Brief regering : Weging ontwikkelingen huurmarkt

32 847
Integrale visie op de woningmarkt

Nr. 74
BRIEF VAN DE MINISTER VAN VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 10 april 2025

Met deze brief informeer ik uw Kamer over mijn weging van de ontwikkelingen op de
huurmarkt, als gevolg van recente wijzigingen in regelgeving en in het bijzonder naar
aanleiding van de Wet betaalbare huur (Wbh), zoals eerder door mij toegezegd.1 Verder schets ik aanpassingen aan beleid die op een gerichte en relatief snel te
realiseren manier verlichting kunnen bieden aan (in het bijzonder particuliere) verhuurders
die specifieke knelpunten ervaren ten gevolge van de doorgevoerde huurregelgeving.
In deze brief ga ik tevens in op aankomende monitorings- en evaluatiemomenten in relatie
tot de ontwikkelingen op de huurmarkt alsook de aanvullende data die ik komende periode
verzamel en wanneer ik verwacht uw Kamer hierover te kunnen informeren. Daarnaast
is bij deze brief de beantwoording, mede namens de Staatssecretaris van Financiën
– Fiscaliteit, Belastingdienst en Douane (Staatssecretaris FBD), van de schriftelijke
vragen van de leden Van Dijk en Vedder (beiden CDA) bijgevoegd, over het bericht dat
de combinatie van box 3 en de Wbh de belangrijkste reden is om uit te ponden2.

Er is in Nederland een groot tekort aan betaalbare huurwoningen, wat in het laatste
decennium onder meer heeft geleid tot steeds hogere (en op plekken excessieve) huurprijzen.
Daarom is de laatste jaren sterk ingezet op het beter beschermen van huurders. In
dit kader is dan ook de Wbh op 1 juli 2024 in werking getreden. Hoewel de wet nog
maar kort van kracht is, monitor ik de effecten doorlopend aan de hand van de transactiegegevens
van het Kadaster en alle andere gegevens en signalen uit de markt die ik tot mijn
beschikking heb. Ik ontvang signalen dat verhuurders hun huurwoningen uitponden door
de samenloop van overheidsmaatregelen en veranderde macro-economische omstandigheden
en dat het aanbod aan huurwoningen, met name in het particuliere segment, hierdoor
terugloopt. Deze signalen baren mij zorgen.

In lijn met de toezegging aan uw Kamer heb ik dan ook in het eerste kwartaal van 2025
een integrale weging uitgevoerd waarbij ik ook de samenloop van maatregelen, zoals
verdere huurwet- en regelgeving en de fiscaliteit, heb meegenomen. In de weging betrek
ik verder de aanvullende inzichten op basis van een onderzoek van Dr. Korevaar van
de Erasmus Universiteit Rotterdam (EUR) en het Instituut voor Publieke Economie (IPE)
en contacten met marktpartijen. Dit geheel biedt een eerste inzicht in de ontwikkelingen
op de huurmarkt sinds de inwerkingtreding van de Wbh. In 2027 volgt de formele evaluatie
van de effecten van deze wet.

Regulering van de huurmarkt

De afgelopen jaren zijn er diverse maatregelen genomen om de huurmarkt te reguleren.
Dit was nodig vanwege misstanden en excessen die ontstonden in de krappe woningmarkt.
Huurders werden geconfronteerd met (te) hoge huurprijzen, gebrekkige rechtsbescherming
en beperkte alternatieven. Door de schaarste en een beperkte toename van het woningaanbod
ontstond een situatie waarin huren snel stegen. Dit, tezamen met de lage rentestand,
had een sterke aantrekkingskracht op investeerders; het fenomeen buy-to-let (kopen om te verhuren) nam in deze periode nadrukkelijk een vlucht, waardoor het
aandeel van huurwoningen in de woningvoorraad sterk toenam. Waar het aandeel van private
verhuurders in de totale woningvoorraad in 2017 nog op 7,6% lag, was dit in 2022 gegroeid
tot 9,3%, waarna dit tot 2025 constant bleef. Tegelijkertijd nam in deze periode de
maatschappelijke onrust over de signalen van excessen in de private huurmarkt toe.
Door het opkopen van woningen door investeerders visten koopstarters vaker achter
het net. Deze ontwikkelingen maakten ingrijpen noodzakelijk om huurders beter te beschermen
en zorg te dragen voor voldoende aanbod aan betaalbare huurwoningen. Het vorige kabinet
en uw Kamer hebben dan ook ingezet op zowel het terugdringen van het woningtekort
als het versterken van de positie van huurders. Dit heeft geleid tot verschillende
maatregelen, zoals de Wet goed verhuurderschap, de Wbh en de Wet vaste huurcontracten
en de opkoopbescherming. Hoewel deze maatregelen afzonderlijk gericht waren op specifieke
problemen, heeft de cumulatie daarvan de flexibiliteit voor verhuurders in de markt
om rendabel te kunnen verhuren sterk verminderd.

Deze destijds voorgenomen regulering van de huurmarkt, als een reactie op de ontstane
excessen door de woningkrapte, maakt dat de dynamiek in de markt al ruime tijd aan
het veranderen is. Tot 2021 was sprake van een sterke opkomst van buy-to-let, waarbij met name particuliere investeerders koopwoningen opkochten om te verhuren:
enkel onder particuliere verhuurders bedroeg het saldo van aankopen en verkopen in
de jaren 2014 tot en met 2020 gemiddeld meer dan 6.000 huurwoningen per jaar. Sinds
2021 is deze beweging omgeslagen en worden huurwoningen in toenemende mate uitgepond,
vooral door particuliere verhuurders. Factoren zoals de gewijzigde economische omstandigheden
waaronder de gestegen rente, de relatieve verbetering van de koopstarter door de differentiatie
van de overdrachtsbelasting, de opkoopbescherming, en de destijds ontstane onzekerheid
over aanstaande huurregulering, waaronder de introductie van de WOZ-cap, en het naar
aanleiding van arresten van de Hoge Raad aangepaste forfait in box 3 hebben waarschijnlijk
ook bijgedragen aan de al bestaande tendens. Voor (met name particuliere) verhuurders
is het hierdoor minder aantrekkelijk geworden om te investeren in huurwoningen. Momenteel
verhuren private verhuurders ongeveer 1.156.000 woningen; dit is 35% van de totale
huurwoningvoorraad. Hiervan valt ruim 43% (502.000 woningen) onder de sociale huurprijs,
27% (312.000) in het middenhuursegment en ca. 30% (342.000) in de vrije sector.3 Deze partijen voorzien dus in een belangrijk onderdeel van het huurwoningaanbod.
In het ontwerp van de Wbh is uitgegaan van een minimale behoefte aan middenhuur van
ruim 400.000 woningen, onder de aanname dat alle huidige hurende middeninkomens die
willen kopen, dat uiteindelijk ook kunnen. Het is echter realistisch dat de vraag
door bevolkingsgroei kan toenemen. Deze dynamiek in acht nemend schommelde volgens
het Woononderzoek 2021 de vraag naar middenhuur op termijn ergens tussen de 400.000
en 540.000 woningen.4

Om te komen tot een gezonde woningmarkt is een zorgvuldige afweging nodig tussen huurbescherming
en ruimte voor verhuurders. Verhuurders spelen immers een belangrijke rol in het oplossen
van de woningcrisis. Om deze juiste balans te vinden is het van belang te onderzoeken
wat de samenloop van maatregelen heeft betekend voor de huurmarkt en waar knelpunten
zijn ontstaan. Stabiliteit en voorspelbaarheid van het overheidsbeleid acht ik bij
deze weging essentieel, zodat zowel huurders als verhuurders weten waar zij aan toe
zijn en investeringen in de huurmarkt niet onder druk komen te staan. Om te voorkomen
dat investeerders gaan afwachten, is snelle duidelijkheid over aanpassingen in beleid
cruciaal. Hiertoe roepen marktpartijen en andere organisaties en medeoverheden ook
op.5

Analyse ontwikkelingen huurmarkt

In de analyse die ik heb gebruikt voor mijn weging van de ontwikkelingen op de huurmarkt,
heb ik zowel gekeken naar de effecten van huurregelgeving, zoals de recent in werking
getreden Wbh en Wet vaste huurcontracten, als naar fiscale regelgeving die geldt voor
verhuurders. Mijn overwegingen zijn gebaseerd op de transactiegegevens van het Kadaster,
inzichten van Dr. Korevaar en IPE6 alsmede gegevens en signalen uit de markt7. Tegelijkertijd is het nog te vroeg voor een definitieve duiding van de effecten
van recent genomen overheidsmaatregelen, zoals de Wbh of de Wet vaste huurcontracten
omdat nog niet alle relevante data beschikbaar zijn. In de komende maanden worden
aanvullende cijfers verzameld, waardoor een vollediger beeld ontstaat van de effecten
op de huurmarkt. Later in deze brief licht ik uw Kamer toe welke stappen ik zet om
de verdere effecten van deze huurregelgeving volledig te kunnen evalueren.

Uit de cijfers van het Kadaster blijkt dat het aantal woningverkopen door investeerders
is gestegen van ruim 30.000 in 2023 naar meer dan 50.000 in 2024. Ook het aantal aankopen
door investeerders steeg, van ca. 18.000 in 2023 naar ca. 24.000 in 2024, zodat het
saldo van aan- en verkopen uitkwam op – 29.400 huurwoningen.8 Deze cijfers wijzen op een uitpondbeweging, voornamelijk onder particuliere verhuurders.
Tegelijkertijd wordt het negatieve saldo van verkopen en aankopen binnen de bestaande
private huurvoorraad grotendeels gecompenseerd door nieuwbouw, transformaties en splitsingen,
waardoor de private huurmarkt in 2024 per saldo met 413 woningen is gekrompen ten
opzichte van 2023. Het aandeel van private verhuurders in de totale woningmarkt is
hiermee ook beperkt afgenomen, van 9,33% op 1 januari 2024 naar 9,24% op 1 januari
2025.9 Terwijl de huurvoorraad dus nagenoeg gelijk is gebleven, dient deze juist toe te
nemen om te voorzien in de vraag naar betaalbare huurwoningen.

Het aantal verkopen door institutionele verhuurders is redelijk stabiel gebleven.
Tegelijkertijd wijst informatie van vastgoedadviseur CBRE erop dat ca. 90% van de
woningen die door investeerders van andere investeerders zijn overgenomen, is gekocht
met een uitpondstrategie. Deze strategie houdt in dat de verhuurder de intentie heeft
om individuele woningen in een complex te verkopen aan eigenaar-bewoners wanneer de
zittende huurders vertrekken. Het aandeel transacties waarbij de nieuwe eigenaar naar
verwachting een uitpondstrategie hanteert is ten opzichte van de afgelopen jaren sterk
gestegen. Voor institutionele verhuurders is direct uitponden minder gebruikelijk.
Zij verkopen doorgaans een volledig complex aan het einde van de exploitatietermijn
aan een andere investeerder. Deze investeerder kan ervoor kiezen de woningen door
te verhuren of uit te ponden. Een investeerder met een uitpondstrategie verkoopt de
woningen vervolgens één voor één zodra huurders vertrekken. Dergelijke transacties
worden niet direct zichtbaar als uitpondtransacties in de data van het Kadaster, maar
hebben op termijn een vergelijkbaar effect op de huurmarkt. Het risico bestaat daarom
dat een aanzienlijk deel van deze woningen op de langere termijn niet beschikbaar
blijft voor de huurmarkt.10

De Kadastercijfers tonen duidelijk een verschuiving in de samenstelling van verhuurders
op de huurmarkt. Het aandeel van bedrijfsmatige verhuurders is toegenomen, terwijl
het aandeel van natuurlijke verhuurders is afgenomen. Dit is een weerspiegeling van
het feit dat de uitpondbeweging zich voornamelijk voordoet bij kleinere particuliere
verhuurders en dat institutionele investeerders vooralsnog hun bezit door nieuwbouw
hebben uitgebreid. Deze verschuiving wordt verder versterkt door cijfers omtrent de
transacties van particuliere verhuurders met één huurwoning. Onderzoek van het CBS
en Kadaster heeft daarnaast aangetoond dat ca. 70% van de transacties van eigenaren
van tweede woningen11 het uitponden van een huurwoning betrof. Over 2024 betekent dit een verhoging van
het uitpondsaldo met ca. 9.400 huurwoningen.

De gevolgen van de huurregulering zijn het sterkst voor woningen die vaak door particuliere
verhuurders worden aangeboden, zoals kleinere, oudere woningen met een laag energielabel,
met name in de Randstad. De kans op uitponden is het grootst bij huurwoningen waarvan
de markthuur vóór toepassing van het WWS aanzienlijk hoger lag dan de WWS-puntenhuur,
omdat de huurprijs voor deze woningen door regulering het sterkst moet worden verlaagd.
Tegelijkertijd dalen de kosten voor particuliere verhuurders niet automatisch mee
met de huurverlaging. Uit het onderzoek van Dr. Korevaar en IPE blijkt dat de markthuur
vooral hoger ligt dan de WWS-puntenhuur bij woningen met een laag energielabel (E,
F en G), een kleine oppervlakte (40–60 m2) en een ouder bouwjaar (1910–1940). Bovendien is het verschil tussen de markthuur
en de toegestane huur op basis van het WWS het grootst in de Randstad en binnensteden,
waar de WOZ-waarde relatief hoog is. Zeker voor woningen waar de WOZ-cap van toepassing
is, waardoor de doorwerking van de WOZ-waarde in de maximale huurprijs wordt beperkt,
geldt dit. Mede door de regulering is de waarde van verhuur lager dan de marktwaarde
van een leegstaande woning waardoor het voor veel particuliere verhuurders financieel
aantrekkelijker is om deze woningen te verkopen aan een eigenaar-bewoner dan te blijven
verhuren of door te verkopen aan een andere verhuurder. Hier speelt ook de differentiatie
van de overdrachtsbelasting voor investeerders een rol. Door de differentiatie betalen
investeerders meer overdrachtsbelasting dan eigenaar-bewoners.

Een aanzienlijk deel van de uitgeponde huurwoningen wordt verkocht aan koopstarters.
In 2024 ging dit om ca. 33%, onder particuliere investeerders zelfs 40%. Hoewel het
uitponden van huurwoningen de kansen voor koopstarters verbetert, zal het inkomen
van de voormalige huurder in veel gevallen niet direct toereikend zijn om in de directe
omgeving een vergelijkbare woning te kopen. Uit de analyse van Dr. Korevaar en IPE
blijkt – zeker in de meest populaire buurten – dat de huurwoning van zittende huurders
voor hen als koopwoning onbetaalbaar is.12 De private huurmarkt biedt dus toegang tot woonlocaties die voor veel huurders in
de koopmarkt niet betaalbaar zouden zijn.

De ontwikkelingen op de huurmarkt worden gedreven door een samenspel van aangescherpte
huurregulering, aanpassingen in de fiscaliteit en macro-economische ontwikkelingen.
De huurregulering verlaagt de huurinkomsten voor de verhuurder en beperkt dus de kasstroom
en verlaagt daarmee de kapitaalwaarde van huurwoningen.13 Daarnaast spelen de fiscale regels een rol. Beperkingen aan de renteaftrek, de verhoging
van de overdrachtsbelasting, veranderingen aan het FBI-regime, de toegenomen belastingdruk
in box 3 en de onduidelijkheid rondom het nieuwe box 3-stelsel worden door verhuurders
en CBRE aangedragen als factoren die ervoor zorgen dat verhuren financieel minder
aantrekkelijk is geworden. Ten slotte speelt nadrukkelijk mee dat de koopwoningmarkt
door de combinatie van stijgende lonen, een dalende hypotheekrente en een lagere overdrachtsbelasting
een interessant alternatief is om de huurwoningen te verkopen aan een eigenaar-bewoner14, zoals koopstarters. Voor verhuurders kan dit alternatief aantrekkelijker lijken
dan de onzekerheid en lagere opbrengsten bij voortzetting van de verhuur. Hierbij
speelt ook het rendement dat in andere beleggingsobjecten behaald kan worden een rol.

De zekerheid en stabiliteit van huurinkomsten was oorspronkelijk voor verhuurders
een belangrijke reden om in huurwoningen te investeren, naast de hoge indirecte rendementen.
Onzekerheid over de inkomsten, door een combinatie van huurregulering en fiscale regelgeving
omtrent huurwoningen in box 3 kan meewegen in de beslissingen van (in het bijzonder
particuliere) verhuurders om de verhuur voort te zetten of niet. Verhuurders hebben
op dit moment bovendien minder flexibiliteit en mogelijkheden om aanstaande wijzigingen
in regelgeving af te wachten. Met de Wet vaste huurcontracten zijn de mogelijkheden
om tijdelijke contracten aan te bieden ingeperkt, om huurders meer zekerheid te bieden.
Verhuurders hebben daardoor minder flexibiliteit om de verhuur voort te zetten tot
er meer duidelijkheid is over aanstaande wijzigingen in regelgeving.

De cijfers van het Kadaster laten een uitpondbeweging zien in 2024. Deze vindt met
name plaats onder kleinere particuliere verhuurders en niet-institutionele bedrijfsmatige
verhuurders. Hoewel deze uitpondbeweging op dit moment nog goeddeels gecompenseerd
wordt door nieuwe toevoegingen als gevolg van nieuwbouw, transformatie en splitsen,
is het mogelijk dat het bezit van institutionele investeerders deze terugloop op termijn
onvoldoende kan compenseren. Dit terwijl de noodzaak aan betaalbare huurwoningen onverminderd
groot is.

Samenvattend wijst mijn analyse uit dat de samenloop van de huurprijsregulering, het
verbod op tijdelijke huurcontracten en fiscale maatregelen kan hebben bijgedragen
aan een zekere inflexibiliteit voor verhuurders om hun woning(en) rendabel te verhuren.
Daarbij knelt de huidige regulering in het bijzonder voor particuliere verhuurders
in de bestaande voorraad. Het zijn dan ook voornamelijk particuliere verhuurders die
op dit moment huurwoningen uitponden. Gezien de grote vraag naar betaalbare huurwoningen
vind ik het zorgelijk dat deze woningen wegvallen uit het verhuuraanbod. Voor veel
mensen zijn deze betaalbare huurwoningen de enige mogelijkheid om een eigen woonplek
te vinden.

Maatregelen

Uit de analyse en signalen van marktpartijen blijkt dat de huurregelgeving kan knellen
voor huurwoningen in de bestaande huurvoorraad, in het bijzonder in populaire gebieden
waar de WOZ-waarde hoger ligt. Dit vind ik zorgelijk, gelet op het aanbod aan betaalbare
huurwoningen dat juist – en zeker ook juist in die gebieden – zo nodig is.15 Daarom heb ik gezocht naar gerichte en snel uitvoerbare oplossingen die particuliere
verhuurders verlichting en flexibiliteit bieden om door te blijven verhuren als een
woning vrijkomt. Bij het nemen van deze maatregelen ben ik mij ervan bewust dat voorkomen
moet worden dat dit een nieuwe periode van onrust en onzekerheid met zich meebrengt
in de markt gezien dit vertraging kan veroorzaken voor de nieuwbouw en noodzakelijke
investeringen belemmeren en daarmee de woningnood verergeren. Dit hoor ik ook van
marktpartijen en andere organisaties.16 Dit alles overwegende stel ik een pakket aan gerichte en relatief snel te realiseren
aanpassingen aan de huurregulering voor, die zich richten op specifieke knelpunten
die een impact hebben op de business case van particuliere verhuurders. Deze maatregelen behelzen onder meer drie aanpassingen
in het woningwaarderingsstelsel (WWS), die verhuurders meer ruimte bieden om hun woning
door te verhuren als de zittende huurder vertrekt. Ook ben ik voornemens een maatregel
te treffen om de mogelijkheden om tijdelijke huurcontracten aan te bieden aan studenten
uit te breiden. Eerder liet ik uw Kamer al weten voornemens te zijn om meer mogelijkheden
te creëren voor tijdelijke verhuur. Zo zet ik in op het verruimen van mogelijkheden
voor tijdelijke verhuur in de eigen woning van een eigenaar-bewoner17 en zal ik bij de wijziging van de Leegstandswet mogelijk maken dat gemeenten collectief
vergunningen kunnen afgeven voor tijdelijke verhuur onder de Leegstandswet, bijvoorbeeld
bij complexen die in afwachting zijn van sloop of vernieuwbouw.18

Zwaardere waardering WOZ-waarde

Binnen het WWS geldt de WOZ-cap. Huurwoningen vallen door de WOZ-cap terug naar 186
punten, de nieuwe liberalisatiegrens, als de punten uit de WOZ-waarde meer dan 33%
van het puntentotaal van de woning bedragen. Hiermee wordt voorkomen dat woningen
uitsluitend vanwege een hoge WOZ-waarde geliberaliseerd worden verhuurd. Uit mijn
analyse blijkt dat verhuurders die door de WOZ-cap worden geraakt vaker besluiten
de woning te verkopen, bij vertrek van de huurder, in plaats van opnieuw te verhuren.
Dit hangt samen met de stijgende kosten en het grotere verschil tussen de marktwaarde
van een lege woning en de verwachte huuropbrengsten/rendement bij nieuwe verhuur.
Dit effect is met name zichtbaar bij particuliere verhuurders die voornamelijk woningen
verhuren in stedelijke gebieden, waar de WOZ-waarden doorgaans hoger liggen. De WOZ-cap
draagt daarmee bij aan de uitpondingen in de Randstad.

Ik wil verhuurders voor deze terugval in maximale huurprijs tegemoetkomen, zonder
dat daarmee de woning liberaliseert. Dit kan door de verhuurder bij aanvang van een
nieuw contract de maximale aanvangshuurprijs te laten vragen die hoort bij het puntenaantal
voordat de cap werd toegepast, zonder daarbij de WWS-punten toe te kennen en daarmee
dus te liberaliseren. Een woning waar de cap op van toepassing is blijft dus een maximaal
toegestane huurprijs op basis van het WWS kennen. Via een prijsopslag boven op het
WWS kan de verhuurder de maximale huurprijs vragen bij het oorspronkelijke puntentotaal.
Hierdoor blijft de woning dus binnen het gereguleerde segment, maar wordt de WOZ-waarde
zwaarder meegewogen in de maximale huurprijs. Bij een nieuw contract kan deze hogere
maximale aanvangshuurprijs gevraagd worden. Bij een lopend contract is de verhuurder
gehouden aan het geldende maximale jaarlijkse huurverhogingspercentage. Zittende huurders
ervaren door deze voorgenomen wijziging dus geen hogere huurverhoging dan dat percentage.

De werking van deze maatregel kan geschetst worden aan de hand van een theoretische
voorbeeldwoning, die in totaal 200 WWS-punten heeft, waarvan 80 punten als gevolg
van de WOZ-waarde. Omdat de woning meer dan 186 punten heeft en dus mogelijk kan liberaliseren,
dient te worden gecontroleerd wat het aandeel van de WOZ-waardering in het puntentotaal
is. In dit geval betreft dat meer dan 33%. Op basis van dat percentage is de WOZ-cap
van toepassing en valt de huurwoning terug naar de liberalisatiegrens, op 186 WWS-punten.
Volgens huidige regelgeving zou de woning daardoor een gereguleerde huurprijs kennen,
van maximaal € 1.184,82. Bij invoering van mijn voorstel zou deze woning gereguleerd
blijven, maar zouden de 14 WWS-punten die in mindering zijn gebracht door de WOZ-cap
bij een nieuwe verhuring wel door de verhuurder in rekening mogen worden gebracht
als prijsopslag, volgens de WWS-prijzentabel. Bij het oorspronkelijke puntentotaal
van 200 hoort op grond van de bestaande prijzentabel19 een maximale huurprijs van € 1.277,55.

Deze maatregel biedt gerichte verlichting voor voornamelijk particuliere verhuurders
met woningen in gebieden met een hoge WOZ-waarde en voorkomt tegelijkertijd ongewenste
verschuivingen tussen het gereguleerde en het geliberaliseerde segment. De maximale
huurprijs blijft, zij het hoger, dus nog steeds gereguleerd. Nieuwe huurders kunnen
hierdoor een maximale huurprijs aangeboden krijgen die beter past bij de gewilde plek
waar zij gaan wonen, zonder dat zij huurprijsbescherming verliezen. Hiermee kom ik
tevens tegemoet aan de motie van het lid Madlener20, die opriep in de maximale huurprijzen rekening te houden met regionale verschillen
in woningwaarde en zo nodig het WWS hierop aan te passen, ten einde het aanbod middenhuurwoningen
op peil te houden.

Schrappen van minpunten voor het ontbreken van buitenruimte

Momenteel krijgen woningen zonder enige vorm van buitenruimte (privé of gedeeld) in
het WWS vijf minpunten, wat neerkomt op een verlaging van de maximale huurprijs met
ongeveer € 33 per maand. Daarnaast worden kwaliteitspunten toegekend indien wel een
buitenruimte aanwezig is, afhankelijk van de grootte daarvan. Dit systeem beloont
dus enerzijds het hebben van buitenruimte, maar leidt er anderzijds toe dat woningen
zonder buitenruimte – ook wanneer realisatie van een buitenruimte niet mogelijk is
– een lagere maximale huurprijs kennen. Particuliere verhuurders verhuren grotendeels
woningen in stedelijke gebieden in de bestaande bouw waar het niet altijd mogelijk
is buitenruimte te realiseren, waardoor deze regel vaker op hen van toepassing is.

Met deze maatregel stel ik dan ook voor de minpunten voor het geheel ontbreken van
buitenruimte te schrappen. Met het toekennen van kwaliteitspunten voor buitenruimten
bestaat immers al een prikkel om buitenruimten te realiseren. Het schrappen van de
minpunten biedt gericht verlichting voor particuliere verhuurders en zorgt ervoor
dat woningen zonder buitenruimte aantrekkelijker en rendabeler blijven voor verhuur.
Dit is vooral van belang in stedelijke gebieden, waar buitenruimte schaarser is. Het
waarderen van buitenruimte blijft bestaan: woningen mét buitenruimte behouden hun,
met de Wbh verzwaarde positieve waardering, zodat investeringen in buitenruimte worden
gestimuleerd zonder dat woningen zonder buitenruimte onnodig worden afgestraft.

Kleine rijksmonumenten zwaarder waarderen

Rijksmonumenten hebben in een stad een bijzondere gewildheid en daarmee een unieke
karakteristieke kwaliteit. Uit signalen van de monumentensector blijkt echter dat
de gewildheid van de woonvorm van een klein rijksmonument21 en de vaak gunstige locatie niet in verhouding staan tot de gereguleerde huurprijs
die gevraagd mag worden op grond van het huidige WWS. Dit kan leiden tot het uitponden
van deze woningen.

Vooraf aan 1 juli 2024 werden de gewildheid en locatie van het wonen in een rijksmonument
en de instandhouding, renovatie en verduurzaming gecombineerd gewaardeerd met 50 WWS-punten.
Dit zorgde bij kleine rijksmonumenten voor een aanzienlijke opwaardering van de maximale
huurprijsgrens gezien de 50 WWS-punten werden toegekend ongeacht de grootte van de
woning. De 50 WWS-puntenopslag is komen te vervallen met de ingang van de Wbh en is
vervangen door een 35% maximale huurprijsopslag voor instandhouding, renovatie en
verduurzaming van rijksmonumenten. Hoewel de instandhouding, renovatie en verduurzaming
van een klein rijksmonument terugkomen in de huidige 35% maximale huurprijsopslag,
komen de gewildheid door het rijksmonumentale karakter en de gunstige locatie van
een klein rijksmonument onvoldoende terug in de kwaliteitswaardering in de WWS-puntentabel.
De oppervlakte van de woonruimte binnen het kleine rijksmonument is dan wel beperkt,
maar een dergelijke woonvorm is nog steeds zeer gewild, bijvoorbeeld voor kleinere
huishoudens die centraal willen wonen in een karakteristieke en authentieke woning
(zoals een rijksmonumentale hofjeswoning). Een klein oppervlak wordt hiermee niet
als hinderlijk ervaren, maar zorgt wel voor een beperking in de kwaliteitswaardering,
en dus huurprijs in het huidige WWS. Hiermee staat de haalbaarheid van het concept
van wonen in een klein rijksmonument onder druk. Grotere rijksmonumenten ondervinden
niet hetzelfde probleem, omdat het grotere oppervlak van deze woningen zorgt voor
een voldoende waardering in de rubriek «punten uit WOZ-waarde». Om het wonen in specifiek
een klein rijksmonument als haalbare businesscase te verstevigen, is het wenselijk
dat de gewildheid en locatie daarvan beter gewaardeerd worden in het WWS, als kwaliteitskenmerk
van de woning.

Om deze reden stel ik voor kleine rijksmonumenten een betere waardering toe te kennen
waarbij specifiek een koppeling wordt gemaakt tussen oppervlakte en WOZ-waarde. Dat
kan in rubriek 11 van het WWS «punten uit WOZ-waarde». Afhankelijk van de WOZ-waarde
en het precieze oppervlak van de woonruimte zorg ik hiermee voor een verlichting van
tussen de 40 en 70 euro per maand voor verhuurders die hun kleine rijksmonumenten
verder willen verhuren als de zittende huurder vertrekt. Ook voor deze maatregel geldt
dat de huurprijs pas tot het nieuwe maximum kan worden verhoogd bij een nieuwe huurder.
Voor een lopend contract geldt het jaarlijkse maximale huurverhogingspercentage. Zittende
huurders ervaren door deze voorgenomen wijziging dus geen hogere huurverhoging dan
dat percentage.

De uitbreiding van tijdelijke huurcontracten

Met de inwerkingtreding op 1 juli 2024 van de Wet vaste huurcontracten is het huurcontract
voor onbepaalde tijd weer de norm geworden. Tijdelijke contracten zijn sindsdien slechts
in uitzonderlijke gevallen toegestaan. In de wet is geregeld dat via een algemene
maatregel van bestuur (AMvB) specifieke groepen kunnen worden aangewezen waarvoor
tijdelijke huurcontracten van maximaal twee jaar zijn toegestaan. De huidige uitzonderingen
zijn vastgelegd in het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomst. Hierin
is onder meer bepaald dat studenten onder voorwaarden een tijdelijk contract kunnen
krijgen, mits zij tijdelijk in een andere gemeente in Nederland wonen of uit het buitenland
komen om in Nederland te studeren. In de praktijk blijkt deze uitzondering echter
onduidelijk en leidt deze tot vragen en signalen van oneigenlijk gebruik. Daarbij
is het vervallen van het tijdelijke contract voor veel verhuurders onderdeel van de
samenloop die ervoor zorgt dat zij een woning niet meer verder verhuren maar zullen
uitponden. Circa de helft van de studentenhuizen wordt door particuliere verhuurders
aangeboden.22 Een verruiming op dit gebied kan dus in het bijzonder voor particuliere verhuurders
verlichting bieden.

Ik stel daarom voor om studenten volledig aan te wijzen als specifieke groep onder
de wet, zodat tijdelijke huurcontracten voor alle studenten mogelijk zijn, ongeacht
waar zij wonen.23 Dit geeft studenten die al wonen in de stad waar zij studeren meer kansen om ook
in aanmerking te komen voor een woning, waar die onder de huidige regelgeving eerder
zal worden aangeboden aan iemand van buiten de gemeentegrenzen waar wel een tijdelijk
huurcontract voor mogelijk is. Dit geeft verhuurders meer flexibiliteit, bijvoorbeeld
om een verhuurde woning na verloop van tijd te verkopen, zelf te betrekken of anderszins
te gebruiken. In afwachting van de inwerkingtreding van het nieuwe box 3-stelsel biedt
dit particuliere verhuurders daarnaast meer zekerheid, omdat zij weten wanneer de
huurder vertrekt en een eventuele verkoopbeslissing kunnen uitstellen.

Minpunten energielabels E, F en G

Uit mijn analyse blijkt tevens dat particuliere verhuurders relatief zwaar worden
geraakt door de minpunten die in het WWS worden gegeven aan huurwoningen met labels
E, F en G. Particuliere verhuurders bezitten vaker oudere woningen in de bestaande
voorraad met vaker lagere energielabels en krijgen hier vaker mee te maken dan andere
investeerders. Uit de analyse van Dr. Korevaar en het IPE blijkt tevens dat oudere
woningen met slechtere energieprestaties een groter verschil kennen tussen markthuren
en de maximale huurprijzen uit het WWS. Voor deze huurwoningen is uitponden dus vaker
aantrekkelijker dan blijven verhuren. Ik zie het belang van verduurzaming van huurwoningen
en investeer dan ook in het verlagen van drempels voor verduurzaming van huurwoningen.24 Tegelijkertijd dient een financiële prikkel voor verduurzaming proportioneel te zijn.
De huidige vormgeving van de minpunten voor E-, F- en G-labels draagt echter bij aan
uitponding van benodigde huurwoningen in de bestaande voorraad.

Mijn ambtsvoorganger heeft rekening gehouden met dit risico in diens oorspronkelijke
ontwerp van de Wbh, met daarin de voorgestelde wijzigingen voor het WWS, waaronder
die op het gebied van minpunten voor E-, F- en G-labels.25 Als gevolg van het aangenomen amendement De Hoop26 zijn deze minpunten echter verzwaard ten opzichte van het oorspronkelijke voorstel.
Daarmee krijgen E-, F- en G-labels respectievelijk 4, 9 en 15 minpunten. Deze minpunten
zorgen voor een korting op de maandelijkse huurprijs van respectievelijk ca. € 26,
59 en 99,–.

De thans geldende minpunten voor E-, F- en G-labels zijn dus middels een instructieamendement
voorgeschreven. Een wijziging op dit punt zou een wijziging van de Uitvoeringswet
huurprijzen woonruimte behelzen.27 Dit is een langdurig traject en zal dus niet op tijd en goed verlichting voor verhuur
bieden.

Fiscaliteit

Mijn analyse laat tevens zien dat ook de fiscaliteit een rol speelt in de samenloop
van maatregelen met een effect op de business case van verhuurders. Voor wat betreft
de fiscaliteit wijs ik erop dat de Staatssecretaris FBD recentelijk uw Kamer heeft
geïnformeerd over welke eventuele mogelijkheden er zijn voor aanpassingen aan de box
3 tegenbewijsregeling. Voor de mogelijkheden op het gebied van fiscaliteit verwijs
ik naar deze brief.

Voor wat betreft het nieuwe stelsel van werkelijk rendement zal voor vastgoed sprake
zijn van een vermogenswinstbelasting vanaf 2028. De sector heeft aangegeven hier goed
mee uit de voeten te kunnen. Tot slot merk ik op dat dit kabinet naast maatregelen
gericht op box 3 inmiddels ook wettelijk heeft geregeld dat de overdrachtsbelasting
per 1 januari 2026 voor woningen waar geen sprake is van zelfbewoning wordt verlaagd
naar 8%. Hierdoor wordt het voor investeerders aantrekkelijker om bestaande woningen
te kopen en om te investeren in nieuwbouw van huurwoningen. Daarnaast is per 1 januari
2025 een versoepeling ingevoerd van de earningsstrippingmaatregel in de vennootschapsbelasting,
waarmee het maximale renteaftrekpercentage is verhoogd van 20% naar 24,5% van de gecorrigeerde
winst.

Daarmee is een fiscale lastenverlichting gemoeid voor belastingplichtigen die met
vreemd vermogen zijn gefinancierd, waaronder woningbouwcorporaties en bedrijfsmatige
investeerders in woningen.28

Vervolg

Met voornoemde gerichte aanpassingen in huurregelgeving bied ik verhuurders op relatief
korte termijn meer ruimte en flexibiliteit, zodat zij een vrijkomende huurwoning eerder
zullen doorverhuren, in plaats van verkopen. Ter uitvoering van de in deze brief voorgestelde
snelle en gerichte beleidsmaatregelen zal ik de wijzigingen van het Besluit huurprijzen
woonruimte en het Besluit specifieke groepen tijdelijke huurovereenkomsten op korte
termijn ter voorhang aan uw Kamer aanbieden.

Op de Woontop is tevens afgesproken om samen met marktpartijen mogelijkheden om nu
in de middenhuur te investeren te onderzoeken. Dit heb ik ook samen met de Staatssecretaris
FBD opgepakt. Wij zullen uw Kamer later dit jaar informeren over de uitkomsten van
dit onderzoek.

De ontwikkelingen op de huurmarkt zal ik uiteraard nauwlettend blijven monitoren.
In 2027 volgt de formele evaluatie van de Wbh. In de tussentijd zal ik uw Kamer halfjaarlijks
blijven informeren over de ontwikkelingen.29 In de komende maanden worden aanvullende gegevens verzameld om een vollediger beeld
te krijgen van de ontwikkelingen in de huurmarkt. Vanaf mei zal het Kadaster hiervoor
aanvullende data leveren over het eerste kwartaal van 2025. Dit omvat onder meer informatie
over of de aangekochte of verkochte woning een tweede woning betreft en kenmerken
zoals woningtype, oppervlakte, energielabel, prijsklasse, bouwjaar, buurtkenmerken,
aankoopjaar, bezitsduur en locatie. Daarmee wordt beter inzichtelijk in welk segment
– gereguleerd of ongereguleerd – de aangekochte en verkochte woningen vallen. Ook
de resultaten van het WoON2024, die in april 2025 worden gepubliceerd, zullen bijdragen
aan een beter beeld van de huurmarkt. Daarnaast zal deze zomer een invoeringstoets
voor de Wbh worden uitgevoerd, waarmee signalen uit de praktijk in kaart worden gebracht.

Deze toets heeft een kwalitatief karakter met speciale aandacht voor de doelgroepen
en uitvoerende instanties betrokken bij de wet.30 Ook zal ik dan kijken naar hoe de effecten van de nieuwbouwopslag in beeld kunnen
worden gebracht.31 Deze informatie zal ik op een later moment met uw Kamer delen.

De Minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, M.C.G. Keijzer