woning namelijk wel
als hoofdverblijf gebruiken en voldoet aan alle voorwaarden voor toepassing van het
2% tarief. De waarde van de woning bedraagt inmiddels € 450.000. Y zou in beginsel
2% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn over € 450.000. Omdat op de eerste verkrijging
een verlaagd tarief is toegepast, wordt de verschuldigde belasting van € 9.000 verminderd
met het bedrag dat bij de vorige verkrijging (door X) verschuldigd was. Omdat dit
uitkomt op een negatief bedrag (€ 9.000 minus € 32.000) en het verminderde bedrag
niet lager dan nihil kan zijn, wordt de verschuldigde overdrachtsbelasting op nihil
gesteld.

Op grond van de hoofdregel van artikel 13, eerste lid, WBR waarbij een maatstafvermindering
geldt, zou het door Y verschuldigde bedrag aan belasting hoger zijn. Y zou dan een
vermindering van € 400.000 op de maatstaf van € 450.000 mogen toepassen. Over de waardevermeerdering
van € 50.000 zou hij 2% overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Die € 1.000 is de
ondergrens. Omdat het bedrag aan belasting echter nihil bedraagt als de belastingvermindering
wordt toegepast, en dat bedrag lager is dan het bedrag (de ondergrens) dat verschuldigd
is onder de hoofdregel (de maatstafvermindering) is in artikel 13, vierde lid, WBR
bepaald dat de belasting ten minste gelijk is aan het bedrag aan belasting ingevolge
de hoofdregel van de maatstafvermindering. Y is vanwege die ondergrens dus € 1.000
belasting verschuldigd over de waardestijging. Dat is het bedrag dat verschuldigd
zou zijn op grond van de in het artikel 13, eerste lid, WBR opgenomen maatstafvermindering.

Voorbeeld 2 – Ondergrens niet van toepassing

Persoon B verkrijgt op 1 maart 2026 een woning voor € 350.000. Ter zake van die verkrijging
is het 2% tarief van toepassing. B gaat de woning als hoofdverblijf gebruiken en voldoet
aan alle voorwaarden voor toepassing van het 2% tarief. B betaalt 2% overdrachtsbelasting
over € 350.000. Dat is € 7.000. Vervolgens draagt B vanwege onvoorziene omstandigheden
als bedoeld in artikel 15a, vijfde lid, WBR de woning binnen zes maanden over aan
persoon K voor € 360.000. K gaat de woning niet als hoofdverblijf gebruiken. Hierdoor
is K in beginsel € 28.800 overdrachtsbelasting verschuldigd (8% over € 360.000). Op
grond van artikel 13, eerste lid, WBR zou K echter de maatstaf van heffing kunnen
verminderen met de waarde waarover reeds overdrachtsbelasting is betaald (€ 350.000).
K zou dan over € 10.000 (€ 360.000 minus € 350.000) 8% overdrachtsbelasting verschuldigd
zijn. Dat is € 800. Omdat B eerder heeft verkregen tegen een verlaagd tarief (van
2%) is artikel 13, vierde lid, WBR van toepassing. K kan een vermindering toepassen
van € 7.000 en is nog € 21.800 verschuldigd (€ 28.800 minus € 7.000). De ondergrens
is niet van toepassing. Het bedrag dat K op grond van artikel 13, vierde lid, WBR
is verschuldigd bedraagt € 21.800. De ondergrens van € 800 is lager dan dat bedrag.
Die ondergrens is alleen van toepassing als het bedrag aan belasting op grond van
artikel 13, vierde lid, WBR lager is dan hij verschuldigd zou zijn op grond van de
hoofdregel uit artikel 13, eerste lid, WBR (maatstafvermindering).

Onderdeel B

Artikel XXIII (inwerkingtredingsbepaling)

Dit onderdeel wijzigt de inwerkingtredingsbepaling. In de inwerkingtredingsbepaling
is reeds geregeld dat de in artikel 14, derde lid, WBR opgenomen verwijzing naar artikel
9, zevende lid, WBR met terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2025 wordt hersteld
in verband met een vernummering die met ingang van 1 januari 2025 heeft plaatsgevonden
in artikel 9 WBR. Dat herstel is geregeld in artikel IX, onderdeel C. Aanvullend wordt
met deze nota van wijziging geregeld dat artikel IX, onderdeel C, toepassing vindt
voordat artikel XXA, onderdeel C, van het Belastingplan 2025 (BP 2025) wordt toegepast
met ingang van 1 januari 2026. Ingevolge artikel XXA, onderdeel C, BP 2025 wordt artikel
14, derde lid, WBR met ingang van 1 januari 2026 vernummerd tot artikel 14, vierde
lid, WBR. Met de genoemde volgordebepaling wordt bewerkstelligd dat eerst artikel
14, derde lid, WBR met terugwerkende kracht tot en met 1 januari 2025 wordt aangepast
alvorens dit aangepaste lid met ingang van 1 januari 2026 wordt vernummerd tot artikel
14, vierde lid, WBR.

De Staatssecretaris van Financiën,
E.H.J. Heijnen