Brief regering : Afwegingskader Startbouwimpuls (SBI)

Nr. 1078
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 29 augustus 2023

De urgentie om door te bouwen aan betaalbare woningen is groot. Te veel mensen kunnen
op dit moment geen betaalbare, passende woning vinden. De opgave is bovendien groter
geworden doordat de vraag naar huisvesting, met name door migratie, sneller groeit
dan verwacht1. Gelet op het enorme woningtekort, kunnen wij ons geen stilstand op de woningbouw
permitteren.

Mijn inzet voor de woningbouw is met meer regie, meer tempo, meer betaalbare woningen
te bouwen. Het afgelopen jaar is hiervoor het fundament gelegd met de bestuurlijke
afspraken met provincies, gemeenten en woningcorporaties. Het vraagt nu maximale inzet
van alle partijen om de gemaakte afspraken ook te realiseren. Locaties die inmiddels
vergund zijn moeten zo snel mogelijk starten met de bouw en de locaties die snel kunnen
starten met de bouw moeten zo snel mogelijk vergund worden. Dit doen we onder andere
via het aanpakken van knelpunten in de landelijke en regionale versnellingstafels.

Door de veranderende economische omstandigheden zoals de gestegen rente en bouwkosten
is de verwachting dat er met name in 2024 en 2025 een dip in de woningbouwproductie
komt. De woningbouw dreigt achterop te raken vanwege ontstane tekorten in de business
case. Voor bouwprojecten die daar hinder van ondervinden maar planologisch wel ver
genoeg zijn om in het vierde kwartaal van 2023, in 2024 of in 2025 te worden gestart,
zet ik dit najaar de Startbouwimpuls (SBI) in. Daarmee wordt op veel locaties die
inmiddels vergund zijn zo snel mogelijk gestart met de bouw.

Er is minimaal € 250 miljoen beschikbaar om door te blijven bouwen en de verwachte
terugval van woningbouw de komende jaren te beperken. Dat is goed nieuws voor woningzoekenden
want daarmee wordt voor de betreffende projecten vertraging of afstel voorkomen en
stagnatie tegengegaan. Met deze brief informeer ik u over het beoordelingsproces en
over het definitieve afwegingskader op basis waarvan gemeenten de woningbouwprojecten
binnenkort kunnen aanmelden.

Conclusie inventarisatie: aanscherping noodzakelijk

Met de brief2 van 16 juni jl. heb ik de contouren van het SBI afwegingskader met uw Kamer gedeeld.
Het afwegingskader is nodig om te kunnen selecteren op de projecten die het snelst
kunnen starten, waarvan de start bouw het meest zeker is, en waar met de beschikbare
middelen zoveel mogelijk woningen tot start bouw worden gebracht. De snelheid, hardheid
en efficiëntie zijn de drie factoren die zullen bepalen of een project in aanmerking
komt voor een bijdrage.

Om de SBI doelgericht in te kunnen zetten is een set van evenwichtig samengestelde
toelatings- en beoordelingscriteria van belang. Om een goede afstelling te kunnen
bepalen, heb ik afgelopen zomer alle gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen
opgeroepen de projecten die in 2024 en 2025 zouden kunnen starten kenbaar te maken.
Uit deze inventarisatie bleek overweldigend veel animo. De groslijst leverde 2.195
unieke aanmeldingen op vanuit 246 gemeenten, goed voor bijna 260.000 woningen, met
een totaal tekort van € 3,3 miljard. Dat toont aan dat er veel potentie en wilskracht
is om door te blijven bouwen, maar ook dat steun en sturing van het Rijk nodig is.
Uit de groslijst blijkt dat een groot deel van de projecten gereed is om te starten
met bouwen.

Het beschikbare budget van minimaal € 250 miljoen zal naar verwachting ruimschoots
ontoereikend zijn om alle aanmeldingen te voorzien van de gevraagde bijdrage. Er is
noodzaak voor verdere aanscherping van het afwegingskader op basis van snelheid, hardheid
en efficiëntie. Ik verwacht dat gemeenten alleen hun meest kansrijke projecten aanmelden.
In de informatiesessies die de komende weken worden gehouden zal dit nader worden
toegelicht.

Definitief afwegingskader

Randvoorwaarden

Voor de toelating van de aanmelding wordt getoetst op de zes eerder opgestelde randvoorwaarden
plus twee aanvullende randvoorwaarden. De aanvullende randvoorwaarden in het afwegingskader
zijn vastgesteld op basis van de inventarisatie door rekening te houden met meerdere
factoren: efficiëntie en doelmatigheid enerzijds en laagdrempeligheid anderzijds.
Door projecten met meer dan 10 woningen mee te laten doen en een maximale gevraagde
Rijksbijdrage per bouwproject van € 12.500 vast te stellen blijft de regeling laagdrempelig,
maar wordt er tegelijkertijd een focus gelegd op snelle en kansrijke projecten met
zoveel mogelijk woningen in de startbouw.

Bij de randvoorwaarde «oplevering woningen» geldt het uitgangspunt uiterlijk 36 maanden
na startbouw, behalve als een uitzonderingspositie voor langere continue bouwtijd
kan worden onderbouwd binnen het project, zoals bij complexe hoogbouw projecten. Een
uitzonderingspositie is er niet voor gefaseerde gebiedsontwikkelingen die langer dan
36 maanden duren; het gaat alleen om complexe projecten (binnen die gefaseerde gebiedsontwikkelingen)
waarbij een continue bouwstroom kan worden aangetoond.

De randvoorwaarden zijn:

1. Startbouw woningen uiterlijk in 2024/20253

2. Oplevering woningen uiterlijk 36 maanden na start bouw (2027/2028), Nieuw: behalve
als een uitzonderingspositie voor langere continue bouwtijd kan worden onderbouwd,
bijv. bij complexe niet faseerbare hoogbouwprojecten.

3. Het betreft permanente woningbouw

4. Aandeel betaalbare woningen4 is minimaal 50%

5. Juridische zekerheid ten behoeve van de zekerheid van start bouw, bijvoorbeeld een
onherroepelijk bestemmingsplan, afspraken met aannemer, afspraken met afnemers, status
bestemmingsplan en/of omgevingsvergunning, hardheid afspraken tussen gemeente en ontwikkelaar
over start bouw bij toekenning SBI. Nadere omschrijving van wat gevraagd wordt, is
onderdeel van de aanvraagdocumentatie

6. De betrokken ontwikkelaar/woningcorporatie onderschrijft de aanmelding

7. Nieuw: de aanmelding betreft meer dan 10 woningen per bouwproject

8. Nieuw: de maximale gevraagde Rijsbijdrage per woning is vastgesteld op € 12.500 incl.
BTW

Regionale spreiding

Om de totale woningbouwopgave te kunnen realiseren is het van belang dat iedere regio
meedoet. Om te faciliteren dat ook kleinere regio’s mee kunnen doen is de drempel
voor projecten dat ze meer dan 10 woningen moeten bevatten. Vanaf 30 augustus zijn
vijf regionale sessies gepland in aanwezigheid van RVO-woningbouwexperts voor nadere
toelichting en onderstening. Met het oog op een evenwichtige regionale spreiding kan
een woondealregio maximaal 16% van het totale beschikbare budget benutten. De woondealregio
met de grootste woningbouwopgave heeft namelijk een aandeel van 16% van de totale
Nederlandse woningbouwopgave.

Aanmelding

Gemeenten kunnen zich tot uiterlijk 13 oktober aanstaande aanmelden voor de specifieke
uitkering (SPUK), waarna direct het beoordelingsproces zal starten. De bijdragen worden
direct nadat de regeling in werking treedt uitgekeerd.

Beoordelingsproces

In de vier weken na indiening zal de beoordeling plaatsvinden. Het beoordelingsproces
bestaat uit drie onderstaande stappen:

1. In stap 1 wordt getoetst of het project voldoet aan de gestelde randvoorwaarden.

2. In stap 2 wordt getoetst hoe het project scoort op de aspecten snelheid, hardheid
en efficiëntie aan de hand van een puntenstelsel. Dit leidt tot een rangorde. Projecten
zullen hoger scoren indien zij snel starten, een grote (juridische) zekerheid hebben
van start bouw op het gestelde moment en een lage gevraagde Rijksbijdrage per woning
hebben. Op basis van een puntenstelsel volgt een ranglijst.

3. In stap 3 beoordeelt een beoordelingsteam van experts de gestelde ranking en brengt
advies uit. Het beoordelingsteam houdt rekening met diverse projectkenmerken, o.a.
doelmatigheid, de eigen bijdrage vanuit het project en de business case, regionale
spreiding, bevordering van andere projecten etc. Een woondealregio kan maximaal 16%
van totaal beschikbare budget benutten. De woondealregio met de grootste woningbouwopgave
heeft namelijk een aandeel van 16% van de totale Nederlandse woningbouwopgave. Deze
maximering wordt toegepast met het oog op een evenwichtige regionale spreiding.

Indien dat in het belang is van het doel van deze regeling, kan ik besluiten om af
te wijken van de rangschikking die volgt uit het advies van het beoordelingsteam.
Door alle aanvragen in samenhang te bezien, bijvoorbeeld met oog op een rechtvaardige
regionale spreiding van middelen, en ook andere redenen, in het licht van de zwaarte
van de regionale opgave, kan ik een afwijkende inschatting maken, en op grond daarvan
de volgorde van de rangschikking aanpassen.

Tot slot

Het Rijk zet zich in om de woningbouwproductie langdurig en structureel op peil te
brengen om te voldoen aan de behoefte aan met name betaalbare woningen. Daar waar
nodig, helpt de SBI bij het rondkrijgen van de business case waarmee dreigend uitstel
of afstel door de huidige economische omstandigheden wordt voorkomen. De komende weken
zijn gemeenten aan zet om de meest kansrijke projecten die ondersteuning vanuit de
SBI nodig hebben aan te melden.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge