Brief regering : Nationale prestatieafspraken woningcorporaties

27 926
Huurbeleid

Nr. 551
BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 30 juni 2022

Iedereen heeft recht op een goede, betaalbare woning in een veilige en leefbare wijk
of buurt. In de Nationale Woon- en Bouwagenda heb ik de contouren voor mijn beleid
uiteengezet. In de afgelopen periode heb ik de programma’s Woningbouw, Een (t)huis
voor iedereen, Betaalbaar wonen en Versnelling verduurzaming gebouwde omgeving gepresenteerd.
Deze programma’s bevatten verschillende doelen en maatregelen die door woningcorporaties
moeten worden gehaald en uitgevoerd. Om dat te kunnen doen hebben de corporaties extra
financiële ruimte nodig. In het coalitieakkoord (Bijlage bij Kamerstuk 35 788, nr. 77) is afgesproken om de verhuurderheffing af te schaffen in ruil voor afdwingbare afspraken
met corporaties. In dat kader bied ik uw Kamer de Nationale prestatieafspraken aan.

Met deze Nationale prestatieafspraken markeren we een kantelpunt in de ontwikkeling
van de volkshuisvesting. Woningcorporaties kunnen dankzij de afschaffing van de verhuurderheffing
weer hun rol pakken om voldoende, kwalitatief goede en betaalbare woningen aan te
bieden in een fijne woonomgeving voor mensen die dat nodig hebben. De volkshuisvestelijke
opdracht is groot. Daarom is het belangrijk dat Aedes, Woonbond, VNG en het Rijk deze
afspraken maken, met steun van provincies vanuit hun rol in de volkshuisvesting.

We spreken met deze prestatieafspraken af wat de volkshuisvestelijke opdracht van
de corporaties tot en met 2030 is, hoe we die opdracht samen gaan uitvoeren en wat
we over en weer van elkaar mogen verwachten. De onderlinge afhankelijkheden tussen
partijen in deze afspraken is dus groot. Van partijen wordt derhalve verwacht dat
zij de nodige inspanningen leveren vanuit hun eigen verantwoordelijkheid, maar ook
dat zij elkaar, waar noodzakelijk, hierop aanspreken.

Deze Nationale prestatieafspraken zie ik als een start van de nieuwe verhoudingen
tussen partijen in een nieuw volkshuisvestelijk stelsel, waarin we prestatieafspraken
maken die worden vertaald naar provinciaal niveau en uiteindelijk worden gerealiseerd
via de lokale prestatieafspraken tussen gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties.

Hieronder licht ik kort toe welke afspraken wij met elkaar hebben gemaakt. Daarnaast
licht ik kort de nieuwste Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW) toe,
die inzicht geeft in de investeringsmogelijkheden van corporaties de komende jaren.

Beschikbaarheid

Woningcorporaties gaan tot en met 2030 250.000 nieuwe sociale huurwoningen bouwen.
Dit is een grote opgave: corporaties moeten in de komende jaren hun bouwproductie
bijna verdubbelen om dit doel te halen. De groei van de sociale huurwoningvoorraad
die dat tot gevolg heeft, is belangrijk om de wachtlijsten te beperken en om aandachtsgroepen
adequaat te kunnen huisvesten. Daarbij hanteren wij het streven om toe te werken naar
30% sociale huur in gemeenten. Dit betekent dat gemeenten met minder dan 30% in de
bestaande woningvoorraad toewerken naar dit streven. Als aanvullend doel is afgesproken
dat corporaties ook 50.000 middenhuurwoningen gaan bouwen. Daarbij is afgesproken
dat corporaties een deel van hun (nieuwe) middenhuurwoningen met voorrang toewijzen
aan huurders uit de sociale huursector om ook de doorstroming te bevorderen.

Verduurzaming

Corporaties hebben op dit moment een koplopersrol in de verduurzaming van de gebouwde
omgeving en zetten dit de komende jaren voort. Zij gaan tot en met 2030 675.000 van
hun woningen toekomstklaar isoleren en 450.000 bestaande woningen aardgasvrij maken.
Daarnaast zullen corporaties uiterlijk in 2028 alle woningen met een E-, F- of G-label
hebben verbeterd en gaan corporaties vanaf 2023 cv-ketels die aan vervanging toe zijn
vervangen door een hybride warmtepomp of een ander duurzamer alternatief. Bovendien
is afgesproken dat huurders gratis isolatie krijgen: huurders krijgen geen huurverhoging
na isolatiemaatregelen die leiden tot een beter energielabel. Hierdoor wordt de verduurzaming
een positief doel voor huurders en profiteren zij met lagere woonlasten van de effecten
hiervan.

Betaalbaarheid

Om de komende jaren de huren betaalbaar te houden, is in de Nationale prestatieafspraken
afgesproken om in de jaren 2023, 2024 en 2025 generieke huurmatiging toe te passen.
Dat doen we door de koppeling van de huren aan de inflatie los te laten, en in plaats
daarvan voor de huursom drie jaar lang aan te sluiten op de gemiddelde CAO-loonontwikkeling
van het voorgaande jaar minus 0,5 procentpunt. De maximale individuele huurverhoging
wordt gekoppeld aan de CAO-loonontwikkeling. Deze koppeling betekent dat de huren
in de komende jaren minder zullen stijgen dan de gemiddelde lonen, met als gevolg
dat huurders er gemiddeld elk jaar op vooruit zullen gaan in de huurquote. Deze omvangrijke
huurmatiging komt in plaats van de in het coalitieakkoord aangekondigde huurbevriezing
in 2024. Met deze afspraken zet het kabinet een belangrijke stap om de koopkracht
van huurders te verbeteren.

Daarbovenop komt een specifieke maatregel voor het verbeteren van betaalbaarheid voor
de huurders die dit het hardst nodig hebben. Huurders van gereguleerde woningen bij
corporaties met een inkomen op of onder 120% van het minimuminkomen huurtoeslag krijgen
in 2024 een wettelijk verplichte eenmalige huurverlaging tot € 550 (prijspeil 2020).
Op basis van de huidige doorrekeningen betekent dit dat circa 510.000 huishoudens
hiervoor in aanmerking komen en dat deze huishoudens een gemiddelde huurverlaging
krijgen van € 57 per maand.

In het licht van de urgente betaalbaarheidsproblematiek door de hoge inflatie neemt
het kabinet in augustus een besluit over eventuele aanvullende maatregelen. In de
nationale prestatieafspraken hebben partijen afgesproken om de uitkomst hiervan gezamenlijk
te wegen in relatie tot de maatregelen in de nationale prestatieafspraken, met als
doel om in 2023 een maximaal effect te bereiken voor ondersteuning van huurder met
betaalrisico’s.

Naast de prestatieafspraken en de daarin genoemde betaalbaarheidsmaatregelen, werk
ik de invoering van genormeerde huren in de huurtoeslag uit, gericht op gefaseerde
invoering per 1 januari 2024. Dit is onderdeel van de samenhangende afspraken in het
coalitieakkoord met het oog op het realiseren van betaalbare huren in de gereguleerde
sector.

Leefbaarheid

Zowel de kwaliteit van corporatiewoningen als de kwaliteit van de leefomgeving vragen
om extra aandacht en extra investeringen door corporaties en gemeenten. Dankzij de
extra financiële ruimte van corporaties zullen er vanaf 2026 geen woningen meer zijn
met een slechte staat van onderhoud (categorie 5 of 6). Daarnaast investeren corporaties
tot en met 2030 jaarlijks minimaal € 200 miljoen extra in woningverbetering met een
focus op een versnelde aanpak van vocht en schimmel, loden leidingen, asbest en brandveiligheid.
Tot slot trekken corporaties tot en met 2030 jaarlijks € 75 miljoen extra uit voor
wijkbeheer en leefbaarheidsactiviteiten in de buurt.

Randvoorwaarden

De Nationale prestatieafspraken gaan uit van wederkerig afdwingbare afspraken. Dit
is nodig omdat alle partijen sterk onderling afhankelijk van elkaar zijn om de afgesproken
prestaties te realiseren. De wederkerigheid en het daarvoor benodigde instrumentarium
wordt opgenomen in het wetsvoorstel «Versterking regie op de volkshuisvesting». Omdat
de inzet van dwang zelden zal leiden tot een sneller resultaat, is voorzien in een
structuur waarbij geschillen vroegtijdig kunnen worden aangekaart en opgelost.

Met de Nationale prestatieafspraken zijn gedurende de looptijd tot en met 2030 investeringen
door woningcorporaties van in totaal bijna € 120 miljard gemoeid in sociale huur en
middenhuur, waarvan ruim de helft in beschikbaarheid (nieuwbouw), een derde deel in
verduurzaming en verbetering, en bijna € 11 miljard in huurmaatregelen.

De Nationale prestatieafspraken zijn op landelijk niveau financieel haalbaar voor
de corporatiesector als geheel. De corporaties benutten voor de opgaven zoals vastgelegd
in de nationale prestatieafspraken hun (aanvullende) investeringscapaciteit nagenoeg
volledig en corporaties investeren maximaal binnen de financiële kaders. Het Waarborgfonds
Sociale Woningbouw (WSW) heeft op basis van de afspraken een kapitaaltoereikendsheidstoets
uitgevoerd. Hiermee is in beeld gebracht of de extra financieringslast, die volgt
uit de doorrekening van de Nationale prestatieafspraken, past binnen het borgstelsel.
De toets wijst uit dat het borgstelsel de uitvoering van de Nationale prestatieafspraken
sectorbreed in beginsel kan dragen, met inachtneming van de in het rapport van WSW
vermelde begrenzingen en aandachtspunten. De kapitaaltoereikendheidstoets houdt geen
uitspraak in over de borgbaarheid van individuele corporaties.

Bij de financiële haalbaarheid van de Nationale prestatieafspraken is er sprake van
regionale verschillen. Met name in de zuidelijke Randstad zijn de middelen beperkt
ten opzichte van de opgaven, en ook in Limburg zal het behalen van de opgave het uiterste
van corporaties vragen. Corporaties dienen zich op basis van de Nationale prestatieafspraken
binnen hun provincie maximaal in te spannen om te investeren daar waar tekorten optreden
en elkaar dus ook te helpen. Om te borgen dat in alle provincies de opgaven (financieel)
gehaald kunnen worden, wordt zo nodig het instrument van projectsteun ingezet. Dit
instrument werk ik komende maanden verder uit. De inzet van projectsteun komt in beeld
nadat corporaties zich maximaal hebben ingezet binnen hun regio en onderlinge solidariteit
in de corporatiesector geen soelaas biedt. Daarmee worden corporaties in regio’s zoals
de zuidelijke Randstad indien nodig tijdig geholpen om te kunnen voldoen aan de opgave.
Periodieke herijking van de financiële haalbaarheid is noodzakelijk om rekening te
kunnen houden met externe (economische) ontwikkelingen die het investeringsvermogen
van corporaties beïnvloeden.

Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties (IBW)

Om het gesprek over de inzet van de investeringscapaciteit van corporaties op lokaal
niveau te bevorderen, is vandaag tevens de Indicatieve Bestedingsruimte Woningcorporaties
(IBW) gepubliceerd. Met de IBW wordt jaarlijks op het niveau van individuele corporaties
en gemeenten een indicatie gegeven van de maximale aanvullende leencapaciteit waarover
corporaties kunnen beschikken voor investeringen op korte termijn. Met de IBW wordt
beoogd het lokale gesprek over de uitvoering van volkshuisvestelijk beleid te versterken.

Uit de IBW blijkt dat vanwege de voorgenomen afschaffing van de verhuurderheffing
de aanvullende leencapaciteit van corporaties op landelijke niveau fors is toegenomen.
Er zijn tientallen miljarden beschikbaar voor nieuwbouw en/of verbetering. Deze aanvullende
investeringscapaciteit komt bovenop investeringen die corporaties al hebben gepland
in hun meest recente begrotingen, vóór afschaffing verhuurderheffing en verandering
van macro-economische factoren. In nieuwe prognoses zal daar rekening wel mee gehouden
worden. Het feit dat er heel veel aanvullende leencapaciteit beschikbaar is, weerspiegelt
dat er in de huidige prognoses sprake is van veel middelen waar nog geen concreet
bestedingsdoel aan is gekoppeld. Die bestedingsdoelen worden nu ingevuld door de Nationale
prestatieafspraken. Hiermee hebben gemeenten en corporaties richting waar de komende
jaren in geïnvesteerd moet en kan worden.

Afschaffing verhuurderheffing

Met de ondertekening van de Nationale prestatieafspraken heb ik bindende afspraken
gemaakt over de volkshuisvestelijke inzet van corporaties die zij gaan leveren met
de door afschaffing van de verhuurderheffing toegenomen investeringscapaciteit. Daarom
zal ik conform het coalitieakkoord een wetsvoorstel indienen om de verhuurderheffing
per 1 januari 2023 af te schaffen, en daarmee deze afspraken financieel mogelijk maken.

Tot slot

De noodzaak voor een gezamenlijke agenda in het licht van de volkshuisvestelijke opgaven
is groot. Het gaat om beschikbaarheid van voldoende betaalbare woningen, de verduurzaming
van de gebouwde omgeving, de leefbaarheid van wijken en buurten en de betaalbaarheid
van wonen. Met de Nationale prestatieafspraken starten we een nieuw hoofdstuk: wij
gaan met breed draagvlak van huurders, verhuurders, gemeenten en Rijk samen aan de
slag voor een sterke volkshuisvesting.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge