Brief regering : Maatregelen woningmarkt voor betaalbaarheid huurders en investeren in leefbaarheid

Nr. 695
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 6 november 2020

Juist in deze bijzondere tijd merken we allemaal hoe belangrijk het is om prettig
en betaalbaar te wonen. Dat is niet altijd voor iedereen vanzelfsprekend. De combinatie
van het tekort aan woningen, oplopende prijzen en de coronacrisis brengt onzekerheid
met zich mee. De noodzaak voor aanvullende maatregelen op het terrein van wonen wordt
dan ook breed gedeeld. Tijdens de Algemene Politieke Beschouwingen is de motie van
de leden Klaver, Asscher en Marijnissen aangenomen (Kamerstuk 35 570, nr. 12) die vraagt om wonen betaalbaar te maken en hiervoor met aanvullende voorstellen
te komen. Het Kabinet ondersteunt de oproep van deze motie en wordt het beeld gedeeld
dat huren betaalbaar moeten zijn, dat mensen met een laag inkomen toegang moeten hebben
tot de sociale voorraad, en dat er meer gebouwd moet worden en we zorg moeten dragen
voor leefbare wijken en in een sneller tempo woningen moeten verduurzamen.

Met de maatregelen die eerder dit jaar zijn aangekondigd1,
2 zet dit Kabinet stevig in op het vergroten van het aanbod van woningen met middelen
voor de woningbouwimpuls en woningcorporaties. Ook zijn er middelen beschikbaar om
de stikstofproblematiek rondom de realisatie van woningbouw aan te pakken en is er
budget om gemeenten in capaciteit te ondersteunen via de flexpools.3 Het bouwen van woningen kost tijd, de krapte op de woningmarkt is niet meteen opgelost.
Daarom zijn er ook maatregelen genomen om de betaalbaarheid voor starters en mensen
met een middeninkomen te vergroten.4 Zo is aangekondigd om starters van de overdrachtsbelasting vrij te stellen, een opkoopbescherming
te introduceren, de jaarlijkse huurprijsstijgingen in de vrije sector tijdelijk te
maximeren en een huurverlaging voor dure scheefwoners door te voeren.

Naar aanleiding van de gesprekken die ik de afgelopen maand heb gevoerd met GroenLinks
en de PvdA kondig ik in deze brief aanvullende maatregelen aan om de betaalbaarheid
van huurders te verbeteren door de stijging van de huren te maximeren op inflatie
+1% en met de aanpassing van de DAEB-inkomensgrenzen meer mensen ruimte te geven om
in de sociale huursector terecht te kunnen. Daarnaast komt er een volkshuisvestingsfonds
van € 450 miljoen voor investeringen in leefbaarheid en verduurzaming in kwetsbare
gebieden.

Betaalbaarheid huurders

Stijging van huren maximeren op inflatie + 1%

De huurverhogingen maximeer ik op inflatie + 1 procentpunt voor huurders in de gereguleerde
en de vrije sector. Dit betekent dat er een einde komt aan vrije huurverhogingen die
tot nu toe konden worden doorgevoerd. Huurders worden hiermee beschermd tegen ongebreidelde
huurverhogingen. Zo wordt ervoor gezorgd dat huren betaalbaar blijven.

Huurders in de vrije sector krijgen daarbij de mogelijkheid om geschillen over de
huurverhoging voor te leggen bij de Huurcommissie. Om deze maatregelen snel in te
kunnen voeren stel ik voor het initiatiefwetsvoorstel van de PvdA te steunen dat de
jaarlijkse huurstijging in vrije sector beperkt tot inflatie + 1%5. De looptijd van de maatregel wordt gekoppeld aan de weging die is gemaakt ten aanzien
van juridische kaders en de verhouding tot economische omstandigheden bij de aankondiging
van het Kabinet om huurprijsstijgingen in de vrije sector te maximeren.

Renovatie en verduurzaming blijven buiten de maximering van de huurprijsverhoging
vallen, omdat deze werkzaamheden doorgang moeten kunnen blijven vinden en de investeringsbereidheid
van verhuurders moet worden gestimuleerd met het oog op het Klimaatakkoord en de werkgelegenheid.
Voor woningcorporaties wordt de ruimte voor gedifferentieerd huurbeleid met deze maatregel
enigszins beperkt. Dat neemt niet weg dat de totale huurruimte ongewijzigd blijft,
omdat de huursomstijging beperkt is tot inflatieniveau of indien afgesproken lokaal
op maximaal inflatieniveau + 1%punt.

Aanpassing DAEB-inkomensgrenzen

Ook middeninkomens, zoals leraren, verpleegkundigen en politieagenten wil ik toegang
blijven geven tot betaalbare huurwoningen. Daarom zie ik af van de voorgenomen verlaging
van de inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens. De inkomensgrens voor eenpersoonshuishoudens
blijft 39.055 euro. Uit onderzoek van het Nibud is gebleken dat meerpersoonshuishoudens
eerder toegang tot de sociale huursector moeten krijgen, daarom blijft het voorstel
staan om de inkomensgrens voor meerpersoonshuishoudens naar 43.126 euro te verhogen.
Dat geldt voor drie jaar.6 Daarmee help ik gezinnen met een laag middeninkomen voor wie het huidige aanbod in
de vrije sector (met een huur boven de € 737,14 per maand) onvoldoende aansluit bij
hun financiële mogelijkheden.7

Volkshuisvestingsfonds voor investeringen in leefbaarheid en verduurzaming van kwetsbare
gebieden

In verschillende gebieden staat de leefbaarheid steeds verder onder druk. In de Kamerbrief
«Voortgang versnelling woningbouw» ga ik in op hoe ik nu al met beleid gericht op
woningbouw bijdraag aan investeren in leefbaarheid en verduurzaming van kwetsbare
gebieden. Aanvullend wil het kabinet hiervoor € 450 miljoen beschikbaar stellen.

Met deze bijdrage kom ik tegemoet aan de brede wens voor meer aandacht voor kwetsbare
gebieden. Alle gemeenten kunnen hierop inschrijven, waarbij in het bijzonder wordt
gekeken naar de 16 stedelijke vernieuwingsgebieden waar de 15 burgermeesters een oproep
voor hebben gedaan8 en naar de grens- en krimpregio’s waar leefbaarheid onder druk komt te staan9. In de voetnoten staat het overzicht van de desbetreffende gebieden, het gaat bijvoorbeeld
om gebieden in gebieden in Amsterdam, Rotterdam, Groningen (zowel provincie als stad)
en Noord-Brabant. Hiermee verbetert de leefbaarheid, duurzaamheid en veiligheid in
deze gebieden. Het gaat bijvoorbeeld om vervanging van bestaande woningen door nieuwe
woningen, om ingrijpende verbouwingen en het opknappen van de openbare ruimte. Verduurzaming
maakt een belangrijk onderdeel uit van al deze plannen, omdat dit bijdraagt aan het
realiseren van de klimaatdoelstellingen en aan een lagere energierekening voor mensen.
Dit levert tevens een stevige extra impuls voor de bouwsector.

De middelen worden als specifieke uitkering op basis van concrete investeringsplannen
aan gemeenten verstrekt. Over de vormgeving zal ik uw Kamer voor het einde van het
jaar nader informeren. Verder kijk ik onder meer of de kaders, een systematiek met
businesscases, en een onafhankelijke externe toetsing zoals toegepast voor de woningbouwimpuls
ook voor deze situatie toepasbaar is. Ik streef ernaar dat een eerste tranche van
deze middelen in het eerste kwartaal van 2021 wordt toegekend. Zo gaan we voortvarend
aan de slag met het verbeteren van leefbaarheid, duurzaamheid en veiligheid in deze
gebieden.

Budgettaire dekking door invoering van een woningwaardegrens voor de vrijstelling
van de overdrachtsbelasting

Om budgettaire ruimte te creëren voor het volkshuisvestingsfonds is overeengekomen
een woningwaardegrens in te voeren op € 400.000 voor de eenmalige vrijstelling van
de overdrachtsbelasting die is voorgesteld door het Kabinet voor huizenkopers jonger
dan 35 jaar. Een woningwaardegrens maakt de vrijstelling van de OVB gerichter voor
de starters die dit duwtje in de rug het hardste nodig hebben: alleen starters die
een huis kopen onder € 400.000 krijgen de vrijstelling, starters die een huis kopen
duurder dan dat betalen net als andere huizenkopers 2% overdrachtsbelasting. De woningwaardegrens
van € 400.000 zal gaan gelden vanaf 1 april 2021, wordt jaarlijks geïndexeerd en wordt
geëffectueerd door middel van een amendement.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren