Brief regering : Beleidsreactie op het onderzoeksrapport 'Staat van de corporatiesector 2022'

Nr. 558
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 2 maart 2023

Woningcorporaties spelen een essentiële rol bij het zorgen voor goede en betaalbare
woningen in leefbare wijken voor iedereen. Afgelopen jaar is er een belangrijke stap
gezet in het in ere herstellen van de volkshuisvesting door samen met de Woonbond
en de Vereniging Nederlandse Gemeenten de Nationale prestatieafspraken te sluiten.
Mede door de afschaffing van de verhuurderheffing was het mogelijk deze ambitieuze
afspraken te maken over de prestaties van woningcorporaties tot en met 2030. Het realiseren
van de doelen uit de Nationale prestatieafspraken is hard nodig met het oog op het
terugdringen van de woningnood, het verduurzamen van de bebouwde omgeving en het betaalbaar
houden van het wonen.

Met deze brief bied ik uw Kamer de Staat van de Corporatiesector 2022 (hierna: Staat)
aan, waarin de Autoriteit Woningcorporaties (Aw) een beeld geeft van de actuele ontwikkelingen
van de corporatiesector en de daarbij behorende beleidssignalen. De cijfers uit de
Staat gaan uit van de gerealiseerde prestaties van corporaties tot en met 2021. Zij
laten dus een trend in de corporatiesector zien, maar geven nog geen beeld van de
mate waarin de sector uitvoering geeft aan de Nationale prestatieafspraken (Kamerstukken
29 453 en 27 926, nr. 551). Dat neemt niet weg dat de Aw de grote dynamiek die in de sector is losgekomen sinds
de start van dit kabinet wel nadrukkelijk heeft meegewogen in de analyse in de Staat
en de beleidssignalen die de Aw op basis daarvan geeft.

Ik ben de Aw zeer erkentelijk voor de heldere analyse en het overzicht dat de Staat
biedt van de belangrijkste ontwikkelingen en trends in de sector. In deze brief ga
ik in op de drie belangrijkste signalen die Aw geeft voor het stelsel, en geef ik
daarnaast een reactie op de andere beleidssignalen die de Aw in deze Staat heeft opgenomen.

Belangrijkste beleidssignalen

De Aw heeft haar beleidssignalen in de Staat opgedeeld in drie categorieën. Hieronder
ga ik in op de drie beleidssignalen die de Aw het meest van belang vindt voor het
stelsel van de corporaties.

1. Inzicht in de realiseerbaarheid van lokale prestatieafspraken en begrotingen van
corporaties is essentieel voor effectieve regie over de volkshuisvesting.

Ik herken de zorg van de Aw dat de realisatiegraad van de plannen van corporaties
in hun prognoses te wensen over laat. De Staat laat dat ook dit jaar weer zien: zo
wordt de laatste jaren gemiddeld 60% van de nieuwbouwplannen gerealiseerd. Ik herken
dan ook het signaal van de Aw dat het essentieel is voor de gezamenlijke uitvoering
van de Nationale prestatieafspraken dat er stevige en realistische lokale prestatieafspraken
en begrotingen worden gemaakt door corporaties.

Voor mij begint dit bij het maken van meer concrete en afdwingbare lokale prestatieafspraken.
De prestatieafspraken zouden daarom niet alleen moeten gaan over doelstellingen en
te behalen aantallen, maar ook over wederkerige afspraken over de voorwaarden die
daarvoor nodig zijn. Bijvoorbeeld over grond voor nieuwbouw of over het proces van
het verstrekken van bouwvergunningen. De afspraken zouden zo concreet moeten zijn
dat als de afgesproken aantallen niet gehaald worden, aanwijsbaar is in welke stap
het mis is gegaan. Met de voorstellen die ik doe in het Wetsvoorstel versterking regie
op de volkshuisvesting (Wvrv) kan in het uiterste geval dan ook de nakoming van de
prestatieafspraken worden afgedwongen.

Ik ga er echter vanuit dat corporaties, gemeenten en huurders zich maximaal zullen
inspannen om de afspraken te realiseren. Om het proces van het maken van prestatieafspraken
op basis van de Nationale prestatieafspraken en binnen de nieuwe verhoudingen met
de Wvrv te ondersteunen, zal ik voor de zomer een geactualiseerde handreiking voor
het maken van prestatieafspraken op laten stellen.

Daarnaast ga ik ook een heldere monitoring van de Nationale prestatieafspraken inrichten
zodat er beter zicht komt op de plannen die corporaties hebben, hoe zich die verhouden
tot de lokale prestatieafspraken en de nationale doelen. Deze informatie zal ik toegankelijk
maken voor alle partijen, zodat de lokale partijen scherper inzicht krijgen in hun
eigen ambities en prestaties in relatie tot hun regio en Nederland als geheel. Ik
zal uw Kamer hier ook jaarlijks over informeren.

2. Voldoende grond voor de nieuwbouw van corporaties is noodzakelijk. Meer ruimte
voor corporaties voor het verwerven van grond kan hierbij een belangrijke factor zijn.

De Aw vraagt terecht aandacht voor de benodigde locaties voor het realiseren van de
nieuwbouwopgave van corporaties. Ik herken dat corporaties voor het realiseren van
de grote opgave om 250.000 nieuwe sociale huurwoningen te bouwen tot en met 2030 meer
bouwlocaties nodig hebben. Hoewel een deel van de nieuwbouw gerealiseerd zal worden
als sloop-nieuwbouw of op locaties die corporaties al in bezit hebben, zal ook een
aanzienlijk deel gerealiseerd moeten worden op grond die nu in bezit is van gemeenten
of private partijen.

Om deze problematiek aan te pakken werk ik op dit moment aan regionale woondeals,
op basis van de provinciale woningbouwafspraken. In de woondeals moet duidelijk worden
hoeveel er de komende jaren per gemeenten gebouwd gaat worden, waar er gebouwd gaat
worden en voor wie. Op deze manier moet de landelijke opgave van 250.000 sociale huurwoningen
concreet vertaald worden naar de omgevingsplannen van gemeenten. Met de regie die
ik wil bereiken met de voorstellen in de Wvrv kan ik provincies en gemeenten ook concreet
houden aan het realiseren van die opgave. Daarnaast wil ik corporaties meer mogelijkheden
geven om grondposities in te nemen, door de termijn waarvoor ze grondposities mogen
aanhouden in hun DAEB-tak te verlengen. Ik wil binnenkort het proces starten om de
regelgeving op dit vlak aan te passen, zoals ook in de Nationale prestatieafspraken
is afgesproken.

3. Toenemende afstemming van de huren op lage inkomens maakt de gewenste kwaliteitsgroei
van corporatiewoningen onzeker.

De Aw signaleert dat de afgelopen jaren verschillende maatregelen zijn genomen door
het Rijk om de betaalbaarheid voor huurders te verbeteren, maar dat dit ten koste
gaat van het duurzame verdienmodel van de corporaties en hun investeringsruimte. Hoewel
ik ook dit punt herken, vind ik de betaalbaarheidsmaatregelen die zijn afgesproken
in de Nationale prestatieafspraken van groot belang. De afgesproken generieke huurmatiging
tot en met 2025, de eenmalige huurverlaging in 2023 en het uitvoeren van isolatiemaatregelen
zonder huurverhoging zijn belangrijk voor de betaalbaarheid van huurders, maar staan
ook in een goede verhouding tot de andere doelen waarvoor we extra investeringen van
corporaties in de Nationale prestatieafspraken hebben afgesproken. Dat neemt niet
weg dat ik herken dat we met de Nationale prestatieafspraken veel van corporaties
vragen, en dat het geen gegeven is dat corporaties voldoende investeringscapaciteit
hebben en houden voor realiseren van de opgaven zelfs met het afschaffen van de verhuurderheffing.
Ik zal hier in reactie op een aantal andere beleidssignalen ook nader op ingaan.

Overige beleidssignalen

Naast de drie belangrijkste signalen die de Aw geeft voor het corporatiestelsel, heeft
de Aw ook een drietal nieuwe beleidssignalen in de Staat opgenomen en benoemt zij
drie signalen uit eerdere edities die aandacht blijven vragen. Deze signalen zijn:

4. Een nieuwe toets op de financiële haalbaarheid van de opgaven is nodig in 2023.

5. Eenduidig meten van de woon- en bouwtechnische kwaliteit is nodig om afspraken over
de kwaliteit van woningen te monitoren.

6. De uitkomsten van de toets op de financiële haalbaarheid van de opgaven worden realistischer
wanneer de verschillen tussen de normwaarden en de waarden waarmee corporaties rekenen
worden meegenomen.

7. Corporaties hebben inzicht nodig in de onderbouwing van de bovengrens voor de geborgde
leningenportefeuille en daarmee de eventuele ontwikkeling.

8. ATAD-regelgeving past niet bij corporaties

9. Het sneller afschaffen van de markttoets is nodig om de bouw van 50.000 middenhuurwoningen
te stimuleren.

Verschillende beleidssignalen van de Aw gaan over de financiële condities waarbinnen
de corporaties werken. De financiële condities die we op dit moment zien zijn ten
opzichte van de doorrekening van de Nationale prestatieafspraken in het voorjaar van
2022 helaas verslechterd. Ik laat om die reden dit voorjaar een actualisatie van deze
doorrekening uitvoeren, zoals ook de Aw voorstelt. Daarbij zal ik ook de ontwikkeling
van de fiscale lasten voor corporaties betrekken. Ik herken dat de doelen van de renteaftrekbeperking
als gevolg van ATAD-regelgeving niet passen bij de corporatiesector. Dat is ook de
reden dat de corporatiesector bij de invoering van de renteaftrekbeperking en de aanscherping
hiervan in 2022 gecompenseerd zijn, zoals ik ook heb toegelicht in mijn brief van
4 november jl.1 In deze brief heb ik ook toegelicht dat de opgaven uit de Nationale prestatieafspraken
vooralsnog haalbaar zijn binnen de fiscale kaders en dat er een stevige verlaging
van de belastingdruk voor corporaties is gerealiseerd met de afschaffing van de verhuurderheffing.

De doorrekening van de Nationale prestatieafspraken geeft inzicht in de financiële
haalbaarheid van de opgaven per provincie en landelijk. Het klopt dat deze doorrekening
beperkt rekening houdt met de eigen beleidskeuzes die corporaties kunnen maken. Ik
zie dan ook met de Aw dat dit de waarde van de doorrekening op het lokale niveau kan
beperken, en ook in relatie tot het in beeld hebben van de ruimte voor de gewenste
onderlinge solidariteit. Ik blijf hier in de monitoring van de Nationale prestatieafspraken
aandacht aan besteden en ook bij de jaarlijkse Indicatieve bestedingsruimte woningcorporaties
kan de financiële ruimte per corporatie beter inzichtelijk gemaakt worden.

Ten aanzien van de financiële condities voor de corporaties vraagt de Aw, net als
in voorgaande jaren, ook aandacht voor de maximale borg van het Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (WSW). Het WSW hanteert voor corporaties sinds 2013 een maximale borg van
€ 3,5 miljard euro. Een corporatie kan geen nieuwe geborgde leningen meer krijgen
als dit maximum bereikt is. Dit maximum is ingesteld om het risico dat een enkele
corporatie kan opleveren voor het borgstelsel te limiteren en ik onderschrijf dit
principe. Op dit moment is er één corporatie die door dit maximum beperkt wordt. Voor
een tweede corporatie geldt dat het maximum nu al een factor is in de keuzes rond
investeren en verkopen, omdat deze grens anders binnen een afzienbare termijn bereikt
gaat worden. Volgens de Staat zou zeker een tiental andere corporaties op langere
termijn ook met dit maximum te maken kunnen krijgen. Dit kan met zich meebrengen dat
steeds meer corporatievermogen niet ingezet kan worden voor de volkshuisvestelijke
opgaven. Het WSW houdt op dit moment de maximale borg al tegen het licht. Ik zal het
WSW vragen om te komen met voorstellen voor een methodiek voor de onderbouwing en
ontwikkeling van de maximale borg, met als doel om in 2023 duidelijkheid te scheppen
voor corporaties.

Naast de financiële condities waar corporaties mee te maken hebben vraagt de Aw ook
aandacht voor het gebrek aan eenduidige informatie over de kwaliteit van corporatiewoningen.
Die informatie is onder andere nodig voor de monitoring van de afspraak uit de Nationale
prestatieafspraken dat er in 2026 geen woningen meer zijn met slecht onderhoud (categorie 5
en 6). Ik ben het met de Aw eens dat er echter in bredere zin meer eenduidige informatie
nodig is over de kwaliteit van corporatiewoningen. Ik ben dan ook voornemens om in
2023 met de sector, Aw en WSW te onderzoeken hoe corporaties en stakeholders goed
inzicht kunnen krijgen in de onderhoudstoestand van corporatiewoningen. Streven is
om zoveel als mogelijk aan te sluiten bij het eigen onderhoudsbeleid van corporaties
en tegelijkertijd bruikbare informatie te genereren voor de monitoring van de Nationale
prestatieafspraken.

Het laatste signaal dat de Aw geeft is dat de marktverkenning, die op dit moment is
opgeschort, afgeschaft zou moeten worden om daarmee een belemmering weg te nemen voor
corporaties bij het realiseren van het doel om 50.000 middenhuurwoningen te bouwen.
Ik streef ernaar voor de zomer een wetsvoorstel bij uw Kamer in te dienen om de marktverkenning
tot 1 juli 2025 op te schorten. Parallel daaraan zal ik 2024 een evaluatie van de
opschorting van de marktverkenning afronden, onder andere om te beoordelen of het
realiseren van meer middenhuur door corporaties bijdraagt aan de nationale opgave
en of hierdoor ongewenste marktverstoring plaatsvindt. Op basis hiervan zal ik beoordelen
of afschaffing noodzakelijk is.

Tot slot

De Staat biedt een uitgebreid en overzichtelijke beeld van de corporatiesector. Op
basis van de Staat is duidelijk dat de sector er goed voor staat: de governance is
goed op orde, de realisaties gaan omhoog en de financiële positie van corporaties
is verbeterd. Dat neemt niet weg dat de opgaven voor de corporatiesector onverminderd
groot blijft en er veel van de corporaties verwacht wordt. De nieuwbouwproductie moet
verder omhoog, de verduurzaming moet worden versneld en extra investeringen in leefbaarheid
zijn nodig. De Nationale prestatieafspraken bieden hiervoor de gezamenlijke agenda
met de sector, gemeenten en huurders, waar ik samen met deze partijen en met de Aw
vol overtuiging werk ga maken de komende jaren.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge