Brief regering : Studentenhuisvesting: piekbelasting bij aanvang collegejaar en maatregelen voor de toekomst

Nr. 22
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 26 augustus 2019

Deze middag heb ik samen met de lokale partners in Leiden een nieuw studentencomplex
mogen openen. Een goed voorbeeld van een stevig lokaal partnerschap tussen gemeente,
huisvesters, onderwijsinstellingen en studenten. Dit complex, dat na volledige afronding
bijna 2.000 woningen voor studenten en starters zal behelzen, levert een belangrijke
bijdrage aan het huisvesten van studenten in Leiden; zeker nu het nieuwe collegejaar
op het punt van beginnen staat. In veel studentensteden is de druk op de woningmarkt
groot en kent deze een piek aan het begin van het studiejaar. Deze piek is het gevolg
van het feit dat aankomend studenten op hetzelfde moment, wanneer zij starten met
hun studie, een kamer zoeken en afgestudeerden maar geleidelijk doorstromen naar nieuwe
huisvesting.

In deze brief informeer ik u, mede namens de Minister van OCW, over de aanpak van
de lokale partners om de piekbelasting het hoofd te bieden. Naast noodmaatregelen
in verschillende vormen, is daarbij ook goede informatievoorziening van groot belang.
Tevens bied ik u twee onderzoeken aan die voortvloeien uit de afspraken van het Landelijk
Actieplan Studentenhuisvesting (LAS)1. Deze onderzoeken vormen de basis om te komen tot breed gedragen structurele oplossingen
voor het lokale huisvestingstekort.

Lokale inzet piekbelasting

Vorig jaar leidde de piekinstroom in onder meer Groningen tot problemen. Ook dit jaar
zal het voor veel steden en onderwijsinstellingen weer een grote uitdaging zijn om
alle instromende studenten te ondersteunen in hun zoektocht naar huisvesting. Daarbij
heb ik u al eerder laten weten dat om iedere student van huisvesting te voorzien,
er ook dit jaar weer creatieve en flexibele oplossingen nodig zullen zijn. Ik spreek
de lokale partners daar ook nadrukkelijk op aan. De definitieve aantallen studenten
worden pas laat bekend en de nieuwe instroom kan sterk variëren, waardoor het lastig
is voor lokale partijen om daarop te anticiperen. Er zijn drie sporen die hierin van
belang zijn:

Goede informatievoorziening aan nieuwe studenten

Goede voorlichting aan aankomend studenten over het tijdig starten met het zoeken
naar geschikte huisvesting en hen wijzen op de daarvoor beschikbare kanalen, is van
groot belang. Met name voor internationale studenten, daar waar zij niet kunnen terugvallen
op huisvesting bij familie of vrienden. Alle hoger onderwijsinstellingen die internationale
studenten ontvangen, moeten op hun website informatie geven over diensten die zij
aanbieden op het gebied van studentenhuisvesting.2 Dit doen zij veelal in zowel het Nederlands als in het Engels over huisvestingsmogelijkheden
en -belemmeringen. Verschillende onderwijsinstellingen adviseren internationale studenten
die nog geen kamer hebben gevonden voor aanvang van het studiejaar, niet naar de gemeente
af te reizen.

In het afgelopen jaar hebben onderwijsinstellingen dit meer actief opgepakt. Hier
zijn nog verbeteringen mogelijk, met name in het voorkomen van oplichting en fraude
door (nieuwe) studenten te wijzen op de signalen en ze in contact te brengen met betrouwbare
partijen. Ik heb de campagne Wegwijs met huurprijs verlengd tot de start van dit studiejaar
om (internationale) studenten te wijzen op hun rechten ten aanzien van de maximale
huurprijs voor hun woonruimte. Daarnaast wordt deze zomer de huurprijscheck op de
website van de Huurcommissie in het Engels vertaald om internationale studenten hun
huurprijs zelf te laten toetsen. In 2020 ben ik voornemens een nieuwe voorlichtingscampagne
voor studenten te starten.

Slim en creatief gebruik van bestaande huisvesting voor opvang piekperiode

Daarnaast proberen corporaties en gemeenten de bouw van nieuwe structurele huisvesting
zo te plannen dat deze worden opgeleverd in de periode waarin sprake is van de grootste
vraag naar studentenwoningen. Dit om er zorg voor te dragen dat er geen noodmaatregelen
nodig zijn en nieuwe studenten direct in geschikte huisvesting voor langere tijd kunnen
verblijven. Ook worden er, mede ingegeven door de stimuleringsaanpak flexwonen en
de afspraken uit de woondeals die specifiek op studentenhuisvesting slaan, meer tijdelijke
woningen voor studenten gebouwd die zowel de piekbelasting kunnen opvangen en tevens
voor een langere periode voor geschikte huisvesting zorgen.

Tijdelijke noodmaatregelen voor de piekopvang

Als uiterste maatregel bereiden gemeenten en onderwijsinstellingen zich op de piek
voor door tijdelijke noodvoorzieningen beschikbaar te stellen, om op die manier te
voorkomen dat studenten bij aanvang van hun studie geen dak boven hun hoofd hebben.
Daarbij worden creatieve en soms onorthodoxe maatregelen genomen, zolang er redelijk
uitzicht is op vervolghuisvesting. In het verleden zijn bijvoorbeeld bedden in hostels
gereserveerd of tijdelijke kampeerfaciliteiten opgezet om de (internationale) studenten
die echt behoeftig zijn, op te vangen.

Ik schets hierbij de maatregelen die in verschillende gemeenten genomen zijn en richt
me daarbij op die gemeenten die ofwel dit jaar een grote instroompiek verwachten,
dan wel die ervaring in afgelopen jaren hebben gehad en zich daar dit jaar op proberen
voor te bereiden. Er zijn ook steden waar ze geen problemen verwachten en dus geen
noodmaatregelen getroffen zijn.

Tijdelijke noodmaatregelen voor de piekopvang

In Amsterdam zetten de verschillende partijen zich in, o.a. in «Coalitie Kennisstad», om tijdelijke
noodoplossingen te vinden. Naast afspraken met de corporaties zijn (tijdelijke) afspraken
gemaakt met commerciële aanbieders, waarbij de betaalbaarheid onder druk staat. Denk
daarbij aan hostels, studentenhotels en vastgoedbeleggers. Andersoortige oplossingen
zijn bijvoorbeeld gevonden in het vakantiepark «Droompark Spaarnwoude» waar studenten
vakantiehuisjes delen.

In Eindhoven is recentelijk besloten tot de bouw van 300 tijdelijke woningen voor (internationale)
studenten die eind oktober beschikbaar zullen komen. Voor de periode tot deze oplevering
hadden in juli naar schatting nog 300 internationale studenten geen huisvesting gevonden.
De TU Eindhoven is een website gestart waarop studenten, alumni en medewerkers die
een kamer over hebben, deze aan kunnen bieden aan nieuwkomers als overbruggingsperiode
naar huisvesting voor een maximale periode van drie maanden.

In Groningen zijn drie locaties tijdelijk beschikbaar voor internationale studenten met in totaal
300 bedden. Het betreft een flatgebouw aan de Esdoornlaan met 120 gemeubileerde kamers
die verbouwd zal gaan worden, maar in de tussentijd tijdelijk als uitvalsbasis voor
studenten kan dienen. Daarnaast kunnen studenten terecht op een kleine campus. In
een grote ruimte gelegen op het campusterrein, welke in de toekomst gebruikt gaat
worden als fitnessruimte, worden slaapzalen gecreëerd met in totaal 80 bedden. Wanneer
deze twee locaties vol zijn wordt een oud schoolgebouw benut met in totaal 100 bedden.
Twee studentenorganisaties (Groninger Studenten Bond en ESN) zijn als convenantpartners
een campagne gestart om Nederlandse studenten te stimuleren internationals in hun
studentenhuis op te nemen. Dit helpt en in de kamernood en tegen eenzaamheid onder
internationals.

In Tilburg realiseren gemeente en universiteit samen een tijdelijke voorziening voor huisvesting
op het terrein van de Universiteit voor circa 90 personen. Daarnaast is door de gemeente
een pand van het Vastgoedbedrijf aangeboden voor de huisvesting van een aantal studenten.
Een partij in de gemeenteraad deed een oproep aan Tilburgers om logies aan te bieden
aan studenten.

De Universiteit en Hogeschool Utrecht reserveren ieder jaar een contingent kamers bij de SSH voor de huisvesting van studiepuntmobiele
studenten en eerstejaars internationale studenten. Daarnaast regelen zij opvang in
tijdelijk verblijf accommodaties (short stay, hostels en vakantieparken) voor de eerste
maanden van het collegejaar. Begin 2020 verrijzen op het Utrecht Science Park 400
tijdelijke woningen om op korte termijn een bijdrage te kunnen leveren aan het oplossen
van woningtekort onder (internationale) studenten. De gemeente start in augustus ook
met een pilot om de hospitaverhuur aan internationale studenten te stimuleren.

In Wageningen zijn, net als vorig jaar, 140 kamers beschikbaar voor de piekopvang op de kazerneterreinen
in Ede. De kamers die voor de zomer al leegkwamen, werden direct gereserveerd voor
aankomend eerstejaars studenten in september.

Onderzoeken geven inzicht voor verbeteren van lange termijn huisvesting

Aanbod studentenhuisvesting in beeld

Jaarlijks wordt in opdracht van Kences de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting
uitgebracht. Deze monitor brengt de vraag naar studentenhuisvesting in Nederland in
beeld en vormt daarmee een belangrijke bron voor de productieplannen die lokaal worden
gemaakt. Het ontbrak echter nog aan een duidelijk beeld van het bestaande aanbod en
de ontwikkeling van dit aanbod in studentensteden. In opdracht van het Ministerie
van BZK is dit nu door ABF in kaart gebracht, waarmee een belangrijke actie uit het
actieplan ten uitvoer is gebracht.

ABF onderscheidt in haar onderzoek twee vormen van aanbod: structureel aanbod dat
voor lange tijd grotendeels door studenten wordt bewoond, en flexibel aanbod dat zowel
door studenten als door andere doelgroepen kan worden bewoond. Uit onderzoek blijkt
dat het structurele aanbod zo’n 35% van het totale aanbod van studentenwooneenheden
beslaat. Dit percentage stijgt de komende jaren met 1,3% per jaar. De overige studenten
vinden onderdak in de categorie flexibel aanbod. Om een evenwichtige woningmarkt te
creëren en behouden, is het volgens de onderzoekers wenselijk dat maximaal 30% van
het flexibele aanbod bewoond wordt door studenten. Meer gebruik van flexibel aanbod
door studenten leidt volgens het onderzoek tot suboptimale vormen van huisvesting,
waaronder onder meer een slechte prijs-kwaliteit verhouding. Dit percentage ligt nu
in de 20 grootste studentensteden op 58%. Door het structurele aanbod te verhogen,
zullen studenten minder snel een beroep doen op potentieel flexibel aanbod en zal
de druk op de woningmarkt afnemen. Het ABF-onderzoek geeft voor de 20 gemeenten aan
met hoeveel wooneenheden dit structurele aanbod verhoogd moet worden om aan de totale
vraag naar studentenhuisvesting te voldoen bij de voorwaarde dat maximaal 30% van
het flexibele aanbod door studenten bewoond mag worden.

Het ABF-onderzoek geeft een beter inzicht in vraag en aanbod van studentenhuisvesting
en stelt daarmee lokale partijen beter in staat om onderbouwde keuzes te maken ten
aanzien van de studentenhuisvesting. Ik bezie in hoeverre het aanbod ieder jaar kan
worden meegenomen in de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting.

Stimuleren realisatie onzelfstandige woningen

Voor het terugdringen van het tekort aan betaalbare studentenhuisvesting, zou het
stimuleren van onzelfstandige woningen een bijdrage kunnen leveren. Onzelfstandige
studentenkamers passen goed bij de levensfase van studenten, zijn beter betaalbaar
voor met name voor studenten onder de 23 jaar en zijn een waardevolle aanvulling op
het bestaande aanbod. Daarnaast kan het meer onzelfstandig wonen door studenten een
rol spelen in het tegengaan van eenzaamheid binnen deze doelgroep.

RIGO laat in hun onderzoek zien dat het voor een investeerder minder loont om onzelfstandige
eenheden te bouwen. De maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel
(WWS) ligt lager dan bij zelfstandige woningen. Dit wordt met name veroorzaakt doordat
de energieprestatie en de WOZ-waarde bij zelfstandige woningen wel, en bij onzelfstandige
eenheden niet meetallen in het WWS. Daarnaast bestaat voor huurders niet de mogelijkheid
huurtoeslag aan te vragen voor onzelfstandige eenheden, waarmee bij aanpassing van
het WWS en daarmee hogere woonlasten deze niet worden gecompenseerd voor de huurder.
Dit zet de betaalbaarheid onder druk.

Bij transformatie van bestaande panden naar studentenhuisvesting zijn de verschillen
in rendement minder groot en kan het juist aantrekkelijker zijn om onzelfstandige
eenheden te realiseren. De structuur van bestaande panden noodzaakt in veel gevallen
tot ombouw naar kamers met gedeelde voorzieningen.

In het onderzoek zijn door RIGO verschillende beleidsopties voor het Rijk onderzocht
om het voor investeerders aantrekkelijker te maken om onzelfstandige kamers te realiseren.
Deze variëren van onder meer het uitbreiden van de huurtoeslagregeling naar onzelfstandige
eenheden, het aanpassen van het WWS met bijvoorbeeld het toevoegen van de energieprestatie
om de maximale huurprijs voor onzelfstandige eenheden te vergroten en het verstrekken
van een objectsubsidie voor de bouw van onzelfstandige eenheden. Deze opties leggen
het dilemma bloot tussen de verdiencapaciteit van corporaties, betaalbaarheid voor
de student en de budgettaire houdbaarheid rijk. Met de afwegingen en denkrichtingen
uit het onderzoek wil ik de komende maanden met stakeholders verkennen welke gedragen
beleidswijzigingen mogelijk zijn.

Tevens wil ik nog opmerken dat medio september het rapport van het interdepartementaal
beleidsonderzoek internationalisering van het (hoger) onderwijs door de Minister van
Onderwijs, Cultuur en Wetenschap vergezeld van een Kabinetsreactie aan uw Kamer zal
worden aangeboden.

Tot slot

Met de oplevering van deze twee onderzoeken zijn belangrijke acties uit het landelijk
actieplan studentenhuisvesting uitgevoerd. Beiden geven een stevig handvat voor de
verdere uitwerking van het actieplan om zo op lokaal niveau tot een evenwicht in vraag
en aanbod te komen binnen tien jaar. In oktober wordt de Landelijke Monitor Studentenhuisvesting
gepresenteerd tijdens het jaarlijkse Kences congres. De monitor zal ik zoals ieder
jaar aan uw Kamer doen toekomen.

Ik hoop dat de maatregelen die genomen zijn om incidenten in deze piekperiode te voorkomen,
in combinatie met de structurele toevoegingen van extra wooneenheden aan de voorraad
studentenhuisvesting, ertoe leiden dat de aankomende studenten zich snel kunnen vestigen
in hun nieuwe stad.

Ik houd deze weken de ontwikkelingen nauw in de gaten. Daarnaast heb ik in mijn brief
van afgelopen juni over de voortgang van het Landelijk Actieplan Studentenhuisvesting3 aangegeven dat ik de komende tijd met partijen in gesprek zal gaan om de hardheid
van alle plannen te toetsen. Daarbij zijn de resultaten uit de Landelijke Monitor
Studentenhuisvesting behulpzaam voor het beeld van de korte termijn en kunnen de resultaten
van het interdepartementaal beleidsonderzoek helpen om meer grip te krijgen op de
ontwikkelingen voor de lange termijn. Met al deze gegevens wil ik samen met partijen
toewerken naar het gedeelde doel om een evenwicht in vraag en aanbod te bewerkstelligen
binnen de afgesproken periode van tien jaar.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren