Brief regering : Onderzoeksrapport waardeontwikkeling huizen nabij windturbines en zonneparken

Nr. 71 BRIEF VAN MINISTER VAN ECONOMISCHE ZAKEN EN KLIMAAT

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 17 december 2019

Op 19 april 2019 hebben de leden Beckerman (SP), Moorlag (PvdA) en Agnes Mulder (CDA)
vragen gesteld over de waardeontwikkeling van woningen door windparken. In mijn beantwoording
heb ik toegezegd om het onderzoek dat ten grondslag lag aan de vragen te laten actualiseren
en ook zonneparken hierbij te betrekken (Aanhangsel Handelingen II 2018/19, nr. 2707). Met deze brief bied ik uw Kamer de rapportage van dit geactualiseerde onderzoek
aan.

Over het onderzoek en de resultaten

Het onderzoek «Windturbines, zonneparken en woningprijzen» (bijlage 1)1 is een actualisatie van een eerder onderzoek uit 2016. Dit onderzoek is onafhankelijk
uitgevoerd door de onderzoekers Dröes (Universiteit van Amsterdam) en Koster (Vrije
Universiteit). Uit het eerdere onderzoek bleek dat woningwaardes tot op 2 km afstand
van windparken gemiddeld met circa 2% achterblijven ten opzichte van de waardes van
vergelijkbare woningen buiten de nabijheid van windparken. In deze actualisatie is
met dezelfde methode, maar met recentere transactiegegevens van woningen (van 1985
tot en met juni 2019) en windparken gewerkt. Bij de resultaten is het belangrijk om
in acht te nemen dat het gaat om relatieve woningwaardeontwikkeling. Dit betekent
dat in een stijgende woningmarkt de prijs van de betreffende woningen minder stijgt
dan die van vergelijkbare woningen die niet in de buurt van wind- of zonneparken zijn
gelegen.

De resultaten laten zien dat de aanwezigheid van een windturbine binnen 2 km van een
woning over de periode 1985–2019 heeft geleid tot het achterblijven van woningwaardes
met gemiddeld 2,1%. De effecten zijn bijna twee keer zo sterk na 2011. Een belangrijke
oorzaak voor het sterkere achterblijven van de woningwaardes na 2011 blijkt de toename
van de gemiddelde hoogte van een windturbine. Zo leiden turbines tussen de 50–150
meter tot een relatieve achterblijvende woningwaarde van circa 2,5%, terwijl turbines
hoger dan 150 meter gemiddeld leiden tot een relatieve achterblijvende woningwaarde
van circa 5%. Er is geen statistisch bewijs gevonden voor effecten op de waarde van
woningen op meer dan 2 km afstand van een turbine. Ook is er geen bewijs gevonden
voor extra effecten van een tweede of meerdere turbines.

De onderzoekers hebben tevens gekeken naar de relatieve woningwaardeontwikkeling door
de komst van zonneparken. Voor woningen binnen een straal van 1 km van zonneparken
is licht statistisch bewijs gevonden dat woningprijzen achter kunnen blijven. Veel
zonneparken zijn echter pas in de afgelopen jaren gerealiseerd en er hebben daarom
nog weinig woningtransacties plaatsgevonden in de buurt van deze parken. Hierdoor
is het effect volgens de onderzoekers onnauwkeurig gemeten.

Aanvullend merken de onderzoekers op dat ruimtelijke ingrepen in het landschap – bijvoorbeeld
de aanleg van snelwegen, stedelijke vernieuwingsprojecten en investeringen in de openbare
ruimte – nagenoeg altijd effecten hebben op de waardeontwikkeling van woningen.

Reactie op het onderzoek

Met de energietransitie staat Nederland voor een enorme opgave. We werken aan de collectieve
klimaatdoelen waar iedereen baat bij heeft. De resultaten van dit onderzoek laten
echter zien dat mensen op individueel niveau last kunnen ervaren van de maatregelen
die we moeten nemen. Ik ben mij hiervan bewust en ik vind dit vervelend. Daarom hecht
ik aan een zorgvuldige belangenafweging. Om aan geleden schade tegemoet te komen,
kennen we de wettelijke planschaderegeling waar ik hieronder verder op in zal gaan.
De onderzoeksresultaten benadrukken voor mij het belang van het goed betrekken van
de omgeving bij de invulling van de energietransitie. Middels participatie kan continu
een afweging worden gemaakt tussen de dikwijls uiteenlopende belangen bij een wind-
of zonproject. Verderop licht ik toe hoe dit gebeurt in onder andere de processen
rond de Regionale Energiestrategieën (RES’en) en de afspraken in het Klimaatakkoord
over lokaal eigendom.

Planschade

De planschaderegeling is een wettelijk vastgesteld instrument om tegemoet te komen
aan schade ontstaan door ruimtelijke ontwikkelingen. In het geval dat een woningeigenaar
in aanmerking denkt te komen voor de planschaderegeling kan de eigenaar een planschadevergoeding
vragen bij het bevoegd gezag voor schade als gevolg van het plan. Er zal vervolgens
altijd een onafhankelijke planschadedeskundige worden ingeschakeld om de aanvraag
te beoordelen. De resultaten van het onderzoek «Windturbines, zonneparken en woningprijzen»
komen niet in de plaats van individuele planschadebeoordelingen.

In de huidige planschaderegeling in de Wet ruimtelijke ordening is sprake van een
normaal maatschappelijk eigen risico, dat iedere eigenaar van onroerend goed geacht
wordt zelf te dragen, van ten minste 2%. In de Omgevingswet wordt dit vervangen door
een vast eigen risico van 4% voor schade aan onroerende zaken als gevolg van ruimtelijke
ontwikkelingen in de omgeving van de onroerende zaak. Dit betekent dat de ontwikkelaar
van een wind- of zonnepark eventueel waardeverlies dat hoger is het eigen risico altijd
zal moeten vergoeden aan de woningeigenaar. In het licht van de gevonden resultaten,
waaruit blijkt dat hogere windturbines gemiddeld meer relatieve waardedaling tot gevolg
hebben, is het aan een windontwikkelaar om een afweging te maken tussen de kostenefficiëntie
van hoge turbines en de te verwachten uit te keren planschade. De verwachting is dat
de Omgevingswet in 2021 in werking treedt.

Gezamenlijk inpassen in de regio

In het rapport wordt aanbevolen om de waardederving als gevolg van windmolens mee
te nemen in de afweging om hogere turbines te plaatsen. Dit gebeurt in de RES’en.
In de RES’en werken overheden, waterschappen, burgers en bedrijven samen om invulling
te geven aan de energie-opgave. Zij bepalen gezamenlijk waar ruimte is voor nieuwe
wind- en zonne-energieprojecten.

Hoewel uit het onderzoek blijkt dat hogere turbines kunnen leiden tot iets negatievere
woningwaardeontwikkeling, leveren hogere turbines (met langere wieken) beduidend meer
energie dan lagere turbines omdat zij exponentieel meer wind vangen. Zo dragen zij
meer bij aan de doelstelling 35 TWh duurzaam opgewekt op land in 2030 uit het Klimaatakkoord
en zijn er in totaal minder windturbines nodig.

Het in het onderzoek gevonden resultaat dat een tweede of meerdere turbines in de
regel geen extra significant effect hebben op woningwaarde, pleit voor de clustering
van windturbines. Dit sluit aan bij de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) waarin de voorkeur
wordt gegeven aan grootschalige clustering van de productie van duurzame energie.
Geclusterde, hoge windmolens zijn een ruimte- en kostenefficiënte manier om de klimaatdoelen
te halen. Bovendien passen zulke parken goed in een industrieel landschap of op een
andere plaats waar weinig woningen staan. Hierdoor blijft de cumulatieve waardederving
als gevolg van wind- en zonneparken zo beperkt mogelijk.

In iedere RES-regio is de afweging tussen energieopwekking, wonen, landschap, veiligheid
en overige belangen anders. Maatwerk en gezamenlijk keuzes maken zijn hierbij de sleutel. Dit maakt het betrekken van bestuurders, volksvertegenwoordigers,
burgers, bedrijven en maatschappelijke organisaties in de RES’en bijzonder belangrijk.
Ook kan er samen met de omgeving, en met financiële steun van de windsector middels
de afgesproken bijdrage voor het Gebiedsfonds, worden gewerkt aan het versterken van
de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving, wat weer een positief effect kan hebben
op de woningwaardeontwikkeling.

Participatie

In de Omgevingswet wordt geborgd dat de omgeving op projectniveau vanaf de start van
een project inhoudelijk kan participeren. Dit kan bijdragen aan de normalisatie en
acceptatie van wind- en zonneparken. Om lokaal draagvlak voor de energietransitie
te bevorderen, is bovendien in het Klimaatakkoord afgesproken dat wordt gestreefd
naar 50% lokaal eigendom bij duurzame energieopwekking, zoals wind- en zonneparken.
Dit betekent dat de omgeving van een project financieel kan participeren middels investeringen
en direct kan meedelen in de opbrengsten van een wind- of zonneproject in de eigen
omgeving.

De Minister van Economische Zaken en Klimaat,
E.D. Wiebes