Memorie van toelichting : Memorie van toelichting

Nr. 3
MEMORIE VAN TOELICHTING

I. ALGEMEEN

1. Inleiding

In het Coalitieakkoord 2021–2025 (Bijlage bij Kamerstukken II 2021/22, 35 788, nr. 77) is aangekondigd dat de verhuurderheffing met ingang van 1 januari 2023 wordt afgeschaft.
Teneinde die afschaffing te bewerkstelligen voorziet dit wetsvoorstel in intrekking
van de Wet maatregelen woningmarkt 2014 II (hierna: WMW 2014 II).

In het Onderzoek opgaven middelen corporatiesector (Kamerstukken II 2019/20, 29 453, nr. 520 en Kamerstukken II 2020/21, 29 453, nr. 532) is geconstateerd dat de middelen van de corporatiesector op middellange termijn
niet toereikend zijn om de opgaven rond nieuwbouw, renovatie en verduurzaming te kunnen
realiseren. Volgens genoemd onderzoek is verlaging van de verhuurderheffing een doeltreffend
instrument om opgaven en middelen op sectorniveau beter in balans te brengen. De volledige
afschaffing per 2023 geeft ruimte om te blijven inzetten op betaalbaarheid, naast
de noodzakelijke investeringen in de woningvoorraad, zowel verduurzaming als nieuwbouw.
Afschaffing is een efficiënte maatregel omdat de verbetering van de kasstromen tot
een hogere woningwaarde en een hoger leenvermogen leidt. Bij heffingskortingen is
dit niet het geval. Daarom kunnen door verlaging van de verhuurderheffing meer investeringen
worden mogelijk gemaakt dan met heffingskorting voor eenzelfde bedrag.

Met het oog op de noodzakelijke investeringen, heeft het kabinet – zoals in het coalitieakkoord
aangekondigd – op 30 juni nationale prestatieafspraken gemaakt met Aedes, VNG en Woonbond
over de nationale doelen en hoe deze vertaald zullen worden in regionale prestatieafspraken.

De afschaffing van de verhuurderheffing is erop gericht de financiële ruimte van de
sector in balans te brengen met de landelijke opgave. In enkele regio’s waaronder
Zuid-Holland blijven tekorten bestaan als gevolg van de grote opgave. Door diverse
vormen van onderlinge solidariteit – zowel binnen als buiten de provinciegrenzen-
kan een groter deel van de opgave in de tekortregio’s worden gerealiseerd. Voor regio’s
waar nog een tekort blijft moet worden gekeken naar solidariteit binnen de sector
voor herverdeling. Daarbij kan ook gebruik worden gemaakt van projectsteun. Anders
dan bij het krachtwijkenbeleid is projectsteun niet de kern van de maatregel, maar
een sluitstuk in het instrumentarium dat gebruikt kan worden bij lokale tekorten en
als andere vormen van solidariteit niet mogelijk zijn. Het instrument projectsteun
wordt door de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening in 2022 nader
uitgewerkt, in overleg met Aedes en VNG. Daarbij wordt gekeken naar hoe de volkshuisvestelijke
opgaven optimaal kunnen worden bediend en daar rekening mee te houden bij het bepalen
van de wijze van heffing, aanvraag en toekenning van projectsteun. Bij de vormgeving
van projectsteun zullen de lessen uit het verleden worden meegenomen.

De wederkerigheid die het uitgangspunt vormt van de nationale prestatieafspraken zal
ook betracht worden bij het vormgeven van de versterking regie op de volkshuisvesting.
In het wetsvoorstel versterking regie zal onder meer worden vastgelegd welke uitgangspunten
moeten worden vastgelegd in de woonvisie en het woonprogramma en hoe hierop mede via
de provincie gestuurd kan worden. Ook zal worden bezien of aanvullend instrumentarium
nodig is ten aanzien van de nakoming van de prestatieafspraken door gemeenten en woningcorporaties.

Met het intrekken van de verhuurderheffing vervallen ook de heffingsverminderingen,
waarmee maatschappelijk gewenste investeringen werden gestimuleerd. Definitieve investeringsverklaringen
kunnen – op grond van de WMW2014 II – tot 1 oktober 2022 worden verzilverd in de aangifte
verhuurderheffing 2022. Verhuurders die vanaf 1 oktober 2022 projecten afronden kunnen
niet meer profiteren van heffingskorting, maar genieten wel het voordeel van het verdwijnen
van de verhuurderheffing met ingang van 2023. De niet verzilverde investeringsverklaringen
komen te vervallen. Na de aangifte verhuurderheffing 2022 worden geen openstaande
definitieve investeringsverklaringen meer verrekend.

Met het intrekken van de verhuurderheffing vervalt ook de regeling voor de verhuurderbijdrage
voor de Huurcommissie. Deze is immers gekoppeld aan de heffingsplicht voor de verhuurderheffing.

2. Uitvoeringsgevolgen voor verhuurders en huurders

De intrekking van de verhuurderheffing heeft geen uitvoeringsgevolgen voor huurders.
Verhuurders hoeven vanaf 2023 geen aangifte verhuurderheffing te doen, en kunnen geen
heffingsverminderingen aanvragen.

Verhuurders hoeven daardoor vanaf 2024 geen verhuurderbijdrage meer aan de Huurcommissie
te betalen op basis van hun heffingsplicht voor de verhuurderheffing over het voorgaande
kalenderjaar. Deze verhuurderbijdrage zal op alternatieve wijze geheven worden.

3. Regeldruk en administratieve lasten

Het afschaffen van de verhuurderheffing en de heffingsverminderingen zorgt voor een
afname van de regeldruk en administratieve lasten bij verhuurders. De administratieve
lasten bij verhuurders in verband met de aangifte verhuurderheffing en het aanvragen
van heffingsverminderingen bedragen circa € 2 miljoen tot € 2,5 miljoen per jaar.

Een recht op heffingsvermindering kan slechts worden verzilverd voor zover verhuurderheffing
verschuldigd is. Een recht op heffingsvermindering kan daarom niet leiden tot een
betaling aan een verhuurder. Omdat 2022 het laatste jaar is waarover heffingsverminderingen
kunnen worden verzilverd wordt een groot aantal aanvragen van definitieve investeringsverklaringen
verwacht. Daarom kan bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (hierna: RVO) die
controleert of projecten voldoen aan de wettelijke voorwaarden, een toename van de
werkdruk optreden.

In 2022 wordt maximale verzilvering van de in 2022 en vorige jaren toegekende definitieve
investeringsverklaringen verwacht. Dit kan leiden tot extra werkdruk bij de Belastingdienst
rond de aangifte verhuurderheffing.

4. Financiële effecten voor de rijksbegroting

Afschaffing van de verhuurderheffing heeft het volgende effect op de rijksbegroting.

Budgettaire derving afschaffing verhuurderheffing (x mln.)

2023

2024

2025

2026

structureel

521

792

1.191

1.410

1.424

Bron: Miljoenennota 2023

5. Consultatie en toetsen

5.1 Uitvoeringstoets Belastingdienst

De Uitvoeringstoets van de Belastingdienst komt voor de intrekking verhuurderheffing
tot het oordeel: Uitvoerbaar.

De Uitvoeringstoets van de Huurcommissie gaat in op de gevolgen van de afschaffing
van de verhuurderheffing voor de bekostiging van de Huurcommissie. Hierop wordt in
pararagraaf 5.2 Internetconsultatie op ingegaan.

5.2 Internetconsultatie

Een voorontwerp van dit wetsvoorstel – dat toen ook nog een wijziging van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte op het punt van de maximering van de huurprijsverhogingen voor
geliberaliseerde huurovereenkomsten omvatte – is van 11 april 2022 tot en met 9 mei
2022 in (internet)consultatie gegeven. Daarop zijn 50 reacties ontvangen, waaronder
van het Adviescollege Toetsing Regeldruk (ATR), Aedes, Instituut voor vastgoedbeleggers
Nederland (IVBN), Amsterdamse Federatie Woningcorporaties (AFWC), gemeente Rotterdam,
gemeente Delft en de G40, gemeente Eemsdelta, Vereniging Nederlandse Gemeenten, Vereniging
Toezichthouders Woningcorporaties (VTW), Stichting Woon Amsterdam, Huurdersraad Vidomes,
de Woonbond, de Federatie Amsterdamse Huurderskoepels en burgers en ondernemers.

De reacties op het voorstel tot afschaffing van de verhuurderheffing worden hieronder
besproken. Het merendeel van de respondenten is positief over de afschaffing van de
verhuurderheffing. Een deel stelt dat het veel eerder had moeten gebeuren.

Prestatieafspraken

Een aantal respondenten, waaronder de gemeente Delft mede namens de G40, hebben in
hun reacties aandacht gevraagd voor de prestatieafspraken en om verduidelijking van
de verschillende overlegtafels.

De opgaven waar de woningcorporaties voor staan tot 2030 zijn in het coalitieakkoord
al op hoofdlijnen beschreven en raken aan beschikbaarheid, verduurzaming, betaalbaarheid
(waaronder het sociaal huurakkoord) en kwaliteit van woningen. Die opgaven gaat het
kabinet voor de zomer vastleggen met vertegenwoordigers van woningcorporaties, huurders,
gemeenten en provincies. Op deze manier koppelt het kabinet de afschaffing van de
verhuurderheffing aan afdwingbare prestatieafspraken. In die afspraken zal ook worden
vastgelegd hoe deze nationale doelen zullen doorwerken in provinciale afspraken en
uiteindelijk in de lokale prestatieafspraken. Het kabinet wijst erop dat het gevolg
van dit wetsvoorstel is dat er bij verhuurders meer investeringscapaciteit ontstaat
en dat de verplichting tot het bijdragen aan de lokale volkshuisvestelijke opgaven
nu ook al uit de wet volgt.

Aedes is namens de woningcorporaties betrokken op landelijk niveau, op provinciaal
niveau is de verwachting (onder meer vanwege beperking in de lasten) dat er een vertegenwoordiging
van de in de provincie actieve woningcorporaties zal deelnemen.

De doelen worden op nationaal niveau vastgesteld, en vervolgens doorvertaald naar
een opgave per provincie. Die provinciale opgave wordt opgedeeld in wederkerige afspraken
op gemeentelijk niveau. De afspraken worden gemaakt met inachtneming van randvoorwaarden
om haalbaarheid te verzekeren. De afspraken op gemeentelijk niveau worden vervolgens
ingebed in de prestatieafspraken in de lokale driehoek van gemeenten, huurders en
woningcorporaties. Dit betekent dat de lokale prestatieafspraken in principe tot stand
komen op dezelfde wijze als voorheen, terwijl via dit stelsel geborgd is dat de inhoud
van de afspraken het reële lokale aandeel bevatten van de grotere opgave waar we nationaal
voor staan.

Vanwege het wederkerige karakter van de lokale prestatieafspraken zijn de lokale partijen
via dit stelsel elk ten opzichte van elkaar gehouden hun aandeel te leveren en is
nakoming van de afspraken door elk van de partijen in beginsel haalbaar en mogelijk.
Bij de lokale afspraken hebben gemeenten een belangrijke rol en zal, via de VNG, aandacht
zijn voor de capaciteit bij de gemeenten. Bij de totstandkoming van deze afspraken
(op alle niveaus) zijn ook de huurders betrokken.

Maatvoering en alternatieven

ATR vraagt om een onderbouwing voor het volledig afschaffen van de verhuurderheffing,
in plaats van de halvering zoals in het rapport Opgaven/Middelen is opgenomen.

In bijlage 2 van het Opgaven/Middelen rapport is met een aantal beleidsopties verkend
welke mogelijke oplossingsrichtingen er zijn om het tekort aan middelen terug te dringen
zodat woningcorporaties de opgaven tot en met 2035 kunnen uitvoeren. Uit deze verkenning
naar het effect van diverse beleidsopties kwam naar voren dat een verlaging van de
verhuurderheffing de grootste impact heeft op het terugdringen van het tekort.

De opgaven van woningcorporaties zijn inmiddels echter groter geworden als gevolg
van de prestatieafspraken die met de sector zijn gemaakt over de verlaging van de
verhuurderheffing naar aanleiding van de motie-Hermans (o.a. versneld aanpakken van
woningen met energielabel E, F en G, verduurzaming en extra nieuwbouw). Daarnaast
is in het coalitieakkoord een grotere opgave voor de corporatiesector opgenomen (o.a.
hogere eisen aan verduurzaming, bouw van meer flexwoningen en nieuwbouwwoningen, huurbevriezing
in 2024).

Verder is het tekort de afgelopen jaren groter geworden als gevolg van hogere (bouw)kostenstijgingen
dan waar in het Opgaven/Middelen rapport mee is gerekend. Ook is het tekort met enkele
miljarden toegenomen als gevolg van een tijdens het opstellen van het rapport Opgaven/Middelen
onvoorziene huurbevriezing bij sociale huurwoningen (0% huurstijging in 2021).

Gelet op de extra volkshuisvestelijke opgaven die voortvloeien uit het coalitieakkoord
en de toegenomen tekorten is volledige afschaffing van de verhuurderheffing noodzakelijk
om te kunnen voorzien in de opgaven van woningcorporaties, temeer omdat andere beleidsopties
uit het rapport Opgaven/Middelen niet of beperkt ingezet worden. Er worden met de
woningcorporaties bindende prestatieafspraken gemaakt zodat de investeringscapaciteit
die door de afschaffing van de verhuurderheffing ontstaat gebruikt wordt voor de bouw
van flexwoningen, betaalbare huurwoningen, renovatie, verduurzaming en voor de leefbaarheid
van wijken.

Marktverstoring en inzet op Niet-Daeb

Enkele respondenten leggen een verband tussen de afschaffing verhuurderheffing en
de inzet van woningcorporaties op Niet-Daeb en de marktverstoring die daarvan het
gevolg zou zijn (oneerlijke concurrentie woningcorporaties met marktpartijen).

De extra investeringscapaciteit die in het Daeb-deel ontstaat door afschaffing van
de verhuurderheffing (over Niet-Daeb wordt geen verhuurderheffing afgedragen) kan
alleen worden ingezet binnen Daeb. Daarom is geen sprake van een wijziging van bestaande
marktverhoudingen.

Heffingsverminderingen 2022

Met het verdwijnen van de verhuurderheffing vanaf 2023 vervalt ook de mogelijkheid
om heffingsverminderingen in aftrek te brengen op de te betalen verhuurderheffing.
Het niet meer kunnen aanvragen van heffingsverminderingen pakt overigens niet nadelig
uit voor verhuurders. Door het verdwijnen van de verhuurderheffing zijn verhuurders
namelijk in het geheel geen verhuurderheffing meer verschuldigd. Hierdoor is er geen
heffingsgrondslag meer waar de heffingsverminderingen op in mindering kunnen worden
gebracht. Heffingsverminderingen kunnen namelijk alleen in aftrek worden gebracht
op het bedrag aan te betalen verhuurderheffing. Is het bedrag aan te betalen verhuurderheffing
nihil, dan kunnen er ook geen heffingsverminderingen in aftrek worden gebracht. Verhuurders
gaan er door het verdwijnen van de verhuurderheffing per definitie financieel op vooruit.

Het vervallen van de heffingsverminderingen zal leiden tot een hogere kostprijs maar
daar staat tegenover dat het vervallen van de verhuurderheffing ook leidt tot een
veel gunstiger kasstroom. Verhuurders worden daarom per saldo bevoordeeld door dit
wetsvoorstel.

