Brief regering : Uitwerking van het herziene DAEB Vrijstellingsbesluit van de Europese Commissie van 16 december 2025 (Besluit (EU)

27 926
Huurbeleid

Nr. 586
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 8 juli 2026

De woningnood treft vele huishoudens. Dit geldt ook voor de groep mensen die op zoek
is naar een woning in het betaalbare middensegment. Middenhuurwoningen zijn onmisbaar
voor een groeiende groep mensen die te veel verdient voor een sociale huurwoning,
voor wie een huurwoning in het vrije segment onhaalbaar is en een koopwoning niet
kan betalen. Juist voor de leerkracht, de verpleegkundige en al die andere mensen
die ons land elke dag draaiende houden, moet het mogelijk zijn om prettig te wonen
in een betaalbare woning. Om aan de vraag te voldoen zijn jaarlijks ten minste 12.000
nieuwe betaalbare huurwoningen nodig. Een opgave van die omvang kan alleen worden
gerealiseerd als marktpartijen én woningcorporaties beiden een substantiële bijdrage
leveren.

Het herziene DAEB-Vrijstellingsbesluit van de Europese Commissie (hierna: EC) van
16 december 2025 (Besluit (EU) 2025/2630) (hierna: het Vrijstellingsbesluit) biedt
meer ruimte voor het inzetten van staatssteun voor betaalbare huisvesting. In Nederland
wordt hieronder begrepen het middenhuursegment. Daarmee stelt het Vrijstellingsbesluit
ook nieuwe kaders voor de inrichting van het nationale beleid op dit terrein.

Met deze brief informeer ik uw Kamer over de uitwerking van het herziene Vrijstellingsbesluit
in de Woningwet. Door deze uitwerking kunnen woningcorporaties een belangrijk aandeel
vervullen voor de middenhuur. In deze brief ga ik ook in op de mogelijkheden die de
verruimde regels marktpartijen bieden. Na de zomer presenteer ik uw Kamer mijn integrale
plannen voor verbetering van het investeringsklimaat als onderdeel van de Taskforce
Versnelling Woningbouw. Mijn plannen zullen ook specifiek zien op de rol die de marktpartijen,
zoals institutionele beleggers en projectontwikkelaars, kunnen vervullen voor de middenhuur.

Met deze brief doe ik ook de toezegging af aan het lid De Hoop (PRO) die ik deed in
reactie op de motie De Hoop c.s.1, om de Tweede Kamer vóór de zomer mijn plan van aanpak toe te sturen om geborgde
financiering van middenhuurwoningen door woningcorporaties mogelijk te maken.

Leeswijzer

In deze brief ga ik allereerst in op de ruimte die het herziene Vrijstellingsbesluit
biedt voor het inzetten van staatssteun voor betaalbare huisvesting. Daaropvolgend
schets ik in paragraaf 2 de uitwerking in nationale wetgeving van die ruimte vanuit
het Vrijstellingsbesluit, en belicht ik een aantal van de belangrijkste keuzes die
daarbij moeten worden gemaakt. Zo ga ik in op mijn plannen om woningcorporaties meer
ruimte te bieden hun bijdrage te leveren aan de benodigde middenhuurwoningen. In die
paragraaf ga ik ook in op vervolgstappen voor een gezond investeringsklimaat. Ook
de rol van de marktpartijen is zoals gezegd van belang. In paragraaf 3 licht ik de
stappen toe die het kabinet zet om in de tussentijd al zoveel mogelijk – vooruitlopend
op de wetswijziging – marktpartijen en woningcorporaties ruimte te bieden om met middenhuur
aan de slag te gaan.

1. Het herziene EC Vrijstellingsbesluit

De Woningwet biedt op dit moment alleen de mogelijkheid om staatssteun aan woningcorporaties
te verlenen voor sociale huisvesting. Dit is nog zo, op grond van het Vrijstellingsbesluit
van de Europese Commissie (EC) uit 2012 en het EC-besluit van 2009 (E 2/2005 en N
642/2009). De Europese Commissie heeft op 16 december 2025 voorzien in een herzien
Vrijstellingsbesluit. Dit herziene Vrijstellingsbesluit is tot stand gekomen mede
dankzij een succesvol traject, waarbij een aantal lidstaten zich aansloot bij het
Nederlandse standpunt dat verruiming gewenst was zodat woningcorporaties ook een belangrijke
rol kunnen vervullen voor middenhuur. Andere lidstaten kenden vergelijkbare knelpunten
rondom de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Het herziene Vrijstellingsbesluit
biedt meer ruimte om staatssteun te verlenen. Het Vrijstellingsbesluit maakt het nu
mogelijk om onder voorwaarden staatssteun te verlenen voor betaalbare huisvesting,
waaronder middenhuur. Als aan de voorwaarden uit het Vrijstellingsbesluit wordt voldaan,
is deze staatssteun vrijgesteld van de voorafgaande meldingsplicht bij de EC. Zo kunnen
we woningcorporaties en marktpartijen met een toegestane vorm van staatssteun meer
investeringsruimte bieden om middenhuurwoningen te realiseren.

Verder betekent de wijziging van het Vrijstellingsbesluit concreet dat er nu al meer
ruimte is om nieuwe steuninstrumenten in te zetten, zonder voorafgaande melding bij
de Europese Commissie. Zo kunnen gemeenten en provincies op dit moment al aan de slag
met bijvoorbeeld subsidies voor sociale en/of betaalbare huisvesting of een mix daarvan.
Hier ga ik in paragraaf 3 nader op in. In de bijlage is meer informatie opgenomen
over de opties die de herziening van het Vrijstellingsbesluit aan de lidstaten biedt,
en de vereisten die daarvoor gelden.

2. Uitwerking in de Nederlandse wetgeving van het herziene DAEB-Vrijstellingsbesluit

Perspectief voor de corporatiesector: middenhuur binnen de DAEB sociale huisvesting

Het Vrijstellingsbesluit geeft de mogelijkheid om twee doelen te bereiken. Ten eerste
dat woningcorporaties de mogelijkheid krijgen om door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) geborgde leningen aan te trekken voor investeringen in woningen bestemd voor
middeninkomens, die verhuurd worden tegen huren passend bij de middenhuur. Hierdoor
kunnen zij gemakkelijker en tegen lagere rentelasten financiering aantrekken. De mogelijkheid
van borging door het WSW is ook een noodzakelijke voorwaarde voor het kunnen halen
van de bouwdoelstelling van jaarlijks 5.000 middenhuurwoningen door woningcorporaties
vanaf 2029, zoals is vastgelegd in de Nationale prestatieafspraken (NPA) voor de corporatiesector
2025–2035. Ten tweede wordt het mogelijk de administratieve scheiding (grotendeels)
op te heffen en zodoende de resterende investeringsruimte, die nog beschikbaar is
na het realiseren van de middenhuuropgaven, beschikbaar te maken voor investeringen
in sociale huurwoningen. Zoals eerder aangegeven2 kan het beperken van de administratieve scheiding woningcorporaties circa € 11,8 miljard
aan extra investeringsruimte opleveren. Deze doelen kunnen alleen worden bereikt door,
met de ruimte die het herziene Vrijstellingsbesluit biedt, middenhuur voor woningcorporaties
onder te brengen binnen de bestaande DAEB voor sociale huisvesting. Dit houdt in dat
woningcorporaties de mogelijkheid krijgen om een nog nader uit te werken beperkt deel
van hun woningen te verhuren tegen een huurprijs in het middenhuursegment aan huishoudens
met een middeninkomen.

Het herziene Vrijstellingsbesluit ondersteunt deze keuze ook vanuit Europeesrechtelijk
perspectief. Woningcorporaties kunnen worden vrijgesteld van periodieke controles
op overcompensatie wanneer hun commerciële inkomsten uit activiteiten bestaan die
nu niet, en straks ook niet, onder de DAEB vallen (zoals vrije sector huurwoningen)
en niet meer bedragen dan 5% van de totale jaarlijkse inkomsten. Voorwaarde is wel
dat zij hun winst ook wettelijk verplicht herinvesteren in DAEB-activiteiten. Deze
versoepeling ten opzichte van het Vrijstellingsbesluit van 2012, die een periodieke
controle op overcompensatie verplicht, biedt direct aanleiding voor de keuze om de
niet-DAEB-tak van woningcorporaties wettelijk te beperken tot maximaal 5% en de administratieve
scheiding te beperken. Dit betekent een aanzienlijke vermindering van de complexiteit
van het stelsel en de administratieve lasten. Het blijft via een dochteronderneming
mogelijk voor woningcorporaties om meer dan 5% inkomsten uit niet-DAEB activiteiten
te behalen. Deze keuzes dragen voor een groot deel bij aan het reduceren van het financieel
tekort van de NPA. Ook is het voor de veerkracht van buurten en wijken waar woningcorporaties
actief zijn goed nieuws dat woningcorporaties met de verhuur van middenhuurwoningen
de mogelijkheid hebben een meer gedifferentieerd huuraanbod te creëren ter bevordering
van inclusieve wijken.

Om de ruimte die het Vrijstellingsbesluit biedt zo effectief mogelijk te implementeren
is het nodig de Woningwet te wijzigen. De bestaande DAEB die in de Woningwet voor
sociale huisvesting is aangewezen moet namelijk worden aangepast, zodat woningcorporaties
de mogelijkheid krijgen om binnen de DAEB voor sociale huurwoningen ook te kunnen
voorzien in een, nog nader uit te werken, beperkt deel middenhuurwoningen. Ik werk
het wetsvoorstel uit in nauwe samenwerking met Aedes, de Autoriteit Woningcorporaties
(Aw) en het WSW. Ik streef ernaar het wetsvoorstel begin 2027 in consultatie te brengen
en tweede helft 2027 bij uw Kamer in te dienen, zodat inwerkingtreding per 1 juli
2028 – met een voortvarende behandeling door uw Kamer – haalbaar is.

Omdat de opgave urgent is en 1 juli 2028 nog ver weg is, hebben we onderzocht of een
op zichzelf staande technische aanpassing in de Woningwet mogelijk is waarbij middenhuur
geïsoleerd aan de borgbare doelen kan worden toegevoegd. Zo’n «quick fix»-toevoeging
van middenhuur als borgbaar doel is echter niet mogelijk, omdat ik in alle gevallen
toch op de verschillende – onderling samenhangende – systeemvraagstukken stuit in
de wet. Voor al die vraagstukken moet worden onderzocht óf en hoe de Woningwet moet
worden gewijzigd. Om te zorgen voor een solide en integrale verankering in de wet,
is er dus tijd nodig om de wetswijziging zorgvuldig voor te bereiden.

Allereerst moet de wettelijke afbakening van de DAEB sociale huisvesting worden aangepast.
De huidige DAEB voldoet namelijk niet aan de voorwaarden van het herziene Vrijstellingsbesluit
om steun te verlenen voor betaalbare huur. Het gaat dan bijvoorbeeld om de beperking
van inkomsten uit de niet-DAEB alsmede de voorwaarden waaronder corporaties mogen
verhuren aan middeninkomens. Zonder die aanpassing is borging door het WSW voor middenhuur
juridisch niet mogelijk. Een herziene DAEB brengt vervolgens systeemvraagstukken naar
boven zoals de werking van het toezicht, het voorkomen van weglek van maatschappelijk
bestemd vermogen, de doelgroepbepaling, het huurbeleid, criteria voor de toewijzingen
van sociale- en middenhuurwoningen, de mogelijkheid van de inzet van project- en saneringssteun
en de afbakening van niet-DAEB activiteiten en de administratieve inrichting ervan.
Ook een wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting zal nodig
zijn, omdat veel van de onderwerpen die in de Woningwet worden geregeld daarin verder
worden uitgewerkt.

Alleen door een serieuze herziening van de wet kunnen we ervoor zorgen dat woningcorporaties
geborgd kunnen lenen voor de bouw van middenhuur, dat de investeringsruimte van woningcorporaties
aanmerkelijk wordt versterkt en dat de administratieve scheiding die corporaties nu
nog moeten hanteren zoveel mogelijk kan worden beperkt.

Tegelijk is de nood hoog, en ben ik ervan doordrongen dat 1 juli 2028 nog ver weg
is. Ook ik deel nadrukkelijk de wens van uw Kamer en van de sector, om woningcorporaties
en marktpartijen zo snel mogelijk meer ruimte te geven de nodige bijdrage te leveren
aan de opgave voor middenhuur. Daarom neem ik tegelijkertijd maatregelen die – vooruitlopend
op de wetswijziging – ruimte kunnen bieden voor een ruimere inzet voor middenhuur.
In de volgende paragraaf ga ik in op de maatregelen die het kabinet al heeft genomen
en welke andere mogelijkheden er zijn om de ruimte te benutten die het Vrijstellingsbesluit
biedt.

Perspectief voor marktpartijen: verbeteren investeringsklimaat

Marktpartijen, zoals bijvoorbeeld de institutionele beleggers en projectontwikkelaars,
zijn essentieel voor het behalen van de middenhuuropgave. Het leeuwendeel van de te
bouwen middenhuurwoningen zal namelijk door deze partijen gerealiseerd moeten worden.
Marktpartijen en woningcorporaties staan gezamenlijk voor de middenhuuropgave en hebben
daarin ieder een eigen rol, waarbij ze elkaar ondersteunen en aanvullen, zowel in
aantallen als in geografische focus. Hierbij verwijs ik naar het «Middenhuuroffensief»
dat door Aedes en IVBN op 8 december 2025 tijdens de Dag van de Volkshuisvesting aan
mijn voorganger werd overhandigd. Daarin wordt verder het belang benadrukt om maatregelen
te treffen die de business case van marktpartijen versterken en Nederland aantrekkelijker
maken om in te investeren. Ook wordt daarin verwezen naar het uitgangspunt van een
gelijk speelveld tussen marktpartijen en woningcorporaties bij het inzetten van verschillende
beleidsmaatregelen voor deze partijen. Ik onderschrijf dat het van belang is dat zowel
corporaties als marktpartijen hun ambities op de middenhuur kunnen invullen. Beide
partijen dienen daarbij complementair aan elkaar te zijn passend bij de eigen focus
en comparatieve voordelen. Bij de uitwerking van de woningwet en de aanpak van het
investeringsklimaat voor middenhuur heb ik hier nadrukkelijk oog voor.

Het Kabinet neemt al een aantal maatregelen ter verbetering van het investeringsklimaat
om marktpartijen aan te moedigen meer te investeren in middenhuurwoningen. Zo wordt
de overdrachtsbelasting voor verhuurders volgend jaar verlaagd van 8% naar 7% en heb
ik een aantal maatregelen aangekondigd in het kader van een optimalisatie van de Wet
betaalbare huur, waaronder een WOZ-opslag en de verlenging van de nieuwbouwopslag
voor middenhuurwoningen. Deze maatregelen ondersteunen de business case van marktpartijen.

De Taskforce Versnellen Woningbouw beziet op dit moment wat verder nodig is ter versterking
van het investeringsklimaat. De inzet en omvang van eventuele aanvullende maatregelen
voor marktpartijen is onderdeel van de bredere afweging van de Taskforce Versnelling
Woningbouw. Over de uitkomsten van de Taskforce informeer ik Uw Kamer in september.

Het herziene Vrijstellingsbesluit biedt zoals vermeld ook voor marktpartijen voordelen,
wat tot uiting kan komen bij publiek-private samenwerkingen (PPS). In veel gevallen
vergt een gebiedsontwikkeling vanuit een gemeente een PPS met marktpartijen. Omdat
gemeenten nu makkelijker staatssteun kunnen verlenen aan marktpartijen, kunnen onrendabele
toppen eenvoudiger worden verkleind, wat meer zekerheid kan bieden om te investeren.

Het herziene Vrijstellingsbesluit creëert tevens ruimte voor PPS-constructies op Rijksniveau. Door publieke middelen gericht in te zetten, kan het
Rijk institutionele beleggers en andere marktpartijen stimuleren om te investeren
in sociale en betaalbare woningbouw. Een publieke investering kan daarmee als vliegwiel
dienen voor substantiële private investeringen, waardoor meer woningbouwprojecten
gerealiseerd kunnen worden dan met publieke middelen alleen mogelijk zou zijn.

3. Wat nu al mogelijk is voor vergroten van de middenhuur woningvoorraad

De urgentie om meer middenhuurwoningen aan de woningvoorraad toe te voegen is zeer
groot. Dat betekent dat ik niet alleen maar het wetgevingstraject wil afwachten, we
zijn in de tussentijd aan het werk aan mogelijke oplossingen. Ook gemeenten en provincies
zitten niet stil en hebben al concrete maatregelen uitgewerkt waar marktpartijen en
woningcorporaties gebruik van kunnen maken. Daarnaast onderzoek ik in samenwerking
met Aw en WSW de mogelijkheden om woningcorporaties meer flexibiliteit te geven over
het naar eigen inzicht inzetten van hun investeringscapaciteit. Hieronder geef ik
een overzicht van maatregelen die reeds mogelijk zijn of die worden verkend.

Subsidie of garantieregelingen voor sociale en betaalbare huisvesting

Voor gemeenten en provincies biedt het herziene Vrijstellingsbesluit mogelijkheden
om staatssteun in te zetten voor de bouw van middenhuur. Medeoverheden kunnen bijvoorbeeld
zelf garant staan voor leningen aan woningcorporaties voor gemengde projecten, subsidie
verlenen of korting geven op de grondprijs. Zo heeft de provincie Zuid-Holland in
maart 2026 de eerste subsidie op grond van het herziene Vrijstellingsbesluit verstrekt.
Om medeoverheden hierin te ondersteunen heb ik een handreiking gepubliceerd over het
benutten van de verruimde mogelijkheden voor staatssteun voor huisvesting. Deze handreiking
heb ik ter informatie voor uw Kamer bijgevoegd bij deze brief.

Kapitaalkrachtige medeoverheden hebben op basis van het Vrijstellingsbesluit ook de
mogelijkheid om zelf leningen uit te geven voor woningbouwprojecten. Daarbij kunnen
rentepercentages gehanteerd worden die lager liggen dan bij commerciële partijen.
Omdat WSW-borging dit al bewerkstelligt voor woningcorporaties, lijkt het logisch
dergelijke constructies alleen in te richten voor projecten met een focus op betaalbare
huisvesting (middenhuur).

Onderzoek naar een specifiek financieringsproduct voor middenhuur door woningcorporaties

Daarnaast wordt op de financieringsmarkt onderzocht of er een financieringsproduct
voor middenhuur kan worden ontwikkeld waarbij het voordeel van borging door het WSW
ook kan worden toegepast op de betreffende lening, zodra WSW-borging voor middenhuur
wettelijk mogelijk is gemaakt. Onder bepaalde voorwaarden kan het rentevoordeel vanaf
dat moment worden doorberekend in al lopende financieringen.

Het voordeel van zo’n product is dat woningcorporaties, zodra de wetswijziging in
werking is getreden, direct kunnen profiteren van lagere financieringskosten op deze
eerder afgesloten financieringsproducten. Hierdoor wordt voorkomen dat woningcorporaties
vooruitlopend op de wetswijziging terughoudend worden met investeren in middenhuur
en het aantrekken van financiering voor deze projecten, omdat ze liever wachten totdat
WSW-borging beschikbaar is.

Inzetten vrije toewijzingsruimte voor middeninkomens door woningcorporaties

Woningcorporaties hebben op basis van de huidige Woningwet de mogelijkheid om hun
vrije toewijzingsruimte te gebruiken voor de huisvesting van huishoudens met een middeninkomen.
In het lokale overleg mogen woningcorporaties zelfs tot 15% van hun sociale huurwoningen
tegen een sociale huurprijs, aanbieden aan middeninkomens. Via de inzet van Inkomensafhankelijke
hogere huurverhoging kunnen woningcorporaties vervolgens in de navolgende jaren de
huurprijs versneld verhogen naar het gewenste streefhuurniveau dat past bij een middenhuurwoning
binnen de bandbreedte die de Woningwet daarvoor geeft. De optie biedt woningcorporaties
de gelegenheid om indien daar behoefte aan is al versneld meer woningen aan te bieden
aan middeninkomens.

Meer ruimte voor flexibele inzet van investeringsruimte woningcorporaties

De huidige scheiding van DAEB en niet-DAEB activiteiten was gericht op het apart inzichtelijk
maken van de sociale en de commerciële inkomsten van woningcorporaties. Zodoende wordt
voorkomen dat via kruisbestuiving staatssteun voor sociale activiteiten alsnog wordt
ingezet voor commerciële activiteiten. Eveneens werd met de scheiding beoogd dat zowel
de DAEB als niet-DAEB tak zelfstandig financieel gezond zouden moeten zijn en daarmee
niet structureel afhankelijk van elkaar. Met de beoogde wijziging van de Woningwet
kan de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB in de nabije toekomst sterk worden beperkt,
waardoor de resterende investeringscapaciteit van de niet-DAEB tak ook kan worden
ingezet voor investeringen in de sociale huur.

De resterende investeringscapaciteit in de niet-DAEB tak kan echter in sommige gevallen
nu al een welkome aanvulling zijn voor een groeiende groep woningcorporaties die al
de komende jaren tegen de financiële grenzen in hun DAEB-tak loopt. Vooruitlopend
op de benodigde wetswijziging voer ik daarom het gesprek met Aw en WSW over de mogelijkheden
om woningcorporaties nu al op een verantwoorde manier in staat te stellen om resterende
investeringscapaciteit in hun niet-DAEB tak aan te wenden voor investeringen in sociale
huur.

Daarnaast ben ik met de Aw en WSW in overleg getreden over een aanwijzing aan de Aw
om niet te handhaven op de aflossingsverplichting op de interne lening tussen de DAEB-
en niet-DAEB-tak. Woningcorporaties hebben daardoor meer mogelijkheden om hun investeringscapaciteit
naar eigen inzicht flexibel in te zetten. Hierdoor hoeven woningcorporaties vooruitlopend
op de wetswijziging ook niet onnodig commerciële leningen aan te trekken voor het
aflossen van interne leningen. Dit zorgt ook voor een besparen op de rentelasten.
Ik informeer uw Kamer vandaag, zoals de Woningwet voorschrijft, over deze aanwijzing.

Tot slot

Gelet op het aanhoudende tekort aan middenhuurwoningen en het belang van een goed
functionerende middenhuurmarkt voor de volkshuisvesting, acht ik het van groot belang
om de inzet van staatssteun en flankerende maatregelen voor alle investerende partijen
in middenhuurwoningen zorgvuldig af te wegen. Daarbij heb ik nadrukkelijk oog voor
een aantrekkelijk en voorspelbaar investeringsklimaat, zodat partijen bereid zijn
en in staat blijven om te investeren in middenhuurwoningen. Tegelijkertijd geldt dat
aanpassing van wet- en regelgeving een zorgvuldige juridische beoordeling en afstemming
vereist. Hoewel snelheid geboden is om de woningbouwproductie te ondersteunen, moet
het wetgevingstraject zorgvuldig worden doorlopen om te komen tot een duurzame, uitvoerbare
en juridisch houdbare oplossing die daadwerkelijk bijdraagt aan het vergroten van
het aanbod aan middenhuurwoningen.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
E. Boekholt-O’Sullivan