Brief regering : Nationaal sloop- en renovatiestatuut

Nr. 570 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 6 mei 2024

Met deze brief informeer ik uw Kamer over het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.
Dit statuut geeft invulling aan een afspraak uit de Nationale Prestatieafspraken (NPA)1 en een toezegging rondom dit onderwerp.2Het statuut is tot stand gekomen na zorgvuldig overleg met Aedes en de Woonbond en
wordt door hen de komende weken voor akkoord voorgelegd aan de achterban. In aanvulling
op het Nationaal sloop- en renovatiestatuut ga ik in op het aangekondigde onderzoek
door de Nationale ombudsman en Kinderombudsman naar de mogelijke knelpunten die gezinnen
ervaren als hun woning onderdeel wordt van een sloop-, nieuwbouw- of renovatietraject.
Daarnaast behandel ik de uitvoering van de moties van de leden Grinwis (CU)3 en Beckerman (SP)4 over het bevorderen van de terugkeer van huurders in hun wijk na sloop/nieuwbouw
of renovatie. Tot slot geef ik via deze brief antwoord op de schriftelijke vragen
van het lid Beckerman over verschillende sloopprojecten met kenmerk 2023Z18918 (ingezonden op 6 november 2023) en kenmerk 2023Z19086 (ingezonden op 13 november 2023) en de schriftelijke vragen van het lid Beckerman
over de plotselinge sloopaankondiging van 46 woningen in Boskoop met kenmerk 2024Z03982 (ingezonden op 12 maart 2024).

Nationaal sloop- en renovatiestatuut

De volkshuisvestelijke opgave van woningcorporaties is de komende jaren groot. De
woningvoorraad moet worden uitgebreid, verduurzaamd en verbeterd. Dat gebeurt in veel
gevallen in renovatietrajecten en in sommige gevallen ook door middel van sloop en
vervangende nieuwbouw. Deze grote bouwopgave lukt alleen als de huidige bewoners goed
worden betrokken in de te maken keuzes. Individuele belangen van bewoners kunnen daarbij
afwijken van het collectieve belang van huurders en het belang van woningzoekenden.
Zo kan (vervangende) nieuwbouw zorgen voor meer passend woningaanbod en meer kwalitatief
betere, duurzame en betaalbare woningen. Dit neemt niet weg dat voor bewoners dergelijke
sloop/nieuwbouw- en renovatieprojecten erg ingrijpend kunnen zijn. Daarom is het van
groot belang om hen tijdig te betrekken. Transparante inspraakprocedures en besluitvormingsprocessen
zijn hierbij cruciaal. Hiermee wordt geborgd dat de belangen van huurders, tijdens
alle fases van het proces, goed worden meegewogen in de keuzes van corporaties.

Op lokaal niveau bestaan al goede voorbeelden van sociale statuten of kaderafspraken
en deze kunnen als raamwerk voor het overlegproces tussen bewoners, huurdersvertegenwoordiging
en corporatie blijven dienen. Om landelijk enige richting te geven, juist voor die
corporaties waar nog geen standaard kader wordt gehanteerd, is in de Nationale Prestatieafspraken
van juni 2022 afgesproken om een landelijk sociaal statuut op te stellen. Het statuut
is tot stand gekomen na zorgvuldig overleg met Aedes en de Woonbond en wordt door
hen de komende weken voor akkoord voorgelegd aan de achterban. In dit Nationaal sloop-
en renovatiestatuut zijn randvoorwaarden voor huurders(vertegenwoordiging) opgenomen
om de participatie op een zorgvuldige en transparante manier te organiseren en de
rechten, plichten en verantwoordelijkheden voor alle betrokken partijen te beschrijven.
De relatie en wederzijds vertrouwen tussen huurders(vertegenwoordiging) en corporatie
staan hierbij centraal. Het uitgangspunt hierbij is dat bewoners en huurdersvertegenwoordiging
vroegtijdig worden betrokken als een woningcorporatie vindt dat er in een wijk of
complex iets moet gebeuren en is bedoeld om draagvlak te creëren onder betrokken bewoners.
Hiermee kan uiteindelijk gekomen worden tot een zorgvuldig, breed gedragen besluit.
Het belang van vroegtijdige betrokkenheid van huurders(vertegenwoordigingen) en hun
positie in dergelijke ingrijpende trajecten wordt hiermee erkend en gewaarborgd. Hierbij
is oog voor alle aspecten waarmee huurders in zo’n traject geconfronteerd worden,
zoals de fysieke ingrepen aan de woningen, maar ook de sociale aspecten voor betrokken
bewoners.

