Brief regering : Reactie op de brief van Vereniging Eigen Huis over belemmeringen bij de hypothecaire financiering van verduurzamen eigen woning

Nr. 811
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 19 augustus 2021

Hierbij bied ik uw Kamer mijn reactie aan op de brief van Vereniging Eigen Huis van
18 juni jongstleden zoals ontvangen door de vaste commissie Binnenlandse Zaken met
als onderwerp belemmeringen bij de hypothecaire financiering van verduurzamen eigen
woning.

Ik deel het standpunt dat bewoners die zelf in actie komen om hun woning te verduurzamen
daarbij zoveel mogelijk ondersteund moeten worden en dat (financiële) belemmeringen
moeten worden weggenomen. Dit heb ik ook toegelicht in beantwoording van vragen van
de leden Bontebal en Heerema op 8 juli jongstleden1.

Door het schrappen van de kennis- en ervaringstoets kunnen de kosten voor huiseigenaren
voor het afsluiten van een aanvullende hypotheek voor verduurzaming dalen. De huiseigenaar
kan eenvoudiger zelf (zonder advies) zijn hypotheek verhogen voor de financiering
van verduurzamingsmaatregelen. Hierdoor worden huiseigenaren gestimuleerd om te investeren
in het verduurzamen van hun woning. Het is echter wenselijk om hierbij een termijn
van vijf jaar te hanteren. Dit omdat er niet zonder meer vanuit kan worden gegaan
dat vijf jaar na afsluiten van de reeds aanwezige hypotheek de kennis over de hypotheek
en de daarmee samenhangende financiële risico’s nog voldoende is om zonder advies
de hypotheek te verhogen. De kennis en ervaring van de consument zal dan opnieuw moeten
worden getoetst. Ik wil de termijn van vijf jaar daarom handhaven.

Het klopt dat in de praktijk nog weinig kredietaanbieders de mogelijkheid bieden aan
consumenten om een aanvullende hypotheek af te sluiten voor de financiering van verduurzamingsmaatregelen
zonder dat een kennis- en ervaringstoets hoeft te worden afgelegd. Echter de kennis-
en ervaringstoets is pas per 1 april jl. geschrapt. Ik kan me dus voorstellen dat
kredietaanbieders hierover nog een beslissing moeten nemen. Bovendien vergt het aanpassen
van systemen ook de nodige tijd. Ik vind het mede daarom te vroeg om een conclusie
te trekken over de effectiviteit van het schrappen van de kennis- en ervaringstoets.

In de brief van VEH wordt gesteld dat de beperking van vijf jaar op het schrappen
van de kennis- en ervaringstoets overbodig is omdat de kredietwaardigheid in alle
gevallen toch getoetst wordt door de geldverstrekker. De kennis- en ervaringstoets
is echter een belangrijke aanvulling op de krediettoets en dient een verschillend
doel. De kennis- en ervaringstoets is voorgeschreven zodat de hypotheekaanbieder kan
beoordelen of een consument over voldoende kennis en ervaring beschikt. Dit zodat
de consument het hypotheekproduct begrijpt en inzicht heeft in de financiële risico’s
die zijn verbonden aan het afsluiten van een krediet. Wanneer dit het geval is, is
de consument in staat is om zonder advies een financieel product (in dit geval een
hypotheek) af te sluiten. De kredietwaardigheidstoets dient de hypotheekaanbieder
uit te voeren om te beoordelen of het krediet verantwoord is voor de consument. Daarbij
gaat het om de vraag of de consument de rente en aflossing van het krediet kan betalen.
Het uitsluitend beoordelen of een krediet verantwoord is, is niet voldoende. Aanvullend
is van belang om te beoordelen of het betreffende hypotheekproduct passend is gelet
op de situatie, wensen en behoeften van de consument. Om die reden bestaan de kennis-
en ervaringstoets en de krediettoets naast elkaar.

Bij het verhogen van de hypotheek is een taxatie van de woning verplicht. Dit geldt
ook als de hypotheek wordt gebruikt om de woning te verduurzamen. Voorheen kon er
in bepaalde gevallen gebruik gemaakt worden van een volledig modelmatige waardering.
In mei 2020 heeft de Europese Bankautoriteit (EBA) de richtsnoeren over de initiëring
en monitoring van leningen vastgesteld. De Nederlandsche Bank (DNB) en de Europese
Centrale Bank (ECB) passen deze richtlijnen sinds 30 juni toe.

Hierdoor is het voor bancaire hypotheekverstrekkers niet meer mogelijk om gebruik
te maken van enkel een volledig modelmatige waardering bij het verstrekken van een
hypothecair krediet. Dit geldt dus ook voor een verhoging van de hypotheek voor het
verduurzamen van de woning.

De richtsnoeren van de EBA laten wel ruimte voor een zogenaamde hybride taxatie. Dit
is een taxatievorm waarbij een modelmatige waardering het uitgangspunt is, die vervolgens
door een taxateur wordt beoordeeld, geëvalueerd en goedgekeurd. Met het hybride taxatieproduct
kan onder meer een verhoging van de hypotheek voor verduurzaming laagdrempelig blijven.
Ook kan de situatie worden vermeden dat voor deze aanpassingen een duurdere fysieke
taxatie moet worden uitgevoerd.

Om gebruik te kunnen maken van een hybride taxatievorm moet aan bepaalde criteria
worden voldaan. Zo kan deze vorm van taxeren alleen worden gebruikt als het gebruikte
model voldoende betrouwbaar de waarde van de individuele woning kan bepalen. Daarnaast
geldt dat een hybride taxatie alleen gebruikt mag worden indien de maximale hoogte
van het hypothecair krediet ten opzichte van de waarde van de woning (loan-to-value)
niet meer dan 90 procent bedraagt.

Zoals toegelicht in mijn recente Kamerbrief2 over woningtaxaties zijn er verschillende hybride producten ontwikkeld. De prijs
van deze producten kan verschillen. Ik vind het belangrijk dat het product laagdrempelig
en goedkoop is voor de consument, maar dat ook de kwaliteit voldoende is geborgd.
Daarom zal ik de vinger aan de pols houden wat betreft de uiteindelijke kosten van
de hybride taxatieproducten.

Tot slot kunnen huiseigenaren naast het verhogen van hun hypotheek (al dan niet zonder
advies) er ook voor kiezen om de verduurzamingsmaatregelen te financieren met een
consumptief krediet (al dan niet via het Nationaal Warmtefonds). Daarnaast heb ik
diverse subsidieregelingen opengesteld, zoals de ISDE, RRE, SAH en RVV-V. Meerjarig
onderzoek laat overigens zien dat de meeste woningeigenaren de verduurzaming van hun
woning betalen met spaargeld. Er zijn derhalve diverse financieringsmogelijkheden
voor woningeigenaren.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren