Verslag van een schriftelijk overleg : Verslag van een schriftelijk overleg over de ontwikkelingen ter verbetering van het borgstelsel voor woningcorporaties

Nr. 489 VERSLAG VAN EEN SCHRIFTELIJK OVERLEG

Vastgesteld 29 maart 2019

De vaste commissie voor Binnenlandse Zaken heeft een aantal vragen en opmerkingen
voorgelegd aan de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties over de brief
van 6 november 2018 over de ontwikkelingen ter verbetering van het borgstelsel voor
woningcorporaties (Kamerstuk 29 453, nr. 485).

De vragen en opmerkingen zijn op 18 december 2018 aan de Minister van Binnenlandse
Zaken en Koninkrijksrelaties voorgelegd. Bij brief van 28 maart 2019 zijn de vragen
beantwoord.

De voorzitter van de commissie, Ziengs

De griffier van de commissie, Roovers

I Vragen en opmerkingen vanuit de fracties

Vragen en opmerkingen van de leden van de VVD-fractie

De leden van de VVD-fractie hebben met interesse kennisgenomen van de ontwikkelingen
ter verbetering van het borgstelsel voor woningcorporaties. Zij hebben nog enkele
vragen.

De leden van de VVD-fractie zien dat kredietbeoordelaar Standard & Poor’s een negatieve
verwachting heeft ingesteld voor de rating van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) en maken zich hier zorgen over. Wat zijn de gevolgen voor de Bank Nederlandse
Gemeenten (BNG) en de Waterschapsbank als die downgrade van de «credit rating» er
toch komt? Zij vragen voorts wat de Minister gaat doen om de verwachting naar boven
toe bij te stellen. Gaat er meer obligo opgehaald worden bij c.q. een borgingsbijdrage
gevraagd worden van woningcorporaties om de aanspraak op het WSW als gevolg van de
borging van Stichting Humanitas Huisvesting en Woonstichting Geertruidenberg te dekken?
De leden van de VVD-fractie zijn er niet van overtuigd dat aanpassing van het Reglement
van Deelneming daarvoor voldoende is en vragen welke nadere stappen de Minister gaat
nemen.

De Minister geeft aan het WSW verzocht te hebben om met veel urgentie het Reglement
van Deelnemingen aan te passen. Dit moet afgerond zijn ruim voordat het risicovermogen
onder de door de kredietbeoordelaars vereiste grens zakt. Echter, de oorzaken voor
een dergelijke daling van het risicovermogen zijn niet per definitie tijdig te voorzien.
Welk moment streeft de Minister na om deze wijziging gerealiseerd te zien? En op welke
wijze bevordert de Minister dat het WSW deze wijziging tijdig realiseert?

Met betrekking tot rentederivaten kunnen de leden van de VVD-fractie zich vinden in
het uitgangspunt zoals beschreven door de Minister, waarbij alleen rentederivaten
mogen worden aangetrokken voor bestaande of tegelijkertijd nieuw aan te trekken leningen
en maximaal zes maanden van tevoren worden afgesloten. Hoe heeft dit zich verhouden
tot de sanering van Vestia en Woonstichting Geertruidenberg? Klopt het dat het tweede
deel van het uitgangspunt om maximaal zes maanden van tevoren rentederivaten af te
sluiten voor nieuw aan te trekken leningen niet van toepassing is in een sanering?

Met betrekking tot de opmerking dat in de sanering van Vestia en Woonstichting Geertruidenberg
de rente is gedaald en de marktwaarde van de leningen is gestegen, vragen de leden
van de VVD-fractie zich af of tegenover deze leningen geen bezittingen en rentederivaten
staan waarvan de marktwaarde stijgt als de rente daalt. Deze leden merken op dat als
dat het geval is, er geen probleem zou zijn met het oplossen van problemen bij een
sanering, omdat een deel van het bezit dan geactiveerd kan worden. Deelt de Minister
de mening van de leden van de VVD-fractie dat als dat het geval is, er dan geen sprake
is van rentespeculatie? Hoe heeft dit zich verhouden tot de sanering van Vestia en
Woonstichting Geertruidenberg?

De leden van de VVD-fractie merken op dat aanpassing van het borgstelsel onderdeel
wordt van het onderzoek naar de zekerheidsstructuur en zijn van mening dat dit veel
te lang duurt. In het Algemeen Overleg Saneringsaanvraag Woonstichting Geertruidenberg
hebben zij vragen gesteld over het bericht van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
dat 120 risicovolle woningcorporaties de aangepaste volmacht 2018 niet willen ondertekenen.
De leden van de VVD-fractie maken zich zorgen en vragen de Minister de namen en de
ratio’s van deze 120 risicovolle woningcorporaties naar de Kamer te sturen.

De leden van de VVD-fractie hebben begrepen dat deze woningcorporaties dit niet willen
ondertekenen omdat zij hun niet-DAEB bezit niet door middel van deze volmacht als
onderpand bij WSW willen neerleggen. Deze woningcorporaties vinden het Reglement van
Deelneming voldoende. Ondertussen staat WSW wel borg voor (de financiering van) het
niet-DAEB bezit van deze woningcorporaties. De leden van de VVD-fractie zijn van mening
dat het Besluit, dat meer ruimte geeft aan woningcorporaties om niet-DAEB bezit te
ontwikkelen, er niet toe mag leiden dat het borgingsstelsel onder druk komt te staan.
In dat geval zouden verliezen voor woningcorporaties en hun sociale huurders hoger
kunnen uitvallen bij een toekomstige borgings- of saneringsaanvraag, omdat het niet-DAEB
bezit niet of niet meteen beschikbaar is voor WSW. De leden van de VVD-fractie vragen
de toezegging van de Minister dat het borgingsstelsel niet onder druk komt te staan
en dat zo snel mogelijk al het niet-DAEB bezit van de 120 risicovolle woningcorporaties
waar een WSW-borging op zit door middel van de aangepaste volmacht 2018 als onderpand
bij het WSW wordt neergelegd. Daarnaast vragen zij de Minister te onderzoeken hoe
in de toekomst al het niet-DAEB bezit van alle woningcorporaties waar een WSW-borging
op zit als onderpand bij het WSW kan worden neergelegd.

Als gevolg van de borging en sanering van Stichting Humanitas Huisvesting en Woonstichting
Geertruidenberg, wordt een borgings- en saneringsbijdrage gevraagd van woningcorporaties.
De leden van de VVD-fractie vragen de Minister om de gevolgen hiervan voor de ratio’s
van de 120 risicovolle woningcorporaties naar de Kamer te sturen. De leden vragen
de Minister daarbij om de complete gevraagde borgings- en saneringsbijdrage in de
ratio’s van deze 120 risicovolle woningcorporaties te verwerken. Verwacht de Minister
nog nieuwe problemen en eventueel nog nieuwe borgings- en saneringsaanvragen als gevolg
hiervan?

De Minister schrijft dat WSW eind 2018 een plan van aanpak gereed heeft over het verbeteren
van de uitwinningsmogelijkheden n.a.v. de aanbevelingen van Deloitte. Kan de Minister
dit plan van aanpak nog voor het kerstreces aan de Kamer sturen? Zo nee, wanneer wel?

Vragen en opmerkingen van de leden van de CDA-fractie

De leden van de CDA fractie hebben met belangstelling kennis genomen van de ontwikkelingen
ter verbetering van het borgstelsel voor woningcorporaties. Zij hebben evenwel nog
enige vragen hierover.

De leden van de CDA fractie menen dat er na de Parlementaire Enquête Woningcorporaties
noodzakelijke stappen zijn gezet om de beheersing van financiële risico’s bij woningcorporaties
te verbeteren. Bovendien is het toezicht verbeterd. Deze leden menen dat de controle
op de financiële risico’s niet zo ver mag gaan dat de investeringsruimte van corporaties
onnodig beperkt wordt. Graag ontvangen zij een nadere toelichting op de stringentere
regels (waaronder de zogenaamde rekenrente) in relatie tot de investeringskracht van
corporaties.

De leden van de CDA fractie vernemen graag hoe het WSW zijn financiële positie weer
versterkt en met welk tempo het WSW het noodzakelijke niveau bereikt denkt te hebben
nu het WSW erkent dat verdere verbeteringen nodig en mogelijk zijn.

Vragen en opmerkingen van de leden van de SP-fractie

De leden van de SP-fractie hebben met interesse kennis genomen van de ontwikkelingen
ter verbetering van het borgstelsel voor woningcorporaties en zullen hieronder vragen
stellen. Er zijn het afgelopen jaar belangrijke stappen gezet om het unieke stelsel
van onderlinge borging tussen woningcorporaties te versterken in lijn met de Parlementaire
Enquêtecommissie Woningcorporaties. De leden van de SP-fractie zouden graag willen
weten op welke punten de regering afwijkt van de aanbevelingen rondom het WSW van
de parlementaire enquêtecommissie en waarom.

Aanleiding en opzet

De leden van de SP-fractie vragen welke «beoogde kapitaalsturing» precies wordt bedoeld.
Graag ontvangen deze leden een toelichting.

Kan er een voorbeeld uit de praktijk worden gegeven van de verandering van een statische
benadering naar een dynamische, zo vragen de leden van de SP-fractie. En welke verschillen
geven de verschillende benaderingen, graag in «gewone mensentaal»?

Het WSW heeft aangegeven de grenzen van het stelsel te toetsen. De leden van de SP-fractie
vragen of met de dynamische benadering die grenzen nu ruimer of krapper zijn dan voorheen,
en welke oorzaken dat heeft.

Daarnaast willen de leden van de SP-fractie weten of het kabinet voornemens is te
tornen aan het borgingsstelsel en/of de achtervang. Voor de leden van de SP-fractie
geldt dat het unieke, solidaire borgingsstelsel gekoesterd moet worden. Zij vragen
het kabinet om in ieder geval in de huidige kabinetsperiode niet te tornen aan het
borgingsstelsel en/of de achtervang door Rijk en gemeenten en dit stelsel solidair
en solide te houden.

De leden van de SP-fractie vragen zich af waarom er geen kwijtscheldingsregeling is
voor de te innen obligo, maar blijkbaar wel voor saneringssteun. Of lezen de leden
van de SP-fractie dat verkeerd? Zij zien graag een toelichting op de kwijtscheldingsregeling.

Uitkomsten onderzoek WSW

De leden van de SP-fractie lezen dat in juli 2017 het WSW onderzoek heeft gedaan naar
een scenario (2b) om te kijken hoeveel huurverlaging woningcorporaties aan kunnen.
De leden van de SP-fractie vragen om een nadere toelichting op dit scenario. Bijvoorbeeld:
voor hoeveel miljoen euro is huurverlaging mogelijk zonder dat dit een risico vormt
voor het inbare risicokapitaal? En hoeveel procent is dat op maandbasis voor een sociale
huurwoning, zo vragen de leden van de SP-fractie.

Daarnaast is te lezen dat 10% minder huuropbrengsten gelijk wordt gesteld aan leegstand.
De leden van de SP-fractie zien ook hier graag een toelichting op. En hoe groot is
de leegstand bij corporaties in de sociale sector momenteel, vragen deze leden.

Tevens stellen de leden van de SP-fractie de vraag waarom dit onderzoek anderhalf
jaar na dato aan de Tweede Kamer wordt gestuurd, en niet eerder.

Beoogde verbetering borgstelsel

De leden van de SP-fractie vragen voor hoeveel euro in totaal er nu een beroep is
gedaan op de borgstelling.

Dat er gebruikt wordt gemaakt van de borgstelling geeft het WSW een negatievere rating.
De leden van de SP-fractie willen weten of er nog andere redenen zijn waardoor er
een lagere rating van het WSW is gekomen.

Renterisico’s

De leden van de SP-fractie lezen in de Kamerbrief (Kamerstuk 29 453, nr. 485) dat renterisico’s nog steeds met rentederivaten worden afgedekt door corporaties.
Zij vragen of het überhaupt wel mag of verstandig is als corporaties nieuwe rentederivaten
hebben, gezien de grote financiële malaise met maatschappelijke gevolgen die het heeft
opgeleverd in het verleden. De leden van de SP-fractie vragen om een toelichting.

Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie of Vestia, en daarmee ook haar huurders,
nog het verloren geld bij de fraude uit 2012 (deels) terugkrijgt. Graag vernemen deze
leden de stand van zaken rondom de financiële en juridische afwikkeling van de miljardenfraude
van toen. De leden van de SP-fractie waarderen de Kamerbrief (kamerstuknummer 29 453, nr. 482) over de stand van zaken van de sanering bij Vestia. Deze leden willen echter ook
hun zorg uitspreken voor het fragiele evenwicht wat er nu lijkt te zijn. Wanneer de
balans een verkeerde kant uitvalt, kunnen de consequenties voor de gehele huursector
en maatschappij groot zijn. De leden van de SP-fractie vragen deze mogelijke gevolgen
in beeld te brengen.

De saneringsperiode van Vestia, gemandateerd bij het WSW, loopt tot 2021. Graag vernemen
de leden van de SP-fractie of er meerdere scenario’s klaar liggen bij het WSW inzake
Vestia, en wat er gaat gebeuren na 2021. De leden van de SP-fractie achten, net als
de Minister, de kans niet groot dat de sanering in 2021 is afgerond omdat de strategie
door de lage rentestand tussentijds is veranderd. «De focus kwam hiermee te liggen
op optimalisatie van de kasstromen en behoud van de huidige voorraad» schreef de Minister.
De leden van de SP-fractie vragen wat deze focus heeft betekend en momenteel betekent
voor het onderhoud en de kwaliteit van de huurwoningen van Vestia. De leden van de
SP-fractie vragen om een toelichting.

Tevens willen de leden van de SP-fractie weten hoe de continuering van de sanering
van Vestia kan geschieden zonder dat er een (extra) beroep op huurders en andere corporaties
moet worden gedaan. Ook luidt de vraag hoe groot de kans is dat ook bij Vestia gebruik
gemaakt moet gaan worden van de achtervang.

Daarnaast vragen de leden van de SP-fractie hoe de saneringen van Vestia en WSG zich
verhouden tot de verhoogde lastendruk die opgelegd is door het kabinet, in de vorm
van de verhuurderheffing, de vennootschapsbelasting en de uitwerking van ATAD. Het
kabinet heeft gesteld dat om aan de verhoogde lastendruk tegemoet te komen er een
korting is op de verhuurderheffing bij investeringen in duurzaamheid. Maar corporaties
die in een saneringstraject zitten, hebben weinig mogelijkheden om te investeren.
De leden van de SP-fractie vragen daarom hoe saneringsoperaties en veel hogere belastingen
zich verhouden tot elkaar.

Ook willen de leden van de SP-fractie vragen naar de stand van zaken rondom de vermeende
nieuwe fraude bij Vestia. Volgens mediaberichten is een onderzoek gaande. (https://www.ad.nl/rotterdam/onderzoek-naar-fraude-door-medewerkers-vest…) De leden van de SP-fractie willen weten, zonder in het juridische of onderzoekstraject
te treden, of de vermeende fraude met derivaten te maken heeft of dat er wat anders
speelt.

II Antwoord/Reactie van de Minister

Inleiding

Ik maak tevens graag van de gelegenheid gebruik om u te informeren over de premie
die deelnemende woningcorporaties aan het WSW moeten betalen als borgstellingsvergoeding.
Bij het AO over de Nationale Woonagenda van 27 september 2018 (Kamerstuk 32 847, nr. 435) heb ik toegezegd uw Kamer vooraf te informeren over de hoogte van de premie voor
2019 voordat deze definitief wordt vastgesteld. Inmiddels heeft het WSW mij bericht
dat het voornemens is om de gedifferentieerde premietarieven voor 2019 nagenoeg ongewijzigd
te laten ten opzichte van de tarieven die in 2018 golden1. De premietarieven worden naar verwachting binnenkort definitief vastgesteld, en
zijn mede gebaseerd op het risicoprofiel en schuldrestant van alle deelnemende corporaties
ultimo 2018. Dit is conform de methodiek die mede op verzoek van uw Kamer enkele jaren
geleden is ontwikkeld waarbij corporaties meer premie betalen naarmate ze zich in
een hogere risicocategorie bevinden2. In de overeenkomst van het Rijk met het WSW is vastgelegd dat zolang het basistarief
niet wijzigt en de gedifferentieerde tarieven niet noemenswaardig wijzigen, de premietarieven
niet meer jaarlijks aan mij ter goedkeuring worden voorgelegd.

Strategisch programma van het WSW ter versterking van het borgstelsel

Meerdere fracties vragen naar de acties die het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW)
gaat ondernemen om het borgstelsel te verbeteren. Zo vragen de leden van de VVD-fractie
naar het plan van aanpak van het WSW, het ophalen van het obligo en de benodigde aanpassingen
van het Reglement van Deelneming. De leden van de CDA-fractie vragen naar de versterking
van de financiële positie van het WSW en de leden van de SP-fractie vragen of het
solidair en solide karakter van het stelsel behouden wordt en naar de mogelijkheden
voor kwijtschelding van het obligo voor woningcorporaties.

Met de saneringsbesluiten voor Woningstichting Geertruidenberg (WSG) en Stichting
Humanitas Huisvesting (SHH) wordt er voor het eerst sinds het bestaan van het WSW
een beroep gedaan op de borg. Met de afronding van de afsplitsing van WSG per 1 januari
2019 is een beroep op de borg ook voor het eerst formeel een feit3. De afwikkeling van de financiële problematiek SHH, die in zijn geheel via een aanspraak
op de borg plaatsvindt, zal naar verwachting voor 1 juli dit jaar zijn beslag krijgen.
Hiermee zijn in beide casussen oplossingen gevonden voor de huurders. Met de behandeling
van de saneringscasussen en met het onderzoek van het WSW en de validatie daarop van
Deloitte naar de inbaarheid van het obligo en de saneringsheffing zijn diverse punten
aan het licht gekomen waarop het borgstelsel nog verder kan worden versterkt. De praktijkinzichten
uit de hervorming van de corporatiesector die per 1 juli 2015 beslag kreeg met de
herziening van de Woningwet, worden hierin ook verwerkt.

Het WSW heeft daarom een programma ingesteld voor de versterking van het borgstelsel.
Het programma heeft als doel om te komen tot het juiste instrumentarium voor het WSW
als borger en als gemandateerd saneerder, met voldoende vermogen en een passende zeggenschapsstructuur.
Het WSW heeft zijn plan van aanpak voor het programma eind 2018 vastgesteld. Het vastgestelde
plan is bijgevoegd als bijlage bij dit verslag4. Dit met uitzondering van bedrijfsvertrouwelijke en operationele onderdelen van het
plan, betreffende bijvoorbeeld de begroting en capaciteitsplanning van het programma.

De verschillende onderdelen die door de leden van de verschillende fracties worden
genoemd zoals het ophalen van obligo, de mogelijkheid tot kwijtschelding van obligo
en de uitwinningsmogelijkheden maken deel uit van het programma. Het borgstelsel wordt
daarmee versterkt zodat het solidaire en solide karakter waar de leden van de SP-fractie
naar vragen kan worden behouden.

Begin 2019 is het WSW gestart met de realisatie van het programma. Het WSW verwacht
rond de zomer met betrokken partijen, waaronder BZK, overeenstemming te hebben over
de hoofdlijnen zodat in het najaar de vastlegging daarvan in onderliggende documentatie
juridisch kan worden geformaliseerd. Ik heb en houd contact met het WSW over de uitvoering
van het programma en zal de komende tijd ook nauwlettend in het oog houden of het
WSW de genoemde planning op alle onderdelen voldoende aanhoudt. Waar nodig en mogelijk
zal ik het WSW steunen om de verschillende belanghebbenden van het WSW op één lijn
te krijgen om tijdig te komen tot een adequaat pakket aan maatregelen. Uiteraard zal
ik daarbij het belang van de Staat der Nederlanden en de gemeenten als achtervangers
van het WSW in het oog houden. Ik verwacht dat het WSW mij voor de zomer van 2019
op hoofdlijnen duidelijkheid kan verschaffen over de concrete maatregelen die worden
genomen. Ik zal uw Kamer vervolgens nader informeren over de voortgang en de maatregelen
die het WSW zal nemen vanuit het programma.

De leden van de SP-fractie vragen tevens naar voor hoeveel euro er in totaal een beroep
is of wordt gedaan op de borg met de saneringscasussen SHH en WSG. Dit sluit aan op
de vraag van de leden van de VVD-fractie of het Reglement van Deelneming op tijd wordt
aangepast om het risicovermogen van het WSW te herstellen en de vraag van de leden
van de CDA-fractie in welk tempo het WSW denkt zijn financiële positie naar het noodzakelijke
niveau te brengen.

Het WSW zal als gevolg van (gedeeltelijke) afwijzingen van de saneringsaanvragen van
Stichting Humanitas Huisvesting (SHH) en Woningstichting Geertruidenberg (WSG) voor
het eerst aanspraken op de borg krijgen. Dit betreft voor SHH een bedrag van circa
€ 125 miljoen in het basisscenario en voor € 130 miljoen in het tegenvalscenario en
voor WSG een bedrag van circa € 249 miljoen voor het basisscenario en € 316 miljoen
voor het tegenvalscenario. Voor WSG is met de realisatie van de afsplitsing per 1 januari
2019 de verwachting dat het uiteindelijke bedrag dichterbij het basisscenario dan
het tegenvalscenario komt te liggen. In het jaarverslag 20175 heeft het WSW een voorziening op de balans opgenomen. Het WSW wil via zijn strategische
programma de wijziging van het Reglement van Deelneming dit jaar realiseren zodat
het kapitaalbeleid van het WSW tijdig verbetert en het WSW zijn risicovermogen tijdig
kan aanvullen. Het is niet de verwachting dat het risicovermogen komende jaren onder
het door de kredietbeoordelaars vereiste niveau zakt.

Kredietbeoordeling van het WSW

De leden van de SP-fractie en de VVD-fractie stellen vragen over de kredietbeoordeling
(rating) van het WSW. De leden van de SP-fractie vragen daarbij of er andere reden
zijn voor een lagere rating van het WSW dan de recente saneringscasussen en de leden
van de VVD-fractie vragen naar de gevolgen van een lagere rating van het WSW voor
de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Nederlandse Waterschapsbank (NWB).

Het WSW heeft op dit moment nog steeds de hoogst mogelijke rating («triple A») van
de kredietbeoordelaars Standard & Poor’s (S&P) en Moody’s. De achtervang van het Rijk
(dat tevens de hoogst mogelijke rating heeft) speelt hierbij een belangrijke rol.
Er is op dit moment dus geen sprake van een lagere rating. Wel heeft S&P bij de beoordeling
in juli 2018 de verwachting voor de rating van het WSW van «stabiel» naar «negatief»
bijgesteld. Moody’s hanteert nog steeds een stabiele verwachting voor de rating. S&P
geeft als reden voor de negatieve verwachting dat het borgstelsel door de saneringscasussen
WSG en SHH voor het eerst wordt getest waarmee ook moet blijken dat het WSW in staat
is om op tijd zijn vermogen te herstellen. Het is dus belangrijk dat het WSW laat
zien dat het inderdaad in staat is om tijdig kapitaal op te halen bij zijn deelnemers.
Zoals hierboven aangegeven is het niet de verwachting dat het risicovermogen komende
jaren tot onder het minimaal noodzakelijke niveau zakt. Indien het vermogen onder
dit niveau zakt of het de verwachting is dat dit zal gebeuren in de eerstkomende 12 maanden
op basis van de liquiditeitsprognose, die het WSW ten minste jaarlijks afgeeft voor
vijf jaren vooruit, zal het WSW obligo bij zijn deelnemers ophalen. Voor de komende
jaren is dus de verwachting dat de beschikbare middelen van het WSW voldoende zijn
en het WSW derhalve tijd heeft om ook op termijn te zorgen voor de beschikbaarheid
van voldoende middelen. Daarnaast is het voor de rating belangrijk dat het WSW ook
op andere punten het borgstelsel versterkt met het strategisch programma dat hierboven
wordt genoemd.

Afgelopen najaar zijn ook de ratings van de beide sectorbanken BNG en de NWB opnieuw
door de kredietbeoordelaars vastgesteld. Voor beide banken is de rating gehandhaafd
op de hoogst mogelijke niveau («triple A») met een stabiele verwachting. De sterke
financiële positie van de banken, de hoge kredietwaardigheid van hun activa en het
feit dat de banken in eigendom zijn van en een integrale link hebben met de Nederlandse
overheid spelen daar een belangrijke rol in. Voor de sectorbanken is de rating van
het WSW van groot belang om twee redenen:

1) De leningportefeuille van de sectorbanken bestaat voor een substantieel deel (meer dan 60%) uit door het WSW geborgde leningen. Een lagere rating van
het WSW impliceert daarmee een lagere kredietwaardigheid voor een groot deel van de
activa van de sectorbanken.

2) Een belangrijke component in de hoge rating van zowel de sectorbanken als het WSW
is de integrale link met de overheid. In zijn ratingrapporten noemt S&P altijd factoren
die kunnen leiden tot een eventuele verlaging van de rating en in het rapport van
beide sectorbanken is dat een eventuele verslechtering van deze link. Een verlaging
van de rating van het WSW kan als reden hebben dat het WSW er niet in slaagt tijdig
kapitaal op te halen bij zijn deelnemers en de achtervang. In het verlengde daarvan
kan S&P minder vertrouwen in de waarschijnlijkheid van overheidssteun voor de sectorbanken
hebben.

Beide redenen (al dan niet gecombineerd) brengen risico’s met zich mee voor de rating
van de sectorbanken. Het hebben van de hoogste rating (gelijk aan die van de Nederlandse
Staat) is belangrijk voor het aantrekken van financiering. Aangezien de sectorbanken
gezamenlijk circa 90% van de financiering van de Nederlandse publieke sector en private
instellingen die publieke taken verrichten, zoals corporaties en zorginstellingen
voor hun rekening nemen, zou een lagere rating hogere financieringslasten voor de
publieke sector betekenen.

Risicomodellering

De leden van de SP-fractie stellen verschillende vragen over de risicomodellering
van het WSW. Zo vragen zij naar wat er bedoeld wordt met «beoogde kapitaalsturing»
en naar de verschillen tussen een statische en dynamische benadering en de effecten
daarvan. Ook stellen zij vragen bij het scenario «leegstand» van woningcorporaties.
Tot slot vragen zij waarom de resultaten van het onderzoek van het WSW niet eerder
naar de Tweede Kamer zijn gestuurd.

Het WSW heeft in 2016 een onderzoek gedaan naar de inbaarheid van het obligo en de
saneringsheffing waar adviesbureau Zanders advies op heeft gegeven. In januari 2017
was dit onderzoek en het advies van Zanders gereed. Besloten is toen om voordat het
WSW met de methodiek uit het onderzoek zou gaan werken, hier eerst nog een validatie
door Deloitte op te laten uitvoeren. Met de validatie van Deloitte was sprake van
een compleet beeld op basis waarvan de Kamer geïnformeerd kon worden over de uitkomsten,
de duiding daarvan en de vervolgaanpak. De validatie van Deloitte is van belang omdat
ze aangeeft dat de dynamische benadering ook daadwerkelijk een verbetering is ten
opzichte van de statische benadering die wordt gehanteerd en omdat ze aangeeft welke
verdere verbeteringen aan het model nog mogelijk en noodzakelijk zijn.

Met kapitaalsturing wordt het volgende bedoeld: het WSW stuurt erop dat het, ook in
onvoorziene omstandigheden, voldoende kapitaal kan ophalen bij zijn deelnemende corporaties
om eventuele verliezen te dekken. Het kapitaal dat het WSW kan ophalen wordt het inbare
kapitaal genoemd6. Het kapitaal dat het WSW nodig heeft om verliezen te dekken wordt het vereiste kapitaal
genoemd. Zolang het inbare kapitaal hoger is dan het vereiste kapitaal is er voldoende
zekerheid dat de achtervang (Rijk en gemeenten) niet wordt aangesproken.

Het WSW werkt momenteel met de statische benadering en wil toe naar een dynamische
benadering. De statische benadering gaat ervan uit dat het totale risicovermogen dat
inbaar is in de sector om financiële problemen bij individuele corporaties op te vangen
een vast bedrag is. De dynamische benadering houdt er in de doorrekening van scenario’s
rekening mee dat de hoogte van het totale risicovermogen dat inbaar is, verandert
als in het scenario omstandigheden veranderen. Dus, als in een scenario bijvoorbeeld
sprake is van economische tegenwind, dan daalt het inbare risicovermogen bij de dynamische
benadering in dat scenario, terwijl het bij de statische methode gelijk blijft. Hetzelfde
geldt als in een scenario bijvoorbeeld één of meerdere corporaties financiële schade
leiden, waar de andere corporaties aan mee moeten betalen. Het gebruik van de dynamische
benadering heeft dus als voordeel dat het ook inspeelt op eventuele ontwikkelingen
in het stelsel. Het is daarmee een robuustere manier om het inbare kapitaal vast te
stellen.

De uitkomsten van het dynamische model zijn anders dan die van de statische benadering.
Zoals ik in mijn brief van 6 november 20187 aangaf bedroeg het inbare kapitaal per 1 januari 2017 volgens de dynamische benadering,
afhankelijk van het doorgerekende scenario tussen 3,6 en 5,5 miljard euro. De statische
benadering ging voor dezelfde peildatum uit van een vast inbaar kapitaal van 3,5 miljard
euro. In mijn brief aan de Kamer geef ik daarbij aan dat ik de overstap naar een dynamische
benadering ondersteun omdat dit een belangrijke verbetering is die door onafhankelijke
bureaus wordt ondersteund. Voor het hanteren van de dynamische benadering zullen echter
nog wel nadere afspraken moeten worden gemaakt met het WSW, onder andere over de te
hanteren scenario’s. Daarbij geldt dat het WSW in 2019 vanuit zijn genoemde programma
mede naar aanleiding van de aanbevelingen van Deloitte, zal werken aan een verdere
verbetering van het dynamische model. Dit kan naar de toekomst toe leiden tot aanpassing
van de grenzen van het stelsel. De verwachting van het WSW is daarmee dat het pas
volgend jaar mogelijk zal zijn om een meer structureel beeld te schetsen voor de vraag
hoe de grenzen van het stelsel zich komende jaren zullen laten typeren.

Het WSW heeft in zijn onderzoek ook gekeken naar het effect van leegstand door te
simuleren hoeveel huurverlaging corporaties gemiddeld aankunnen voordat het inbare
kapitaal ontoereikend is. Een dergelijk scenario is relevant in bijvoorbeeld krimpregio’s.
Het doel van dit scenario was om te bepalen hoeveel risicobuffer in de sector nodig
is om een mogelijk leegstandsscenario het hoofd te kunnen bieden zonder dat een aanspraak
op de achtervang van Rijk en gemeenten nodig is. Een realistisch leegstandscenario
kan zich bijvoorbeeld voordoen vanuit gebieden waar sprake is van bevolkingsdaling.
Om een leegstandscenario te modelleren maakte het WSW in 2017 een doorrekening van
de situatie waarbij de huurinkomsten van alle afzonderlijke corporaties met 10% zouden dalen. Conclusie van de doorrekening was
dat de genoemde daling van 10% (bij gelijk blijven van alle overige omstandigheden)
op sectorniveau vrijwel exact haalbaar zou zijn: het inbare risicovermogen zou na
de daling vrijwel gelijk zijn aan het minimaal vereiste risicovermogen.

Zoals aangegeven heeft het WSW het risico op leegstand modelmatig doorgerekend via
een theoretische aanname dat de huuropbrengsten van alle afzonderlijke corporaties
met 10% zouden dalen. Het WSW heeft geoordeeld dat een scenario met 10% daling van
de huuropbrengsten als gevolg van leegstand, voldoende toegevoegde waarde heeft om
door te rekenen als stress-scenario vanuit het risicomanagement voor de totale borg.
Ter illustratie: in 2017 hadden woningcorporaties 0,78% minder huuropbrengsten door
leegstand (dVi 2017, exclusief projectleegstand). Er zijn geen precieze verantwoordingscijfers
over de actuele woningleegstand bij woningcorporaties beschikbaar. Op basis van de
huuropbrengsten van woningcorporaties ligt de leegstand van woningcorporaties door
marktomstandigheden rond de 1%. Hierin zit echter ook frictieleegstand waardoor de
langdurige leegstand (langer dan 3 maanden) lager zal liggen en waarschijnlijk beneden
de 1% uitkomt.

Renterisico’s

De leden van de VVD-fractie en de SP-fractie vragen naar renterisico’s bij woningcorporaties.
De leden van de VVD-fractie vragen naar de regel dat derivaten maximaal 6 maanden
voor een nieuw aan te trekken lening mag worden afgesloten en hoe hier bij de sanering
van Vestia en WSG mee om is en wordt gegaan. Ook vragen zij naar het afdekken van
renterisico’s bij de saneringscasussen Vestia en WSG. De leden van de SP-fractie vragen
of het überhaupt verstandig is om het gebruik van rentederivaten door woningcorporaties
toe te staan.

Woningcorporaties hebben een renterisico bij het aangaan van nieuwe leningen en bij
de renteherziening en het herfinancieren van bestaande leningen. Zij kunnen dit op
meerdere manieren beperken. Een manier is door een goede spreiding in de tijd van
de rentevervalkalender. Ook is het mogelijk renterisico’s met rentederivaten af te
dekken door bijvoorbeeld de variabele rente «in te ruilen» tegen een vaste rente.

Rentederivaten kunnen dus bijdragen aan het verminderen van renterisico’s voor woningcorporaties. Rentederivaten zijn echter niet zonder risico’s,
onder meer omdat er voorwaarden kunnen zijn waartegen de bank de waarde van het derivaat
mag opeisen. Het aantrekken van nieuwe rentederivaten is met wettelijke regels omgeven
teneinde te waarborgen dat deze nieuwe derivaten niet tot onverantwoorde risico’s
leiden voor corporaties. Rentederivaten mogen bijvoorbeeld alleen worden afgesloten
voor bestaande of tegelijkertijd aan te trekken leningen. Het WSW borgt zogenaamde
forward-leningen, dat zijn leningen die eerder contractueel worden afgesloten dan
dat de geleende som feitelijk wordt gestort. Maximaal mag daar van het WSW (sinds
1 mei 2014) zes maanden tussen zitten. In dat geval mag tegelijk met of na het afsluiten
van de forward lening ook een rentederivaat worden afgesloten, mits de feitelijke
ingangsdatum van het derivaat niet ligt voor de stortingsdatum van de lening. In uitzonderlijke
situaties wil het WSW wel afwijken van de zesmaands-termijn voor forward-leningen,
namelijk als zonder afwijking het renterisico bij een corporatie door een ongunstige
vervalkalender te groot wordt geacht. In dat geval kan ook het rentederivaat – onder
dezelfde voorwaarden als zojuist genoemd- navenant eerder worden aangetrokken. Verder
is de looptijd van rentederivaten voor corporaties wettelijk beperkt tot 10 jaren,
zijn (complexe) gestructureerde derivaten niet meer toegestaan, hebben corporaties
qua zorgplicht voor banken de status van «niet professionele belegger», zijn derivaatcontracten
gebonden aan gestandaardiseerde voorschriften, en moeten corporaties een liquiditeitsbuffer
aanhouden die groot genoeg is om de liquiditeitseffecten op derivaten van 2 procentpunt
rentedaling op te vangen.

De derivatenregels zijn voor saneringscorporaties niet anders. Bij de sanering van
Vestia en WSG hebben nieuwe aan te trekken derivaten geen rol gespeeld. Met de realisatie
van de afsplitsing van WSG per 1 januari 2019 zijn een deel van de leningportefeuille
en daarmee ook voor dat deel van de portefeuille, de renterisico’s overgegaan naar
de overnemende regiocorporaties. Deze leningportefeuille bevatte geen rentederivaten
en zowel de Aw en het WSW hebben beoordeeld dat er geen sprake is van onverantwoorde
risico’s in het overnemen van de leningen. Van het deel van de leningportefeuille
dat is achter gebleven bij WSG worden de rente en aflossing betaald (de coupon) door
het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Bij het einde van de looptijd wordt afgelost
en niet geherfinancierd en is er geen renterisico voor WSG. Vestia heeft de acute
liquiditeitsproblemen in 2012, als gevolg van de eerder (in de jaren 2008–2011) opgebouwde
zeer forse derivatenportefeuille deels opgelost door deze af te kopen dan wel te laten
omzetten in bestaande leningen. De kosten hiervan zijn deels betaald uit de saneringssteun
die in 2012 aan Vestia is toegekend. Voor een belangrijk deel heeft Vestia aanvullende
leningen afgesloten ter vervangen van de aan derivaten gekoppelde financiering. Dit
zijn voor het overgrote deel langlopende leningen met een vast rentepercentage en
er is daarmee geen renterisico. Deze leningen hebben echter wel een hogere rente dan
op dat moment marktconform was ter compensatie van het afkopen van het renterisico
op de derivaten. Daarnaast beschikt Vestia nog slechts over een kleine portefeuille
derivaten (zogenaamde «embedded derivaten» en «plain vanille payer swaps»). Aan deze
beperkte portefeuille zijn geen liquiditeitsrisico’s en slechts beperkte renterisico’s
verbonden. De Autoriteit woningcorporaties (Aw) houdt hierop toezicht. Daarnaast wordt
in algemene zin opgemerkt dat corporaties sinds de invoering in 2012 van de nieuwe
regelgeving rond derivaten (nagenoeg) geen nieuwe derivaten meer hebben aangetrokken.

Volmacht

De leden van de VVD-fractie stellen vragen naar de volmacht van het WSW op woningcorporaties.
Zo vragen zij naar de namen en ratio’s van 120 woningcorporaties waarvan eerder sprake
was dat zij in 2018 een aangepaste volmacht zouden ondertekenen en of de borgings-
en saneringsbijdrage in de ratio’s van deze corporaties kan worden verwerkt. Verder
vragen zij of zo snel mogelijk geregeld kan worden dat het niet-DAEB-bezit van deze
corporaties als onderpand bij het WSW wordt neergelegd en vragen zij de Minister te
onderzoeken hoe in de toekomst al het niet-DAEB bezit van alle woningcorporaties waar
een WSW-borging op zit als onderpand bij het WSW kan worden neergelegd. Tot slot vragen
zij of de Minister nog nieuwe problemen bij woningcorporaties verwacht.

Het WSW kan alleen geborgde leningen verstrekken voor financiering van de DAEB-tak.
Het WSW staat niet borg voor (de financiering van) niet-DAEB-bezit. Het WSW heeft
op grond van artikel 21d lid 4 van de Woningwet sinds 1 juli 2017 de mogelijkheid
om zekerheden te vestigen op niet-DAEB onderpand wanneer de woningcorporatie in een
slechte financiële positie dreigt te geraken. Ook het Reglement van Deelneming van
het WSW is hierop in 2017 aangepast. Het WSW kan op dit moment dus zekerheidsrechten
vestigen op het niet-DAEB-bezit van woningcorporaties. Alle deelnemers van het WSW
hebben in een eerder stadium een volmacht getekend die nog altijd geldig is. Hiermee
heeft het WSW al een volmacht op het DAEB en niet-DAEB onroerend
goed van de deelnemende woningcorporaties. Daar waar corporaties hun bezit uitbreiden
valt dit bezit ook automatisch onder de huidig geldende volmacht. Verder wordt opgemerkt
dat het WSW ook voorafgaand schriftelijk toestemming moet geven aan een corporatie
als deze zekerheid wil laten vestigen op niet-DAEB activa door een financier die een
ongeborgde lening verstrekt.

Met de aanpassing van het Reglement van Deelneming van het WSW in 2017 kan het WSW
sindsdien ook zekerheidsrechten vestigen op andere activa dan vastgoed, zoals aandelen
in of leningen aan een dochteronderneming (bijvoorbeeld bij juridische of hybride
scheiding), banksaldi en alle overige vermogensbestanddelen. Als laatste stap moeten
nu de volmachten worden aangepast zodat zij ook zien op de vestiging van aanvullende zekerheden op andere activa dan het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed, zoals aandelen in
of leningen aan een dochteronderneming. Het WSW heeft daarom eind 2017 aan 120 deelnemende
corporaties gevraagd een aangepaste volmacht te ondertekenen. Daarnaast zou het maximumbedrag
dat vermeld is in de volmacht en waarvoor het WSW op grond van de volmacht hypotheek
mag vestigen (de hypothecaire inschrijving) voor de meeste van de 120 corporaties
zijn geactualiseerd. Het bedrag dat vermeld is in de huidig geldende volmacht ligt
echter voor alle 120 corporaties nog altijd boven het door het WSW geborgde schuldrestant.
Naar aanleiding van vragen en opmerkingen die het WSW ontving van een deel van de
120 corporaties heeft het WSW in 2018 besloten de aangepaste volmacht vooralsnog in
te trekken en het onderwerp integraal mee te nemen in het strategisch programma dat
het uitvoert in 2019. Er is geen sprake van een aangepast risicoprofiel bij de betreffende
120 corporaties op basis van de huidig geldende volmachten. Ik acht het mede gegeven
het voorgaande niet aan de orde om nader in te gaan op de namen en ratio’s van de
120 individuele corporaties.

Zoals hiervoor aangegeven is het op grond van de huidige afspraken niet te verwachten
dat de deelnemende corporaties van het WSW reeds in 2019 een «borgingsbijdrage» in
de vorm van obligo aan WSW moeten betalen als gevolg van de casuïstiek voor SHH en
WSG. Dit blijkt ook uit de liquiditeitsprognose 2018–2022 van het WSW, onderdeel van
het jaarverslag van WSW over het jaar 2017. Het WSW en de Aw hebben alle corporaties
verzocht om voor de jaren 2019 tot en met 2023 een bedrag voor saneringsheffing op
te nemen in de Prognose informatie (dPi) dat is gebaseerd op 1% van de totale jaarhuur
van de woongelegenheden in het betreffende jaar. De corporaties moesten de dPi uiterlijk
op 15 december jongstleden indienen. De algehele verwachting is dat de ingerekende
en te betalen bedragen voor de saneringsheffing er in 2019 niet toe zullen leiden
dat er meer corporaties in financiële problemen zullen komen dan de corporaties die
reeds bekend zijn.

Zoals aangegeven zal het WSW in 2019 vanuit zijn genoemde programma maatregelen nemen
om het borgstelsel verder te versterken. De onderwerpen kapitaalbehoefte (inclusief
obligo) en volmachtstructuur lopen mee in het programma. Het WSW zal vanuit het programma
de impact van de te nemen maatregelen op zijn deelnemers in ogenschouw nemen.

Vestia

De leden van de SP-fractie hebben enkele vragen gesteld over woningcorporatie Vestia.

Zo vragen zij onder andere naar de stand van zaken van de sanering van Vestia. Specifiek
vragen zij naar het fragiele financiële evenwicht en de eventuele gevolgen voor de
gehele huursector en de maatschappij. Ook vragen zij of er meerdere scenario’s klaarliggen
bij het WSW voor Vestia en hoe de continuering van de sanering van Vestia kan geschieden
zonder dat er een (extra) beroep op huurders en andere corporaties moet worden gedaan.
Verder luidt de vraag hoe groot de kans is dat ook bij Vestia gebruik gemaakt moet
gaan worden van de achtervang. Ook vragen zij wat de focus op optimalisatie van kasstromen
en behoud van huidige voorraad betekent voor het onderhoud en de kwaliteit van de
woningen van Vestia.

Vestia heeft in 2012 saneringssubsidie ontvangen op voorwaarde van het vastgestelde
verbeterplan. In dit verbeterplan is afgesproken om halverwege de saneringsperiode
te komen tot een herijking van dit verbeterplan waarin de huidige stand van zaken,
tevens in relatie tot de rentestand, in beeld wordt gebracht8. Vestia is op dit moment bezig verschillende scenario’s met bijbehorende doorrekeningen
in kaart te brengen in het kader van deze herijking. Deze scenario’s inclusief doorrekeningen
zijn nodig om de financiële positie van Vestia bij verschillend beleid in kaart te
brengen. De scenario’s inclusief doorrekeningen zullen beoordeeld worden door het
WSW in zijn rol als gemandateerd saneerder, tevens in het kader van de afspraken die
hierover zijn gemaakt bij de verlening van de saneringssteun en deze zullen door het
WSW besproken worden met de Autoriteit woningcorporaties. De doorrekeningen zullen
een beeld geven van de actuele financiële positie van Vestia en de uitwerking van
de scenario’s bevatten de (volkshuisvestelijke) gevolgen van het te voeren beleid.
Op basis hiervan zal moeten blijken wat dit betekent voor het duurzaam financieel
herstel van Vestia. Op basis van deze scenario’s zal worden bekeken of dit nog moet
leiden tot een bijstelling van het verbeterplan. De doorrekeningen vergen meer tijd
dan vooraf verwacht. Naar verwachting zal de beoordeling van de doorrekeningen door
het WSW als gemandateerd saneerder in het eerste kwartaal van 2019 starten. Wanneer
deze scenario’s conform de vastgelegde afspraken beoordeeld zijn zal ik u informeren
over het vooruitzicht van de financiële positie van Vestia.

Vestia is net als andere woningcorporaties gebonden om het onderhoud en de kwaliteit
van de woningen op peil te houden. Vestia is als saneringscorporatie verplicht tot
het uitvoeren van de voorwaarden die verbonden zijn aan de sanering, zoals genoemd
in de Kamerbrief over de stand van zaken inzake Vestia. Dit ontslaat Vestia niet van
de verplichtingen jegens haar huurders en andere verplichtingen die zij aangaat bijvoorbeeld
als het gaat om regulier onderhoud. In de Kamerbrief is inderdaad aangegeven dat de
strategie wel is gewijzigd in relatie tot de mate waarin Vestia huizen verkoopt. Dat
betekent dat Vestia in verband met de lage huidige rentestand slechts beperkt kan
komen tot duurzaam financieel herstel op basis van verkoopopbrengsten. De liquiditeiten
de Vestia verkrijgt met verkoop van bezit aan andere verhuurders, kunnen niet effectief
worden ingezet om de leningportefeuille vervroegd te verminderen. Bij de huidige rentestanden
leidt vervroegd aflossen tot relatief hoge contractuele boeterentes. Per saldo hebben
de verkopen dan geen positief financieel effect. Deze situatie verkleint de mogelijkheden
die Vestia heeft om financieel herstel te realiseren. Met bovengenoemde herijking
wordt in kaart gebracht wat mogelijk is om tot duurzaam financieel herstel te komen.
Het verleggen van deze focus van het aangaan van verkopen naar een focus op de huidige
voorraad heeft niet geleid tot aangepaste voorwaarden voor Vestia, bijvoorbeeld ten
aanzien van onderhoud. Daarmee heeft het verleggen van deze focus geen directe gevolgen
voor het onderhoud en de kwaliteit van de woningen.

De leden van de SP-fractie vragen tevens hoe de sanering van Vestia verder kan gaan
zonder een aanvullend beroep te doen op de huurders en andere corporaties. Om dit
in kaart te brengen wordt de bovengenoemde herijking uitgevoerd. Deze herijking zal
een beeld geven van de termijn en de wijze waarop Vestia kan komen tot duurzaam financieel
herstel in verschillende scenario’s met verschillend beleid. Binnen deze scenario’s
zal aangegeven worden welke effecten dit heeft en daarbij zal er een beeld komen of
en in hoeverre er (op termijn) verwacht wordt dat een aanvullend beroep gedaan zal
moeten worden op andere corporaties.

Daarbij vragen de leden van de SP-fractie tevens naar de kans dat er aanspraak gedaan
zal worden op de achtervang. Indien de financiële situatie bij Vestia zich negatief
ontwikkelt en dit zou leiden tot een aanspraak op het WSW als schuldeiser zal het
WSW dit initieel betalen uit het fondsvermogen. Wanneer dit fondsvermogen onvoldoende
blijkt zal het WSW het obligo ophalen om daarmee het fondsvermogen aan te vullen en
te kunnen voldoen aan zijn verplichtingen. Alleen wanneer al deze mogelijkheden onvoldoende
blijken te zijn kan het WSW terugvallen op de achtervang vanuit het Rijk en gemeenten.
Zoals tevens beschreven in de Kamerbrief is er met het WSW afgesproken dat met aan
zekerheid grenzende waarschijnlijkheid geen aanspraak gedaan zal worden op deze achtervang.
Daarmee acht ik de kans dat er vanwege de problemen bij Vestia een aanspraak gedaan
zal worden op de achtervang zeer klein.

Daarnaast stellen de leden van de SP-fractie enkele vragen over fraude bij Vestia.
Zo vragen zij of Vestia en daarmee de huurders nog het verloren geld van de fraude
uit 2012 (deels) terugkrijgen en wat de stand van zaken bij de afwikkeling van deze
fraude is. Verder vragen zij naar de stand van zaken van vermeende nieuwe fraude.

In geval van volkshuisvestelijke schade, dienen corporaties deze schade waar mogelijk
te verhalen op betrokkenen. Zo heeft ook Vestia deze verantwoordelijkheid. De Aw ziet
erop toe dat de corporatie, in dit geval Vestia, zich voldoende inspant om de schade
te verhalen. Over de stand van zaken bij de verschillende procedures die Vestia hiertoe
voert, is er regulier contact met de Autoriteit woningcorporaties. Gegeven de gevoeligheid
van deze procedures en om de positie van Vestia niet te schaden zal er niet ingegaan
worden op de stand van zaken inzake deze procedures. Het geld dat Vestia ophaalt middels
deze procedures komt ten behoeve van het financieel herstel van de corporatie.

In relatie tot de genoemde nieuwsberichten kan ik melden dat voor zover bekend er
geen relatie is tot derivaten. Voor nadere informatie over deze vermeende fraudezaak
verwijs ik naar de beantwoording op de vragen van het lid Koerhuis (VVD)9.

Overig

De leden van de CDA-fractie vragen naar de controle op de financiële risico’s bij
woningcorporaties. Concreet vragen zij een nadere toelichting op de regels (waaronder
de discontovoet) in relatie tot de investeringskracht van corporaties.

Het WSW toetst voor zijn borging bij leningen primair of de corporatie voldoet aan
de normen voor de financiële ratio’s die de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) en het
WSW gezamenlijk hanteren:

• De rentedekkingsgraad (interest coverings ratio, ICR). Dit is de verhouding tussen
het kasstroomsaldo en de rentelasten en moet minimaal 1,4 zijn.

• De nominale schuld in verhouding tot de beleidswaarde van het vastgoed (loan-to-value,
LtV. Deze mag maximaal 75% bedragen.

• De solvabiliteit (= eigen vermogen/ totaal vermogen op basis van beleidswaarde). De
solvabiliteit moet minimaal 20% zijn.

• De dekkingsratio (= nominale schuld/ marktwaarde verhuurde staat vastgoed). De dekkingsratio
mag maximaal 70% zijn.

Het WSW en de Aw hebben deze financiële ratio’s eind 2018 gezamenlijk vastgesteld.
Daarbij hebben zij bepaald dat de genoemde grenswaarden voorlopig zijn en dat zij
deze in 2019 definitief bepalen10.

Daarnaast toetst het WSW bedrijfs- en governance-risico’s van corporaties. Tezamen
met de financiële ratio’s leidt dit tot een algemene risicoscore die hoog/midden/laag
kan zijn en in combinatie met de impact van mogelijke aanspraken (deze afspraken zijn
afhankelijk van de omvang van het geborgd volume bij een individuele corporatie) bepaalt
in welke mate het WSW bereid is nieuwe borging te verstrekken. Daarbij is «maatwerk»
mogelijk waarbij borging gepaard gaat met intensiever toezicht.

Van een «onnodige beperking» van investeringsruimte in het risicokader van het WSW
zijn mij geen signalen bekend. Het risicokader dat het WSW, in samenspraak met de
Aw, hanteert voor corporaties dient aan te sluiten bij het doel van het WSW om te
bevorderen dat toegelaten instellingen geld kunnen lenen tegen zo laag mogelijke kosten
om hun activiteiten op het gebied van wonen te kunnen realiseren. In mijn Kamerbrief
van 9 november11 heb ik geschetst dat er de komende jaren voldoende additionele investeringsruimte
in de sector is, namelijk voor ca. € 16,2 miljard ruimte voor nieuwbouw in de DAEB
en ook nog voor ca. € 9,8 miljard in de niet-DAEB, bovenop de investeringsvoornemens
die corporaties al hebben opgenomen in hun meerjarenramingen.

Wat betreft het specifieke punt van de rekenrente die het WSW hanteert wordt opgemerkt
dat het hier gaat om de disconteringsvoet bij de bepaling van de bedrijfswaarde. Deze
is door het WSW en de Aw vastgesteld op 5%. De bedrijfswaarde is inmiddels echter
vervangen door de beleidswaarde. De disconteringsvoet bij de bepaling van de beleidswaarde
wordt niet meer vastgesteld door het WSW maar is hetzelfde als de disconteringsvoet
bij de marktwaarde. Deze disconteringsvoet wordt bepaald door de «markt», zodanig
dat de contante waarde van de verwachte kasstromen uit verhuur en verkoop gelijk is
aan de getaxeerde marktwaarde. Deze disconteringsvoet kan verschillen qua type vastgoed
en locatie. In feite geeft deze disconteringsvoet aan wat het door de markt gewenste
rendement is op het betreffende vastgoed. In zijn algemeenheid kan worden opgemerkt
dat het gewenste rendement op dit moment substantieel hoger is dan de rente op bijvoorbeeld
staatsleningen.

De leden van de SP-fractie vragen op welke punten van de Parlementaire Enquêtecommissie
Woningcorporaties (PEW) de regering is afgeweken van de aanbevelingen rondom het WSW
en waarom hiervan is afgeweken.

De aanbevelingen van de PEW hebben de basis gevormd voor de wijziging van de Woningwet
in 2015 waarover ik u recent het verslag van de evaluatie heb gestuurd12. Ten aanzien van de borgingsvoorziening zijn de aanbevelingen opgevolgd13. Zo zijn er meer prikkels gekomen in het borgstelsel, doordat publiekrechtelijke
volledige sanering bij noodlijdende corporaties geen automatisme meer is. Dit versterkt
het risicobewustzijn van de borger in zijn risicobeoordelingen, waar dit in het verleden
onvoldoende is gebleken. Ook is de positie van het Rijk en gemeenten als achtervang
versterkt door het instellen van publiekrechtelijk toezicht door de Aw en doordat
aanpassingen van de beleidsregels en aanstellingen van bestuurders door het Rijk en
gemeenten moeten worden goedgekeurd. Daarnaast is de controle op de financiële risico’s
van woningcorporaties uitgebreid met een beoordeling van de bedrijfsrisico’s door
het WSW en is door de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB geen sprake meer van het
verstrekken van geborgde leningen voor financiering van het niet-DAEB-bezit. Een aanbeveling
uit de PEW die niet is overgenomen is om een lening nooit voor 100% te borgen zodat
ervoor de geldverstrekker een «eigen risico» is en daarmee een prikkel blijft om kritisch
te kijken naar financiering. Reden hiervoor is dat een verminderde borging aanzienlijke
invloed kan hebben op de te betalen rente en hoeveelheid financiering die woningcorporaties
kunnen aantrekken. Daarnaast is het (gezamenlijke) toezicht van de Aw en het WSW verbeterd
om zodoende de risico’s te verminderen.

De leden van de SP-fractie vragen hoe de saneringen van Vestia en WSG zich verhouden
tot de lastendruk voor woningcorporaties in de vorm van verhuurderheffing, vennootschapsbelasting
en de uitwerking van ATAD.

Zoals hierboven gemeld is er voor de saneringssubsidie aan WSG een saneringsheffing
bij de woningcorporaties opgehaald. Woningcorporaties zijn verplicht 1 procent van
hun jaarhuur te reserveren voor een mogelijke saneringsheffing, de heffing van 2018
was nauwelijks hoger dan dit bedrag en daarmee is de investeringscapaciteit van de
corporaties nauwelijks geraakt. Met de afsplitsing van WSG per 1 januari 2019 is al
het bezit van WSG overgenomen door andere woningcorporaties die financieel gezond
zijn, daarmee is er een duurzame oplossing gekomen voor de financiële problemen. Op
grond van huidige afspraken en op basis van de meest recente liquiditeitsprognose
van het WSW wordt voor de komende jaren nog geen heffing van obligo voorzien op basis
van de saneringscasussen SHH en WSG. Vestia heeft in 2012 saneringssubsidie ontvangen,
daarvoor is 2012 al een saneringsbijdrage geheven bij de woningcorporaties. Vestia
is op dit moment de effecten van de veranderde regelgeving aan het doorrekenen ten
behoeve van de herijking van het verbeterplan. Het WSW heeft eerder aangegeven dat
sinds de vaststelling van het verbeterplan zich ontwikkelingen hebben voorgedaan die
ertoe leiden dat duurzaam financieel herstel ultimo 2021 onder druk is komen te staan.
De blijvend lage rente, de invoering van de verhuurderheffing, wettelijke beperkingen
aan de verhoging van de huursom en de verplichting om passend toe te wijzen beperken
Vestia in haar mogelijkheden om duurzaam financieel herstel via de overeengekomen
maatregelen uit het goedgekeurde verbeterplan te bereiken. Ook de vennootschapsbelasting
en ATAD spelen hier een rol in. Met name de vermogenspositie van Vestia is en blijft
zwak en de schuldpositie te hoog. De kasstromen zijn echter goed, hiermee is de directe
financiële continuïteit niet direct in gevaar.

Woningcorporaties hebben een belangrijke rol in het oppakken van de opgaven voor betaalbare
woningen en het verduurzamen van de gebouwde omgeving. Voor de komende jaren zal de
sector flink investeren en op basis van de meest recente inzichten is er ook nog steeds
ruimte voor extra investeringen door woningcorporaties. In de Kamerbrief «Ontwikkelingen
financiën corporaties»14 ben ik uitgebreid ingegaan op de invloed van fiscale lasten op de financiële positie
van woningcorporaties en in de Kamerbrief over de financiële slagkracht van corporaties15 ben ik ingegaan op onder andere de uitvoering van de motie Ronnes om de volkshuisvestelijke
opgaven waar corporaties voor staan af te zetten tegen de financiële positie van de
sector.