Brief regering : Appreciatie amendement van het lid Nijboer over het toevoegen van een wijziging van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboek over het verlengen van de termijn voor toetsing van de aanvangshuur

Nr. 100
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 6 december 2021

Tijdens het wetgevingsoverleg over de begrotingsbehandeling Ruimte en Wonen op 15 november
2021 (Kamerstuk 35 925 VII, nr. 94) heeft het lid Nijboer een amendement1 ingediend om de termijn voor de aanvangshuurprijstoetsing door de Huurcommissie af
te schaffen. Op 17 november hebben de leden Nijboer en Grinwis dit amendement gewijzigd,
zodat daarmee de termijn van 6 maanden niet vervalt, maar wordt verlengd tot een termijn
van 2 jaar2 Met deze brief wil ik mijn oordeel over het amendement kenbaar maken.

Volgens het huurrecht, zoals vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek, hebben huurder
en verhuurder in beginsel de (contract)vrijheid om de huurprijs van een woonruimte
vrij overeen te komen. Deze vrijheid wordt in de gereguleerde huursector beperkt door
de huurprijsbescherming, waarbij het voor huurders mogelijk is om binnen zes maanden
na aanvang van het contract naar de Huurcommissie te stappen voor toetsing van de
aanvangshuur. Ook huurders in de vrije sector kunnen hun aanvangshuurprijs laten toetsen.
Indien de woning behoort tot de gereguleerde sector, dan kan de Huurcommissie een
uitspraak doen dat de huur moet worden verlaagd. De verhuurder wordt dan verplicht
om het verschil met terugwerkende kracht terug te betalen. Ook na de termijn van zes
maanden kunnen huurders in de gereguleerde sector voor de rest van de looptijd van
hun contract een lagere huur aanvragen op grond van het woningwaarderingsstelsel,
de huur wordt dan niet met terugwerkende kracht verlaagd. Voor huurders met een tijdelijk
huurcontract van maximaal 2 jaar geldt dat zij de aanvangshuurprijs kunnen laten checken
en met terugwerkende kracht terugbetaald kunnen krijgen tot zes maanden na afloop
van het tijdelijke huurcontract. Hiermee wordt aan huurders tegemoetgekomen die vrezen
dat hun tijdelijke huurcontract niet wordt verlengd als zij eerder hun huurprijs laten
checken.

Het amendement stelt voor om de termijn te verlengen waarbinnen huurders van een gereguleerde
huurwoning naar de Huurcommissie kunnen stappen voor toetsing van de aanvangshuur
van zes maanden tot twee jaar. Hoe langer de termijn is hoe moeilijker het is om de
feitelijke woonsituatie (de puntentelling op basis van het woningwaarderingsstelsel)
en de onderhoudssituatie te bepalen op de ingangsdatum van het huurcontract. Daarnaast
leidt het verlengen van deze termijn tot grotere rechtsonzekerheid voor de verhuurder.
Indien de termijn zodanig wordt verlengd, is het mogelijk dat verhuurders worden verplicht
om over deze gehele termijn van twee jaar de te veel betaalde huur te moeten terugbetalen.
In de situatie waarbij huurder en verhuurder op een normale wijze tot een overeenkomst
komen zijn gekomen vind ik de termijn van zes maanden voldoen aan het principe van
redelijkheid en billijkheid. De verhuurder mag na verloop van tijd het gerede vertrouwen
hebben dat de huurder ingestemd heeft met de huur die contractueel is overeengekomen.
Het amendement vormt daarmee mogelijk een te grote inbreuk op de rechtszekerheid.

De onderliggende gedachte van het amendement lijkt gericht te zijn op de specifieke
situaties dat de (kwetsbare) huurder niet naar de Huurcommissie durft te stappen of
onvoldoende op de hoogte is wat zijn of haar rechten zijn. De noodzaak om huurders
in die situaties te helpen deel ik. Ik zie dat malafide verhuurderschap zich vaak
manifesteert in bepaalde wijken waar er misbruik wordt gemaakt van de positie van
kwetsbare huurders. Om deze reden heb ik het wetsvoorstel goed verhuurderschap in
voorbereiding. Dit voorstel draagt enerzijds bij aan de informatiepositie van de huurders,
waarbij ik bijzondere aandacht heb voor arbeidsmigranten. Anderzijds introduceert
het voorstel de bevoegdheid voor gemeenten om een gebiedsgerichte verhuurvergunning
in te stellen. Hiermee kunnen aanvullende voorwaarden gesteld worden aan verhuurders
in dergelijke gebieden, bijvoorbeeld inzake de maximale huurprijs van gereguleerde
huurwoningen (gekoppeld aan het WWS). De bestuursrechtelijke handhaving hierop door
gemeenten moet ervoor zorgen dat het recht voor huurders wordt gehaald en ze een huurprijs
betalen die in overeenstemming is met het woningwaarderingsstelsel. Hiermee verbeter
ik de positie van huurders in kwetsbare wijken of wijken waar malafide verhuurders
actief zijn op een passende manier. Ik wil daarnaast verder inzetten op communicatie
richting huurders om hen te wijzen op de mogelijkheid om hun aanvangshuurprijs te
laten toetsen. Ik vind het belangrijk dat bij deze communicatie rekening wordt gehouden
met de diversiteit onder en het doenvermogen van huurders.

Omdat dit amendement mogelijk een te grote inbreuk op de contractvrijheid maakt en
omdat het kabinet nog met het parlement komt te spreken over het wetsvoorstel goed
verhuurderschap acht ik dit amendement op dit moment onverstandig. Om die reden ontraad
ik het amendement.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren