Brief regering : Beantwoording vragen gesteld tijdens het commissiedebat Staat van de Woningmarkt van 16 februari 2022, over de woningbouwopgave en het bevorderen van betaalbaarheid

Nr. 862 BRIEF VAN DE MINISTER VOOR VOLKSHUISVESTING EN RUIMTELIJKE ORDENING

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 25 februari 2022

Op 16 februari jl. sprak ik met uw Kamer in het commissiedebat Staat van de Woningmarkt
over onder meer de woningbouwopgave en het bevorderen van betaalbaarheid. Bij afronding
van het debat lagen er nog enkele vragen die ik nu schriftelijk graag van een antwoord
voorzie.

Positie van starters

Is Minister bereid om probleem van ongewenste vraagstimulering expliciet mee te nemen
in het programma betaalbaar wonen? (SGP/Bisschop)

Het is een ongewenst effect van beleid als huizenprijzen stijgen en groepen zoals
starters nog minder kans maken op een woning. Bij de uitwerking van maatregelen in
het kader van betaalbaar wonen heb ik oog voor effecten op de huizenprijs om dit ongewenste
effect zoveel als mogelijk te voorkomen.

Kan bouwsparen een extra middel zijn voor starters om hun positie op de woningmarkt
te verbeteren? (SGP/Bisschop)

Bouwsparen is in de Nederlandse woningmarkt niet zo kansrijk als in andere landen.
Dit komt omdat Nederlanders in vergelijking met andere landen weinig hoeven te sparen
voor een woning. In Nederland mag je 100% van de woningwaarde lenen bij de bank, in
Duitsland is dit 80%. Daarnaast betalen veel starters geen overdrachtsbelasting (0%
tot € 400.000,-) en zijn veel kosten bij de aanschaf van een woning fiscaal aftrekbaar.
Bouwsparen is hier dan ook niet geschikt als extra middel om de positie van de starters
te verbeteren.

«Hoe gaat de Minister specifiek aandacht geven aan de positie van starters en jongeren
op de woningmarkt?» (SGP/Bisschop) en «kan het Rijk iets betekenen met lokale vormen
van extra hulp zoals bijvoorbeeld startersleningen» (VVD/de Groot)

In het programma Betaalbaar Wonen en het programma Woningbouw krijgen starters een
prominente plek. Het belang hiervan is opnieuw onderstreept door de motie van de leden
Grinwis en Geurts (Kamerstuk 35 925 VII, nr. 120) om alles uit de kast te trekken om starters aan betaalbare huisvesting te helpen.
In het coalitieakkoord (Kamerstuk 35 788, nr. 77) zijn al verschillende maatregelen opgenomen om starters te helpen een woning te
kopen, zoals (1) tweederde van de nieuwbouwwoningen in het betaalbare segment, (2) een
nieuwe vorm van premie-A-woningen en (3) corporatiehuurders de kans geven om onder
bepaalde voorwaarden hun woning te kopen. Deze mogelijkheden onderzoek ik nu. Daarnaast
helpt ook betere doorstroming van bijvoorbeeld ouderen. Via de huisvestingswet kunnen
gemeenten starters met maatschappelijke of economische binding voorrang geven op de
koopwoningmarkt met prijs tot de NHG-grens.

Grondprijzen, leennormen en financiering

Ouderenhuisvesting: residuele grondprijs (CU/Grinwis)

Het principe van residuele grondprijs betekent dat de grondprijs lager voor locaties
met veel betaalbare woningen lager zijn dan de grondprijs voor locaties met veel duurdere
woningen. Gemeenten kunnen er met de juiste voorwaarden voor kiezen om gronden goedkoper
uit te geven, en daarmee de bouw van betaalbare woningen mogelijk te maken. Dat zien
we nog niet altijd terug in de gehanteerde grondprijzen. Via voorlichting en regie
zal ik bevorderen dat gemeenten hun mogelijkheden hierin goed benutten.

Geclusterde woonvormen kunnen voor ouderen van meerwaarde zijn. Gemeenschappelijke
voorzieningen kosten geld om te bouwen, maar leveren doorgaans geen opbrengsten op.
Ze zijn, zeker als we willen dat deze woningen ook betaalbaar zijn voor lage en middeninkomens,
daarbij ook moeilijk om te verdisconteren in de huur- of koopprijs. Daarmee drukken
gemeenschappelijke ruimtes de residuele grondprijzen. Om die reden heb ik een stimuleringsregeling
voor de bouw van ontmoetingsruimtes voor ouderen opengesteld. Voor dit jaar en volgend
jaar is 20 miljoen euro beschikbaar.

Leennormen: Het Nibud zal dit jaar adviseren de wegingsfactor voor het tweede inkomen
in de hypotheeknormen te verhogen naar 100%. Dit bevoordeelt 2-verdieners ten opzichte
van 1-verdieners. Kunt u hiervan afzien? (CU/Grinwis)

De bevoordeling van tweeverdieners is niet per definitie het geval. Wanneer een kostwinner
80.000 euro verdient, kan deze meer lenen dan een gezin met twee inkomens van 40.000
euro. Dit komt omdat een tweede inkomen niet geheel, maar gedeeltelijk wordt meegenomen
om de leencapaciteit te bepalen. Ik wacht het leennormenadvies van het Nibud voor
2023 af en zal u na de zomer informeren hoe het kabinet met dit advies om zal gaan.

Kan de jubelton niet per 2023 worden afgeschaft (CU/Grinwis)

In het coalitieakkoord is afgesproken dat de schenkingsvrijstelling eigen woning per
2024 wordt afgeschaft. Dat deze afschaffing niet per 2023 kan, heeft een uitvoeringstechnische
reden. De afschaffing moet uit de belastingaangifte worden gehaald. Dit vraagt tijd
en capaciteit van de Belastingdienst. Deze capaciteit is pas per 2023 beschikbaar.
Of een verlaging van het bedrag waarvoor iemand belastingvrij mag schenken t.b.v.
de aanschaf van een huis wel eerder (1-1-2023) kan, wordt op dit moment uitgezocht
door Staatssecretaris FIN.

Planbatenheffing (PvdA/Nijboer): het gaat om iemand die grond bezit en de functie
verandert, dat afroomt. Landbouwgrond wordt dan bouwgrond

Mijn voorganger heeft de Kamer op 25 juni 2020 (Kamerstuk 35 300 VII, nr. 129) geïnformeerd over de resultaten van een onderzoek naar de mogelijkheden van een
planbatenheffing en een open ruimteheffing. Uit dat onderzoek is gebleken dat een
planbatenheffing weinig toegevoegde waarde heeft ten opzichte van het kostenverhaal
op basis van de Wet ruimtelijke ordening en de Omgevingswet.

In de praktijk zal een regeling voor een planbatenheffing geheel of gedeeltelijk in
de plaats komen van de regeling voor het kostenverhaal. Een planbatenheffing is een
heffing op de meerwaarde die een grondperceel krijgt wanneer de overheid de bestemming
of functie wijzigt. Kostenverhaal betekent dat eigenaren van grond die bouwactiviteiten
verrichten verplicht meebetalen aan de kosten die de gemeente moet maken om een gebied
geschikt te maken voor bebouwing. Het gaat dan om een breed scala van kosten, van
het aanleggen van straten, pleinen en parken tot tram- busbanen of een afrit op de
snelweg. In de Wro en de Omgevingswet is bepaald dat eigenaren kunnen worden aangeslagen
tot maximaal de waardestijging van de grond die ontstaat, doordat de overheid de bestemming
of functie van de grond wijzigt. Dat betekent dat de waardestijging van de grond ook
nu al kan worden ingezet komt voor maatschappelijke doelen. Daarbij zou de introductie
van een planbatenheffing een grote verandering zijn in de uitvoeringspraktijk van
gebiedsontwikkeling met alle risico’s van dien. Dat is niet passend op een moment
dat vaart moet worden gemaakt met de woningbouw. Tot slot geldt dat een gemeentelijke
heffing op basis van planbaten in strijd is met het principe dat de lokale belastingen
niet inkomen, winst of vermogen als grondslag mogen hebben voor belastingheffing.
Dit verbod is ook in de Gemeentewet opgenomen. Dit is, omdat inkomens- en vermogenspolitiek
aan het Rijk is voorbehouden.

Kostendelenersnorm: wordt afgeschaft tot 27 jaar, waarom niet helemaal? En hoe zit
het met de AOW-boete? (Denk/Azarkan)

In het coalitieakkoord is een belangrijke stap gezet met het beperken van de kostendelenersnorm
tot 27 jaar. Het coalitieakkoord maakt verder geen afspraken over de kostendelenersnorm
of AOW.

Invulling programma aanpak

Mooi Nederland (CU/Grinwis)

Ik maak met mijn collega bewindspersonen een brief over de aanpak en samenhang in
de fysieke leefomgeving. Deze brief zal uw Kamer voor 1 mei ontvangen. Verdozing en
grootschalige logistieke functies zullen hier ook onderwerp in zijn. Ik kom dan ook
met het programma «Mooi Nederland».

Uitwerking rapport Ter Haar (CDA/Geurts) en wonen voor ouderen (Den Haan)

In de eerste helft van april stuur ik het programma «Een thuis voor iedereen» naar
uw Kamer. Dit programma bevat de uitwerking van het rapport Ter Haar. Mede op basis
van de invulling van dit programma en het versnellen van de woningbouw kom ik in juni
met het programma Wonen voor Ouderen. Dit doe ik samen met de Minister voor LZS. Onderdeel
van dit programma is dat we aan de slag gaan met wat een woonzorg/leefvisie echt betekent
zodat we daar met alle relevante partijen afspraken over kunnen maken. Ik vind het
belangrijk dat gemeenten in de uitwerking verschillende domeinen aan elkaar verbinden
en dus niet alleen kijken naar de woonkant, maar ook naar andere onderdelen van het
sociaal domein.

Overig

Heeft de Minister een overzicht van gemeenten die een vorm van opkoopbescherming hebben
ingevoerd? (CU/Grinwis)

Er is geen uitputtend overzicht welke gemeente, tot welke huizenprijs in welke wijk
de opkoopbescherming heeft ingevoerd. In de evaluatie van dit instrument zal ik bezien
hoe verschillende gemeenten met de opkoopbescherming omgaan. In de tussentijd sta
ik in nauw contact met gemeenten over de wijze waarop ze hier invulling aan kunnen
geven en heb ik met de VNG een modelverordening opgesteld om gemeenten te ondersteunen.

Het probleem van maatwerkgemeenten die het slachtoffer zijn van het Vestia-debacle.
Is er nog steeds een risico dat sociale huurwoningen verdwijnen naar de vrije markt?
Welke rol ziet de Minister voor het Rijk om daartegen te waken?

Als onderdeel van de structurele oplossing voor Vestia worden woningen in zes maatwerkgemeenten
overgedragen aan andere woningcorporaties met als doel de woningen te behouden voor
het sociale segment. Om dat proces te ondersteunen heb ik in 2019 een bestuurlijk
regisseur aangesteld. In de maatwerkgemeenten Barendrecht, Pijnacker-Nootdorp en Westland
is in 2020 overeenstemming bereikt over de overname van het bezit van Vestia door
lokale corporaties, in 2021 volgde Bergeijk. In Brielle en Zuidplas is het proces
nog in volle gang. Zeer binnenkort levert de bestuurlijk regisseur zijn eindrapportage
op en zal u daarover informeren.

De Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, H.M. de Jonge