Brief regering : Diverse ontwikkelingen in het woonbeleid

Nr. 1492
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 30 juni 2026

Met deze brief wil ik uw Kamer informeren over een aantal actuele ontwikkelingen in
het woonbeleid. In deze brief ga ik in op de volgende onderwerpen:

• Casussen beroep hardheidsclausule Woningwet

• Vervolg Acantus-arrest

• Overwegingen leennormen

• Toezichtrapport WSW 2025

• Huurregister

Toepassing hardheidsclausule Woningwet

Sinds 1 januari 2022 is de hardheidsclausule in artikel 118a van de Woningwet van
kracht. Deze bepaling maakt het mogelijk om in uitzonderlijke gevallen af te wijken
van de Woningwet en onderliggende regelgeving. Dit indien strikte toepassing leidt
tot onbillijke gevolgen van overwegende aard of het belang van de volkshuisvesting
daardoor minder goed wordt gediend. Conform artikel 118a, tweede lid, informeer ik
uw Kamer over de in 2025 behandelde verzoeken.

In 2025 zijn vijf verzoeken om toepassing van de hardheidsclausule ingediend bij de
Autoriteit woningcorporaties of bij mij. Verzoeken moeten worden ingediend bij diegene
die bevoegd is te besluiten over het artikel waarover toepassing van de hardheidsclausule
wordt gevraagd. Drie verzoeken zijn toegewezen en twee verzoeken zijn afgewezen.

De twee toegewezen verzoeken hadden betrekking op samenwerkingsverbanden van woningcorporaties
voor het beheer van woonwagenstandplaatsen en huurwoonwagens. In deze gevallen is
geoordeeld dat een strikte toepassing van de regels inzake de scheiding tussen DAEB-
en niet-DAEB-activiteiten het volkshuisvestelijk belang onvoldoende zou dienen. Toepassing
van de hardheidsclausule heeft ertoe geleid dat middelen, onder voorwaarden, uit de
DAEB-tak beschikbaar konden worden gesteld ten behoeve van deze woonwagenactiviteiten.

Het derde toegewezen verzoek betrof de toekenning van projectsteun aan een woningcorporatie.
Met toepassing van de hardheidsclausule is mogelijk gemaakt dat de benodigde projectsteunbijdrage
uitsluitend is opgebracht door drie woningcorporaties, die hier met elkaar vrijwillige
afspraken over hadden gemaakt. Ik werk op dit moment aan een ontwerpbesluit om het
wettelijke instrument van projectsteun te moderniseren. Ik verwacht het ontwerpbesluit
op korte termijn in voorhang bij uw Kamer te brengen zodat toepassing van de hardheidsclausule
voor deze gevallen niet meer nodig is.

Het eerste afgewezen verzoek betrof de verhuur van woningen door een woningcorporatie
aan het Centraal Orgaan opvang asielzoekers (COA), met het doel deze woningen in te
zetten voor de opvang van asielzoekers. Het tweede afgewezen verzoek zag op de financiering
van funderingsherstel aan particuliere woningen in zogeheten gespikkeld bezit van
de corporatie. In beide gevallen is geconcludeerd dat de beoogde inzet niet past binnen
het wettelijke kader voor woningcorporaties en dat geen sprake was van omstandigheden
die toepassing van de hardheidsclausule rechtvaardigen, aangezien geen sprake was
van onbillijke gevolgen van overwegende aard of de volkshuisvesting beter gediend
was met de toepassing van de hardheidsclausule.

Vervolg Acantus-arrest

De afgelopen jaren is gebleken dat het zogenaamde «Acantus-arrest»1 in de praktijk leidt tot belemmeringen bij warmtelevering aan huurders en bij de
verduurzaming door verhuurders. In dit arrest heeft de Hoge Raad geoordeeld dat een
collectieve warmte-koude-installatie («WKO-installatie») als onroerende aanhorigheid
beschouwd moet worden. De verhuurder mocht de vaste kosten van de WKO-installatie
hierdoor niet als servicekosten in rekening brengen bij de huurder. Na het Acantus-arrest
zijn er nog verschillende rechtszaken geweest over het in rekening brengen van de
vaste kosten van een (WKO)-installatie via de servicekosten, met verschillende conclusies.

Met partijen uit het veld is gesproken over de praktische gevolgen van deze situatie.
Daaruit blijkt dat de huidige onduidelijkheid over de wijze waarop kosten bij huurders
in rekening mogen worden gebracht een belangrijke belemmering vormt voor investeringen
in collectieve warmtevoorzieningen. Verhuurders geven aan terughoudend te zijn met
dergelijke investeringen, omdat zij de daarmee gemoeide kosten veelal niet via de
huurprijs kunnen terugverdienen als gevolg van geldende huurprijsgrenzen.

In overleg met het veld zijn verschillende oplossingsrichtingen in kaart gebracht.
De richting die ik de komende periode verder wil verkennen, is een aanpassing van
het huurrecht waarmee het mogelijk wordt om kosten voor de levering van warmte – inclusief
de vaste kosten – buiten de huurprijs om bij huurders in rekening te brengen. Ik richt
mij daarbij op een betere mogelijkheid voor verhuurders om hun investeringen en exploitatiekosten
terug te verdienen. Daarnaast biedt deze benadering kansen om ook andere knelpunten
in de huidige systematiek aan te pakken, zoals ongelijke rekeningen tussen huurders
onderling en tussen huurders en kopers van eenzelfde energiesystem in een Vereniging
van Eigenaars.

Deze oplossingsrichting vraagt nog om nadere uitwerking. Een belangrijk vraagstuk
daarbij is onder welke regulering warmteleverende verhuurders de kosten aan huurders
mogen doorberekenen. Ik wil daarbij borgen dat huurders een vergelijkbare warmterekening
ontvangen, ongeacht of het warmtesysteem wordt geëxploiteerd door een verhuurder of
door een externe warmteleverancier. In deze verkenning besteed ik nadrukkelijk aandacht
aan de gevolgen voor de totale woonlasten van huurders. Daarom wordt bij de verdere
uitwerking ook gekeken naar de samenhang met het woningwaarderingsstelsel en de wijze
waarop de energieprestatie van een woning, onder meer via het energielabel, daarin
wordt gewaardeerd.

Ook de moties2 en amendementen3, die uw Kamer bij de behandeling van het wetsvoorstel Collectieve warmte in juni
jl. heeft ingediend, worden betrokken bij de uitwerking. Op basis van deze uitwerking
zal ik een nadere keuze over de oplossing en de uitwerking maken en uw Kamer hierover
eind 2026 inlichten.

Overwegingen leennormen

Via deze brief voldoe ik aan de toezegging aan uw Kamer naar aanleiding van een vraag
van de heer Flach in het commissiedebat Staat van de Volkshuisvesting van 11 maart
2026. Hij vroeg mij om terug te komen op de Toegankelijkheidsmonitor Koopwoningmarkt
uitgevoerd door het Centraal Planbureau (CPB)4. In deze brief geef ik eerst een algemene toelichting op de leennormen, daarna ga
ik in op de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt en tot slot ga ik in op de invloed
van de leennormen op de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt.

Algemene toelichting leennormen

De hypothecaire leennormen zijn bedoeld om verantwoorde kredietverlening te borgen.
De leencapaciteit van een koper wordt binnen de leennormen begrensd door de het inkomen
van de koper en de waarde van de woning. In de Tijdelijke regeling hypothecair krediet
is de maximale hoogte van het hypothecair krediet ten opzichte van het inkomen vastgesteld
(Loan to Income (LtI)). De financieringslastpercentages die horen bij de LtI-norm
worden jaarlijks op advies van het Nibud aangepast. De laatste jaren zijn deze financieringslastpercentages
meestal naar beneden bijgesteld. Daarnaast is de maximale hoogte van het hypothecair
krediet ten opzichte van de waarde van de woning voorgeschreven (Loan to Value (LtV)).
Vóór 2013 kon een koper een hypotheek afsluiten tot 106 procent van de waarde van
de woning. De huidige LtV-limiet bedraagt 100 procent van de waarde van de woning.

SEO Economisch Onderzoek (SEO) heeft in opdracht van de Ministeries van VRO en Financiën
recent de leennormensystematiek geëvalueerd en concludeerde dat de leennormen doeltreffend
en doelmatig zijn in het borgen van verantwoorde kredietverlening.5 Wel adviseerde SEO om overwegingen rondom toegankelijkheid en financiële stabiliteit
actiever mee te wegen. Daarom brachten het CPB en De Nederlandsche Bank (DNB) samen
met de Autoriteit Financiële Markten (AFM) dit jaar voor het eerst onafhankelijke
monitors uit van respectievelijk toegankelijkheid6 en financiële stabiliteit7.

Ontwikkeling toegankelijkheid koopwoningmarkt

De toegankelijkheidsmonitor koopwoningmarkt8 laat zien dat tussen 2015 en 2024 de mediane leencapaciteit steeg van ongeveer € 225.000
naar € 300.000. Tegelijkertijd is de mediane huizenprijs gestegen van € 200.000 naar
iets meer dan € 400.000. Dit betekent dat de mediane huizenprijs harder is gestegen
dan de mediane leenruimte en dat dus het gat tussen de leencapaciteit en de woningprijzen
is gegroeid. Dit wijst erop dat de rol van vermogen belangrijker is geworden bij de
aankoop van een woning. Hierdoor is de toegankelijkheid van koopwoningen in de afgelopen
10 jaar verslechterd.

Impact leennormen op de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt

SEO concludeert dat de leennormen de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt kunnen
beperken.9 Kopers kunnen hierdoor slechts een beperkt deel van hun inkomen besteden aan wonen.
En bij een LtV onder de 100 procent moeten kopers eerst spaargeld opbouwen voordat
ze een huis kunnen kopen. Daarnaast, zoals de heer Flach stelt, kan het verruimen
van leennormen leiden tot een stijging van de huizenprijzen. Andersom kan het verkrappen
van de leennormen leiden tot een prijsdaling.

Impact aanpassen LtI-norm

Het CPB laat zien dat een theoretische verkrapping van de LtI-norm met 10% slechts
leidt tot een daling van huizenprijzen van bijna 4%.10 Dit effect is echter onzeker en hangt af van verschillende factoren zoals het woningaanbod
en het aankoopgedrag van beleggers. Het verkrappen van leennormen zorgt er dus voor
dat prijzen van koopwoningen weliswaar dalen ten opzichte van een situatie waarin
de leennormen niet worden verkrapt. Dit zorgt er echter niet voor dat de toegankelijkheid
van de koopwoningmarkt verbetert, omdat de ontstane verandering van de prijs (indirecte
effect) doorgaans kleiner is dan de verandering van de leencapaciteit (directe effect).
Het gevolg hiervan is dat starters die grotendeels afhankelijk zijn van hypothecair
krediet minder eenvoudig een woning kunnen kopen die aan hun wensen voldoet. Daarentegen
leidt een verruiming van de LTI-norm tot een verbetering van de toegankelijkheid.
Maar dit is onwenselijk omdat financiële verantwoorde kredietverlening dan niet langer
is geborgd.

Impact aanpassen LtV-limiet

Het gevolg van het verlagen van de LtV-limiet op de toegankelijkheid is eenduidiger.
Het verlagen van de LtV-limiet zorgt ervoor dat kopers naast de kosten koper (vaak
3% tot 5%) ook een deel van de aankoop zelf dienen te financieren. Uit cijfers van
DNB blijkt dat meer dan de helft van de starters een lening afsluit met een LtV hoger
dan 90%. En dat bijna de helft van de 27 tot 34-jarigen minder dan € 10.000 spaargeld
heeft.11 Het verkrappen van de LtV-limiet leidt weliswaar tot een verbetering van de financiële
stabiliteit, maar ook tot een verslechtering van de toegankelijkheid voor starters
met beperkt spaargeld. Daarentegen leidt een verruiming van de LtV-limiet tot een
verbetering van de toegankelijkheid, maar dit is onwenselijk vanuit het oogpunt van
financiële stabiliteit.

Conclusie

SEO heeft in 2025 geconcludeerd dat de leennormen doeltreffend zijn in het waarborgen
van verantwoorde kredietverstrekking en bijdragen aan financiële stabiliteit. De leennormen
zijn volgens SEO eveneens doelmatig. Daarnaast zorgt de huidige systematiek voor stabiliteit
en voorspelbaarheid. De financieringslastpercentages worden jaarlijks aangepast, maar
de omvang van de aanpassingen is beperkt. Dit is belangrijk voor het functioneren
van de woningmarkt. Ook CPB en DNB/AFM adviseren om de leennormensystematiek niet
te wijzigen. Zij stellen dat verkrapping van de leennormen ondanks lagere huizenprijzen,
leidt tot verslechtering van de toegankelijkheid. Het aanpassen van de leennormen
is dus niet het juiste instrument om de toegankelijkheid van de koopwoningmarkt te
verbeteren. Ik zie daarom geen reden om de leennormen aan te passen.

Toezichtrapport WSW 2025

Algemeen

Hierbij bied ik uw Kamer het Toezichtrapport WSW 2025 aan dat is opgesteld door de
Autoriteit woningcorporaties (Aw). De Aw voert sinds 2016 het publiekrechtelijke toezicht
uit op Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) met als doel het financieel risico van
de achtervang van het Rijk en de gemeenten te beheersen. Jaarlijks wordt het rapport
aan uw Kamer gestuurd.

WSW borgt leningen van woningcorporaties. Daarmee garandeert het voor financiers van
die leningen de betaling van rente en aflossing. Hierdoor kunnen woningcorporaties
zich tegen gunstige voorwaarden financieren op de kapitaalmarkt. Het Rijk en de gemeenten
bekleden een achtervangpositie. Dat betekent dat zij bij dreigende liquiditeitstekorten
bij WSW steun zullen verschaffen in de vorm van renteloze leningen. Doel van het toezicht
op WSW is om het achtervangrisico van het Rijk en de gemeenten te beheersen en de
kans op een aanspraak op de achtervang te minimaliseren.

Ten opzichte van het toezichtrapport over 2024 is de structuur van het rapport vereenvoudigd.
De bevindingen zijn compacter en meer thematisch geordend12. Ook de gehanteerde beoordelingssystematiek is vereenvoudigd13.

In algemene zin concludeert de Aw dat WSW zijn publieke borgingsfunctie beheerst en
verantwoord uitvoert en in staat is om in te spelen op veranderende omstandigheden.
De geconstateerde deelbevindingen vormen geen belemmering voor het huidige functioneren,
maar zijn relevant voor verdere versterking en bestendiging van de kwaliteit van de
bedrijfsvoering. Zo constateert de Aw bijvoorbeeld als verbeterpunt dat een meer integrale
strategische rapportagelijn wenselijk is om de samenhang en voortgang van strategische
doelen beter inzichtelijk te maken en bestuurlijke bijsturing te ondersteunen

Beleidsregels en beheerste en integere bedrijfsvoering

Het toezicht van de Aw richt zich op de naleving van de drie beleidsregels en op een
beheerste en integere bedrijfsvoering. Beleidsregel I beschrijft hoe de toereikendheid
van het risicokapitaal jaarlijks moet worden bepaald door WSW. Uit de toereikendheidstoets
blijkt dat het beschikbare risicokapitaal substantieel hoger ligt dan het vereiste
risicokapitaal. Daardoor is WSW naar verwachting in staat om potentiële borgaanspraken
op te vangen zonder dat WSW de achtervang hoeft aan te spreken. Beleidsregel II beschrijft
de voorwaarden voor verstrekking van borging van geldleningen voor deelnemers. Beleidsregel
III regelt het overleg en de informatieverstrekking van WSW aan de Staat en Vereniging
van Nederlandse Gemeenten (VNG). Onder beheerste bedrijfsvoering wordt verstaan de
inrichting en de kwaliteit van de uitvoerende processen, de inrichting en de kwaliteit
van de administratieve en interne organisatie en de inrichting en kwaliteit van de
informatievoorziening en de communicatie. Integere bedrijfsvoering houdt in het tegengaan
van het risico op belangenverstrengeling en van andere strafbare feiten en andere
handelingen die het vertrouwen in de borgingsvoorziening kunnen schaden. De Aw concludeert
dat WSW in 2025 op alle onderzochte onderdelen de naleving en bedrijfsvoering op orde
heeft. Daarnaast ziet de Aw alle bevindingen over 2024 als voldoende opgevolgd of
afgerond.

Reactie

Ik ben tevreden dat het rapport Toezicht WSW 2025 bevestigt dat WSW in 2025 alle drie
de beleidsregels op orde heeft en dat er sprake is van een beheerste en integere bedrijfsvoering.
Op basis van WSW’s staat van dienst heb ik er alle vertrouwen in dat WSW de ingezette
lijn zal voortzetten en aan de slag gaat met de aanbevelingen die de Aw heeft gedaan.
Daarnaast ben ik blij met de positieve woorden van de Aw over WSW. Dit onderstreept
mijn vertrouwen in de robuustheid en veerkracht van ons borgstelsel. Op basis hiervan
kunnen corporaties in de komende jaren op een verantwoorde wijze bijdragen aan belangrijke
maatschappelijke opgaven, zoals sociale woningbouw, verduurzaming en leefbaarheid.

Voortgang huurregister

Het voorstel voor een huurregister heeft van 15 april tot en met 28 mei in internetconsultatie
gelegen. De consultatie heeft 104 reacties opgeleverd, waaronder reacties van Aedes,
IVBN, Vastgoed Belang, de Woonbond, diverse gemeenten, verhuurders, huurders en huurdersorganisaties.
Ik ben blij met de brede belangstelling voor het huurregister en waardeer zowel de
constructieve alsook kritische reacties op het voorstel. In de consultatie kwamen
met name aandachtspunten naar voren op het gebied van privacy, administratieve lasten,
datakwaliteit en de noodzaak en proportionaliteit van het huurregister en de daarin
op te nemen gegevens. De komende maanden ga ik de reacties zorgvuldig bestuderen en
waar nodig aanvullende gesprekken voeren met betrokken partijen. Ik heb uw Kamer toegezegd
dit najaar een besluit te nemen over de invoering van een huurregister. Als ik besluit
tot invoering over te gaan, zal ik uw Kamer ook informeren over de wijzigingen die
naar aanleiding van de consultatie in het voorstel worden aangebracht.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening,
E. Boekholt-O'Sullivan