Brief regering : Voornemen tot verduidelijking artikel 21d van de Woningwet t.b.v. de vestiging van hypothecaire zekerheidsrechten

Nr. 744
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 28 april 2021

In de praktijk is gebleken dat er in de corporatiesector geen volledige duidelijkheid
bestaat over de mogelijkheden van de borger, zijnde Stichting Waarborgfonds Sociale
Woningbouw (hierna: WSW) om in een saneringssituatie hypothecaire zekerheidsrechten
te vestigen op corporatiebezit dat niet behoort tot de diensten van algemeen economisch
belang (hierna: niet-DAEB). Omdat hierdoor het risico ontstaat dat belangrijke herstructureringsprojecten
geen doorgang kunnen vinden of vertraging oplopen, ben ik voornemens de Woningwet
op dit punt te verduidelijken.

Het vestigen van een zekerheidsrecht op niet-DAEB-bezit door de borger (WSW), waaronder
hypothecaire zekerheidsrechten, is in beginsel niet toegestaan. Artikel 21d, eerste
lid, van de Woningwet, bevat daartoe een nietigheidssanctie. De gedachte hierachter
is dat financiering vanuit de markt van niet-DAEB-werkzaamheden van corporaties mogelijk
moet blijven, waarbij het van belang is dat corporaties zekerheidsrechten kunnen verstrekken
aan die marktpartijen op de onroerende zaken (of huurstromen) die daarmee samenhangen.
In artikel 21d, vierde lid, onderdeel a, van de Woningwet, wordt echter een uitzondering
gemaakt voor bepaalde situaties. Eén daarvan is indien en zolang een situatie zoals
bedoeld in artikel 29, eerste lid, eerste volzin, van de Woningwet zich voordoet.
Het gaat hierbij om de situatie dat een corporatie over onvoldoende financiële middelen
beschikt om haar werkzaamheden te kunnen voortzetten en een saneringsaanvraag noodzakelijk
kan zijn. Op basis van die aanvraag kan worden besloten tot sanering van de corporatie
als dat nodig is om voorzetting van het noodzakelijk DAEB te verzekeren.

Vestiging van een zekerheidsrecht in die situatie kan noodzakelijk zijn, omdat gedurende
die situatie de waarde van het onderpand snel kan teruglopen en daarmee de kans toeneemt
dat het buffervermogen of de achtervangvoorziening van gemeenten en Rijk moet worden
aangesproken. Daarbij was de intentie dat de zekerheidsrechten ook gedurende sanering
gevestigd kunnen worden, tot het moment van vaststelling van de saneringssubsidie
na een periode van maximaal tien jaar, omdat de corporatie bij de saneringsaanvraag
niet zelfstandig de DAEB-werkzaamheden kan voortzetten en de sanering erop gericht
is de voortzetting van noodzakelijke DAEB-werkzaamheden in een bepaalde periode te
bereiken. Hoewel de vestiging van zekerheidsrechten gedurende de sanering niet vaak
zal voorkomen, kan het aan de orde zijn bij herstructureringsprojecten die onderdeel
zijn van het saneringsplan. Daarbij kan DAEB-bezit (waarop de borger zekerheden heeft
gevestigd) worden vervangen door niet-DAEB-bezit als dit bijdraagt aan de gebiedsdoelen.
Als de borger geen zekerheden kan vestigen op de niet-DAEB, gaat zijn positie wat
dit betreft achteruit. Dit speelt op dit moment bijvoorbeeld bij herstructurering
door Vestia. Mede naar aanleiding hiervan is naar voren gekomen dat in de sector geen
volledige duidelijkheid bestaat over de mogelijkheid om gedurende de sanering zekerheidsrechten
te vestigen op de niet-DAEB. Gezien het maatschappelijke belang dat herstructurering
kan hebben, acht ik het daarom wenselijk de systematiek op te helderen. Het vestigen
van de zekerheidsrechten verkleint dus het risico maar heeft geen gevolgen voor de
huurders.

Het betreft een verduidelijking van de reeds bestaande wetgeving, omwille van duidelijkheid
voor de praktijk. Ik ben voornemens om deze verduidelijking in het wetsvoorstel tot
wijziging van de Woningwet in verband met de aanpassing van het saneringskader, dat
onlangs is geconsulteerd, op te nemen. Het streven is deze verduidelijking aan het
einde van dit jaar aan de Kamer toe te zenden.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren