Brief regering : Reactie op de Initiatiefnota van het lid Smeulders over de marktwerking uit de huursector

Nr. 3 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 9 juni 2020

Middels deze brief reageer ik op de initiatiefnota die door het lid Smeulders (GroenLinks)
(Kamerstuk 35 178, nr. 2) is opgesteld over het afschaffen van marktwerking in de huursector en wil ik hem
bedanken voor het indienen van dit initiatief. De initiatiefnota gaat in op de problemen
die zijn ontstaan door het woningtekort en de rol die speculanten hierin spelen. Door
het woningtekort stijgen de huizenprijzen steeds verder en zijn er steeds minder mensen
die de vraagprijs van een woning kunnen betalen. De heer Smeulders stelt in zijn initiatiefnota
dat speculanten wel in staat zijn om deze hoge vraagprijs te betalen. Zij kopen de
woningen op en verhuren deze vervolgens tegen een te hoge prijs aan de mensen die
niet in staat zijn om zelf een woning te kopen en ook niet in aanmerking komen voor
een sociale huurwoningen. De heer Smeulders benadrukt dat er voor deze groep mensen
is er geen woning te vinden voor een eerlijke prijs. In de initiatiefnota worden verschillende
voorstellen gedaan om speculatie op de woningmarkt aan banden te leggen, waardoor
er meer betaalbare huurwoningen en starterswoningen beschikbaar komen.

Ik deel de zorgen dat bepaalde groepen woningzoekenden moeite hebben een geschikte
woning te vinden. De vraag naar woningen is sterk toegenomen, terwijl er de afgelopen
jaren onvoldoende woningen aan de voorraad zijn toegevoegd om aan deze vraag te kunnen
voldoen. Er zijn speculanten die gebruik maken van deze krapte waardoor het voor diverse
groepen, zoals starters en mensen met een middeninkomen, steeds lastiger wordt om
een passende woning te vinden.

Mijn inzet is gericht op het vergroten van het aanbod om het woningtekort te verkleinen
en zo de betaalbaarheid van wonen te verbeteren. Met de gesloten woondeals, de woningbouwimpuls
en de korting op de verhuurderheffing voor woningcorporaties zet ik in op het versnellen
van de woningbouw en vergroten van het aanbod aan betaalbare woningen. Bouwen kost
echter tijd, waardoor het op korte termijn lastig blijft om een betaalbare woning
te vinden. Een terugval in de bouwproductie door de coronacrisis moeten we bovendien
voorkomen, daarom heb ik op 20 mei jl. kortetermijnmaatregelen aangekondigd voor 2020
om de bouw zoveel mogelijk te laten doorbouwen. Op 15 mei jl. heb ik extra maatregelen
aangekondigd om de betaalbaarheid en toegankelijkheid van de woningmarkt te verbeteren.
Met dit pakket geef ik ruimte aan starters en mensen met een middeninkomen ten koste
van speculanten. Het is goed om te zien dat de heer Smeulders en ik hetzelfde doel
willen bereiken. Op sommige vlakken vinden we dezelfde maatregelen passend. Op andere
vlakken hebben we een andere aanpak voor ogen. Hieronder zal ik ingaan op de aanpak
waarvoor het kabinet kiest, waarbij ik eerst inga op de maatregelen die gericht zijn
op het aanpakken van excessen op de huurwoningmarkt en daarna toelicht welke maatregelen
genomen worden om betaalbare woningen beschikbaar te houden.

Aanpak excessen op de huurwoningmarkt

De heer Smeulders benadrukt terecht aan dat het huidige woningtekort zorgt voor onwenselijke
praktijken. Er treden partijen toe tot de woningmarkt die maximaal willen profiteren
van de huidige krapte. In zijn initiatiefnota pleit Smeulders voor het aanpassen van
het woningwaarderingsstelsel. De heer Smeulders wil het gereguleerde huursegment uitbreiden
van 142 naar 250 punten en de WOZ-waarde minder zwaar laten meetellen in het woningwaarderingsstelsel,
zodat woningen tegen een eerlijke prijs verhuurd worden. Ik deel dat er woningen worden
aangeboden voor prijzen die niet passend zijn bij de kwaliteit van de woning. Daarnaast
zie ik dat er huurders zijn die worden geconfronteerd met forse huurverhogingen in
de vrije sector. De uitbreiding van het gereguleerde segment naar 250 WWS-punten acht
ik een te rigoureuze maatregel, omdat het een generieke en structurele maatregel is
waarmee de facto de gereguleerde huursector wordt vergroot. Ik zie dit niet als een
structureel passende oplossing, omdat het aanbod aan huurwoningen zal verkrappen.
Er zullen op lange termijn minder huurwoningen beschikbaar komen, waardoor het voor
huurders alleen maar lastiger wordt om een geschikte woning te vinden. Zoals de heer
Smeulders ook aangeeft vertonen niet alle beleggers ongewenst gedrag en zijn er ook
beleggers die juist bijdragen aan de toegankelijkheid van de woningmarkt. Zo zijn
er beleggers die de afgelopen jaren gezorgd hebben voor een belangrijke ontwikkeling
in het middenhuursegment. Het onderscheid maken tussen typen beleggers vind ik een
belangrijk uitgangspunt. Ik wil niet alle beleggers op de woningmarkt weren, maar
ik wil gericht de problemen aanpakken die ontstaan bij excessieve verhuurders. Mijn
aanpak richt zich dus op het tegengaan van excessen, waarbij ik voldoende ruimte laat
voor beleggers die een duurzame relatie aangaan met de Nederlandse woningmarkt.

Cap op de WOZ-waarde in het woningwaarderingsstelsel

Bij het bepalen van de hoogte van de huur van een sociale woning wordt onder andere
gekeken naar de WOZ-waarde van de woning. Een hogere WOZ-waarde zorgt ervoor dat een
verhuurder meer huur kan vragen. De stijgende huizenprijzen gaan gepaard met stijgende
WOZ-waardes. Voornamelijk in de grote steden stijgen de WOZ-waardes dusdanig hard
dat er steeds meer woningen zijn die genoeg punten hebben om te kunnen worden verhuurd
in het vrije huursegment. Op deze manier komen steeds meer sociale huurwoningen in
het vrije huursegment terecht, terwijl die daar langs andere maatstaven niet thuishoren.
Hierdoor wordt het in de grote steden voor mensen met een lager inkomen steeds lastiger
om een betaalbare woning te vinden. Ik wil er juist voor zorgen dat er voor deze groep
mensen passende woningen beschikbaar blijven. Ik zal daarom het aandeel dat de WOZ-waarde
kan hebben in het totaalaantal punten volgens het woningwaarderingsstelsel maximeren
op 33 procent, iets waar de heer Smeulders ook voor pleit.

Maximeren huurprijsstijging in de vrije sector en transparantie huurprijzen

In de sociale sector zijn de jaarlijkse huurprijsverhogingen bij wet gemaximeerd,
waardoor huurders beschermd zijn tegen forse huurverhogingen. In de vrije huursector
geldt er momenteel geen maximale huurprijsstijging. Huurders in de vrije sector kunnen
met forse huurverhogingen worden geconfronteerd, waardoor de betaalbaarheid van de
huurwoning onder druk komt te staan. In deze tijd kan dit leiden tot extra financiële
stress. Daarom kies ik ervoor om de jaarlijkse huurprijsverhoging in de vrije sector
maximeren op inflatie plus 2,5 procent, conform de maximering in de sociale sector.
Dit geldt voor alle huurcontracten in de vrije sector voor een periode van drie jaar.
Met deze maatregel worden ook de huurders in de vrije sector beschermt tegen onverwachte
excessieve huurverhogingen. Gebaseerd op de huurverhogingen in de vrije sector van
de laatste jaren verwacht ik dat verhuurders ook bij de komende huurprijsverhoging
al rekening houden met deze maximering. Ik moedig verhuurders ook aan om – helemaal
in deze uitzonderlijke periode – goed te kijken naar de huurverhoging die echt nodig
is. Renovatie en verduurzaming zullen buiten de maximering vallen. Op deze manier
kan doorgewerkt worden aan de klimaatdoelen die we met elkaar gesteld hebben.

Daarnaast ben ik met de sector in overleg om meer transparantie te creëren over de
aanvangshuurprijs. Afspraken hierover zullen worden opgenomen in een convenant. Uiteindelijk
kunnen deze afspraken in wetgeving worden verankerd, zodat zij voor de gehele sector
gelden. Ik verwacht dit najaar het convenant met uw Kamer te kunnen delen.

Beschikbaar houden van betaalbare woningen

Naast excessen zorgt het woningtekort ervoor dat er weinig betaalbare woningen beschikbaar
zijn. Die beschikbaarheid is juist zo belangrijk om bijvoorbeeld groepen als starters
en mensen met een middeninkomen de kans te geven om een woning te vinden die past
bij hun levensfase. Daarnaast is het belangrijk dat wanneer je een geschikte woning
gevonden hebt, je hier ook lang genoeg kan blijven zodat je je thuis voelt. Via verschillende
wegen zet ik mij in om de beschikbaarheid van passende en betaalbare woningen te verbeteren.

Koopwoningen beschikbaar houden

In zijn initiatiefnota roept de heer Smeulders op om speculanten aan te pakken die
woningen opkopen om vervolgens weer door te verhuren. Hierdoor neemt de prijs van
woningen onnodig toe. De heer Smeulders pleit dan ook voor een woonplicht in de bestaande
bouw en een kettingbeding voor corporatiewoningen, waardoor deze woningen niet meer
door speculanten kunnen worden opgekocht.

Ik herken het probleem dat de heer Smeulders schets en ik heb reeds aangekondigd gemeenten
de mogelijkheid te willen geven om voor de buurten waar dat echt nodig is een opkoopbescherming
in te kunnen voeren. Hierdoor wordt ongewenste opkoop van schaarse goedkope en middeldure
koopwoningen om deze vervolgens duur te verhuren tegen gegaan. Wanneer de opkoopbescherming
wordt ingevoerd kunnen aangekochte koopwoningen niet zomaar meer worden verhuurd.
Wenselijke vormen van koop voor de verhuur moeten echter wel mogelijk blijven. Een
gemeente zal daarom in de buurten waar de opkoopbescherming geldt aan bonafide verhuurders
vergunningen blijven afgeven voor gewenste vormen van verhuur. Daarbij kan gedacht
worden aan woningen die verhuurd worden aan familieleden, woningen die onderdeel zijn
van een winkel-, kantoor- of bedrijfspand of zittende kopers die verhuizen naar een
andere woning en hun eerste woning willen verhuren. Ik vind het belangrijk dat deze
woningen vervolgens op een nette manier verhuurd moeten worden. Daarom kunnen via
de opkoopbescherming eisen gesteld worden aan deze vergunning ten aanzien van goed
verhuurderschap. Ik zal de opkoopbescherming invoeren voor een periode van drie jaar
en vervolgens evalueren.

Verlengen tijdelijke huurcontracten

Daar waar de heer Smeulders vraagt om meer passende woningen, vind ik dat deze beschikbaar
moeten zijn voor verschillende groepen met verschillende woonwensen. In sommige gevallen
zijn huurders op zoek naar een tijdelijke huurwoning. Bijvoorbeeld als tussenoplossing,
in afwachting van de oplevering van een nieuwbouwwoning of wanneer zij tijdelijk in
een andere stad werken of studeren. Tijdelijke huurovereenkomsten bieden dan een uitkomst.
Ook voor een verhuurder biedt tijdelijk verhuren in bepaalde gevallen voordelen, bijvoorbeeld
om in te zetten voorafgaand aan sloop of renovatie. Doordat er een mogelijkheid is
om tijdelijk te verhuren komt er aanbod beschikbaar wat er anders wellicht niet was
geweest.

Tijdens de coronacrisis is de Tijdelijke wet Verlenging tijdelijke huurovereenkomsten1 in werking getreden. Deze maakt het mogelijk om tijdelijke huurcontracten die aflopen,
nogmaals tijdelijk te verlengen. Ik ga daarnaast een wetsvoorstel voorbereiden om,
ook na afloop van de tijdelijke wet, het mogelijk te maken om tijdelijke huurcontracten
nog een keer tijdelijk te verlengen. Daarnaast wil ik graag de periode dat er tijdelijk
kan worden verhuurd verlengen. Gedacht kan worden aan een verlenging met één jaar
of twee jaar en een maximumperiode van in totaal drie jaar. Hierdoor kunnen huurders
langer in hun woning blijven zitten. Daarnaast wordt het voor verhuurders makkelijker
om maatwerk aan te bieden aan de huurder, bijvoorbeeld wanneer een opdracht van een
huurder wordt verlengd of wanneer de oplevering van een woning vertraging heeft.

Differentiatie overdrachtsbelasting

De heer Smeulders wil koopstarters meer kansen geven door de overdrachtsbelasting
voor hen te verlagen naar 0 procent, en voor beleggers vanaf de aankoop van het derde
huis te verhogen naar 10 procent. Ik heb eerder met uw Kamer van gedachten gewisseld
om starters meer toegang te geven tot de woningmarkt via differentiatie van de overdrachtsbelasting.
Ik hoop uw Kamer hierover voor de zomer nader te kunnen informeren.

Tot slot

De betaalbaarheid van de woningmarkt staat onder druk. De heer Smeulders benadrukt
dan ook terecht dat er maatregelen nodig om speculanten aan te pakken en de betaalbaarheid
te verbeteren. Iedereen moet goed kunnen wonen en er moeten eerlijke kansen zijn voor
iedereen. Met de bovenstaande maatregelen wil ik excessen aanpakken en ervoor zorgen
dat er meer betaalbare woningen beschikbaar, zodat iedereen perspectief heeft op een
woning die bij hem of haar past. Rond de zomer zal ik terugkomen met de nadere uitwerking
van de verschillende voorstellen en hoe deze zo kunnen worden vormgegeven dat de impact
op het aanpakken van excessen en het vergroten van de betaalbaarheid zo groot mogelijk
is. Ik kijk uit naar het geplande notaoverleg en hoop dat mijn reactie kan bijdragen
aan een goed debat over de oplossingen voor een eerlijkere woningmarkt met betaalbare
woningen voor iedereen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren