Brief regering : Ontwikkelingen in de corporatiesector

Nr. 571
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 19 juni 2024

De afgelopen jaren vond een belangrijke kanteling plaats in de volkshuisvesting: de
overheid heeft de regie hernomen en de volkshuisvestelijke opgave die samen met partijen
in het veld is vastgesteld staat weer centraal. Als uiting daarvan hebben woningcorporaties,
gemeenten, huurdersorganisaties en het Rijk in juni 2022 de Nationale prestatieafspraken
(NPA) ondertekend, met daarin afspraken over de nieuwbouw van sociale huur- en middenhuurwoningen,
verduurzaming en betaalbaarheid. Sindsdien spannen deze partijen zich op veel manieren
in om deze opgave te realiseren.

Er sinds het afsluiten van de NPA veel in gang gezet om de volkshuisvestelijke doelen
te halen en de eerste resultaten hiervan beginnen zichtbaar te worden, maar er zijn
nog veel stappen te zetten. In deze brief licht ik de stand van zaken op het gebied
van de realisatie van volkshuisvestelijke doelen, veranderingen in financiële kaders
van corporaties en de ontwikkelingen in wet -en regelgeving voor corporaties toe.

Van afspraak naar realisatie

Beter inzicht in plannen en realisatie woningcorporaties

In hun meest recente meerjarenbegrotingen (over de periode 2024 – 2029) hebben corporaties
in totaal 83,1 miljard aan voorgenomen investeringen in nieuwbouw en verbetering van
het DAEB-bezit opgenomen. Dat is een stijging van 5,9 miljard ten opzichte van het
voorgaande jaar. Deze voorgenomen investeringen passen binnen de financiële ratio’s
van woningcorporaties. Hoewel de voorgenomen investeringen het afgelopen jaar dus
verder zijn toegenomen, blijkt uit de plannen dat deze toename met name veroorzaakt
wordt door hogere bouwkosten. Voor de realisatie van de NPA is een woningproductie
van 30.000 woningen per jaar nodig, terwijl de productie van woningcorporaties de
afgelopen drie jaar schommelde rond de 17.000 en 20.000 woongelegenheden in het DAEB-bezit
(splitsing en nieuwbouw). Hoewel de nieuwbouwplannen in de begrotingen nog altijd
in lijn zijn met de afgesproken aantallen, is er dus nog een flinke stap te zetten
voor de corporaties om op het bouwtempo te komen dat nodig is om de doelen uit de
NPA te halen. De nadruk de komende periode moet dus liggen op zo snel mogelijke realisatie
van alle voorgenomen plannen.

Goed inzicht in de plannen van woningcorporaties en de realisatie hiervan is enkel
mogelijk als er een transparant en helder monitoringssysteem bestaat waar deze informatie
beschikbaar is. Daarom zijn de afgelopen jaren de verplichte gegevensuitvragen (dPi
en dVi) van woningcorporaties meer in lijn gebracht met de opgaven van de NPA en de
afspraken uit de woondeals. Deze informatie is openbaar inzichtelijk gemaakt in het
dashboard Prestaties Woningcorporaties in Kaart (PWIK)1.

In dit dashboard kan met behulp van inzichtelijke figuren en tabellen worden bekeken
in hoeverre corporaties de opgaven uit de NPA en woondeals realiseren en of er nog
(financiële) ruimte is voor extra inspanningen. Gelijktijdig met de verzending van
deze brief vindt een update van het dashboard plaats, waarin de meest recente cijfers
van de corporaties zijn verwerkt en een regionaal en nationaal schaalniveau aan de
dataweergave is toegevoegd. Hierdoor is het voor iedereen mogelijk om te zien hoe
de plannen en realisatie van woningcorporaties zich verhouden tot de afspraken die
er zijn gemaakt. Daarnaast gaf ik in mijn brief van 4 december 20232 al aan dat samenwerking tussen corporaties de komende jaren essentieel is. Ik voeg
bij deze update ook een inzichtelijke factsheet toe die inzicht geeft in de investeringsvoornemens
en eventuele financiële ruimte van corporaties in een woondealregio. Deze factsheet
kan als onderlegger dienen bij gesprekken in het kader van lokale prestatieafspraken
en het verkennen van de ruimte tot samenwerking tussen woningcorporaties.

De komende jaren zal het dashboard verder worden ontwikkeld om meer inzicht te geven
in het beleid van woningcorporaties. In de gegevensuitvraag zal daarom ook door woningcorporaties
worden aangegeven wat er is afgesproken in de lokale prestatieafspraken, zodat inzichtelijk
wordt hoe deze afspraken zich verhouden tot de woondeals en de plannen van woningcorporaties.

Nieuwe beleidswaarde zorgt voor meer investeringsruimte

Naast de verantwoordingsinformatie, zijn in het dashboard PWIK ook de cijfers van
de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) meegenomen. De IBW wordt jaarlijks
gepubliceerd ten behoeve van de lokale prestatieafspraken. De IBW berekent met behulp
van de meest actuele macro-economische factoren per corporatie een indicatie van hoeveel
zij jaarlijks nog aanvullend kunnen lenen bovenop de reeds ingerekende investeringsvoornemens.
Daarbij is het belangrijk te noemen dat de IBW niet direct inzicht geeft in wat corporaties
op dit moment extra zouden moeten doen, maar wel in welke aanvullende financiële ruimte
er nog is om opgaven te realiseren; nu en in de komende jaren.

Uit de landelijke optelsom van de IBW 2024 blijkt dat corporaties voor de sociale
huur (DAEB) met een bedrag van € 29,9 miljard iets minder aan aanvullende leencapaciteit
hebben voor nieuwbouw in vergelijking met vorig jaar. Dat is goed nieuws, want dit
verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door hogere investeringsvoornemens. Voor de
middenhuur (niet-DAEB) is er landelijk een aanvullende leencapaciteit van € 8,6 miljard
voor nieuwbouw beschikbaar, dit is hoger dan vorig jaar. Dit verschil wordt onder
andere veroorzaakt door een hogere gemiddelde (beleids)waarde van het bezit en omdat
het aantal investeringen in de niet-DAEB beperkt is toegenomen ten opzichte van vorig
jaar. Ook zorgt een lagere renteverwachting voor een hogere leencapaciteit.

Dat de waarde van het bezit van corporaties – aangeduid als de beleidswaarde – in
zowel de DAEB als niet-DAEB tak gemiddeld hoger uitkomen is het gevolg van een nieuwe
berekeningsmethodiek.3 Deze nieuwe berekeningsmethodiek is afgesproken na een evaluatie van de markt- en
beleidswaarde vorig jaar om te zorgen dat de beleidswaarde beter de sociale taak van
corporaties weerspiegelt.4 Omdat de beleidswaarde vanwege deze nieuwe methodiek gemiddeld substantieel hoger
uitkomt, zijn ook de financiële normen uit het beoordelingskader van de Autoriteit
woningcorporaties (Aw) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) hierop aangepast.
Deze aanpassing is nodig omdat anders de financiële risico’s voor woningcorporaties
en voor de achtervang van het WSW (het Rijk en gemeenten) groter zouden worden.

Op basis van een analyse van Ortec Finance5 concluderen Aw en WSW dat de maximale Loan-to-Value (LTV) voor DAEB-bezit moet worden
verlaagd van 85% naar 70% en de solvabiliteitsratio moet worden verhoogd van 15% naar
30%. De LTV en solvabiliteitsratio voor niet-DAEB bezit komen op hetzelfde niveau
te liggen. Uit de verschillenanalyse met de nieuwe beleidswaarde en financiële ratio’s
die met het berekenen van de IBW 2024 is uitgevoerd, blijkt dat de nieuwe beleidswaarde
en financiële ratio’s gemiddeld tot een wat hogere investeringsruimte leidt, maar
dat er ook een aantal regio’s is waar de investeringscapaciteit licht afneemt. Dit
komt doordat de nieuwe beleidswaarde anders uitpakt in verschillende regio’s; de overstap
van een lokaal gedifferentieerde disconteringsvoet naar één sectorspecifieke disconteringsvoet
pakt voor sommige regio’s minder positief uit.

Aw en WSW hebben naar aanleiding van de herijking van de grenswaardes in hun beoordelingskader
aangegeven ook nader onderzoek te gaan doen naar de Interest Coverage Ratio (ICR)
voor niet-DAEB bezit. Hoewel de analyse van Ortec Finance hier niet specifiek op gericht
was, kwam uit deze analyse namelijk het voorlopige beeld naar voren dat de benodigde
buffer voor macro-economische risico’s niet verschilt tussen de DAEB en niet-DAEB
tak van woningcorporaties. Om te bepalen of de grenswaarde voor niet-DAEB bezit nog
passend is, hebben Aw en WSW daarom aangekondigd de komende periode aanvullend onderzoek
te doen. De operationele en marktrisico's van niet-DAEB bezit en de samenhang tussen
de verschillende grenswaarden voor niet-DAEB zullen hier ook bij worden betrokken.
De hoogte van de minimale ICR in de niet-DAEB tak is mede bepalend voor de financiële
ruimte die corporaties hebben om te investeren in middenhuur.

Door de huidige volatiliteit op de kapitaalmarkt en de koppeling van het IBW-rekenmodel
met de begroting die is opgesteld eind 2023, is de IBW niet geheel actueel. Corporaties
kunnen daarom ook een individueel rekenmodel verkrijgen, zodat zij hun specifieke
leencapaciteit kunnen berekenen met actuele inzichten. Ik moedig woningcorporaties
aan om deze nieuwe inzichten te delen met gemeenten en huurders, zodat het gesprek
over de realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven op lokaal niveau goed kan worden
gevoerd.

Hoewel de IBW een beeld geeft van de investeringsruimte van woningcorporaties, geeft
deze niet direct inzicht in de haalbaarheid van de opgave voor woningcorporaties.
Daarom wordt, zoals ik ook in mijn brief van 4 december heb aangegeven, de komende
maanden met de sector gewerkt aan de financiële herijking van de NPA. Hierin zal ook
aandacht zijn voor het duurzaam prestatiemodel van de corporatiesector en worden beleidsopties
geschetst om het verdienmodel op de lange termijn in balans te houden. Ik verwacht
uw Kamer hierover in het najaar nader te kunnen informeren.

Verhogen grens OOB-status voor woningcorporaties

In mijn brief van 12 juli 20236 heb ik u geïnformeerd over het voornemen om de grens die momenteel wordt gehanteerd
voor het toekennen van de OOB-status aan woningcorporaties, te verhogen van 5.000
gewogen verhuureenheden naar 10.000 gewogen verhuureenheden. Hierdoor daalt het aantal
woningcorporaties met een OOB-status met ongeveer de helft waardoor er ongeveer zeventig
woningcorporaties met een OOB-status overblijven. De OOB-status heeft tot gevolg dat
er zwaardere eisen gesteld worden aan de accountantscontrole van corporaties, in lijn
met die voor bijvoorbeeld multinationals gelden. De OOB-status zorgt voor hogere administratieve
lasten en zodoende leidt het verhogen van de grens hiervoor tot minder administratieve
lasten in de corporatiesector.

Deze aanpassing vereist een wijziging van het Besluit toezicht accountantsorganisaties
(Bta). De Minister van Financiën is verantwoordelijk voor het Bta. Momenteel is er
het voorstel tot wijziging van onder andere de Wet toezicht accountantsorganisaties
(Wta) in behandeling bij uw Kamer, waarmee mede op basis van adviezen van de Commissie
toekomst accountancysector enkele aanpassingen worden doorgevoerd in deze wet. De
eerstvolgende mogelijkheid om het Bta aan te passen is per 1 januari 2026. Daarbij
ligt het voor de hand om het verhogen van de grens voor de OOB-status van woningcorporaties
mee te nemen nadat uw Kamer het wetsvoorstel heeft aangenomen en vervolgens daarmee
samenhangende wijzigingen van het Bta ter hand wordt genomen. Er wordt nog gekeken
naar de mogelijkheden om, indien nodig, de OOB-grens voor woningcorporaties te verhogen
via een separate Bta aanpassing. Voor een dergelijke separate wijziging geldt echter
ook dat dit pas per 1 januari 2026 doorgevoerd kan worden.

Ontwikkelingen in wet- en regelgeving

Onderzoek grondposities voor sociale huur

Woningcorporaties staan voor de grote opgave om 250.000 nieuwe sociale huurwoningen
te realiseren tot en met 2030. Toegang tot grondposities is hierbij essentieel. Daarbij
kunnen corporaties nieuwe woningen toevoegen door projecten te ontwikkelen op grond
die ze kopen van de gemeente, door woningen turn-key af te nemen van private ontwikkelaars
of door eigen, bestaande locaties te herontwikkelen. Elk van deze alternatieven kent
zijn eigen voordelen en obstakels. Omdat corporaties nog maar een beperkt aantal eigen
grondposities beschikbaar hebben om te ontwikkelen, is de terechte vraag opgekomen
op welke manier corporaties beter in positie kunnen worden gebracht om grondposities
te verwerven of anderszins voldoende locaties kunnen bemachtigen om hun nieuwbouwopgave
te realiseren.

Het onderzoek «Grondposities voor sociale huur», dat ik u hierbij aanbied, gaat in
op de belemmeringen die woningcorporaties tegenkomen bij elk van de bovengenoemde
alternatieven. Ook worden aanbevelingen gedaan. Op basis van de belangrijkste bevindingen
schets ik hierna hoe deze kunnen worden uitgewerkt in het beleid voor de korte en
(middel)lange termijn. Met dit onderzoek, waarin ook de mogelijkheden voor een transparante
sociale grondprijs zijn onderzocht, geef ik uitvoering aan zowel de motie Grinwis
en Geurts7 als aan de motie van Grinwis en Inge van Dijk8.

In algemene zin laat het onderzoek zien dat veel corporaties op dit moment gebruik
maken van turn-key aankopen van woningen in projecten van private ontwikkelaars. Dat
komt er dus op neer dat corporaties vaak in overleg met gemeente en private ontwikkelaars
afspraken maken over de sociale huurwoningen die in een project worden gerealiseerd,
en daarbij afspreken dat de corporatie die woningen van de ontwikkelaar koopt. De
corporatie hoeft hiervoor zelf beperkte ontwikkelcapaciteit te hebben, wat als een
voordeel gezien kan worden aangezien veel corporaties in de voorbije jaren hun ontwikkelafdelingen
hebben afgeschaald. Het nadeel hiervan is uiteraard dat corporaties sterk afhankelijk
zijn geworden van ontwikkelaars en gemeenten voor het vinden van locaties om hun nieuwbouwopgave
op te realiseren. Corporaties hebben nog wel eigen ontwikkelcapaciteit nodig om hun
bestaande grondposities te herontwikkelen, vaak in de vorm van verdichting door middel
van sloop en vervangende nieuwbouw. Gegeven de terughoudendheid die corporaties terecht
hebben met sloop en de insteek dit vooral te doen als het nodig is gegeven de kwaliteit
van de te slopen woningen en de leefbaarheid in de wijk, biedt dit echter beperkte
ruimte om de opgave van corporaties op te realiseren.

De turn-key afname van woningen van private ontwikkelaars zal ook de komende jaren
naar verwachting een van de belangrijke strategieën blijven voor woningcorporaties.
Ik wil daarom voor de korte termijn bezien hoe gemeenten gestimuleerd en ondersteund
kunnen worden om het hun ter beschikking staande instrumentarium te gebruiken zodat
de positie van woningcorporaties ten opzichte van private ontwikkelaars wordt verstevigd.
De Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) kan hier een belangrijke rol in spelen.
Op dit moment kunnen gemeenten sturen op een goede positie voor corporaties in private
ontwikkelprojecten door middel van bijvoorbeeld een doelgroepenverordening, waarbij
met minimale instandhoudingstermijnen en met eisen aan woningoppervlaktes en de toewijzing
van sociale huurwoningen gestuurd kan worden op het realiseren van sociale huurwoningen.
Het in het rapport besproken beleid van de gemeente Haarlem is hier een voorbeeld
van. Door middel van de eenduidige definitie van sociale huur die met de Wvrv wordt
geïntroduceerd kan elke gemeente straks gemakkelijker in het omgevingsplan sturen
op ruimte voor sociale huurwoningen. Het staat gemeenten uiteraard vrij deze definitie
nu al te benutten in hun instrumentarium. Voor de middellange termijn wordt met de
Wvrv daarnaast de positie van corporaties verbeterd doordat er stevige sturing komt
op het realiseren van voldoende sociale huurwoningen in iedere gemeente, waarbij corporaties
vanzelfsprekende partners zijn.

Het onderzoek heeft ook gekeken naar strategieën van corporaties om zelf sociale huurprojecten
te ontwikkelen. Naast herontwikkeling op bestaande grondposities, gaat het dan dus
om nieuw te verwerven grondposities. De corporaties met wie in het kader van het onderzoek
is gesproken geven aan dat zij op deze manier niet veel nieuwe sociale huurwoningen
realiseren. En het lijkt op basis van dit onderzoek ook niet een strategie die corporaties
op dit moment nastreven. Uit het onderzoek komt bijvoorbeeld naar voren dat corporaties
de bestaande beperkingen vanuit de regelgeving voor corporaties om grond aan te kopen
door de gesproken corporaties niet worden gezien als een belangrijk obstakel, omdat
zij veelal niet de wens hebben om strategisch grond aan te kopen. Bovendien wordt
per 1 juli 2024 de termijn waarbinnen corporaties grond mogen aanhouden voor de realisatie
van nieuwbouw al opgetrokken van vijf naar tien jaar. In aanvulling hierop zal ook
de aanhoud- c.q. ontwikkeltermijn bij het verwerven van bestaand vastgoed dat geen
relatie heeft met de volkshuisvesting, nog worden verlengd van vijf naar tien jaar.

Bij het verwerven van grondposities door corporaties speelt vanzelfsprekend ook de
grondprijs een rol. Gemeenten hanteren doorgaans een normatief vastgestelde sociale
grondprijs; de hoogte van de sociale grondprijs is dus een beleidskeuze. Gegeven de
maatschappelijke taak van corporaties en de vastgelegde functie van sociale huur is
het toegestaan om een lage grondprijs te hanteren en dit is ook noodzakelijk om de
business case van nieuwe sociale huurwoningen (die op zichzelf nagenoeg altijd onrendabel
is) acceptabel te houden. In het onderzoek komt naar voren dat er aanzienlijk verschillen
zijn in sociale grondprijs tussen gemeenten binnen regio’s. In dat kader wil ik op
korte termijn samen met de VNG en Aedes verkennen in hoeverre het wenselijk en haalbaar
is om richtlijnen op te stellen voor het bepalen van passende grondprijzen voor sociale
huurwoningen, en hoe deze eruit zouden kunnen zien.

Naast de bovenstaande opties, bevat het rapport nog enkele specifieke aanknopingspunten
voor beleid. Samen met stakeholders zal ik de komende periode bezien in hoeverre deze
haalbaar en gewenst zijn. Het onderzoek geeft ook nog geen inzicht op welke manier
en wanneer, maatschappelijk gezien, sociale huurwoningen het meest rendabel kunnen
worden gerealiseerd; op grondposities van corporaties, op grondposities van gemeenten
of turn-key. Ik wil dit samen met de stakeholders (AEDES, VNG en Neprom) gaan onderzoeken.

Wijzigingen in het BTIV

De afgelopen maanden is een wijziging van het Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting
2015 (hierna: BTIV) voorbereid om een aflopende regeling te verlengen en een aantal
praktische belemmeringen voor corporaties weg te nemen. Deze vereenvoudigingen zijn
tot stand gekomen op basis van signalen vanuit de Aw en de sector. De BTIV-wijziging
is in maart in consultatie geweest. Het streven is de wijziging eind juni aan uw Kamer
aan te bieden voor de voorhang. Na de voorhangperiode kan de BTIV-wijziging worden
aangeboden voor advisering bij de Raad van State. Het doel is de wijziging per 1 januari
2025 in werking te laten treden.

De wijziging gaat over de volgende onderwerpen:

1. Het bieden van meer ruimte aan de Aw om een ontheffing te verlenen zodat corporaties
tussentijds vermogen kunnen verstrekken aan een met hen verbonden onderneming. Dit
is bijvoorbeeld van belang om corporaties de ruimte te geven extra middelen ter beschikking
te stellen voor het realiseren van woonwagenstandplaatsen (zie hieronder ook in relatie
tot de recente toepassing van de hardheidsclausule);

2. Het voor 5 jaar voortzetten van de huidige differentiatie van de inkomensgrenzen.
Op dit moment gelden verschillende inkomensgrenzen voor éénpersoonshuishoudens en
voor meerpersoonshuishoudens. Deze differentiatie is in 2022 ingevoerd voor een periode
van 3 jaar: dit wordt nu verlengd voor 5 jaar;

3. Het hanteren van de beleidswaarde als grondslag voor de balans, waarbij de marktwaarde
in de toelichting op de jaarrekening wordt opgenomen. Deze vereenvoudiging volgt uit
de evaluatie van de beleidswaarde en marktwaarde die op 12 juli 2023 aan de Kamer
is gestuurd9;

4. Het mogelijk maken dat één corporatie die met andere corporaties samenwerkt in een
verbinding de administratie van die verbinding doet. Deze wijziging maakt het voor
corporaties gemakkelijker om in een samenwerkingsverband samen te werken;

5. Het bij het vaststellen van het inkomen van een statushouder en nareizende familieleden
mogelijk maken van het combineren van bewijsstukken. Hiermee worden administratieve
lasten voor corporaties om statushouders na een gezinshereniging in een andere woning
te huisvesten verminderd;

6. Aanpassing van de overcompensatieformule. De overcompensatieformule wordt gebruikt
om te bepalen of een corporatie in een gegeven jaar niet meer staatssteun heeft ontvangen
dan nodig om haar DAEB-taak uit te voeren. Deze formule moet periodiek herijkt worden.
In deze herijking wordt de formule vergaand versimpeld en wordt een geconstateerde
omissie verholpen; en

7. Het mogelijk maken van de overdracht van basisrenteleningen tussen corporaties. Op
dit moment geldt er een verbod voor corporaties om nieuwe basisrenteleningen (leningen
met een flexibel rentedeel) aan te trekken. Corporaties hebben vanuit het verleden
echter nog wel dergelijk langlopende leningen. Deze leningen kunnen op dit moment
niet worden gebruikt als onderdeel van een taakoverdracht (overdracht van taak en
bezit tussen corporaties). Dit staat samenwerken aan de volkshuisvestelijke opgave
in de weg, en zodoende is hiervoor versoepeling gewenst.

Toepassing hardheidsclausule

In 2021 heb ik uw Kamer geïnformeerd over de inwerkingtreding van een hardheidsclausule
in de Woningwet per 1 januari 2022. Daarmee kan afgeweken worden van (een deel van)
de bepalingen van de Woningwet (hierna: wet) en onderliggende regelgeving op het moment
dat door een strikte toepassing van de wet- en regelgeving onbillijke gevolgen van
overwegende aard optreden, of het belang van de volkshuisvesting daarmee minder goed
gediend is.

Recent is de hardheidsclausule door de Aw voor het eerst toegepast bij een tweetal
ontheffingsverzoeken voor het verschaffen van vermogen aan bestaande verbindingen.
Een aantal woningcorporaties werkt op diverse locaties samen op het gebied van het
verhuren en exploiteren van woonwagenstandplaatsen en huurwoonwagens. Daarvoor hebben
deze corporaties in het verleden gezamenlijk B.V.»s of stichtingen opgericht, waarin
vaak ook het eigendom van de genoemde objecten is ondergebracht. De wens om bij een
toenemende vraag het aantal standplaatsen en woonwagens uit te breiden, stuit nu op
het verbod om vermogen in te brengen in bestaande verbindingen.

In de recente twee gevallen hebben samenwerkende corporaties (in Deventer en in Apeldoorn)
ontheffing gevraagd om vermogen in hun bestaande BV of stichting te mogen storten,
met het doel deze in staat te stellen de bedoelde investeringen te kunnen doen. Aangezien
het wettelijk kader hier een harde norm dicteert en de Aw derhalve geen ruimte heeft
om daarvan af te wijken, is ambtshalve getoetst of de hardheidsclausule in deze gevallen
kon worden toegepast. De Aw heeft geconcludeerd dat het volkshuisvestelijk belang
in deze cases minder gediend is met strikte toepassing van artikel 21a van de wet
en artikel 12 van het BTIV, waarbij ze onder andere heeft overwogen dat de huisvesting
van woonwagenbewoners behoort tot de kerntaken van woningcorporaties, dat er een grote
behoefte is aan een uitbreiding van het aantal standplaatsen en dat de bestaande verbindingen
het meest geschikt zijn om die uitbreiding te realiseren.

Zoals hierboven beschreven wordt met de wijziging van het BTIV die in voorbereiding
is voorzien in de aanpassing van het wettelijk kader voor soortgelijke ontheffingsverzoeken.

Aanvulling van de wet Huurbescherming weeskinderen

Per 1 januari 2024 is de wet Huurbescherming weeskinderen in werking getreden, waardoor
jongvolwassenen die hun ouders hebben verloren en wonen in de corporatiewoning van
hun overleden ouder(s) het recht hebben om in de ouderlijke woning te blijven wonen
tot en met hun 27e levensjaar. Tijdens de parlementaire behandeling van deze wet is
de motie Ceder c.s.10 aangenomen waarin wordt verzocht een wijziging van het Burgerlijk wetboek voor te
bereiden om de huurbescherming voor bepaalde tijd voor alle weeskinderen van 18 jaar
en ouder te laten gelden, ook bij particuliere verhuurders, en de Kamer hierover voor
de zomer van 2024 te informeren. Ook zijn er twee moties aangehouden, waarin wordt
verzocht geen onderscheid te maken tussen wezen ouder en jonger dan 27 jaar11 en wordt verzocht huurbescherming te bieden aan inwonende mantelzorgende kinderen
ouder dan 27 jaar.12 Met deze brief geef ik uitvoering aan de motie Ceder c.s. en vul ik mijn toezegging
in om over de aangehouden moties aanvullende duiding te geven.

De afgelopen maanden heb ik een wetsvoorstel uitgewerkt waarmee huurbescherming worden
geboden aan alle wezen die op het moment van het overlijden van hun ouders bij hun
hurende ouder(s) inwoonden, ongeacht het type verhuurder en ook voor wezen ouder dan
27 jaar. De huurbescherming zou ertoe leiden dat ook deze wezen voor een bepaalde
periode in de huurwoning van hun overleden ouder(s) kunnen blijven wonen. Daarmee
wordt tegemoetgekomen aan zowel de motie Ceder c.s., alsook de beide aangehouden moties.
De uitgangspunten van het ontwerpwetsvoorstel zijn besproken in een expertgroep met
partijen uit het veld. De komende periode wordt alle input uit de expertsessie in
onderlinge afstemming met de Minister voor Rechtsbescherming verwerkt in een concreet
ontwerpwetsvoorstel. Het streven is om dit ontwerpwetsvoorstel in het najaar in internetconsultatie
te brengen, waarna het naar verwachting in de eerste helft van 2025 aan uw Kamer kan
worden aangeboden.

Wetsvoorstel gegevensdeling en gegevensverwerking in het kader van de leefbaarheidstaak

Woningcorporaties vervullen een belangrijke rol in het huisvesten van mensen met een
kleine beurs en van specifieke doelgroepen die extra aandacht nodig hebben. Ook hebben
woningcorporaties – anders dan particuliere verhuurders – een volkshuisvestelijke
taak om bij te dragen aan de fysieke en maatschappelijke leefbaarheid in buurten met
corporatiebezit.13 De positie van de woningcorporatie is hierin bijzonder, omdat zij geregeld bij mensen
achter de voordeur komen.

De opgave die corporaties hebben om huishoudens te huisvesten die ondersteuning of
begeleiding nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen past bij de volkshuisvestelijke
taak van de corporaties. Zij doen dit in samenwerking met andere organisaties in het
zorg- en welzijnsdomein. De afgelopen jaren is er echter een stapeling van sociaal-maatschappelijke
problematiek in wijken met veel corporatiebezit zichtbaar. Oorzaken hiervan zijn onder
andere het feit dat corporaties zich nog meer hebben moeten richten op het huisvesten
van huishoudens met de laagste inkomens en de extramuralisering van zorg. Hierdoor
is de instroom van mensen in corporatiewoningen die hulp of ondersteuning nodig hebben
flink gegroeid. Deze concentratie van huishoudens met uiteenlopende sociale problemen
in kwetsbare wijken kan leiden tot leefbaarheidsproblematiek en kan leiden tot overlast.
Corporaties hebben dan ook voldoende instrumenten nodig om huurders en hun leefomgeving
te ondersteunen en ruimte om in goede samenwerking met maatschappelijke partners te
zorgen voor goede zorg en begeleiding.

Woningcorporaties willen hun leefbaarheidstaak graag goed uit kunnen voeren, maar
geven aan te worden beperkt door knellende regelgeving rond gegevensbescherming. Kort
gezegd komt het erop neer dat samenwerking tussen corporaties, gemeenten en partijen
in het zorg-, welzijns- en veiligheidsdomein als lastig wordt ervaren omdat tussen
deze partijen zeer beperkte gegevens over personen mogen worden gedeeld en gebruikt.
Nadat uw Kamer bij brief van 10 november 202114 over dit onderwerp is geïnformeerd, heeft er de afgelopen jaren een aanvullende beleidsmatige
analyse plaatsgevonden om te komen tot een concreet wetsvoorstel. Voor deze analyse
is gesproken met veel relevante partijen, waaronder Aedes, de Woonbond, gemeenten,
zorgpartijen en diverse woningcorporaties. De maatschappelijke urgentie om wetgeving
aan te passen, werd hierin nogmaals onderstreept. Langs de lijnen die in de eerdere
brief worden geschetst, is daarom een wetsvoorstel uitgewerkt dat op korte termijn
in internetconsultatie zal gaan, met als doel dit wetsvoorstel richting het begin
2025 aan uw Kamer aan te bieden. Hierin wordt een expliciete wettelijke grondslag
gecreëerd voor gegevensverwerking en -deling door woningcorporaties in drie situaties.15

Ten eerste wordt een grondslag voorgesteld voor het mogen delen en verwerken van persoonsgegevens,
waaronder gezondheidsgegevens, door woningcorporaties in het kader van het welzijn
van bewoners en de leefbaarheid in de wijk. Tevens wordt het expliciet mogelijk voor
zorgpartijen om gegevens met de woningcorporatie te delen indien dit in het belang
van de cliënt is. Met deze voorstellen kunnen woningcorporaties beter hun bijdrage
op dit terrein leveren. Zo bestaat er met deze wettelijke grondslag geen twijfel meer
over of in de administratiesystemen van woningcorporaties mag worden vastgelegd dat
er gezondheidsproblematiek speelt bij bewoners of dat een medewerker van een woningcorporatie
een signaal mag afgeven bij een zorg-, welzijns- of ondersteuningsinstantie, wanneer
een situatie vraagt om inzet van zorg of begeleiding. Bovendien wordt het mogelijk
dat begeleidingspartijen signalen teruggeven aan de woningcorporatie indien er indicatoren
zijn die leiden tot twijfel over de mogelijkheid om zelfstandig te kunnen blijven
wonen.

Ten tweede wordt een grondslag voorgesteld voor het verwerken van gegevens met als
doel het aanbrengen en in stand houden van woningaanpassingen in een corporatiewoning
om te bevorderen dat een bewoner zelfstandig kan blijven wonen. In de huidige praktijk
informeert de gemeente een woningcorporatie al wanneer er een beschikking wordt afgeven
op basis van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo 2015) voor het doen van woningaanpassingen,
maar de expliciete wettelijke grondslag voor woningcorporaties om gezondheidsgegevens
te mogen verwerken in dit kader ontbreekt.

Ten derde wordt een grondslag voorgesteld in het kader van het toewijzen van corporatiewoningen.
Gemeenten kunnen middels de lokale huisvestingsverordening voorrang verlenen aan urgente
woningzoekenden. Woningcorporaties krijgen in zo’n geval een signaal van de gemeenten
om deze woningzoekenden te huisvesten. Hoewel dit signaal doorgaans geen bijzondere
persoonsgegevens of persoonsgegevens van strafrechtelijke aard bevat, kan het echter
voorkomen dat er noodzaak bestaat om meer achtergrondinformatie van de woningzoekende
te delen met de woningcorporatie. Bijvoorbeeld omdat de woning of woonomgeving aan
zeer specifieke relevante kenmerken moet voldoen. Met het oog op artikel 9 en 10 van
de AVG, wordt een expliciete verwerkingsgrondslag voor de corporatie voorgesteld.
Woningcorporaties mogen deze gegevens ten behoeve van de toewijzing verwerken, maar
wanneer de woningzoekende is gehuisvest dienen de gegevens te worden verwijderd.

Voor alle hiervoor beschreven grondslagen geldt dat deze alleen verwerkt of gedeeld
mogen worden indien dit noodzakelijk is. Verder wordt vastgelegd dat woningcorporaties
maatregelen dienen te nemen zodat alleen de medewerkers die een relevante bijdrage
leveren op de werkterreinen die in deze brief worden genoemd toegang krijgen tot de
bijzondere persoonsgegevens. Tot slot zal de Autoriteit Persoonsgegevens toezicht
houden op de verwerking van de gegevens.

Strafrechtelijke gegevens en de leefbaarheidstaak

De aanvullende beleidsmatige analyse geeft – in tegenstelling tot in de eerdere brief
vermeld – geen aanleiding om in het wetsvoorstel ook de verwerking van strafrechtelijke
gegevens door woningcorporaties in het kader van de algemene leefbaarheidstaak mee
te nemen. Dit is een andere taak dan het toewijzen van woningen aan urgente woningzoekenden.
Het is gebleken dat woningcorporaties bij de uitvoering van hun leefbaarheidstaak
niet snel gegevens verwerken die kwalificeren als strafrechtelijke gegevens in de
zin van de AVG. In specifieke leefbaarheidscasuïstiek waarbij het risico op onveilige
of overlast gevende situaties bestaat als gevolg van de situatie waarin een huurder
of medebewoner zich bevindt, kan een woningcorporatie specifieke informatie zo nodig
al verwerken en signaleren richting gemeente, zorg- en welzijnspartijen of politie.
In het kader van het wetstraject zal deze problematiek wel worden toegelicht om zekerheid
te verschaffen voor de sector.

Onderzoek naar aanpassing Besluit politiegegevens

Uit de wetsevaluatie van de Wet aanpak woonoverlast is gebleken dat het gebrek aan
uitwisseling van politiegegevens tussen de politie en een woningcorporatie in sommige
gevallen een effectieve uitvoering van deze wet in de weg kan staan.16 Omdat de woningcorporatie niet beschikt over politiegegevens kan de woningcorporatie
in sommige gevallen niet effectief optreden tegen de overlast. De praktijk leert dat
deze stap noodzakelijk is alvorens burgemeesters over gaan tot bestuursrechtelijk
ingrijpen. Hoewel dit punt strikt genomen losstaat van het voorstel dat op korte termijn
in consultatie zal worden gegeven, is een uitkomst van de gedane analyse dat in samenwerking
met het Ministerie van Justitie en Veiligheid zal worden onderzocht waar het probleem
precies zit, wat de oorzaak is voor de terughoudendheid om gegevens uit te wisselen
en of het noodzakelijk is om het Besluit politiegegevens aan te passen zodat structureel
een selectie van politiegegevens kan worden gedeeld met woningcorporaties wanneer
dit noodzakelijk is met het oog op hun wettelijk taak. Bij dit onderzoek zal worden
betrokken welke wettelijke mogelijkheden er reeds bestaan en waarom deze mogelijkheden
wel of niet toereikend zijn.

Regeling specifieke uitkering huisvesting grote gezinnen vergunninghouders

Om het huisvesten van grote gezinnen te stimuleren en de druk op de opvang van het
COA te verlichten door statushouders sneller uit de opvang te laten stromen, wordt
de regeling huisvesting grote gezinnen dit jaar met enkele aanpassingen opnieuw geopend.
Het doel van deze financiële regeling is het bieden van ondersteuning aan gemeenten
en woningcorporaties bij het huisvesten van grote gezinnen met een verblijfsvergunning
asiel. Het helpt gemeenten om daartoe woningen geschikt te maken, door bijvoorbeeld
een object aan te passen of te verbouwen. Dit gaat bijvoorbeeld om het creëren van
extra slaapkamers door het plaatsen van een wandje, een dakkapel of een uitbouw.

Na het succes van de pilot-regeling in 202117 is in 2023 een dergelijke regeling door BZK opengesteld.18 Hierbij was een maximum van € 35.000 per woning voor een gezin van zeven t/m negen
personen en € 50.000 voor een gezin vanaf 10 personen beschikbaar. In 2023 is deze
regeling niet ten volle benut.

Zoals beschreven in mijn brief van januari jl.19 is de regeling in 2024 geëvalueerd in verband met de onderbenutting in 2023. Voor
de evaluatie zijn 22 gemeenten, VNG, COA en RVO uitvoerig bevraagd om te achterhalen
hoe de vorige regeling in de praktijk uitwerkte en wat kan worden verbeterd. Op basis
daarvan zijn een aantal onderdelen ten opzichte van de vorige regeling aangepast,
namelijk:

1. Het meerjarig openstellen van de regeling om de kans te vergroten op een koppeling
tussen een groot gezin en een woning die daarvoor geschikt kan worden gemaakt.

2. Onder een groot gezin valt nu zes personen of meer, in plaats van in de vorige tranche
zeven personen. Ook gezinnen van zes personen zijn namelijk moeilijk te huisvesten
en relatief veel van deze gezinnen verblijven in een COA-locatie.

3. Gemeenten die grote gezinnen en/of referenten tijdelijk huisvesten in een doorstroomlocatie
of tussenvoorziening kunnen ook gebruikmaken van de regeling. Dit zorgt ervoor dat
de doorstroomlocatie ook ingezet kan worden voor gezinnen en referenten die in afwachting
van een verbouwing zijn, wat de druk op het COA kan verlichten.

Op 3 juni 2024 is de regeling doorlopend heropend tot en met 15 oktober 2026 met een
totaalbudget van € 10.126.000. In 2024 is hiervan € 2.726.000 beschikbaar, in 2025
en in 2026 elk € 3,7 miljoen. Het aanvraagloket sluit tijdelijk tot het begin van
het volgende jaar wanneer het jaarbudget voor het eind van het kalenderjaar op is.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
H.M. de Jonge