Brief regering : Woningbouw in Almere en Flevoland

Nr. 691
BRIEF VAN DE MINISTER EN STAATSSECRETARIS VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 5 november 2020

In Nederland is een groot tekort aan woningen. De komende tien jaar moeten er bijna
een miljoen woningen bij worden gebouwd. Het is van groot belang dat de komende jaren
ingezet wordt op grootschalige woningbouw in de verschillende provincies. Zo ook in
Flevoland. Flevoland maakt onderdeel uit van een samenhangende woningmarkt in de Noordelijke
Randstad. Over de aanpak van woningbouw is daarom overleg gevoerd met de provincies
Flevoland en Noord-Holland, de Metropoolregio Amsterdam en betrokken gemeenten en
zijn afspraken gemaakt over de bouw van 240.000 woningen tot 2030. Grootschalige woningbouw
in Flevoland en op Almere Pampus maakt onderdeel uit van deze afspraken. In verband
met het beschikbare rijksvastgoed in Flevoland hebben wij een plan van aanpak opgesteld
voor een mogelijk bijdrage van het Rijksvastgoedbedrijf in deze woningbouwopgave.

In deze brief schetsen wij welke aanpak wij voorstaan om deze plannen te concretiseren.
Met deze brief geven wij tevens uitvoering aan de motie van het lid Koerhuis c.s.
(Kamerstuk 32 847, nr. 621), motie van de leden Ronnes Van Eijs (Kamerstuk 32 847, nr. 625) en de motie van de leden Ronnes en Van Eijs (Kamerstuk 32 847, nr. 616) die op 19 februari 2020 door uw Kamer zijn aangenomen.

Aanpak en analyse

Op 2 maart jl. zijn met alle de gedeputeerden Wonen van alle provincies afspraken
gemaakt over deze aanpak en vervolgens zijn de provincies en het Rijk daarmee aan
de slag gegaan.

Vanuit deze gezamenlijke aanpak is dit voorjaar de woningbehoefte van alle provincies
in Nederland en ook voor de provincies Flevoland en Noord-Holland geanalyseerd. Vanwege
de samenhang in de woningmarkt in de beide provincies is in overleg gekozen voor een
gezamenlijk aanpak van de woningbouwopgave. Deze analyse laat zien dat om zowel te
voorzien in de stijgende woningbehoefte als het bestaande tekort aan woningen aan
te pakken, het nodig is om in beide provincies in totaal circa 240.000 woningen te
bouwen tot 2030. Er is meer dan voldoende capaciteit aanwezig daarvoor hebben de provincies
een programma opgesteld voor 240.000 woningen tot 2030.

Om deze opgave te realiseren hebben beide provincies een overzicht opgesteld van de
beschikbare plancapaciteit en nader geïnventariseerd welke locaties geschikt zijn
om in de planning naar voren te halen en zodoende voor 2030 te realiseren. Van een
totale plancapaciteit voor beide provincies van ongeveer 500.000 woningen heeft dit
geresulteerd in een woningbouwopgave van Noord-Holland en Flevoland (met name Almere,
Lelystad, Dronten) van ca 240.000 nieuwe woningen tot 2030. Over de meer gedetailleerde
plancapaciteit en woningbouwaantallen wordt u op korte termijn nader geïnformeerd.

De woningbehoefte is echter niet alleen in aantallen uit te drukken, maar ook in kwaliteit
van woning en leefomgeving in relatie tot aanwezigheid van voorzieningen en werkgelegenheid.
De integrale aanpak met het oog op kwaliteit, leefbaarheid en duurzaamheid vormt daarbij
het uitgangspunt.

Deze analyse is besproken met de provincie Noord-Holland, provincie Flevoland, de
Metropoolregio Amsterdam (MRA) en betrokken gemeenten.

De afgelopen jaren is de bouwproductie in Noord-Holland en Flevoland door inspanningen
van deze partijen al toegenomen tot ongeveer 19.000 woningen per jaar. Het terugdringen
van het woningtekort vergt echter een verdere verhoging van de woningbouwproductie
zoals hierboven is aangegeven. Daarom is in het bestuurlijk overleg geconcludeerd
dat voor een verkleining van het woningtekort ondermeer grootschalige woningbouw nodig
is op Almere Pampus en ook op andere locaties in de MRA-Oostflank. Hieronder wordt
nader ingegaan op de bredere verstedelijkingsstrategie voor de MRA en hoe Almere hier
inpast.

Mogelijkheden voor woningbouwlocaties

De provincie Flevoland geeft aan dat er tot 2050 in de drie polders binnen de provincie
90.000–115.000 woningen kunnen worden gerealiseerd. In een eerste verkenning is per
gebiedsdeel tot 2050 een bandbreedte van te realiseren woningen aangegeven. De bandbreedte
heeft onder andere te maken met de beoogde woningdichtheid en de leefbaarheid en kwaliteit
van de woning en woonomgeving.

Op deze wijze kunnen de volgende globale woningaantallen per gebiedsdeel worden benoemd:

• Zuidelijk Flevoland: 65.000–75.000 woningen (Almere stad, Oosterwold en Pampus);

• Oostelijk Flevoland: 20.000–30.000 woningen (Lelystad Warande, Lelystad Centrum en
Dronten);

• Noordelijk Flevoland: 5.000–10.000 woningen (Urk Zeeheldenwijk, Emmeloord en overige
locaties).

Van de woningen op Zuidelijke Flevoland kunnen ongeveer 25.000 à 35.000 woningen op
Almere Pampus worden gebouwd. Deze mogelijkheid maakt deze locatie aantrekkelijk als
woningbouwlocatie.

Verstedelijkingsstrategie MRA en Bereikbaarheidsprogramma Samen Bouwen aan Bereikbaarheid

In de Verstedelijkingsstrategie MRA wordt de woningbouwopgave voor dit gebied in samenhang
aangepakt. De Verstedelijkingsstrategie koppelt daarbij wonen met werken, bereikbaarheid,
landschap, energietransitie, klimaatadaptatie, circulaire economie en leefbaarheid.
De ambitie is een goede en prettige leefomgeving tot stand te brengen voor de bewoners.
In de regionale Verstedelijkingsstrategie voor de MRA, het gebiedsgerichte bereikbaarheidsprogramma
Samen Bouwen aan Bereikbaarheid (SBaB), en het Handelingsperspectief Oostflank wordt
deze verstedelijkingsopgave daarom verder uitgewerkt, zowel voor de periode tot 2030
als voor langere termijn (2030–2050).

Voor de woningbouwontwikkeling tot 2030 ligt de nadruk op versnelling van de uitvoering
van vastgestelde plannen, plannen in voorbereiding en potentiële plannen tot 2030.
In lijn met het in het BO MIRT voor de verstedelijkingsstrategie vastgestelde uitgangspunt
van de polycentrische metropool, wordt hierbij ingezet op goed bereikbare plekken.
Dit betreft vooral knooppunten, stadsharten van (middel)grote steden en Amsterdam.

Voor 7 (middel)grote steden van de MRA wordt via Samen Bouwen aan Bereikbaarheid en
de Verstedelijkingstrategie MRA in beeld gebracht wat nodig is om tot versnelde, integrale
gebiedsontwikkeling te komen. Voorgesteld wordt om voor onderstaande stadsharten van
de MRA integrale gebiedsplannen uit te werken gericht op een gemengd hoogstedelijk
woon- en werkmilieu rondom OV-knooppunten:

a. Almere

b. Haarlem

c. Hoofddorp

d. Hilversum

e. Lelystad

f. Purmerend

g. Zaanstad

Buiten de MRA wordt in Noord-Holland en Flevoland een vergelijkbare aanpak op Alkmaar,
Hoorn en Dronten opgezet.

De stadsharten leveren een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid en kwaliteit in
de kernen waarin een groot aantal aspecten samenkomen waaronder bereikbaarheid, voorzieningen,
woon-werklocaties.

In het bestuurlijk overleg Leefomgeving van 8 juni jl. is afgesproken om tot 2030,
in samenhang met bereikbaarheid prioriteit te geven aan het ontwikkelen van de internationale
corridor Zuidwest Amsterdam Schiphol Hoofddorp en verder het ontwikkelen van de Westkant
van de MRA en aan de Oostflank van de MRA in te zetten op de centrumontwikkeling Almere
tot en met 2030 en waar mogelijk additionele stappen te zetten ten aanzien van de
ontwikkeling van de Amsterdam Bay Area. Deze ontwikkeling moet gepaard gaan met realisatie
van werkgelegenheid, ook in de stadsharten. Een goede woon/werkbalans zal ook het
bestaande infrastructuurnet ontlasten, en daarmee mogelijkheden geven voor verbetering
van de verbindingen in heel Nederland.

Relatie met 14 grootschalige woningbouwlocaties.

In de Kamerbrief van 15 september 2020 over verdere maatregelen om door te bouwen
tijdens de coronacrisis, is de noodzaak aangegeven om concrete stappen te zetten voor
de ontwikkeling van grote woningbouwlocaties. Daarom zijn 14 gebieden geïdentificeerd
waar het kabinet meer regie op grootschalige woningbouw en bereikbaarheid wil nemen.

Tot deze gebieden behoort ook Amsterdam Bay Area waaronder Almere Pampus.

Almere Pampus

Voor de grote woningbouwopgave in de MRA is de ontwikkeling van Pampus noodzakelijk
op voorwaarde dat Pampus goed en tijdig ontsloten wordt. Wij steunen daarom de ambitie
van Almere om een (hoog)stedelijk milieu in Pampus te ontwikkelen, inclusief een goede
bereikbaarheid. Rijk en regio werken op dit moment uit op welke wijze de woningbouw
in Almere Pampus en enkele andere locaties, die nu staan gepland na 2030, naar voren
kan worden gehaald. Dit vergt een samenhangende besluitvorming over de woningbouw,
ecologische maatregelen en de aanleg van infrastructuur mede gelet op planning, investeringen
en financiële ruimte voor aanleg van infrastructuur.

Over de te zetten stappen naar mogelijke investeringen in bereikbaarheid wordt besloten
in het programma Samen Bouwen aan Bereikbaarheid (SBAB) en de BO’s MIRT.

Mogelijke bijdrage Rijksvastgoedbedrijf

Uw Kamer heeft met de hiervoor genoemde moties van de leden Ronnes, Van Eijs en Koerhuis
de regering gevraagd of het Rijksvastgoedbedrijf een aanpak kan realiseren waarbij
rijksvastgoed een bijdrage levert aan de woningbouwproductie. Het Rijksvastgoedbedrijf
heeft in antwoord op deze moties de mogelijkheden van de inzet van Rijksgronden verkend
(zie een eerste uitwerking in de ambtelijke notitie van het Rijksvastgoedbedrijf «De
aanpak voor het bijdragen van rijksvastgoed aan de woningbouw» dat is bijgevoegd bij
deze brief) en daarbij op hoofdlijnen het complexe speelveld van de woningbouwproductie
geschetst1.

Het Kabinet heeft in de miljoenennota 2021 (Kamerstuk 35 570, nr. 1) aangekondigd dat zij inzet op meer regie vanuit het Rijk. Onder meer door de besluitvorming
rond enkele grootschalige woningbouwlocaties te versnellen, en de noodzaak en mogelijkheden
voor versterking van het bestuurlijk instrumentarium en actief grondbeleid door het
Rijk te verkennen, inclusief een verkenning naar het inrichten van een mogelijk Rijksontwikkelbedrijf.
Omdat ondermeer voor de realisatie van substantieel meer woningen (bijlage Rapport
en RVB-figuur op pagina 3 trap 02 meer dan 40.000) meer instrumentarium is vereist,
is het hiervoor genoemde en bijgevoegde rapport onderdeel van deze verkenning2.

Voor de mogelijkheden voor de inzet van Rijksgronden in relatie tot het aantal woningen
die wij u in het onderstaande schetsen geldt dat er verkenningen plaatsvinden, waarvan
naast dit rapport eveneens de kansen en risico’s van de (financiële en juridische)
randvoorwaarden deel uitmaken. Besluitvorming hierover vindt na afronding van deze
verkenning plaats.

In de praktijk van woningbouw doen zich regelmatig obstakels voor, waardoor de realisatie
van bouwprojecten langer duurt dan gepland en soms zelfs stagneert. Voor een succesvolle
realisatie van woningbouwplannen moet in ieder geval aan zeven randvoorwaarden zijn
voldaan:

• Geschikte grondposities;

• Goed woningbouwplan;

• Voldoende vraag in de markt;

• Kapitaal;

• Ruimtelijke ordening titel;

• Contractvorming;

• Realisatievermogen.

Met de mogelijke inzet van rijksgronden en een versterking van bestuurlijk instrumentarium
kan een belangrijke randvoorwaarde voor succes (i.c. geschikte grondposities) makkelijker
worden ingevuld omdat er geen afhankelijkheid is van marktpartijen die deze gronden
in bezit hebben. Tegelijkertijd kan het inzetten van rijksgronden juist marktpartijen
over de streep trekken.

Om dit verder uit te werken zijn de mogelijkheden voor de inzet van rijksgrond en
het bestaand instrumentarium in Flevoland intensief en constructief besproken met
de regio door het Rijksvastgoedbedrijf. Het Rijksvastgoedbedrijf schat in dat in de
bestaande ramingen circa 1.800 hectaren rijksgrond kan worden ingezet voor woningbouw
in Flevoland en dat hierop tussen de 30.000 en 40.000 (Almere Pampus, Oosterwold en
Lelystad Warande) woningen gerealiseerd kunnen worden. Deze aantallen maken onderdeel
uit van de hiervoor geschetste woningbouw in Flevoland.

Dit betreft de woningen die op rijksgronden zouden kunnen worden gerealiseerd.

Het is kansrijk om in de komende periode de potentiële mogelijkheden voor woningbouw
binnen Flevoland binnen de huidige kaders verder te maximaliseren waarbij het overigens
van groot belang is dat in de regio (Amsterdam en Oostflank MRA) overeenstemming is
over deze ambitie. Wij verwijzen hierbij naar het wenkend perspectief zoals dat door
de regio is geschetst (zie pagina 5 van de bijgevoegde notitie).

Uit de notitie komt naar voren dat indien bij (nog te verkennen en eventuele) verruiming
van de kaders en het instrumentarium van het Rijk er in het meest vergaande geval
in Flevoland additioneel nog eens circa 1.100 à 1.200 ha kunnen worden vrijgemaakt
voor woningbouw. Uitgaand van gemiddelde woningdichtheden van 30 woningen p/ha – kunnen
dan in theorie additioneel 35.000 woningen op rijksgronden gerealiseerd worden.

Daartoe is in ieder geval, naast de andere zes randvoorwaarden, van belang dat gericht
met grond kan worden omgegaan. Daarbij kan worden gedacht aan functies als een grondbank,
grondontwikkelaar en vastgoedontwikkelaar, zoals in het REBEL-rapport (de bijlage
van de RVB-notitie) staan benoemd. Daarbij kan worden gedacht aan vastgoedontwikkeling
volgens de nog nader uit te werken rol van vastgoedontwikkelorganisatie. Dit kan in
de meest vergaande vorm implicaties hebben voor bijvoorbeeld de realisatie (bouw en
verkoop aan eindgebruiker). Zoals genoemd in de miljoenennota 2021 wordt de wenselijkheid
van grondbeleid en een Rijksontwikkelbedrijf verkend, waarbij deze functies worden
meegenomen.

Naar mate meer grondinstrumenten worden ingezet, ontstaan ook meer mogelijkheden voor
een integrale afstemming van belangen. Hierbij zal altijd een optimaal samenspel met
regionale overheden noodzakelijk blijven. Voor een nadere toelichting hierop verwijzen
wij naar de bijgevoegde notitie.

Een eventuele verruiming van kaders en instrumenten gaat gepaard met een toename van
de financiële risico’s. De kwantificering en beheersing hiervan wordt meegenomen in
de verkenning zoals in de miljoenennota 2021 is aangekondigd.

Naast de inzet van grond is ook de transformatie van rijksgebouwen naar woningen verkend.
En is de transformatie van rijksgebouwen in eigendom of beheer bij het RVB naar woningen
verkend. Daaruit blijkt dat het om geringe aantallen gebouwen gaat in Flevoland.

Aangezien het RVB als uitvoeringsorganisatie rijksbreed werkt, kan in de verkenning
ook de in deze brief voorgestelde aanpak en de eventuele inzet van een ruimer instrumentarium
ook voor meerdere departementen worden onderzocht. Dit kan passen bij een integrale
gebiedsontwikkeling, bijvoorbeeld met betrekking tot landbouw- en natuurbeleid en
klimaatadaptatie.

Vervolgafspraken verdere aanpak woningbouw

Over de verdere aanpak hebben de betrokken partijen de volgende afspraken gemaakt:

1. Rijk, provincies, regio en gemeenten komen met integraal uitgewerkte concrete gebiedsplannen
voor de versnelde woningbouwontwikkeling 2021–2030 in de stadsharten (waaronder Almere
en Lelystad), inclusief voor deze integrale ontwikkeling cruciale (financiële) randvoorwaarden

2. Rijk, provincies, regio en gemeenten komen met een uitgewerkt voorstel op welke wijze
de woningbouw in de grootschalige locaties (zoals Almere Pampus), die nu gepland staan
na 2030, naar voren kunnen kan worden gehaald, in aanvulling op de reeds afgesproken
doelstelling van 175.000 nieuwe woningen tot 2030. Dit zonder deze doelstelling te
frustreren en rekening houdend met de (MIRT) onderzoeken die voor deze locaties in
het kader van het programma Samen Bouwen aan Bereikbaarheid al lopen.

3. De voortgang van de hiervoor beschreven afspraken wordt besproken tijdens een extra
bestuurlijk overleg Woningbouw in februari-maart vooruitlopend op het BO Leefomgeving
voorjaar 2021, mede ter voorbereiding op besluitvorming in (BO) MIRT najaar 2021.

Over de vervolgstappen en resultaten informeren wij u volgend voorjaar 2021.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren

De Staatssecretaris van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
R.W. Knops