Om gebruik te kunnen maken van de heffingsvermindering hebben verhuurders een definitieve
investeringsverklaring nodig (DIV). Deze wordt door RVO verstrekt wanneer het project
gereed is gemeld en aan de gestelde voorwaarden voldoet. Alleen als een DIV vóór 1 oktober
door RVO wordt afgegeven kan de korting nog met de heffing van dit jaar worden verrekend.

Meerdere respondenten hebben aandacht gevraagd voor het verzilveren van heffingsverminderingen
in 2022. Aedes en anderen vragen om heffingsverminderingen toe te staan tot het einde
van 2022, door ofwel de aangiftedatum voor de verhuurderheffing op te schuiven, dan
wel door tot 1 oktober definitieve investeringsverklaringen af te geven voor projecten
die naar verwachting nog in het laatste kwartaal van 2022 zullen worden afgerond.

Het kabinet kiest ervoor om de huidige aangiftedatum van 30 september 2022 niet uit
te stellen. Dit zou een wetswijziging en een andere werkwijze ten opzichte van voorgaande
jaren betekenen, met budgettaire effecten. Dit zou een beleidsintensivering zijn bovenop
de afschaffing per 2023. Voor het afgeven van investeringsverklaringen voor projecten
die nog niet zijn afgerond ontbreekt een wettelijke basis.

Voorgaande jaren kon RVO een DIV voor 1 oktober garanderen bij volledige en juiste
gereedmeldingen voor 10 juni. Het kabinet komt verhuurders tegemoet omdat realisatiemeldingen
die voor 5 augustus 2022 bij RVO worden ingediend en aan alle eisen voldoen gegarandeerd
tot een DIV met dagtekening uiterlijk 30 september zullen leiden. Bij realisatiemeldingen
die tussen 5 augustus en 1 oktober bij RVO worden ingediend streeft RVO ernaar om
deze ook voor 1 oktober af te handelen, maar kan niet worden gegarandeerd dat voor
1 oktober een DIV wordt verstrekt.

Verhuurders die vanaf 1 oktober 2022 projecten voltooien, kunnen geen DIV meer verzilveren
in het heffingsjaar 2022. Indien het kabinet de verhuurderheffing niet zou afschaffen
dan kunnen zij de heffingsvermindering in 2023 en latere jaren verrekenen. Met het
voorliggende voorstel hoeven verhuurders vanaf 2023 echter in het geheel geen verhuurderheffing
meer te voldoen.

Omdat de verhuurderheffing voor alle verhuurders wordt afgeschaft komt de bevoordeling
van investerende boven niet investerende verhuurders te vervallen. Het kabinet is
van mening dat dit geen reden is voor verschuiving van de sluitingsdatum van 1 oktober,
omdat investeringen door woningcorporaties volgen uit de maatschappelijke doelstelling
van woningcorporaties. Hierover worden afspraken gemaakt op landelijk en lokaal niveau.

Aedes en anderen geven aan dat verhuurders de heffingskortingen zelf hebben opgebracht
door tariefverhoging. Voor de grootste nog openstaande heffingskorting (Nieuwbouw
2020) is dit niet van toepassing. Het kabinet vindt dit geen argument om in 2022 een
andere sluitingsdatum dan 30 september te hanteren, zoals sinds 2013 gebruikelijk.
Het financiële voordeel door afschaffing zou dan worden vergroot, zonder dat aannemelijk
is dat dit tot extra investeringen in woningen leidt.

Bekostiging huurcommissie

Met het vervallen van de verhuurderheffing bestaat ook de grondslag voor de verhuurderbijdrage
voor de huurcommissie niet langer. Het kabinet heeft aangekondigd dat de Uitvoeringswet
huurprijzen aangepast zal worden en naar een andere manier wordt gezocht om deze bijdrage
vorm te geven. De huidige systematiek zorgt er volgens Aedes en VTW voor dat woningcorporaties
een groter aandeel van de bijdrage leveren dan het aantal zaken waar zij partij in
zijn.

Het kabinet werkt aan het vormgeven van een alternatieve methode voor verhuurders
om bij te dragen aan de geschilbeslechting van de Huurcommissie. Daarbij is het uitgangspunt
een eerlijke verdeling, namelijk dat verhuurders een bijdrage betalen die in verband
staat met de mate waarop ze gebruik maken van de Huurcommissie. Tegelijkertijd moet
de heffingsmethode uitvoerbaar en doelmatig zijn. Dat betekent onder meer dat de uitvoeringkosten
redelijk moeten zijn in relatie tot de opbrengsten van de heffing. Verhuurderspartijen
worden vanzelfsprekend betrokken bij de uitwerking van deze alternatieve heffingsmethode,
om ervoor te zorgen dat deze zo eerlijk mogelijk wordt vormgegeven.

6. Communicatie en voorlichting

Over de afschaffing van de verhuurderheffing per 1 januari 2023 en de werkwijze rond
de heffingsverminderingen 2022 wordt gecommuniceerd via RVO en Volkshuisvestingnederland.nl.

II. ARTIKELEN

Artikel I

De intrekking van de WMW 2014 II heeft tot gevolg dat de verhuurderheffing niet langer
bestaat.

Als gevolg van de intrekking van de WMW 2014 II vervallen het Besluit vermindering
verhuurderheffing 2014 en de Regeling vermindering verhuurderheffing 2014 van rechtswege.

De aanvankelijk in de WMW 2014 II opgenomen wijzigingsopdrachten hebben naar hun aard
hun belang verloren en kunnen, voor zover deze nog niet ingevolge het Belastingplan
2019 zijn vervallen, vervallen met de intrekking van de WMW 2014 II.

Artikel II

Verhuurders van meer dan vijftig huurwoningen met een huurprijs beneden de zogenoemde
liberalisatiegrens zijn jaarlijks een bijdrage verschuldigd aan de Huurcommissie.
Voor de inning van deze verhuurderbijdrage gaat de Huurcommissie uit van gegevens
van de Belastingdienst, gegevens die de Belastingdienst verkrijgt in het kader van
de uitvoering van de verhuurderheffing.

Als gevolg van het afschaffen van de verhuurderheffing beschikt de Belastingdienst
na 2022 niet meer over de bedoelde gegevens.

De Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte dient daarop te worden aangepast. Omdat de
verhuurderbijdrage voor de Huurcommissie wordt geheven op basis van gegevens van de
Belastingdienst over het voorafgaande kalenderjaar – dus in 2023 op basis van gegevens
over 2022 – wordt de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte met ingang van 1 januari
2024 aangepast.

Artikel III

Ingevolge artikel XXXIII van het Belastingplan 2019 wordt per 1 januari 2044 een hoofdstuk,
bestaande uit een overgangsbepaling, toegevoegd aan de WMW 2014 II. Gelet op de omstandigheid
dat de WMW 2014 II op grond van dit wetsvoorstel wordt ingetrokken en de genoemde
bepaling ziet op de Wet inkomstenbelasting 2001 (Wet IB 2001), wordt voorgesteld de
genoemde bepaling per 1 januari 2044 op te nemen in hoofdstuk 10 van de laatstgenoemde
wet. Bij de nummering van die bepaling is rekening gehouden met de omstandigheid dat
naar verwachting in de periode tot en met 31 december 2043 ook andere artikelen zullen
worden toegevoegd aan hoofdstuk 10 Wet IB 2001. De exacte nummering kan in 2043 worden
bepaald.

Artikel IV

De WMW 2014 II, het Besluit vermindering verhuurderheffing 2014 en de Regeling vermindering
verhuurderheffing 2014 blijven van toepassing op de verhuurderheffing over de heffingsjaren
tot en met 2022.

Artikel V

Uit het Coalitieakkoord volgt dat de WMW 2014 II met ingang van 1 januari 2023, een
van de vaste verandermomenten, wordt ingetrokken.

Ook het vervallen van de regeling voor de verhuurderbijdrage gebeurt op een vast verandermoment,
te weten 1 januari 2024.

Deze memorie van toelichting wordt mede namens de Staatssecretaris van Financiën ondertekend.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge