Memorie van toelichting : Memorie van toelichting

Nr. 3 MEMORIE VAN TOELICHTING

Het advies van de Afdeling advisering van de Raad van State wordt niet openbaar gemaakt,
omdat het zonder meer instemmend luidt/uitsluitend opmerkingen van redactionele aard
bevat (artikel 26, vijfde lid, van de Wet op de Raad van State).

I. ALGEMEEN DEEL

1. Aanleiding

Aanleiding voor dit wetsvoorstel is het Sociaal Huurakkoord 2018 dat Aedes en Woonbond
hebben gesloten op 21 december 2018. In de brief Maatregelen huurmarkt en evaluatie
herziene woningwet1 (hierna: Brief maatregelen huurmarkt) van 22 februari 2019 aan de Tweede Kamer der
Staten-Generaal heeft de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (hierna:
de Minister) aangekondigd welke afspraken uit dit Sociaal Huurakkoord 2018 worden
overgenomen.

Met de Brief maatregelen huurmarkt kondigt het kabinet voorstellen aan voor betaalbare
verduurzaming in de huursector, een gematigde woonlastenontwikkeling voor lage inkomens
en -middeninkomens in de huursector en passende huren voor hogere inkomens. Het kabinet
heeft in die brief aangekondigd dat, naar aanleiding van de uitkomsten van de evaluatie
van de herziene Woningwet, toegelaten instellingen (hierna: woningcorporaties) binnen
wettelijke kaders meer mogelijkheden krijgen om op lokaal niveau met gemeenten en
huurders invulling te geven aan de volkshuisvesting. De afspraken uit het Sociaal
Huurakkoord 2018 passen goed binnen dit kader.

Aedes en de Woonbond hebben daarbij de wens geuit dat de afspraken uit het Sociaal
Huurakkoord 2018 spoedig in de wet- en regelgeving worden verwerkt. Om zo veel mogelijk
aan deze wens tegemoet te komen, dient dit wetsvoorstel ertoe om de voor de afspraken
in het Sociaal Huurakkoord 2018 omtrent de maximale jaarlijkse huursomstijging voor
woningcorporaties benodigde wetswijzigingen door te voeren. De huidige maximale jaarlijkse
huursomstijging wordt berekend per kalenderjaar. Er wordt daarom gestreefd naar inwerkingtreding
per 1 januari 2020. De maximale huursomstijging beperkt de gemiddelde huurverhoging per woningcorporatie per jaar; de maximale huursomstijging heeft dus
een macro-effect per woningcorporatie en heeft geen directe werking voor individuele
woningen (de maximale huurverhoging per woning blijft gehandhaafd op inflatie + 2,5
procentpunt). Andere maatregelen die in de Brief maatregelen huurmarkt zijn aangekondigd
(zoals een hogere huurverhoging voor zeer lage huren en aanpassing van de inkomensafhankelijke
hogere huurverhoging om van huishoudens met een hoger (midden)inkomen een meer gepaste
huur te kunnen vragen) worden wel van toepassing op individuele woningen. Bovendien
vergen deze andere voorgenomen maatregelen nog verdere uitwerking voordat zij in een
wetsvoorstel kunnen worden verwerkt. Het kabinet heeft er om die redenen voor gekozen
om voor de wijziging van de voor woningcorporaties geldende maximale huursomstijging
een separaat wetsvoorstel in procedure te brengen. Het kabinet verwacht later dit
jaar een wetsvoorstel met een aantal van de overige in de Brief maatregelen huurmarkt
aangekondigde maatregelen in te dienen.

Het voornemen is om de effecten van dit wetsvoorstel en die van het hierboven bedoelde
later in te dienen wetsvoorstel in onderlinge samenhang te evalueren.

Het gaat in dit wetsvoorstel om de wijziging van de berekening van de maximale huursomstijging,
waarmee de huurharmonisatie (huurverhoging bij nieuwe verhuring), de huurverlagingen
wegens inkomensdaling van de huurder na eerdere inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging
en alle huurverhogingen wegens renovatie (waaronder verduurzaming) buiten de berekening
van jaarlijkse huursomstijging gebracht worden. Daartoe wordt voorgesteld artikel 54
van de Woningwet te wijzigen.

De maximale jaarlijkse huursomstijging wordt berekend per kalenderjaar. Er wordt daarom
gestreefd naar inwerkingtreding per 1 januari 2020.

Ruimte voor lokaal overleg

Daarnaast voorziet dit wetsvoorstel in de mogelijkheid om op voorstel van woningcorporaties
in gezamenlijke afspraken met huurdersvertegenwoordigers en betrokken gemeente(n)
lokaal een hogere maximale jaarlijkse huursomstijging vast te leggen (maximaal 1 procentpunt
hoger).

Gematigde huurontwikkeling voor zittende huurder

Na inwerkingtreding van de voorgestelde wetswijzigingen zal de Minister de maximale
huursomstijging (nieuw) bij ministeriële regeling – zie artikel 40 van de Regeling
toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 – op inflatieniveau vaststellen. Dat
is conform de afspraken in het Sociaal Huurakkoord 2018. De huidige maximale jaarlijkse
huursomstijging ligt, conform het Sociaal Huurakkoord 2015 van Aedes en de Woonbond,
op inflatie +1 procentpunt inclusief huurharmonisatie. Door een maximale huursomstijging
op inflatieniveau exclusief huurharmonisatie wordt een gematigde ontwikkeling van
de gemiddelde huurprijs voor zittende huurders bevorderd.

De huurverhoging voor individuele woningen blijft overigens, zoals hierboven aangegeven,
gemaximeerd op het huidige niveau van inflatie + 2,5 procentpunt.

2. Hoofdlijnen van het voorstel

2.1 Aanpassing maximale huursomstijging voor woningcorporaties

De maximale huursomstijging houdt in dat het gemiddelde van de huurprijzen van de
door een woningcorporatie verhuurde zelfstandige huurwoningen jaarlijks met niet meer
dan het wettelijk voorgeschreven percentage mag stijgen. In de maximale huursomstijging
zoals die vóór 1 januari 2017 gold, werden huurverhogingen op een andere datum dan
1 juli wegens woningverbetering en huurharmonisatie ook buiten de berekening van de
maximale huursomstijging gehouden. Sinds 1 januari 2017 wordt de huursomstijging over
een kalenderjaar gemaximeerd. Dit wetsvoorstel brengt de huurharmonisatie, huurverlagingen
wegens inkomensdaling van de huurder na eerdere inkomensafhankelijke (hogere) huurverhoging
en alle huurverhogingen wegens woningverbetering, waaronder verduurzaming, (weer)
buiten de berekening van de maximale huursomstijging. Hiermee komt de focus van de
maximale huursomstijging te liggen op de jaarlijkse huurverhogingen voor zittende
huurders.

Het (weer) buiten de berekening brengen van de huurharmonisatie biedt woningcorporaties
meer ruimte om na huurdersmutatie een hogere huur te hanteren dan bij de vertrekkende
huurder(s). Hiermee kan de huur weer in lijn worden gebracht met de kwaliteit van
de woning, als die verhouding is scheefgegroeid. De ruimte voor huurharmonisatie blijft
echter beperkt. Voor woningcorporaties geldt sinds 2016 dat zij jaarlijks aan 95%
van de (aspirant-)huurders die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag een woning
moeten toewijzen met een huurprijs die niet hoger is dan de toepasselijke aftoppingsgrens
voor de huurtoeslag. Voor huurders met een inkomen tot aan de huurtoeslaggrens is
een nieuwe huurwoning slechts beperkt duurder (of in sommige gevallen zelfs goedkoper)
dan de huidige huurwoning. Ruim de helft van de huurders van woningcorporaties heeft
qua inkomen recht op huurtoeslag, waardoor een groot deel van de vrijkomende woningen
slechts tot de aftoppingsgrens geharmoniseerd kunnen worden. Ook kunnen woningcorporaties
niet onbeperkt woningen na huurdersmutatie tegen een geliberaliseerde huurprijs (huurprijs
hoger dan de geldende liberalisatiegrens) gaan verhuren. Want qua huurprijs geliberaliseerde
huurcontracten vallen buiten de DAEB-taken en DAEB-woningvoorraad van woningcorporaties,
waardoor corporaties die woningen administratief of juridisch moeten gaan scheiden
van de DAEB-tak van de woningcorporatie. Met de per 1 januari 2018 voltooide scheiding
tussen DAEB-taken en niet-DAEB-taken moeten DAEB-woningen die worden geliberaliseerd
tegen marktwaarde worden overgebracht naar de niet-DAEB-tak. Indien de niet-DAEB-tak
daar geen mogelijkheden voor heeft, kan de woning niet geliberaliseerd worden verhuurd.
In welke mate het vanuit volkshuisvestelijk perspectief redelijk is om woningen te
liberaliseren, kan onderdeel zijn van de prestatieafspraken die lokaal gemaakt worden
tussen gemeente, huurdersorganisatie en corporatie.

Daarom is de verwachting dat het buiten de berekening brengen van de huurharmonisatie
slechts een geringe beperkende werking op de doorstroming tot gevolg zal hebben.

Woningcorporaties staan voor een investeringsopgave voor verduurzaming van hun bezit.
Door alle huurverhogingen wegens woningverbetering voor zittende huurders, ongeacht
hoe lang na het realiseren van de woningverbetering doorgevoerd, buiten de berekening
van de maximale huursomstijging te brengen, krijgen woningcorporaties meer ruimte
om te bepalen hoe zij deze investeringsopgave willen bekostigen: via extra huurverhoging
wegens woningverbetering (naast de jaarlijkse huurverhoging) voor zittende huurders
of via huurharmonisatie na huurdersmutatie. Bovendien is de woningverbetering bij
grootschalige, complexgewijze, woningverbetering niet altijd voor alle woningen in
hetzelfde kalenderjaar afgerond. Door de uitzondering niet meer te beperken tot woningen
waarvan de woningverbetering maximaal een jaar voor de daarmee samenhangende huurprijsverhoging
is afgerond, kunnen woningcorporaties alle huurverhogingen wegens woningverbetering
voor een project desgewenst in rekening brengen nadat de woningverbetering in alle
woningen is afgerond. Zij lopen dan niet het risico dat een deel van die huurverhogingen
binnen de berekening van de huursomstijging (namelijk de woningen waarvan de woningverbetering
al langer dan een jaar voor die huurverhoging is afgerond) valt. Dit kan bij grootschalige
woningverbetering, waaronder verduurzaming, leiden tot beperking van de administratieve
lasten bij de berekening van de toegestane huursomstijging, hetgeen kan bijdragen
aan de verduurzamingsopgave. Om deze reden wordt voorgesteld de beperking te schrappen
dat de huurverhoging maximaal een jaar na het realiseren van de woningverbetering
is doorgevoerd.

Het uitzonderen van huurharmonisatie en huurverhoging wegens woningverbetering van
de berekening van de huursomstijging biedt naast de lokale afwijkingsmogelijkheid
(zie paragraaf 2.2) verdere ruimte om lokaal rekening te houden met de betaalbaarheid
en beschikbaarheid voor en woonwensen van de huurders, prijs-kwaliteitverhouding van
de woning bij mutaties en mogelijkheden voor investeringen in nieuwbouw en woningverbetering/verduurzaming.

De maximale huursomstijging (nieuw) wordt, conform het Sociaal Huurakkoord 2018, bij
ministeriële regeling op inflatieniveau vastgesteld waardoor een gematigde ontwikkeling
van de gemiddelde huurprijs voor zittende huurders wordt bevorderd.

2.2 Afwijkingsmogelijkheid maximale huursomstijging

Het Sociaal Huurakkoord 2018 bevat ook de afspraak dat woningcorporaties in gezamenlijke
afspraak met huurdersvertegenwoordigers en gemeente een lokaal hogere huursomstijging
kunnen afspreken, met een bandbreedte van 1 procentpunt. Deze mogelijkheid om af te
wijken voor woningcorporaties past bij het voornemen van het kabinet om meer mogelijkheden
voor lokale invulling te geven aan het volkshuisvestelijk beleid, zoals aangekondigd
in de Brief maatregelen huurmarkt. Het kabinet introduceert daarom met dit wetsvoorstel
de mogelijkheid om op voorstel van een woningcorporatie in de prestatieafspraken zoals
bedoeld in artikel 44 van de Woningwet een lokaal hogere huursomstijging af te spreken.

De bandbreedte voor deze lokaal hogere huursomstijging (maximaal 1 procentpunt, conform
het Sociaal Huurakkoord 2018) zal de Minister met een ministeriële regeling vaststellen
na inwerkingtreding van de voorgestelde wetswijziging. Het uitgangspunt is dat binnen
de kaders van de nationale regelgeving ruimte wordt geboden voor lokale invulling
van het volkshuisvestelijk beleid. Zoals Aedes en de Woonbond ook in het Sociaal Huurakkoord
2018 schrijven zijn er verschillen in de lokale woningmarkt. De mogelijkheid om lokaal
af te wijken van de maximale huursomstijging is daarom van belang om lokaal rekening
te houden met de investeringsopgave. Deze lokale verhoging kan bijvoorbeeld worden
ingezet indien zodanige investeringen in beschikbaarheid of herstructurering nodig
zijn dat een gemiddelde inflatievolgende huurverhoging tot onvoldoende investeringscapaciteit
leidt. Het staat een woningcorporatie al vrij om in overleg met de huurdersvertegenwoordiging
zelf een keuze maken op welke wijze zij de gemiddelde huursomstijging invult. Dit
kan reeds resulteren in een verschillend huurprijsbeleid per gemeente. De investeringsopgave
kan echter flink verschillen per woningcorporatie en per gemeente; door deze lokale
afwijkingsmogelijkheid te introduceren wordt hiermee rekening gehouden.

Indien woningcorporaties gebruik willen maken van de afwijkingsmogelijkheid moet (vooraf)
dit vastgelegd worden in gezamenlijke prestatieafspraken tussen woningcorporaties,
huurdersorganisatie(s) en betrokken gemeenten over het betreffende kalenderjaar. In
de prestatieafspraken kan inzichtelijk worden gemaakt dat de inkomsten uit deze extra
huursomstijging ten goede komen aan de voorgenomen investeringen in beschikbaarheid,
kwaliteit en duurzaamheid en welke afwegingen van belangen (betaalbaarheid, beschikbaarheid
of kwaliteit/duurzaamheid) zijn gemaakt om tot deze keuze te komen. Uit recent onderzoek
van Companen2 blijkt dat de ontwikkeling van de woningvoorraad en de kwaliteit en duurzaamheid
van de woningen de meest besproken onderwerpen zijn bij het maken van prestatieafspraken.
Het grootste deel van de ondervraagde gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties
is daarbij van mening dat de afweging van de belangen van de verschillende partijen
bij het opstellen van prestatieafspraken in evenwicht zijn geweest.

Woningcorporaties hebben een verantwoordingsplicht aan de Autoriteit woningcorporaties
over de toepassing van de maximale huursomstijging. Voor woningcorporaties die in
meerdere gemeenten werkzaam zijn3 kunnen de afspraken die zij maken over een extra bandbreedte per gemeente verschillen.
De lokale afwijkingsbevoegdheid heeft logischerwijs tot gevolg dat een corporatie
een lokaal afgesproken hogere huursomstijging niet toepast in gemeenten waarin geen
hogere maximale huursomstijging in de prestatieafspraken is afgesproken.

3. Financiële gevolgen voor huurders en verhuurders

3.1 Verdiencapaciteit woningcorporaties

Een belangrijk kenmerk van de met dit wetsvoorstel te wijzigen regeling is dat deze
de randvoorwaarden van de maximale huursomstijging bepaalt waarbinnen woningcorporaties
kunnen opereren ofwel een lokale hogere huursomstijging af kunnen spreken. Zoals hiervoor
aangegeven wordt de maximale huursomstijging (nieuw, dus exclusief huurharmonisatie)
vastgesteld op inflatieniveau. Nu is de maximale huursomstijging inflatie + 1 procentpunt,
inclusief huurharmonisatie. De woningcorporatie kan in overleg met de huurdersvertegenwoordiging
zelf een keuze maken op welke wijze zij de gemiddelde huursomstijging invult. Het
is ook aan de woningcorporatie en haar partners bij de prestatieafspraken om daarin
al dan niet een hogere huursomstijging (maar maximaal 1 procentpunt hoger) af te spreken.
Dit wetsvoorstel heeft daarom geen directe invloed op de huurprijzen. Het is om die
reden niet aan te geven wat de effecten van de wijzigingen zullen zijn voor de daadwerkelijke
huurinkomsten; wel kan aangegeven worden waar sprake is van meer en waar sprake is
van minder ruimte. Het wetsvoorstel betekent gemiddeld genomen dat enerzijds de ruimte
voor jaarlijkse huurverhogingen bij zittende huurders afneemt (door beperking van
de maximale huursomstijging (nieuw) tot inflatieniveau, zie hieronder), en dat anderzijds
de ruimte voor huurverhogingen wegens woningverbetering voor zittende huurders en
voor huurverhogingen bij mutatie (nieuwe verhuring) toeneemt. De verwachting is dat
het effect op de verdiencapaciteit van de woningcorporatiesector per saldo beperkt
is. Deze verwachting wordt hieronder toegelicht.

Na inwerkingtreding van de voorgestelde wijzigingen zal de Minister de maximale huursomstijging
(nieuw) bij ministeriële regeling op inflatieniveau vaststellen. Hiermee wordt tegemoetgekomen
aan de afspraak hierover van Aedes en de Woonbond in het Sociaal Huurakkoord 2018.
Uit de Verantwoordingsinformatie van de woningcorporaties blijkt dat de gemiddelde
huursomstijging exclusief huurharmonisatie 0,2 procentpunt boven inflatie bedroeg
in de periode 2016–2018. Het vaststellen van de maximale huursomstijging exclusief
huurharmonisatie op inflatieniveau heeft daarmee een licht beperkend effect.

Dit wetsvoorstel maakt het voor woningcorporaties mogelijk om in gezamenlijke afspraak
met de huurdersorganisaties en de betrokken gemeenten lokaal af te wijken van de maximale
huursomstijging. Het is redelijk te verwachten dat woningcorporaties, huurdersorganisaties
en gemeenten alleen gemotiveerd een hogere huursomstijging in de prestatieafspraken
zullen afspreken, zoals wanneer de investeringsopgave4 groot is en de investeringscapaciteit bij een gemiddelde jaarlijkse huurverhoging
van inflatieniveau daarvoor onvoldoende is. De jaarlijks gepubliceerde Indicatieve
Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) wordt reeds gebruikt bij het maken van prestatieafspraken
en kan ook voor dit doel gebruikt worden. Die afwijkingsruimte wordt bij ministeriële
regeling vastgesteld op maximaal 1 procentpunt. Ook dit is conform de afspraak hierover
van Aedes en de Woonbond in het Sociaal Huurakkoord 2018. Naar verwachting wordt deze
afwijkingsmogelijkheid gebruikt in enkele gebieden bij woningcorporaties waarvan zodanige
investeringen in beschikbaarheid of herstructurering nodig zijn dat een gemiddelde
inflatievolgende huurverhoging tot onvoldoende investeringscapaciteit leidt. Indien
in de prestatieafspraken een (maximale) hogere huursomstijging is vastgelegd, wordt
hun gemiddelde huurverhoging feitelijk weinig of niet beperkt ten opzichte van de
huidige regeling.

Dit wetsvoorstel wijzigt de maximale huursomstijging inhoudelijk door de huurharmonisatie
buiten de berekening te brengen. Gemiddeld was het effect van huurharmonisatie op
de huursomstijging van corporaties de afgelopen drie jaar +0,5%. Het buiten de huursombenadering
houden van de huurharmonisatie zou in potentie tot een grotere mate van huurstijgingen
bij mutatie kunnen leiden. Hierbij moet echter opgemerkt worden dat ook onder de huidige
regeling van de huursomstijging woningcorporaties de huren meer hadden kunnen verhogen
dan ze daadwerkelijk hebben gedaan. Hierbij geldt ook dat de huurstijging bij verhuizing
beperkt wordt door de regels van passend toewijzen (jaarlijks aan 95% van verhuizende
huurders die qua inkomen recht hebben op huurtoeslag, een huur die niet boven de aftoppingsgrens
ligt vragen), de DAEB-huurgrens en de toegestane huur van de woningen volgens het
woningwaarderingsstelsel (hierna: WWS). Gezien de prioriteit die woningcorporaties
en huurders bij betaalbaarheid leggen in het Sociaal Huurakkoord 2018 kan er ook vanuit
worden gegaan dat deze ruimte niet volledig benut wordt. Wel is het aannemelijk dat
de beperking van de verdiencapaciteit vanwege de lager toegestane zuivere (jaarlijkse)
huurprijsstijging al dan niet deels gecompenseerd zal worden door een beperkte toename
in de mate van huurharmonisatie.

3.2 Betaalbaarheid huurders

Het merendeel van de zittende huurders ondervindt een positief effect op de betaalbaarheid
doordat de maximale huursomstijging (maximale gemiddelde jaarlijkse huurverhoging)
bij ministeriële regeling op inflatieniveau wordt vastgesteld. In de periode 2016–2018
lag de gemiddelde huurverhoging exclusief huurharmonisatie immers 0,2 procentpunt
boven inflatie en door beperking tot inflatieniveau hebben woningcorporaties niet
de ruimte om te kiezen voor een hogere gemiddelde huurverhoging voor zittende huurders
dan inflatieniveau. Voor huurders in regio’s waar gebruik gemaakt wordt van de mogelijkheid
om lokaal af te wijken binnen een bandbreedte van 1 procentpunt treedt dit effect
niet op.

De extra ruimte die ontstaat doordat de huurharmonisatie buiten de berekening van
de huursomstijging wordt gebracht kan tot hogere huren voor verhuizende huurders leiden.
Dit wordt voor huurtoeslagontvangers beperkt door de regels voor passend toewijzen
en verder wordt de mogelijkheid tot harmonisatie beperkt door de DAEB-huurgrens en
het WWS.

4. Uitvoeringsgevolgen voor woningcorporaties en huurders

De inhoudelijke wijziging van de jaarlijkse maximale huursomstijging heeft nauwelijks
uitvoeringstechnische gevolgen voor woningcorporaties en huurders. Woningcorporaties,
huurders en betrokken gemeente(n) moeten gezamenlijke afspraken maken om de mogelijkheid
om lokaal af te wijken van de jaarlijkse maximale huursomstijging te gebruiken. Die
afspraak is onderdeel van de prestatieafspraken die de partijen nu al met elkaar maken.

Het voornemen is om de in dit wetsvoorstel voorgestelde wijzigingen van de Woningwet
op 1 januari 2020 in werking te laten treden. Indien woningcorporaties in 2020 reeds
gebruik willen kunnen maken van de lokaal hogere maximale huursomstijging, zullen
ze in 2019 daarover reeds afspraken moeten maken in de prestatieafspraken. Die afspraken
kunnen dan uiteraard alleen onder voorbehoud van parlementaire instemming met dit
wetsvoorstel en van inwerkingtreding met ingang van 1 januari 2020 worden gemaakt.

5. Regeldruk/administratieve lasten

5.1 Administratieve lasten voor woningcorporaties

Dit wetsvoorstel heeft geen gevolgen voor de administratieve lasten voor woningcorporaties.
De periode waarover de huursomstijging wordt berekend blijft gelijk aan een kalenderjaar.
Het buiten de berekening van de maximale huursomstijging brengen van de huurharmonisatie
en huurverhogingen wegens renovatie (waaronder verduurzaming) leidt tot een eenmalige
verwaarloosbare wijziging in de administratieve lasten. Daarnaast zijn woningcorporaties
niet verplicht om gebruik te maken van de afwijkingsmogelijkheid, waardoor de introductie
van deze mogelijkheid niet tot stijging van de administratieve lasten leidt.

5.2 Nalevingskosten woningcorporaties, huurders(organisaties), gemeenten

Woningcorporaties kunnen prestatieafspraken maken met gemeenten en huurdersorganisaties.
Dit wetsvoorstel brengt daarin geen wijziging.

Woningcorporaties krijgen de mogelijkheid om in de prestatieafspraken afspraken te
maken dat een (maximaal 1 procentpunt) hogere maximale huursomstijging wordt toegepast,
conform het verzoek van Aedes en de Woonbond in het Sociaal Huurakkoord. Omdat dit
onderdeel uitmaakt van de prestatieafspraken leidt deze nieuwe mogelijkheid niet direct
tot grote additionele nalevingskosten voor woningcorporaties, huurdersorganisaties
en gemeenten. Sira Consulting5 heeft in opdracht van BZK een specificering gemaakt van de administratieve lasten
van de Woningwet. De structurele regeldruk voor prestatieafspraken wordt ingeschat
op € 10.315.000 in 2017. De verwachting is dat deze afwijkingsmogelijkheid slechts
in enkele gebieden zal worden gebruikt bij woningcorporaties waarvan zodanige investeringen
in beschikbaarheid of herstructurering nodig zijn dat een gemiddelde inflatievolgende
huurverhoging tot onvoldoende investeringscapaciteit leidt (zie paragraaf 3.1). Tevens
is de verwachting dat het gebruik maken van de mogelijkheid om in de prestatieafspraken
niet tot substantieel hogere nalevingskosten voor het maken van de prestatieafspraken
zelf zal leiden. Er wordt ingeschat dat maximaal 25 woningcorporaties gebruik wil
maken van de lokale afwijking. Bijna 2/3 van de woningcorporaties werkt in één gemeente
en de meeste overige woningcorporaties zijn werkzaam in 2–5 gemeenten. Dit betekent
dat circa 50 keer prestatieafspraken voor een lokale afwijking worden gemaakt. Uit
het eerder aangehaalde onderzoek van Companen (2018) blijkt dat er in 2017 581 keer
prestatieafspraken werden gemaakt. De inschatting betekent dus dat in ca. 10% van
de prestatieafspraken woningcorporaties gebruik zal willen maken van de lokale afwijkingsmogelijkheid
– hetzij door een beperkte investeringscapaciteit hetzij door een grote investeringsopgave.

Sira Consulting (2018) heeft berekend dat de totale kosten voor alle prestatieafspraken
in 2017 op € 10.350.000 kwamen. Gemiddelde kosten voor prestatieafspraken: € 10.315.000
/ 581 prestatieafspraken = € 17.750. De extra nalevingskosten voor de afwijking van
de maximale huursomstijging bestaan uit extra vergadertijd, omdat de prestatieafspraken
verder reeds gemaakt worden. Uitgaande van over het geheel genomen één extra (complexe)
vergadering van vier hoogopgeleiden/managers tegen een uurloon van gemiddeld € 65,50
(2x € 54,00 en 2x € 77,00), komen de extra nalevingskosten op: (25 woningcorporaties
die) 50 prestatieafspraken maken x 480 extra minuten (8 uur) x 4 personen met een
gemiddeld van € 65,50 uurloon = € 104.8006.

6. Financiële effecten voor de rijksbegroting (huurtoeslag)

Wijzigingen in huurprijsverhogingen hebben een doorwerking op de uitgaven voor huurtoeslag.
Zoals hiervoor aangegeven heeft het voorliggende wetsvoorstel enkele tegengestelde
effecten op de ruimte voor huurverhogingen. Er is enerzijds sprake van een opwaarts
effect door het buiten de berekening van de jaarlijkse huursomstijging brengen van
de huurharmonisatie en door de afwijkingsmogelijkheid. Anderzijds kan er sprake zijn
van een neerwaarts effect door het vaststellen van de maximale huursomstijging op
inflatieniveau. Per saldo is het totale effect op de uitgaven voor huurtoeslag van
de afspraken in het Sociaal Huurakkoord 2018 die in wet- en regelgeving worden verwerkt,
naar verwachting neutraal.

7. (Internet)consultatie

7.1 Consultatie

De voorgenomen wijzigingen zijn in een vroeg stadium besproken met Aedes en de Woonbond.

Een concept van het wetsvoorstel is vervolgens voorgelegd aan Aedes, de Woonbond,
de VNG, het Adviescollege toetsing regeldruk en de Autoriteit woningcorporaties. Hun
opmerkingen en de reactie hierop zijn hierna opgenomen

Overeenkomstig de Code interbestuurlijke verhoudingen is het concept van het wetsvoorstel
aan de VNG voorgelegd. De VNG kan zich vinden in het conceptwetsvoorstel.

Ook de Woonbond kan zich vinden in het conceptwetsvoorstel. De Woonbond is verheugd
dat de afspraken over de stijging van de huursom met maximaal 1 procentpunt in het
conceptwetsvoorstel zijn uitgewerkt als extra onderdeel van de lokale prestatieafspraken.
De lokale afwijkingsbevoegdheid wordt daarmee onderdeel van een nu al wettelijk vastgelegd
kader. De Woonbond is van mening dat de prestatieafspraken garanderen dat de partijen
(gemeente, corporatie en de huurdersorganisatie) op basis van gelijkwaardigheid tot
overeenstemming komen.

Aedes kan zich ook vinden in het conceptwetsvoorstel, naar aanleiding van hun suggesties
over de verantwoording van de lokale afwijking is deze paragraaf verhelderd in de
memorie van toelichting.

Aedes heeft verzocht om vanwege wijziging van de Warmtewet eenmalig een uitzondering
op de maximale huursomstijging te maken voor de huurverhogingen bij woningen met collectieve
warmtevoorzieningen en deze buiten de berekening van de huursombenadering te laten.
Het kabinet vindt dat dit punt nadere uitwerking behoeft, daarom wordt dit punt niet
meegenomen in dit wetsvoorstel.

Het Adviescollege toetsing regeldruk (ATR) heeft een aantal adviezen voor aanvulling
van de toelichting gegeven. De memorie van toelichting is aan de hand van die adviezen
aangevuld. Zo is het effect van de verschillende beleidsmaatregelen, zoals passend
toewijzen, verder toegelicht in de memorie van toelichting. Tevens wordt de monitoring
in de memorie beschreven.

7.2 HUF-Toets

De Autoriteit Woningcorporaties (hierna: Aw) heeft een Handhaafbaarheids-, Uitvoerbaarheids-
en Fraudebestendigheidstoets (HUF-toets) uitgevoerd op het wetsvoorstel. De memorie
van toelichting is aan de hand van die adviezen aangevuld op het punt van effecten
van de gewijzigde maximale huursomstijging voor woningcorporaties in sanering en van
de verantwoording van de toegepaste huursomstijging. De Aw heeft verzocht om de mogelijkheden
te verkennen voor aanpassing van tijdvak voor de huursomstijging van kalenderjaar
naar 30 juni op 1 juli. Het kabinet is tot zo’n onderzoek bereid, maar handhaaft voor
dit wetsvoorstel het tijdvak van een kalenderjaar. Het kabinet wil met de sector onderzoeken
welke gevolgen dit heeft voor de administratieve lasten.

In één van haar adviespunten gaat zij reeds in op de in de brief Maatregelen huurmarkt
aangekondigde aanpassing van de inkomensafhankelijke hogere huurverhogingen; deze
adviezen worden meegenomen in de uitwerking van het nog volgende wetsvoorstel dat
de inkomensafhankelijke hogere huurverhoging wijzigt (zie ook paragraaf 7.3).

7.3 Openbare internetconsultatie

Het wetsvoorstel is van 29 maart 2019 tot en met 26 april 2019 in internetconsultatie
geweest. Daarop zijn 26 reacties ontvangen, waarvan 21 openbaar. De reacties waren
voornamelijk afkomstig van woningcorporaties en huurders(organisaties), maar ook individuele
huurders hebben gereageerd.

Een aantal woningcorporaties en huurdersorganisaties adviseert om de lokale afwijkingsbevoegdheid
niet te regelen via de prestatieafspraken tussen woningcorporatie, gemeente(n) en
huurdersorganisatie, maar deze afwijkingsmogelijkheid onderwerp van overleg met de
huurdersorganisatie te laten zijn. Deze partijen beogen daarmee kennelijk om de lokale
afwijkingsbevoegdheid via de regels van de Wet op het overleg huurders verhuurder
te regelen. Het kabinet kiest er om een aantal redenen niet voor de besluitvorming
over de lokaal hogere huursomstijging via de lijn van de Wet op het overleg huurders
verhuurder te regelen. De huurdersorganisatie heeft in de Wet op het overleg huurders
verhuurder slechts een adviesrol; bij een negatief advies kan de woningcorporatie
gemotiveerd van dat advies afwijken. Ook vanwege de relatie met de investeringsopgave
voor de woningcorporaties, die in het algemeen voortvloeien uit de prestatieafspraken,
ligt het regelen van de lokale afwijking in die prestatieafspraken voor de hand.

In een aantal reacties worden zorgen geuit over individuele huurverhogingen. Dit wetsvoorstel
heeft geen invloed op de huurverhoging voor individuele woningen. De huurverhoging
voor individuele woningen blijft gemaximeerd op het huidige niveau van inflatie +
2,5 procentpunt. Enkelen merken hierbij op dat niet alle afspraken uit het Sociaal
Huurakkoord 2018 in dit wetsvoorstel opgenomen zijn. In de Brief maatregelen huurmarkt
heeft het kabinet aangekondigd welke afspraken uit het Sociaal Huurakkoord 2018 in
wetgeving zullen worden overgenomen. In de memorie van toelichting is verduidelijkt
dat een tweede wetsvoorstel volgt waarin de maatregelen welke van toepassing zijn
op individuele woningen worden meegenomen. De overwegingen uit deze internetconsultatie
die van toepassing zijn op de individuele huurverhogingen worden meegenomen bij dit
tweede wetsvoorstel.

8. Voorlichting en communicatie

De in samenwerking tussen de Vereniging Nederlandse Gemeenten, de Nederlandse Woonbond,
Aedes vereniging van woningcorporaties en het Ministerie van Binnenlandse Zaken en
Koninkrijksrelaties opgestelde Handreiking prestatieafspraken zal aan de voorgestelde
wetswijziging worden aangepast. Nieuw daarin zal zijn dat deze handreiking ook aandacht
zal besteden aan mogelijke wijze(n) waarop de lokale partijen met elkaar de door de
lokaal afgesproken hogere maximale huursomstijging mogelijk gemaakt investeringen
kunnen monitoren.

II. ARTIKELSGEWIJS

Artikel I

Onderdeel A

Artikel 49 van de Woningwet bepaalt dat woningcorporaties met een jaaromzet van meer
dan € 30 miljoen een zogenoemde administratieve scheiding moeten doorvoeren tussen
hun werkzaamheden in het kader van diensten van algemeen economisch belang en hun
overige werkzaamheden. Dat bedrag wordt jaarlijks bij ministeriële regeling gewijzigd
met het percentage van de maximale huursomstijging. Als gevolg van artikel I, onderdeel
B, onder 1, van dit wetvoorstel zijn er in de toekomst mogelijk twee percentages voor
de maximale huursomstijging. Het voor artikel 49 van de Woningwet relevante percentage
is het algemeen geldende percentage voor de maximale huursomstijging. De voorgestelde
wijziging van de verwijzing voorziet hierin.

Onderdeel B

Artikel 54 van de Woningwet behelst de huursombenadering. De gemiddelde huurprijs
van de door een woningcorporatie verhuurde zelfstandige woningen mag op 1 januari
van enig jaar niet meer dan een bij ministeriële regeling (artikel 40 van de Regeling
toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015) vastgelegd percentage (voor 2019: 2,6)
hoger zijn dan op 1 januari van het daaraan voorafgaande kalenderjaar (t-1). Dit houdt
niet in dat de verhoging van de huurprijs van individuele woningen beperkt blijft
tot het percentage van de maximale huursomstijging, maar de maximale huursomstijging
heeft natuurlijk wel macro gezien een beperkende werking voor die individuele verhogingen.

Een aantal typen huurprijsverhoging telt niet mee voor de berekening van de gemiddelde
huurprijs.

Als gevolg van de voorgestelde wijzigingen in artikel 54 van de Woningwet zullen niet
meetellen voor de maximale huursomstijging:

– de huurprijs van geliberaliseerde woningen (onderdeel a); dit betreft zowel de in
het peiljaar geliberaliseerde woningen als de woningen die van oudsher geliberaliseerd
zijn;

– de huurprijs van voor het eerst of voor het laatst in het peiljaar door de woningcorporatie
verhuurde woningen (onderdeel b) – dit betreft dus zowel de nieuw gebouwde als de
nieuw aangekochte en zowel de gesloopte als de verkochte woningen;

– de huurprijs van woningen waarvan de huurprijs is verhoogd als gevolg van een woningverbetering
(onderdeel c) – dat is inclusief verbetering in de vorm van verduurzamingsmaatregelen
waarbij wordt opgemerkt dat een overeengekomen energieprestatievergoeding geen deel
uitmaakt van de huurprijs en dus nooit meetelt voor de berekening van de gemiddelde
huurprijs,

– de huurprijs van woningen waarvoor een inkomensafhankelijke hogere huurverhoging is
doorgevoerd indien in de prestatieafspraken is vastgelegd dat de extra huurinkomsten
uit die verhoging wordt ingezet voor investeringen (onderdeel d);

– huurprijs van woningen waarvoor, na een eerdere inkomensafhankelijke hogere huurverhoging,
vanwege een inkomensdaling van de huurder een huurverlaging is doorgevoerd (onderdeel
d), en

– de huurprijs van onzelfstandige woonruimte (onderdeel e).

onder 1

In paragraaf 2.2 is reeds toegelicht dat voorgesteld wordt de maximale huursomstijging
te differentiëren. Woningcorporaties kunnen met de betrokken gemeente(n) en huurdersorganisatie(s)
in de prestatieafspraken, bedoeld in artikel 44 van de Woningwet, overeenkomen dat
de huursom maximaal mag stijgen met het percentage van de inflatie verhoogd met 1
procentpunt. Het staat de gemeenten, huurdersorganisaties en de woningcorporaties
niet vrij om zelf een maximale huursomstijging overeen te komen; ze kunnen een percentage
overeenkomen zolang dat niet hoger is dan het hoogste van twee in de Regeling toegelaten
instellingen volkshuisvesting 2015 genoemde percentages.

onder 2

In paragraaf 2.1 is reeds toegelicht dat voorgesteld wordt om huurharmonisatie bij
nieuwe verhuringen niet mee te laten tellen voor de maximale huursomstijging. De voorgestelde
wijziging van artikel 54, tweede lid, onderdeel b, van de Woningwet voorziet hierin.

Daarnaast wordt voorgesteld de beperking dat de verbetering in het jaar voorafgaand
aan het peiljaar moet zijn aangebracht te schrappen in navolging van het Sociaal Huurakkoord
2018 waarin is vastgelegd dat iedere huurprijsverhoging als gevolg van woningverbetering
niet meetelt voor de maximale huursomstijging. De voorgestelde wijziging van artikel 54,
tweede lid, onderdeel c, van de Woningwet voorziet hierin.

Daarnaast wordt voorgesteld, zoals in paragraaf 2.1 is toegelicht, de huurprijzen
die, na eerder op basis van het inkomen van de huurder meer verhoogd te zijn, verlaagd
zijn als gevolg van een inkomensdaling van de huurder niet mee te laten tellen voor
de maximale huursomstijging. De voorgestelde wijziging van artikel 54, tweede lid,
onderdeel d, van de Woningwet voorziet hierin.

Artikel II

Bij de vaststelling van de datum van inwerkingtreding zal zoveel mogelijk rekening
worden gehouden met de vaste verandermomenten en de minimale invoeringstermijnen.

Het streven is er op gericht om de voorgestelde wijzigingen per 1 januari 2020 in
werking te laten treden.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, K.H. Ollongren