Wetgeving biedt al een formeel kader in het geval van sloop/nieuwbouw- of renovatietrajecten.
Op grond van de Woningwet zijn woningcorporaties verplicht om een reglement op te
stellen voor het slopen en ingrijpend renoveren van haar woningen en het hierbij betrekken
van de betrokken bewoners.5 De wet stelt – met uitzondering van een regeling voor de verhuiskostenvergoeding –
echter geen specifieke eisen aan de inhoud van zo’n reglement. Dit Nationaal sloop-
en renovatiestatuut vult die ruimte in door een landelijke handreiking te bieden die
als basis kan dienen voor woningcorporaties, huurdersvertegenwoordigingen en gemeenten
om verdere afspraken op lokaal niveau vast te leggen in een sociaal plan. Daarbij
blijft uiteraard ruimte om afspraken zodanig in te vullen dat ze passen bij de specifieke
lokale situatie en om andere afspraken te maken dan in dit statuut worden beschreven.

Belangrijk hierbij is dat het Nationaal sloop- en renovatiestatuut als het ware een
fase toevoegt aan het traject dat nu niet altijd expliciet zo wordt gehanteerd: de
oriëntatiefase. Deze fase beoogt de lokale praktijk te verrijken door betrokken bewoners
en huurdersvertegenwoordiging eerder te betrekken en hun belangen vanaf het begin
goed mee te wegen. Tevens wordt in hoofdstuk 3 van het Nationaal sloop- en renovatiestatuut
inspiratie gegeven voor regelingen en voorzieningen (naast de wettelijk verplichte
verhuiskostenvergoeding) waar in het sociaal plan afspraken over kunnen worden gemaakt.
Wat kan worden afgesproken zal in de praktijk per project verschillen. Dit betreft
bijvoorbeeld compensatie voor zelf aangebrachte voorzieningen, al dan niet tijdelijke
vervangende woonruimte, vergoeding van schade en tijdelijke voorzieningen in bewoonde
staat. Optioneel kan men ook afspraken maken over bijvoorbeeld dubbele huren, hulp
in natura, terugkeer in de oude wijk of buurt of huurgewenning. Met betrekking tot
terugkeer is opgenomen dat – bij renovaties zonder behoud van de huurovereenkomst –
in het sociaal plan wordt vastgelegd of het mogelijk is om terug te keren in het complex
(of in de vervangende nieuwbouw) en zo ja onder welke voorwaarden. Als de huurder
aangeeft in de buurt te willen blijven wonen, heeft de corporatie de inspanningsverplichting
om te helpen bij het vinden van een woning zo dicht mogelijk bij de oude woning.

Onderzoek Kinderombudsman en Nationale ombudsman

De Kinderombudsman en Nationale ombudsman hebben aangekondigd onderzoek te doen naar
de knelpunten voor gezinnen bij sloop- en renovatietrajecten waarbij gezinnen (tijdelijk)
uit hun huis moeten. Het gaat hierbij specifiek om het in kaart brengen van de knelpunten
voor zowel volwassenen als kinderen en in het bijzonder over de vraag wat de overheid
moet doen om de mensenrechtelijke en kinderrechtelijke verplichtingen na te komen.6 De aanleiding voor dit onderzoek waren de resultaten van een eerder onderzoek uit
2022 waarbij werd onderzocht welke knelpunten worden ervaren als kwetsbare gezinnen
(dreigen) uit hun huis (te) worden gezet als gevolg van betalingsachterstanden, overlast
of criminele activiteiten.7 Het streven van de Ombudsman is om in juni met een publicatie over dit onderwerp
te komen. Daarbij wordt ook het Nationaal sloop- en renovatiestatuut betrokken. Met
dit statuut wordt immers beoogd de knelpunten voor gezinnen bij sloop/nieuwbouw en
renovatietrajecten verder te beperken door huurders vroegtijdig te betrekken en oog
te hebben voor maatwerk.

Mogelijkheid tot terugkeer in oude wijk of buurt

Uit het Nationaal sloop- en renovatiestatuut vloeit voort dat de vroegtijdige betrokkenheid
voor een concreet plan betrekking dient te hebben op zowel een voorstel over de fysieke
ingrepen ten aanzien van de betrokken woningen, als op het sociaal plan voor de huurders
en bewoners. In het kader van het sociaal plan kunnen door de woningcorporatie en
huurdersvertegenwoordiging in de lokale situatie afspraken worden gemaakt over de
mogelijkheid voor huurders en bewoners om na de werkzaamheden terug te keren in de
eigen wijk of buurt.

Met de motie Grinwis (CU) is verzocht om bij vernieuwing en herstructurering van woonwijken
te bevorderen dat de oorspronkelijke bewoners kunnen terugkeren naar hun oude woonwijk,
bijvoorbeeld door gebruik te maken van de uitzondering van de norm op passend toewijzen
of het introduceren van een recht op terugkeer naar de wijk.8 Eerder is langs dezelfde lijn met de motie Beckerman (SP) verzocht om het borgen
van zeggenschap voor bewoners en een recht op terugkeer.9 Met het Nationaal sloop- en renovatiestatuut wordt mede invulling gegeven aan de
moties van de leden Grinwis en Beckerman.

Met het oog op het behalen van voldoende draagvlak bij renovatie, ligt het voor de
hand dat een woningcorporatie ernaar streeft om huurders en bewoners die dat willen
zoveel als mogelijk in de gelegenheid te stellen na afronding van de werkzaamheden
weer in de eigen wijk terug te keren. Bij trajecten zonder behoud van de huurovereenkomst
wordt in het sociaal plan vastgelegd of het mogelijk is om terug te keren in de vervangende
nieuwbouw en zo ja, onder welke voorwaarden. Als de huurder aangeeft in de buurt te
willen blijven wonen, heeft de corporatie de inspanningsverplichting om te helpen
bij het vinden van een woning zo dicht mogelijk bij de oude woning. Dit is ook overeengekomen
in het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.

Woningcorporaties hebben op grond van de Woningwet al een mogelijkheid een uitzondering
te maken in het kader van passend toewijzen om terugkeer van huurders in de oude wijk
te faciliteren. Mensen met een inkomen in de DAEB-doelgroep moeten een betaalbare
woning binnen de passendheidsgrens terugkrijgen. Voor mensen die een huishoudinkomen
boven de DAEB-inkomensgrens hebben, biedt de Woningwet al ruimte aan corporaties om
ook deze huurders terug te laten keren in een (sociale) huurwoning in de wijk. Sinds
de wijziging van de Woningwet in 2022 is de vrije toewijzingsruimte die corporaties
hebben 7,5% (standaard) tot 15% (als er lokale prestatieafspraken over zijn gemaakt)
van de jaarlijkse toewijzingen.10 Dit zorgt ervoor dat mensen wiens woning wordt gesloopt, maar die sinds het ijkmoment
meer zijn gaan verdienen, hier geen nadeel van hoeven te ondervinden. Een aanpassing
van de Woningwet is daarom niet noodzakelijk.

Het mogelijk maken van een absoluut en generiek «terugkeerrecht» voor huurders acht
ik onverstandig. De praktijk leert dat slechts een beperkt deel van de bewoners daadwerkelijk
terug wil keren in de wijk. Bewoners ervaren een renovatie- of sloop/nieuwbouwtraject
niet zelden als een kans om naar een andere wijk te gaan. Dit neemt niet weg dat als
mensen dat wél willen, de woningcorporatie zich zoveel mogelijk zou moeten inspannen
om een woning te vinden die in of dichtbij de oude wijk ligt. Het is tegelijkertijd
praktisch niet mogelijk een terugkeerrecht te garanderen, omdat dit in de praktijk
niet in alle gevallen valt waar te maken. Met name kleine woningcorporaties hebben
niet altijd afdoende vervangend woningaanbod in de betreffende wijk. Om deze redenen
acht ik de afspraak in het Nationaal sloop- en renovatiestatuut van een inspanningsverplichting
voor corporaties redelijk en haalbaar. Hierdoor worden woningcorporaties geacht om
maatwerk te leveren en samen met de bewoner tot een passende oplossing te komen en
te zorgen dat de wens om terug te keren in de oude buurt zoveel mogelijk wordt waargemaakt
indien dit praktisch mogelijk is.

In het kader van de motie Beckerman, waarbij de vereiste van zeggenschap en het recht
op terugkeer gekoppeld is aan het verlenen van financiële steun, zoals uit het Volkshuisvestingsfonds
(VHF) of de Regeling Vermindering Verhuurderheffing (RVV), geldt overigens nog het
volgende. In de eerste tranche van het Volkshuisvestingsfonds is de opzet en het bestaan
van een participatietraject als toetsingscriterium betrokken bij de beoordeling van
de aanvragen. Zo wordt onder andere getoetst in hoeverre er een participatieplan is
opgesteld en of dit is afgestemd met de betrokkenen, of het participatieproces open
en transparant is voor bewoners en – in het geval van vervangende nieuwbouw – op welke
manier wordt omgegaan met de huidige bewoners en of dit terugkomt in het sociaal plan.
Dit is vervolgens ook vastgelegd als toetsingspunt in de Meerjarige Regeling Specifieke
Uitkering Herstructurering Volkshuisvesting die de basis vormt voor de beoordeling
van aanvragen in het kader van het Volkshuisvestingsfonds (tranche 2, 3 en 4). Deze
aanpak sluit dus aan op het Nationaal sloop- en renovatiestatuut, dat betrokken partijen
ook nadere handvaten geeft voor de invulling van onder andere het sociaal plan.

Beantwoording Kamervragen lid Beckerman over verschillende sloopprojecten (kenmerk
2023Z18918 en 2023Z19086, ingekomen op 6 november 2023 respectievelijk 13 november 2023)

Vanwege de samenhang met de thematiek van het Nationaal sloop- en renovatiestatuut,
het onderzoek van de Nationale ombudsman en de Kinderombudsman en de eerder aan bod
gekomen moties van het lid Grinwis en Beckerman, doe ik met deze brief ook een aantal
sets met schriftelijke vragen van het lid Beckerman af. Ik ga daarbij thematisch in
op de onderwerpen die in deze vragen aan de orde komen. Op het grote aantal casus-specifieke
vragen waarin mijn oordeel wordt gevraagd over lokale afwegingen en vraagstukken,
ga ik niet in. Ik heb bij deze casussen geen rol en zie ook geen aanleiding mij hier
actief in te mengen. Het verkrijgen van de gevraagde informatie zou bovendien onevenredig
veel beslag leggen op mijn ministerie en alle betrokken partijen in deze casussen.

Participatietraject met huurders(vertegenwoordiging) en draagvlakmeting (vragen 75
t/m 80, 88, 89, 102, 103 t/m 105)

Het doel van het Nationaal sloop- en renovatiestatuut is om een handreiking te bieden
op basis waarvan woningcorporaties, huurdersvertegenwoordigingen en gemeenten in een
reglement de wijze van huurdersinspraak verder vast kunnen leggen. Hiermee wordt het
belang onderstreept van vroegtijdige betrokkenheid van huurders en wordt hun positie
gewaarborgd. Daarbij is het niet relevant of er sprake is van sloop/nieuwbouw of renovatie;
in beide gevallen heeft de huurder meer dan alleen de mogelijkheid om zijn mening
te geven. De huurder die niet instemt met sloop en daarmee niet instemt met het beëindigen
van de huurovereenkomst, kan namelijk zonder actie van zijn kant bewerkstelligen dat
de rechter zich buigt over de vraag of de huur mag worden beëindigd. Een gedragen
plan tot sloop kan weliswaar als argumentatie worden gebruikt voor een beroep op het
«dringend eigen gebruik», maar kan niet leiden tot een eenzijdig door de verhuurder
toegepaste huurbeëindiging. Artikel 7:272 BW bepaalt namelijk dat de huurovereenkomst
van kracht is totdat de huurder schriftelijk met de opzegging heeft ingestemd, of
totdat de rechter onherroepelijk over de opzegging beslist. Ik acht het dan ook niet
noodzakelijk om bij sloop door woningcorporaties de eis te stellen dat minimaal 70%
van de huurder moet hebben ingestemd. Wel ben ik van mening dat van woningcorporaties
extra aandacht mag worden verwacht voor betrokkenheid van huurders bij de keuze voor
de ingreep van sloop of renovatie en een goed overleg met hun huurders in het geval
van sloop. Daaraan wordt met het Nationaal sloop- en renovatiestatuut invulling gegeven.

Ook wordt in de vragen (103 t/m 105) ingegaan op de rol van kinderen in het participatietraject.
Als een complex wordt gesloopt of gerenoveerd, worden bewoners betrokken bij het participatieproces,
zoals hiervoor ook is toegelicht in het kader van het Nationaal sloop- en renovatiestatuut.
De belangen van kinderen worden in dergelijke trajecten in de praktijk door hun ouders
of verzorgers vertegenwoordigd. Dat neemt niet weg dat van woningcorporaties wordt
verwacht dat er zo veel mogelijk maatwerk wordt geleverd gedurende dit traject, om
de belangen van kinderen te waarborgen. Dit houdt concreet in dat er bijvoorbeeld
bij de zoektocht naar een wisselwoning wordt gekeken naar de plek waar een kind naar
school gaat en sociale contacten heeft.

Afwegingen bij sloop/nieuwbouw of renovatie van woningcorporatiewoningen (vragen 66,
67, 69, 95, 96, 108, 112, 115, 116, 117, 118, 123 en 127)

Als algemeen uitgangspunt bij de keuze voor renovatie van een complex versus sloop/nieuwbouw
geldt dat het verkleinen van de sociale huurvoorraad in zijn algemeenheid niet gewenst
is. In de NPA is afgesproken dat 250.000 nieuwe sociale huurwoningen worden gebouwd
tot en met 2030 en dat wordt gestreefd naar een zo groot mogelijke netto groei van
de sociale huurvoorraad.11 De mate waarin de sociale huurvoorraad zal groeien, hangt af van de lokale prestatieafspraken
die in iedere gemeente gemaakt worden.

Ik overweeg geen aanpassing van de geldende verkoopregels door woningcorporaties of
een algemene stop op de verkoop van sociale huurwoningen door woningcorporaties. In
het geval van verkoop bestaat de mogelijkheid dat woningcorporaties sociale huurwoningen
aan een (zittende) huurder verkopen, zodat die huurder eigenaar van de woning wordt.
Deze woningen blijven beschikbaar om in te blijven wonen, alleen het eigendom verandert.

Een algemene stop op het door woningcorporaties slopen van sociale huurwoningen is
eveneens niet aan de orde. Het aantal woningen dat door woningcorporaties jaarlijks
wordt gesloopt omvat ongeveer 8.500 woningen per jaar, wat neerkomt op ongeveer 0,4 procent
van de totale woningvoorraad van 2,3 miljoen woningen in het bezit van woningcorporaties.
Het jaarlijkse aantal sociale huurwoningen dat wordt gesloopt is dus beperkt en woningcorporaties
passen sloop (met vervangende nieuwbouw) terughoudend toe. Wanneer er na de sloop
verdichting en differentiatie plaatsvindt, worden zelfs woningen toegevoegd en leidt
dit tot meer gemengde wijken.

