Brief regering : Cycliciteit van de woningmarkt

Nr. 649 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 20 mei 2020

Prettig wonen voor iedereen betekent dat er voldoende woningen moeten zijn passend
bij elke portemonnee en voor mensen in verschillende levensfasen. Om te zorgen dat
mensen met vertrouwen kunnen wonen en investeerders in bouwprojecten blijven investeren,
is het belangrijk dat de woningmarkt stabiel is.

Van de afgelopen financiële crisis hebben we geleerd dat de woningmarkt juist cyclisch
kan zijn: de woningbouwproductie is sterk teruggevallen en huizenprijzen zijn sterk
op en neer gegaan. Om meer inzicht te krijgen in de cycliciteit van de woningmarkt
heeft het CPB op mijn verzoek onderzoek verricht naar deze cycliciteit.1 Daarnaast heb ik in kaart gebracht welke rol de overheid kan spelen in het stabiliseren
van de woningmarkt en heb ik mogelijke beleidsmaatregelen geïnventariseerd. Dit heeft
geresulteerd in een interdepartementale analyse naar de cycliciteit van de woningmarkt
die ik als bijlage bij deze brief mee stuur2. Deze interdepartementale analyse is voornamelijk toegespitst op de cycliciteit in
de koopwoningmarkt. Daarmee geef ik invulling aan de motie van het lid Smeulders.3

Beide analyses van de cycliciteit van de woningmarkt zijn geschreven in een tijd van
economische voorspoed. Het doel was om meer inzicht te krijgen in de cycliciteit van
de woningmarkt en mogelijkheden in kaart te brengen om de stabiliteit van de woningmarkt,
op termijn, te vergroten. De verspreiding van het coronavirus (COVID-19) zet echter
zeer plotseling een rem op de economie en heeft daarmee mogelijk ook gevolgen voor
de woningmarkt. De afgelopen financiële crisis heeft ons laten zien dat een terugval
van de woningbouwproductie ook op de lange termijn nog voelbaar blijft. Op dit moment
bedraagt het woningtekort 3,8% en is daarmee historisch gezien groot. Een terugval
in de woningbouwproductie kunnen we ons daarom niet permitteren. Het is dus van belang
om nu al stappen te zetten die een terugval van de woningbouwproductie beperken. In
mijn brief over doorbouwen in tijden van corona presenteer ik een pakket aan maatregelen
dat er op gericht is dat er zoveel mogelijk wordt doorgebouwd en dat investeringen,
aanbestedingen en opdrachten voor nieuwbouw, verbouw en verduurzaming niet worden
uitgesteld.4 De lessen uit de analyses naar de cycliciteit van de woningmarkt komen hierbij goed
van pas.

Het effect van cycli op de woningmarkt

In de afgelopen financiële crisis hebben we ervaren dat de economie en de woningmarkt
sterk met elkaar verbonden zijn.5 Zo zagen we toen dat de woningbouwproductie sterk terugliep. Veel werknemers moesten
de bouwsector verlaten. Het proces van het bouwen van een woning duurt echter lang
en de capaciteit van bouwpersoneel werd niet snel genoeg weer opgebouwd. Daardoor
gaan er jaren overheen voordat de woningbouwproductie weer op het oude niveau is.
Ook zagen we de afgelopen jaren dat huizenprijzen sterk op en neer kunnen gaan. Flinke
huizenprijsschommelingen kunnen tot kansenongelijkheid op de woningmarkt leiden. Mensen
die op het dieptepunt een woning kochten, hebben nu een aanzienlijke (papieren) vermogenswinst,
terwijl starters die nu een woning kopen hier een hoge prijs voor betalen en niet
hebben kunnen profiteren van deze prijsstijgingen. Verder hebben we gezien dat huishoudens
met hoge hypotheekschulden hun consumptie sterk verminderen.

Het belang om de woningmarkt juist nu te stabiliseren

De snelle verspreiding van het coronavirus en de daarmee gepaard gaande maatregelen
om zoveel mogelijk thuis te blijven zullen tot een economische neergang leiden. Hoe
diep die neergang zal zijn, hangt sterk af van hoe lang de contact beperkende maatregelen
duren.6 Op de korte termijn hebben contactbeperkingen al negatieve gevolgen voor het woningtekort
vanwege optredende vertraging in de bouw en planvorming. Als de economische neergang
overslaat op de woningmarkt en tot tijdelijke vraaguitval leidt en daarmee een flinke
terugval in de woningproductie, loopt het hoge woningtekort nog verder op en komt
de bouwsector stil te staan. Ik vind het belangrijk om de impact van het coronavirus
op de woningmarkt zo beperkt mogelijk te houden en te streven naar een stabiele woningmarkt.
Het is op dit moment van belang om een scenario met een grote terugval van de woningbouwproductie,
zoals in de afgelopen crisis, te voorkomen. Een nieuwe terugval komt bovenop de uitdagingen
waar we voor de coronacrisis al voor stonden. Het woningtekort is nu al historisch
groot (3,8%). Ook de uitspraak van de Raad van State rondom stikstof heeft gevolgen
voor de vergunningverlening. Daarnaast zal het benodigde aantal woningen verder toenemen
door de groter dan verwachte bevolkingstoename. Opnieuw een sterke terugval van de
woningbouw, zoals in de afgelopen financiële crisis, zou in dat licht onwenselijk
zijn. Zeker omdat de gevolgen jaren later nog voelbaar blijven.

Maatregelen om woningbouw op korte termijn op gang te houden

Voorafgaand aan de uitbraak van het coronavirus was er op de woningmarkt al sprake
van een grote bouwopgave. Het kabinet zet zich samen met alle partijen in om woningen
betaalbaar te houden en om voldoende woningen te bouwen. In mijn brief van 18 februari
2020 heb ik mijn aanpak uiteengezet hoe ik met andere partijen het inlopen van het
woningtekort ga versnellen.7 Deze aanpak komt bovenop de al eerder aangekondigde woningbouwimpuls van € 1 miljard
en de korting op de verhuurderheffing van € 1 miljard.8 Hiermee komen meer woningen in de komende jaren beschikbaar, vooral voor lage- en
middeninkomens. Deze maatregelen stammen van voor de verspreiding van het coronavirus
en hebben als doel het woningtekort waar voor de coronacrisis sprake van was in te
lopen.

Om een terugval van de woningbouwproductie te voorkomen door de uitbraak van het coronavirus
heb ik een pakket aan maatregelen geïntroduceerd om door te bouwen. Met die maatregelen
zorg ik ervoor dat er zoveel mogelijk wordt doorgebouwd en dat investeringen, aanbestedingen
en opdrachten voor nieuwbouw, verbouw en verduurzaming niet worden uitgesteld. Hiermee
draag ik ook bij aan een stabielere woningmarkt.

De interdepartementale analyse naar de cycliciteit van de woningmarkt biedt goede
aanknopingspunten voor maatregelen om de woningmarkt op gang te houden. Woningcorporaties
kunnen bijdragen aan een stabiele woningbouw. Ongeacht de stand van de economie blijft
de vraag naar betaalbare huurwoningen bestaan. Wanneer corporaties in een economische
neergang blijven investeren in woningbouw zullen zij de terugval in de woningbouwproductie
– en de daarmee gepaard gaande negatieve gevolgen, zoals een uitloop aan personeel –
beperken. Verder blijkt uit de interdepartementale analyse dat het belangrijk is om
de woningbouwproductie aan te laten sluiten bij de lange termijn woningbehoefte. De
analyse wijst op het belang om partijen te faciliteren om in crisistijd door te blijven
bouwen.

Daarnaast geven beide cycliciteitsanalyses inzicht in welke maatregelen in de afgelopen
financiële crisis effectief waren. Daarbij geldt wel dat incidentele maatregelen over
het algemeen minder succesvol zijn omdat het lastig is de timing goed te bepalen.
Een verkeerde timing kan bewegingen op de woningmarkt zelfs versterken. Beleidsmaatregelen
die de terugval van de woningbouw in een crisis beperken lijken vaker succesvol, maar
ook daarbij moet op de timing worden gelet.

Lessen uit de cycliciteitsanalyse voor de lange termijn

Zoals eerder beschreven is deze analyse uitgevoerd voordat we werden geraakt door
de effecten van het coronavirus. De aanbevelingen die toezien op het stabiel houden
van de bouwproductie lijken nu al van nut te zijn, zoals hierboven beschreven. Daarnaast
zijn er meer algemene lessen te trekken uit de analyse, met name die zijn gericht
op het beperken van de prijscycliciteit, die voor de meer lange termijn van nut zijn
voor het beleid op de woningmarkt. Hieronder ga ik in op deze lessen.

In het algemeen is het belangrijk om procyclisch beleid te voorkomen. Die notie geldt
in het bijzonder voor de woningmarkt. De woningmarkt en woningbouw zijn namelijk sterk
gebaat bij beleidszekerheid over de lange termijn. Het feit dat de woningmarkt een
voorraadmarkt is en dat de doorlooptijd van het bouwen van nieuwe woningen gemiddeld
zo’n tien jaar bedraagt, maakt dat interventies op de woningmarkt lang doorwerken.
Ook andersom geldt dat het lastig is om op de korte termijn effectief veranderingen
te bewerkstelligen. Dit benadrukt het belang om naast incidentele maatregelen in crisistijd
vooral te kijken naar structureel beleid.

Het CPB bepleit om voorzichtig te zijn met beleid dat er direct op gericht is om de
woningmarkt te stabiliseren. Beleid dient niet de prijsbewegingen op de woningmarkt
(symptoom) direct te beïnvloeden, maar hoort de structurele werking van de woningmarkt
te verbeteren. Ook blijkt uit de interdepartementale analyse dat de overheid maar
beperkte invloed heeft op de cycliciteit van de woningmarkt. Beide analyses wijzen
op de afruil tussen het vergroten van de macro-financiële stabiliteit enerzijds en
op korte termijn de toegankelijkheid en betaalbaarheid van koopwoningen anderzijds.
Beleid dat de woningmarkt stabiliseert kan op korte termijn namelijk ook negatieve
effecten op de toegankelijkheid en betaalbaarheid van de woningmarkt hebben. Dat is
op korte termijn bijvoorbeeld het geval bij een beperking van de hypotheekrenteaftrek
of van de leennormen. Op de lange termijn vergroten die maatregelen die stabiliteit
van de woningmarkt doordat ze het aangaan van schulden minder aantrekkelijk of minder
makkelijk maken. Op de korte termijn kunnen de lasten van huishoudens hierdoor juist
toenemen en wordt het lastiger om een woning te kopen.

Aan de vraagzijde van de woningmarkt kan de overheid beleid voeren dat schommelingen
in de vraag naar woningen beperkt. In internationaal perspectief vallen de leennormen,
de fiscale behandeling van de eigen woning en het hoge niveau van de nationale hypotheekschuld
op. Zoals ook hierboven beschreven, behoren een beperking van de hypotheekrenteaftrek
en de leennormen tot de mogelijke beleidsopties om de stabiliteit van de woningmarkt
te vergroten.

Overheidsmaatregelen die de afgelopen jaren zijn geïntroduceerd grijpen daarop aan.
Zo mogen huishoudens per 1 januari 2018 nog maximaal 100% van de waarde van de woning
lenen, zijn financieringslastpercentages wettelijk verankerd en worden over vier jaar
gemiddeld en is in 2013 de fiscale aflossingseis geïntroduceerd om in aanmerking te
komen voor hypotheekrenteaftrek. Het maximale tarief van de hypotheekrenteaftrek wordt
versneld afgebouwd en de regeling Hillen wordt uit gefaseerd. Deze maatregelen vergroten
de stabiliteit van de woningmarkt en die van de economie.

Daarnaast heb ik het afgelopen jaar samen met NHG gewerkt aan een NHG-premie die over
de lange termijn stabiel is.9 Dit jaar zal ik samen met NHG onderzoeken hoe een stabiele kostengrens vormgegeven
kan worden. Beide maatregelen zorgen ervoor dat de stabiliteit van het NHG-instrument
toeneemt.

Met het oog op de huidige toegankelijkheid en betaalbaarheid van de woningmarkt zijn
dit al forse stappen. Hier moeten we oog hebben voor de uitruil tussen toegankelijkheid
en (macro-financiële) stabiliteit op korte termijn. Het is belangrijk de effecten
van reeds genomen maatregelen goed te monitoren en oog te hebben voor de timing indien
er nagedacht wordt over verdergaande maatregelen om de prijscycliciteit te verminderen.

Conclusie en verder onderzoek

De afgelopen financiële crisis heeft laten zien dat huizenprijzen sterk op en neer
kunnen gaan en dat de woningbouwproductie sterk terug kan lopen. Het Regeerakkoord
(Bijlage bij Kamerstuk 34 700, nr. 34) heeft die impact ook benoemd en daar prioriteiten aan gekoppeld ten aanzien van
het bouwen van meer koop- en huurwoningen, waaronder middenhuur woningen in de vrije
sector en goede samenwerking met medeoverheden, corporaties en marktpartijen. De verspreiding
van het coronavirus zal tot een economische neergang leiden. Ook de woningmarkt zal
daar gevolgen van ondervinden. Daarom zet ik op korte termijn stappen om de woningbouwproductie
op peil te houden en daarmee de woningmarkt ook in tijden van crisis toegankelijk
en betaalbaar te houden. Dit doe ik met het pakket aan maatregelen dat er op gericht
is dat er zoveel mogelijk wordt doorgebouwd en dat investeringen, aanbestedingen en
opdrachten voor nieuwbouw, verbouw en verduurzaming niet worden uitgesteld. Mocht
de situatie daar aanleiding toe geven, dan zal ik bezien of aanvullende maatregelen
nodig zijn. De lessen uit de analyse naar de cycliciteit van de woningmarkt bieden
aanknopingspunten hiertoe, met als belangrijkste aandachtspunt dat procycliciteit
moet worden voorkomen. Dat geldt zowel voor de huurkant waarin sociale verhuurders
(met name corporaties) en aanbieders in het vrije huursegment hun rol moeten pakken,
als aan de koopkant waarin vergroting van het aanbod van koopwoningen en stabiele
prijsontwikkelingen en bijbehorende fiscale arrangementen in een goed evenwicht zekerheid
en toegankelijkheid moeten waarborgen.

Beide cycliciteitsanalyses vormen het startschot om de cycliciteit op de woningmarkt
als een van de bouwstenen van beleid neer te zetten. De rapporten zijn belangrijk
materiaal hoe naar die cycliciteit te kijken en welke maatregelen kunnen bijdragen
aan een stabielere woningmarkt. Het beperken van de cycliciteit van de woningmarkt
is echter geen gemakkelijke opgave. Daarom moet verder nagedacht worden over de vraag
hoe de stabiliteit van de woningmarkt op effectieve wijze vergroot kan worden, met
name op het gebied van een stabiele bouwproductie. Ook heb ik het CPB gevraagd dit
en het komende jaar nader onderzoek te verrichten naar de dynamiek op de woningmarkt.
Daarbij zal in ieder geval aandacht zijn voor de interacties tussen de huur- en koopmarkt.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, K.H. Ollongren