Brief regering : Uitwerking Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen en Koopproces

Nr. 1097
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 19 september 2023

De woningmarkt is en blijft in beweging. De positie van een starter die een woning
wil kopen is in zijn algemeenheid de afgelopen tijd verbeterd. Ten opzichte van een
jaar geleden lag de gemiddelde verkoopprijs in juli 2023 5,5% lager dan een jaar eerder1. Daarnaast zijn de lonen de afgelopen jaren gestegen en zijn de leennormen iets aangepast
waardoor (vooral) tweeverdieners meer mogelijkheid hebben gekregen in hun financiering2. Ook is de relatieve positie van starters op de koopwoningmarkt verbeterd ten opzichte
van private investeerders door maatregelen zoals de opkoopbescherming en de differentiatie
van de overdrachtsbelasting. Deze ontwikkelingen zorgen ervoor dat starters momenteel
meer kans hebben op de woningmarkt. Dit blijkt ook uit de cijfers: in de vier grote
steden is er een toename van 8 procent van het aantal verkochte woningen dat naar
starters gaat3. De Nederlandsche Bank heeft aangegeven dat ook dit najaar huizen voor starters op
de woningmarkt langzaamaan beter betaalbaar worden.4

Ondanks de verbeterde positie voor starters op de koopwoningmarkt blijft het voor
veel starters lastig om een huis te kopen. De gestegen rente is daar voor een deel
debet aan. Starters kunnen anders dan doorstromers namelijk geen beroep doen op een
mogelijke overwaarde van een vorige woning en kunnen daardoor geen (lagere) rente
meenemen van een eerdere hypotheek. De rente op nieuw afgesloten hypotheken is inmiddels
1 tot 2 procentpunt hoger dan de gemiddelde rente op uitstaande woninghypotheken.5 De gestegen rente heeft daarom meer impact op starters op de woningmarkt dan voor
andere huizenkopers. De koopstarter blijft daardoor in een lastig parket zitten.

Het is niet eenvoudig om een gerichte oplossing voor deze groep te vinden. Het kopen
van een woning moet namelijk wel financieel verantwoord blijven en moet niet onnodig
leiden tot een prijsopdrijvend effect in een toch al krappe woningmarkt. Met de invoering
van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen behoud ik die balans en kunnen we
een groep startende huishoudens, die nu net niet een koopwoning kan bemachtigen, helpen.
Met deze brief schets ik de ontwikkelingen ten aanzien van het Nationaal Fonds Betaalbare
Koopwoningen. Ook maak ik van de gelegenheid gebruik om u te informeren over de voortgang
ten aanzien van het Verbeterplan Vertrouwen in het koopproces.

Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen (NFBK)

In het Coalitieakkoord uit december 2021 (bijlage bij Kamerstuk 35 788, nr. 77) stond opgenomen dat starters geholpen moesten worden om onder bepaalde voorwaarden
een woning te kopen. Dit zou bijvoorbeeld een nieuwe vorm van premie A-woningen kunnen
zijn zonder dat hierdoor de woningprijzen extra stijgen. Vervolgens heeft het voormalig
Lid Geurts (CDA) op 7 november 2022 gezamenlijk met de leden De Groot (D’66), Boulakjar
(D’66) en Grinwis (CU) een amendement ingediend om een Nationaal Fonds Betaalbare
Koopwoningen6 te realiseren. Met dit amendement is 40 miljoen vrijgemaakt vanuit de regeling Woningbouwimpuls
naar een nieuw op te zetten Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen.

In mijn Kamerbrief van 7 februari jl. over meer kansen voor koopstarters7 heb ik reeds enkele uitgangspunten van het fonds met u gedeeld. Zo zal dit fonds
beschikbaar zijn voor starters met een huishoudinkomen van maximaal 2x modaal (ongeveer
maximaal € 80.000), is de koperskorting8 maximaal € 50.000 en stellen wij als voorwaarde minimaal 50 procent cofinanciering
aan gemeenten en ontwikkelaars. Ook wordt de betaalbaarheidsgrens gehanteerd als maximumprijs
(€ 355.000 in 2023). Aan deze kenmerken wil ik toevoegen dat het fonds zich specifiek
richt op nieuwbouwwoningen voor starters. Dit omdat gemeenten bij nieuwbouwwoningen
meer sturingsruimte hebben, om bepaalde karakteristieken zoals de verkoopprijs voor
te bouwen woningen, vast te leggen.

Het fundament van het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen moet robuust en toekomst
bestendig zijn. Om het fonds goed vorm te kunnen geven heb ik diverse juridische kaders
onderzocht en heb ik ook gekeken naar recentelijk opgerichte fondsen zoals het Nationaal
Warmtefonds en het Energie Transitiefonds.

Dit heeft geleid tot een keuze voor de volgende voorwaardelijke opzet. Uw Kamer wordt
op een later moment geïnformeerd over de definitieve opzet van het fonds. Hierover
vinden nog gespreken plaats met de stakeholders, waaronder de stichting OpMaat. Ook
ben ik nog in overleg met het Ministerie van Financiën over de mogelijkheden van de
uitwerking van het fonds. Het fonds is van plan om object gerelateerde koperskortingen
te verschaffen, waardoor de starter de woning kan kopen voor minder dan de getaxeerde
woningwaarde. Bij doorverkoop van de woning wordt met de opbrengst van de (reguliere)
verkoop de koperskorting terugbetaald. Deze terugbetaling is inclusief een gedeelte
van de waardeontwikkeling. Bij positieve waardeontwikkeling is de terugbetaling hoger
dan de initiële korting, en bij een negatieve waardeontwikkeling lager. In de corporatiesector
is deze mate van waardedeling bij Verkoop onder Voorwaarde reeds vastgelegd middels
de fair value verhouding in de Regeling Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Voor het Nationaal
Fonds Betaalbare Koopwoningen wil ik voor de consistentie bij deze verhouding aansluiten.
Deze zomer is het voorstel voor de actualisatie van de fair value verhouding in internetconsultatie
geweest en ik zal hierover dit najaar uitsluitsel geven.9

Ik verwacht met dit fonds, afhankelijk van de daadwerkelijke uitwerking rondom cofinanciering,
initieel ongeveer 2.000 starters huishoudens te kunnen helpen aan een koopwoning.
Hiermee kom ik tegemoet aan de motie van de leden Boulakjar (D’66) en de Groot (VVD)
om sterker te sturen zodat echt betaalbare woningen voor starters mogelijk gemaakt
kunnen worden10. Op dit moment ben ik met ontwikkelaars en gemeentes in gesprek om te onderzoeken
hoe dit het beste vorm te geven. Dit fonds heeft echter wel een mogelijk prijsopdrijvend
effect, doordat ontwikkelaars ook bij nieuwbouw kunnen anticiperen op de regeling
voor starters. In de verdere uitwerking neem ik dit actief mee en probeer ik dit tot
een minimum te beperken.

Bovengenoemde systematiek wordt op dit moment al gebruikt door ontwikkelaars en corporaties
bij verkoop onder voorwaarde constructies door onder andere de Stichting OpMaat. Mede
daarom heb ik zoals uw Kamer mij heeft verzocht de stichting OpMaat betrokken bij
de uitwerking van het fonds. De stichting OpMaat biedt o.a. met het KoopStart-instrument
projectontwikkelaars, aan woningcorporaties en gemeenten instrumenten om betaalbare
koopwoningen voor starters te realiseren.

In het kader van een ordentelijk en rechtmatig proces vinden er verkennende gesprekken
plaats over het beheer en de mogelijke uitvoering van het Nationaal Fonds Betaalbare
Koopwoningen, daarbij hoort ook een markttoets. Ik ben bezig met een subsidieverleningstraject
om een potentiële uitvoerder voor het Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen te vinden.
Na deze stap kan het fonds deze gelden op een marktconforme manier uitgeven aan projectontwikkelaars
en bouwondernemingen, waardoor zij de koperskortingen kunnen verschaffen aan particuliere
starters. In deze opzet houd ik oog voor een eerlijke verdeling en zet ik in op een
gefaseerde uitrol. Mijn ambitie is om deze regeling in 2024 te openen. Voor die tijd
zal ik uw Kamer informeren over de details van inschrijven, het selectieproces en
de vormgeving van de uitvoering.

Voortgang eerlijk koopproces

Samen met marktpartijen wordt er hard gewerkt aan het transparanter maken van het
koopproces. Hierbij wordt voortgebouwd op het verbeterplan «vertrouwen in het koopproces»
dat ik in februari 2022 ondertekende met NVM, VBO, Vastgoedpro en Vereniging Eigen
Huis. De brancheorganisaties zijn voortvarend aan de slag gegaan met de afspraken
vanuit het verbeterplan. Zo stellen de drie brancheorganisaties van makelaars bijvoorbeeld
sinds 1 januari 2023 het aanbieden van een biedlogboek verplicht aan hun leden. In
dat biedlogboek is het verloop van het biedingsproces inzichtelijk gemaakt. Dit biedlogboek
ontvangen alle kandidaat-kopers die een bod hebben uitgebracht op een woning automatisch.

In de brief die ik in juli 2022 aan uw Kamer verstuurde (Kamerstuk 32 847, nr. 931) gaf ik aan dat ik wil dat er één marktbrede norm komt voor het biedlogboek. Het
is dan niet langer afhankelijk van het proces, of de makelaar die je kiest, of je
een biedlogboek krijgt aangeboden. Ook de informatie en de wijze waarop een biedlogboek
tot stand komt moet gelijk zijn voor alle partijen die bij het koopproces betrokken
zijn. Het Nederlands Normalisatie Instituut (NEN) heeft in mijn opdracht in de periode
van 1 juni – 31 augustus 2023 verkend of het opstellen van een marktbrede norm haalbaar
was. De uitkomst is een positief advies om te starten met het ontwikkelen van een
set met minimale eisen waaraan een biedlogboek moet voldoen. Ik heb daartoe een vervolgopdracht
gegeven aan het NEN om een Nederlands Technische Afspraak (NTA) voor het biedlogboek
te ontwikkelen samen met belanghebbende partijen. Ik ben verheugd te merken dat er
grote bereidheid is vanuit de sector om deel te nemen aan het traject om gezamenlijk
te komen tot minimale eisen. Als bijlage bij deze brief treft u het advies van het
NEN aan. Ik zal u voor het eind van het jaar informeren over de voortgang op dit gezamenlijke
traject.

Daarnaast start ik begin 2024 een evaluatie om te onderzoeken wat de effecten zijn
geweest van de ondertekening van het Verbeterplan op de transparantie in het koopproces
en of deze vorm van zelfregulering door de markt voldoende werkt. Hierin wordt naar
alle onderdelen van het verbeterplan gekeken waaronder het biedlogboek maar ook naar
de uitvoering van het vereniging overstijgend tuchtrecht en de opening vast het Klachtenloket
Vastgoedprofessionals. De evaluatie zal ook ingaan op de vraag of en zo ja welke additionele
maatregelen gewenst of nodig zijn om tot een transparanter koopproces te komen. Op
basis van de uitkomsten van de evaluatie zal ik uw Kamer medio 2024 informeren over
eventuele aanvullende maatregelen die genomen kunnen worden om het koopproces transparanter
en eerlijker te maken.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
H.M. de Jonge