Bovendien zie ik geen inhoudelijke reden voor een algeheel sloopverbod. Woningen kunnen
in dusdanige staat zijn dat de kosten voor het in stand houden van de woning of renovatie
niet in reële verhouding staan tot de uit te voeren maatregelen of verbeteringen.
Het is dan voor de volkshuisvesting beter om voor sloop en vervangende nieuwbouw te
kiezen. Huizen hebben nu eenmaal geen oneindige levensduur en de huidige maatstaven
ten aanzien van woongenot liggen hoger dan vroeger. Hoewel het slopen van woningen
een ingrijpend besluit voor bewoners en ook voor woningcorporaties is, is het soms
onvermijdelijk. Dit is overigens niet een vraagstuk dat alleen bij woningcorporaties
speelt, maar dat breder wordt waargenomen. Mede hierom is in 2021 het Volkshuisvestingsfonds
ingesteld, zodat gemeenten ook de mogelijkheid hebben om – zoveel als mogelijk in
samenwerking met woningcorporaties – in kwetsbare gebieden particulier woningbezit
te herstructureren ten behoeve van de leefbaarheid en veiligheid.

Het toepassen van sloop en vervangende nieuwbouw kost uiteraard geld, maar dit leidt
niet tot een ongewenste weglek van maatschappelijk vermogen. Hiervan zou sprake zijn
als corporaties sloop op een ondeugdelijke wijze verwerken in hun jaarrekening of
anderszins. Mij zijn geen signalen bekend dat woningcorporaties zich niet aan de geldende
regels of richtlijnen houden op dit punt. Verder geldt dat woningcorporaties hun vermogen
inzetten om de doelgroepen te voorzien van huisvesting. Het toekomstbestendig in stand
houden van deze huisvesting is belangrijk. Woningcorporaties hebben hierbij verschillende
mogelijkheden waaronder verduurzaming, woningverbetering door renovatie en sloop/nieuwbouw.
Het is in beginsel aan woningcorporaties om met hun stakeholders op lokaal niveau
te bepalen wat in een specifieke situatie de beste optie is.

Differentiatie en het toevoegen van woningen en mogelijke discriminatie als gevolg
daarvan (vragen 70 t/m 74, 81 t/m 87, 94, 97, 108 t/m 111, 113, 114, 124 en 128)

In de NPA is afgesproken dat er door corporaties tot en met 2030 250.000 nieuwe sociale
huurwoningen worden gebouwd.12 Ook is het belangrijk dat tussen gemeenten wordt toegewerkt naar een meer evenwichtige
verdeling in de woonvoorraad. Dat betekent dat in alle gemeenten toegewerkt moet worden
naar voldoende sociale huurwoningen en voldoende woningen voor mensen met een middeninkomen.
Ik vind het daarom belangrijk dat gemeenten met een beperkt aandeel sociale huurwoningen
de komende jaren extra inzetten op het bouwen van sociale huurwoningen, terwijl gemeenten
die al een relatief groot aandeel sociale huurwoningen hebben zich meer richten op
het bouwen van woningen voor middeninkomens. Het Wetsvoorstel versterking regie volkshuisvesting
(Wvrv) dat ik recentelijk aan uw Kamer heb aangeboden bevat instrumenten om langs
deze lijn de (sociale) woningbouw te versnellen en te komen tot het realiseren van
de afspraken uit de NPA.

Ik heb er geen principiële bezwaren tegen als corporaties bij het besluit om woningen
te slopen die aan het einde van hun technische of maatschappelijke levensduur zijn
ook meewegen dat zij de grondposities opnieuw kunnen inzetten. Corporaties hebben
op dit moment de beperking dat zij relatief weinig grond in bezit hebben. Zoals ik
u eerder heb gemeld laat ik momenteel een onderzoek uitvoeren naar belemmeringen die
woningcorporaties ervaren bij het verwerven van grond ten behoeve van sociale woningbouw.
Daarin neem ik ook het vraagstuk rond sociale grondprijzen mee. Ik verwacht u voor
de zomer van 2024 meer te kunnen vertellen over de uitkomsten van dit onderzoek en
of dit onderzoek aanknopingspunten biedt voor het verder wegnemen van belemmeringen.
Daar wil ik nu niet op vooruit lopen. Het is in algemene zin wel zo dat de uitdaging
die woningcorporaties ervaren rond het verwerven van grondposities niet alleen een
kwestie is van het versoepelen van regelgeving voor woningcorporaties. Ook andere
actoren hebben hier een belangrijke rol in te spelen. Ik verwijs u daarbij graag naar
de modernisering van het grondbeleid, waarover ik u op 19 juni jl. informeerde.13

Woningcorporaties gaan, zoals eerder aangegeven, terughoudend om met de keuze voor
sloop en vervangende nieuwbouw. Tegelijkertijd kan er in het kader van herstructurering
van buurten en wijken voor worden gekozen een meer gevarieerd woningaanbod te creëren,
mede om daarmee leefbaarheidsproblematiek in een buurt of wijk te verkleinen. Dit
vergt maatwerk en kan, naast de uitbreiding van het aantal (sociale) huurwoningen,
eveneens samengaan met de afweging om een deel van het woningbezit van groot onderhoud
te voorzien of te renoveren. In het kader van de afweging tussen sloop/nieuwbouw of
renovatie mag discriminatie op basis van migratieachtergrond of om andere redenen
– direct of indirect – nooit een rol spelen. Het Nationaal sloop- en renovatiestatuut
kan eraan bijdragen dat corporaties en bewoners in een zo vroeg mogelijk stadium in
gesprek gaan om een zorgvuldige, transparante afweging te maken tussen sloop en vervangende
nieuwbouw of renovatie van corporatiebezit, waar ook een evaluatie onderdeel van is.
Als zodanig draagt het bij aan het voorkomen van een risico op discriminatie in dergelijke
trajecten.

Op de vragen die betrekking hebben op het recht op terugkeer van bewoners is in deze
brief al uitgebreid ingegaan. Ten aanzien van de stelling dat het recht op terugkeer
onderdeel zou zijn van de «Basic principles and guidelines on development-based evictions
and displacement», verwijs ik graag naar de uitgebreide reactie van de Nederlandse
regering uit 2021 op een brief van een aantal Speciale Rapporteurs van de Verenigde
Naties.14

Rol van gemeenten bij sloop/nieuwbouw van corporatiewoningen (vragen 90 t/m 92, 106
en 107)

Overleg over sloopplannen en het op peil houden van de sociale woningbouwvoorraad
binnen een gemeente vindt plaats in het kader van de Woningwet. Een woningcorporatie
dient naar redelijkheid bij te dragen aan de realiseren van het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid.
De gemeente, woningcorporatie(s) en huurdersorganisatie(s) maken in dat kader lokale
prestatieafspraken. In de woondeals tussen het Rijk en de regio’s worden op bovengemeentelijk
niveau afspraken gemaakt over woningbouwprogrammering. Onderdeel van de woningbouwprogrammering
is ook het bespreken van sloop- en nieuwbouwplannen.

Wanneer er sprake is van een plan voor sloop/nieuwbouw, kan vanuit de gemeente het
belang van participatie ook relevant zijn in het kader van de Omgevingswet. Dit is
het geval wanneer voor sloop en nieuwbouw van woningen een wijziging van het omgevingsplan
of een omgevingsvergunning vereist is. De invalshoek is hierbij dan het gevolg van
de sloop- of bouwactiviteit voor de fysieke leefomgeving. Een gemeente zal bij de
vaststelling van de wijziging van een omgevingsplan moeten aangeven hoe zij burgers,
bedrijven, maatschappelijke organisaties en bestuursorganen bij de voorbereiding van
een omgevingsplan betrekt en heeft betrokken. Daarbij moet een gemeente ook aangeven
op welke wijze invulling is gegeven aan het toepasselijke participatiebeleid. Wie
een gemeente bij de participatie in het omgevingsplan zal betrekken, zal afhangen
van het type omgevingsplanwijziging, de aard, de omvang en de invloed op de fysieke
leefomgeving. Participatie is daarbij dus niet beperkt tot belanghebbenden. In het
geval van een omgevingsvergunning moet de initiatiefnemer aangeven of hij aan participatie
heeft gedaan en wat de resultaten hiervan waren. Ten aanzien van de suggestie dat
sommige gemeenten pas nadat de woningen gesloopt zijn wijzigingen van bestemmingsplannen
zouden indienen vanwege een gunstigere positie van de gemeenten (omdat er geen belanghebbenden
meer zijn), zijn mij geen gevallen bekend.

Op grond van het Besluit bouwwerken leefomgeving moet in bepaalde gevallen een sloopmelding
worden gedaan bij gemeenten. Dit is het geval bij asbest of bij situaties waarbij
de (ingeschatte) hoeveelheid sloopafval meer dan 10m3 bedraagt. Ook gelden er algemene regels voor het uitvoeren van sloopwerkzaamheden
die voornamelijk gericht zijn op het waarborgen van de veiligheid en het beschermen
van de gezondheid in de directe omgeving van bouw- en sloopwerkzaamheden. Ook zijn
er regels over scheiden van bouw- en sloopafval en stikstofemissie tijdens de sloop.
De landelijke bouwregelgeving biedt geen kader om sloop vanuit andere oogmerken tegen
te gaan. De wijze waarop de belangen van huurders betrokken worden bij sloop van hun
woning is niet in de bouwregelgeving verankerd, maar komt terug op andere plekken,
zoals in deze brief toegelicht.

Duurzaamheid (vragen 41, 68, 119 t/m 122, 125 en 126)

Vanuit het kabinet wordt met het Programma versnelling verduurzaming gebouwde omgeving15 uit 2022 ingezet op het verduurzamen van alle bestaande woningen en utiliteitsgebouwen
in Nederland. Via het programma wordt dit met normering, beprijzing, subsidieregelingen,
financiering in de vorm van leningen en ontzorging gestimuleerd. Bovendien is er voor
de verduurzaming van woningen en gebouwen de Nationale Aanpak Biobased Bouwen.16 Ook worden woningcorporaties met (de update van) het Handboek Circulair Renoveren
Woningcorporaties17 ondersteund.

Ik deel de mening dat hergebruik en transformatie van bestaande gebouwen veelal duurzamer
is dan nieuwbouw, indien het gebouw zich hiervoor leent. In het Nationaal Programma
Circulaire Economie (NPCE)18 is in het kader van de bouwopgave het streven opgenomen naar het opleveren van 15.000
woningen per jaar door transformatie van winkelgebied en kantoren. Om dit doel te
halen, is een nationaal transformatieplan opgesteld en werkt de overheid met betrokken
partijen via de woondeals samen aan de realisatie hiervan.

Daar waar tot sloop wordt besloten, stimuleer ik dat zo veel mogelijk wordt ingezet
op hoogwaardig hergebruik van bouwelementen en materialen of recycling van materialen.
Ik zie hiervoor groeiende aandacht bij bedrijven en opdrachtgevers. Ik stimuleer dat
door de Milieuprestatie-eis gebouwen (MPG) verder aan te scherpen voor nieuwbouw,
en met de sloopbranche samen te werken aan het verder verbeteren en uitbreiden van
het aanbod en de vraag naar hergebruikte bouwelementen en materialen. Specifiek voor
woningcorporaties wordt samengewerkt met de Groene Huisvesters en Aedes om de kennis
en ervaring vanuit de sector verder binnen de sector te verspreiden, zoals via digitale
kennissessies en handreikingen.

Voor de gebouwen die zich niet lenen voor renovatie, bestaan tegenwoordig ook andere
mogelijkheden die veel milieuwinst opleveren ten opzichte van de traditionele manier
van slopen en vervangende nieuwbouw. Bovendien leveren zij minder overlast voor bewoners
op. Zo zijn er concepten van sloop en vervangende nieuwbouw die in 20 werkdagen worden
gerealiseerd. Daarbij worden woningen op de bestaande fundering gebouwd, wat veel
milieuwinst betekent, met toepassing van hernieuwbare materialen. Gedurende het proces
van de vergunningaanvraag blijven de bewoners in hun oude woning wonen. Ook kunnen
bewoners na een tijdelijke verhuizing naar een wisselwoning weer terugkeren naar hun
vertrouwde woonplek, zonder de overlast waar een renovatie mee gepaard gaat. Er is
beperkte overlast voor de bewoners en omwonenden omdat de bouwmodules met minder vrachtwagens
naar de bouwlocatie kunnen worden gebracht.

Naast levensduurverlenging van een gebouw als voordeel van renovatie, is ook het hoogwaardig
hergebruiken van bouwelementen en materialen belangrijk voor duurzame renovaties,
zeker daar waar de energetische schil lastig te verbeteren is of waar de technische
levensduur sterk is verouderd. Eén norm past niet goed op de huidige pluriforme woningvoorraad.
Er moet per gebouw worden gekeken wat de beste circulaire strategie is als het gaat
om hergebruik. Het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) heeft hierin een belangrijke rol die
de komende jaren ook op dit punt verder wordt ingevuld. De ervaringen en kennis die
door de RVB worden opgedaan, worden landelijk verspreid en zouden op termijn kunnen
leiden tot normering.

Zoals door het Ministerie van Infrastructuur en Waterstaat aangegeven in het NPCE,
moet in 2050 het verbranden van recyclebaar materiaal volledig verleden tijd zijn.
Uiteindelijk kan dit leiden tot een materiaalgericht verbrandingsverbod, maar zover
is het nog niet. Zoals verwoord in de brief van 15 september 202319 wordt er gewerkt aan een pakket van maatregelen met gerichte acties voor de gehele
afvalverwerkingsketen om te voorkomen dat recyclebare materialen bij een afvalverwerkingsinstallatie
belanden.

Verduurzaming en renovatie van cultureel erfgoed (vragen 53 t/m 57, 61 en 65)

Bij de afweging tussen sloop/nieuwbouw en renovatie speelt uiteraard ook het behoud
van monumenten en cultuurhistorische waarden meer in den brede een rol. Overheden
(Rijk, provincies, gemeenten) kunnen gebouwde en aangelegde monumenten aanwijzen en
daar een beschermingsregie aan koppelen. De gemeente moet met het oog op het belang
van het behoud van cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt een toereikend
beschermingsregime opnemen in het omgevingsplan. De Rijksoverheid heeft een selectie
van woningen en woningcomplexen uit de periode 1850–1940 aangewezen als rijksmonument.
Een aantal wijken met veel van dit soort woningen is aangewezen als rijksbeschermd
stadsgezicht. De gemeente moet in het omgevingsplan de door het Rijk aangewezen stads-
en dorpsgezichten beschermen.

Rekening houden met cultureel erfgoed en het behoud van de historische leefomgeving
is van wezenlijk belang als het gaat om beslissingen over de toekomst van deze stedelijke
leefomgeving. Een zorgvuldige afweging is daarom nodig. Het feit dat een woning of
woningbouwcomplex door het Rijk, een provincie of een gemeente is aangewezen als beschermd
monument of beschermd stads- of dorpsgezicht, legt hierbij extra gewicht in de schaal
waarbij in het omgevingsplan ook regels zijn gesteld over bijvoorbeeld sloop of aantasting
van karakteristieke stad- en dorpsgezichten. Op het moment dat een woningcorporatie
een sloop/nieuwbouw- dan wel renovatietraject wil gaan uitvoeren met woningen die
als cultureel erfgoed aangemerkt zijn, en er dus een participatieproces wordt opgestart
met het Nationaal sloop- en renovatiestatuut als handreiking, moet een woningcorporatie
dit voorleggen aan de gemeente. De waardering als cultureel erfgoed is een element
dat meegenomen wordt in de totale afweging voor sloop/nieuwbouw dan wel renovatie.
Als het beschermd monumentaal vastgoed betreft, is het uitgangspunt dat het niet wordt
gesloopt. Voor een activiteit aan een rijksmonument (een zogenoemde rijksmonumentenactiviteit)
is te allen tijde een omgevingsvergunning nodig. In de regel geldt hier ook een omgevingsvergunningsplicht.

De verantwoordelijkheid voor het afwegen van de verschillende perspectieven en belangen,
van bewoners, inwoners en woningcorporaties om te gaan verduurzamen, renoveren of
slopen, ligt bij gemeenten. Bij voorgenomen ingrijpende wijziging van een rijksmonument
dient de gemeente eerst advies te vragen aan de Minister van Onderwijs, Cultuur en
Wetenschap (via de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed). Er zijn mij geen voorbeelden
bekend van wijken met een rijksbeschermde status die gesloopt zijn of worden.

Verduurzamingsmogelijkheden zijn er ook bij cultureel erfgoed. Hier wordt ook al volop
aan gewerkt, omdat verduurzaming van de gebouwde omgeving van belang is om de energierekening
binnen de perken te houden en om de klimaatdoelstellingen te halen. Net als bij sloop,
spelen er bij verduurzaming en renovatie vele overwegingen mee. Ik vertrouw erop dat
gemeenten, met inachtneming van de belangen van de betrokken partijen, hierbij een
zorgvuldige keuze maken.

Beantwoording Kamervragen lid Beckerman over de plotselinge sloopaankondiging van
46 woningen in Boskoop (kenmerk 2024Z03982, ingekomen op 12 maart 2024)

Tenslotte is middels Kamervragen aandacht gevraagd voor funderingsproblematiek bij
sociale huurwoningen naar aanleiding van de sloopaankondiging van 46 sociale huurwoningen
in Boskoop. Hierover kan ik het volgende zeggen. De verwachting is dat funderingsschade
zich in de toekomst door veroudering van de woningvoorraad, bodemdaling en klimaatverandering
vaker zal voordoen. Daarom heeft het kabinet de Raad van de leefomgeving en infrastructuur
(Rli) om advies gevraagd. Het Rli-advies «Goed gefundeerd» heb ik 29 februari samen
met collega Harbers in ontvangst genomen.20 Het advies van de Rli onderstreept dat de aanpak van funderingsproblematiek een urgent
vraagstuk is waar door meerdere departementen inzet op benodigd is. Op basis van dit
advies gaat het kabinet (de Ministeries van BZK, I&W, LNV, EZK, OCW en Financiën)
samen met medeoverheden, de financiële sector, de bouwsector en gebouweigenaren aan
de slag om tot een nationale aanpak funderingsproblematiek te komen. Deze aanpak heeft
als doel nieuwe schadegevallen zoveel mogelijk te voorkomen. Dit is verwoord in de
eerste reactie van het kabinet op het Rli-advies waar uw Kamer recentelijk over is
geïnformeerd.21 Omdat woningcorporaties al een belangrijke partner zijn in de nationale aanpak zoals
hierboven beschreven, en Aedes zoals in de brief over de aanpak is genoemd ook betrokken
wordt bij de vervolgstappen, zie ik geen reden hier nog apart via de Nationale Prestatieafspraken
andere afspraken over funderingsproblematiek te maken.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, H.M. de Jonge