Brief regering : Taxaties voor woningaankoop

Nr. 501
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 13 maart 2019

In reactie op de wetgevingsbrief van Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche
Bank (DNB), is vorig jaar aangegeven door de Minister van Financiën dat ik twee werkgroepen
heb ingesteld om de mogelijkheden tot verbetering bij taxaties te verkennen1. In deze brief geef ik, mede namens de Minister van Financiën, de stand van zaken
van deze werkgroepen weer en reageer ik op het onderzoek van DNB naar de kwaliteit
van woningtaxaties2. Tevens reageer ik in deze brief op de motie van het lid Nijboer3.

Samengevat duidt het onderzoek van DNB op een systematische overwaardering van taxaties
ten opzichte van de koopsom. Dat vind ik zorgelijk: een taxatie is bedoeld als onafhankelijke
waardebepaling van een woning voor hypotheekverstrekking. Door de huidige inrichting
van het systeem hebben de betrokken partijen – koper, verkoper, makelaar, adviseur
en hypotheekverstrekker – bij de aankoop van een huis belang bij een taxatiewaarde
die ten minste de koopsom is. In de werkgroep fysieke taxaties verken ik daarom, samen
met de sector, mogelijkheden om het taxatieproces anders in te richten. Verder kan
een modelmatig bepaalde waarde een alternatief zijn voor het fysieke taxatierapport.
Het voordeel hiervan is dat een modelmatige taxatie onafhankelijker tot stand komt.
Om te stimuleren dat modelmatig waarderen verantwoord wordt toegepast, ontwikkelt
de werkgroep modelmatige taxaties een kwaliteitsrichtlijn. Het streven is dat het
Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) dit jaar start met het accepteren van modelmatige
waarderingen welke tot stand zijn gekomen door toepassing van de richtlijn bij de
verstrekking van hypotheken met de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), en dat de sector
hierop zal volgen.

Inleiding

Bij het kopen van een huis krijgen de meeste mensen te maken met een taxatie. Om vast
te stellen wat iemand maximaal mag lenen voor zijn of haar hypotheek in relatie tot
de waarde van het huis, ook wel de maximale loan to value (LTV) genoemd, wordt de
taxatiewaarde gebruikt. De LTV is de afgelopen jaren stapsgewijs verlaagd naar 100%,
zodat de hypotheek niet hoger kan zijn dan de waarde van het huis. In de meeste gevallen
wordt deze taxatie gedaan door een gecertificeerde taxateur, ook wel een fysieke taxatie
genoemd. Afhankelijk van de situatie is het ook mogelijk een modelmatige waardering
hiervoor te gebruiken. Dit is een geautomatiseerde waardering op basis van een statistische
analyse. Ook de WOZ-waarde wordt in sommige gevallen geaccepteerd.

De afgelopen periode hebben diverse partijen zorgen geuit over de kwaliteit en onafhankelijkheid
van fysieke woningtaxaties4. Een woning zou vaak op of boven de koopsom worden getaxeerd. Betrokken partijen
bij de aankoop van een huis kunnen allemaal belang hebben bij een taxatiewaarde die
ten minste de koopsom is. Dit vergroot namelijk de kans dat de aankoop van de woning
doorgaat. De taxateur kan zich hierdoor beperkt voelen in zijn onafhankelijkheid.
Deze signalen zijn de aanleiding geweest om nader te kijken naar taxaties. Een kwalitatief
goede en betrouwbare taxatie is namelijk essentieel voor een gezonde woningmarkt.
Kopers moeten ervan uit kunnen gaan dat ze door een goede taxatie niet meer lenen
dan verantwoord is. Als de taxatiewaarde structureel hoger ligt dan de koopsom is
dit ook relevant voor de financiële stabiliteit, omdat er dan mogelijk sprake is van
overkreditering van huizenkopers.

Samen met het Ministerie van Financiën, DNB, de AFM, de Waarderingskamer, het WEW
en het Centraal Planbureau (CPB) ben ik aan de slag gegaan met dit onderwerp. Twee
werkgroepen zijn ingesteld over respectievelijk fysieke taxaties en modelmatig waarderen.
De hiervoor genoemde partijen zijn bij één of beide werkgroepen aangesloten. De aanleiding
bij de werkgroep fysieke taxaties is de zorg over de kwaliteit en onafhankelijkheid
van de taxaties, en bij modelmatig waarderen de wens van de sector om op een eenduidige
manier inzicht te krijgen in de kwaliteit van een modelmatige waardering en verantwoord
gebruik te stimuleren.

Onderzoek DNB naar kwaliteit woningtaxaties

DNB heeft op mede mijn verzoek een analyse gedaan naar de verhouding tussen de koopsom
en de taxatiewaarde van fysieke woningtaxaties bij het afsluiten van een hypothecaire
lening. Het onderzoek «De kwaliteit en onafhankelijkheid van woningtaxaties» is bijgevoegd
bij deze brief. DNB heeft onderzocht in hoeverre de taxatiewaarde verschilt van de
koopsom en of er sprake is van een systematische afwijking. Zij heeft hiervoor bij
Nederlandse banken data over koopsommen, taxatiewaarden en leningvoorwaarden op individueel
leningniveau uitgevraagd. De resultaten laten zien dat in één derde van de taxaties
de taxatiewaarde exact gelijk is aan de koopsom (als maatstaf voor de marktwaarde).
In bijna 60% van de gevallen ligt de taxatiewaarde boven de koopsom. De gemiddelde
overwaardering is 5,2% van de koopsom (de mediaan is 2,3%).

Figuur 1. Verdeling verschil taxatiewaarde en koopsom

Dit zijn opvallende uitkomsten. In een goed functionerende taxatiemarkt zou sprake
moeten zijn van ongeveer evenveel taxaties onder als boven de koopsom en zou de taxatiewaarde
gemiddeld gezien niet systematisch mogen afwijken van de koopsom. Er lijkt echter
sprake te zijn van een systematische overwaardering bij taxaties. Ook is het opvallend
dat relatief veel taxaties exact gelijk zijn aan de koopsom. Dit kan een signaal zijn
dat de taxatiewaarde niet onafhankelijk tot stand komt, omdat de taxateur kennelijk
van tevoren op de hoogte is van de koopsom. Consumenten kunnen in de meeste gevallen
meer lenen dan de koopsom. Dit terwijl de LTV de afgelopen jaren is aangescherpt tot
100 procent. Het aantal te hoge taxaties is echter niet toegenomen over de periode
2012 – 2017 blijkt uit het onderzoek van DNB. Dit duidt erop dat het aanscherpen van
de LTV in de afgelopen jaren er niet toe heeft geleid dat de lening vaker wordt opgehoogd
via de taxatiewaarde.

Mogelijkheden om het taxatieproces anders in te richten

Het onderzoek van DNB duidt op een systematische overwaardering van taxaties. Ik vind
dit zorgelijk. Deze zorg wordt gedeeld door het Financieel Stabiliteitscomité (FSC).
Het FSC heeft op 5 maart de uitkomsten van het DNB-onderzoek besproken en concludeert
dat de systematische overwaardering een prijsopdrijvend effect heeft, doordat prijsstijgingen
niet worden geremd via de taxatiewaarde, en de werking van de LTV-limiet wordt ondermijnd.
Als dit komt door de prikkels in het systeem, kan dit mogelijk niet enkel door de
sector met zelfregulering worden opgepakt. Daarom wordt samen met de sector in de
werkgroep verkend of het anders inrichten van het taxatieproces ervoor kan zorgen
dat er minder perverse prikkels in het systeem zitten. Binnen de werkgroep worden
mogelijkheden verkend om de inrichting van het taxatieproces te veranderen. Vanzelfsprekend
zullen deze opties ook weer hun eigen nadelen en complicaties kennen. Bij deze verkenning,
die in de komende maanden wordt uitgevoerd, wordt ook de sector betrokken, zoals het
NRVT, validatie-instituten, hypotheekverstrekkers en brancheorganisaties van taxateurs.

De sector heeft de afgelopen periode al een aantal stappen gezet om de zelfregulering
te verbeteren. Zelfregulering van de sector is belangrijk om tegenwicht te bieden
aan het belang van een taxatiewaarde die ten minste de koopsom is. In 2015 is een
centraal register opgericht voor vastgoedtaxateurs: het Nederlands Register Vastgoed
Taxateurs (NRVT). Vaak wordt door bijvoorbeeld validatie-instituten geëist dat taxateurs
ingeschreven zijn bij het NRVT. Verder heeft het NRVT in samenwerking met brancheorganisaties
en hypotheekverstrekkers het nieuwe model Taxatierapport woonruimte april 2018 vastgesteld.
Aanpassingen die zijn aangebracht, hebben onder andere betrekking op duurzaamheid
en het toevoegen van de uniforme meetstaat.

De sector is nog bezig met de opzet van het doorlopend toezicht op taxateurs wat het
inrichten van onafhankelijk tuchtrecht moet voeden.

Ontwikkeling van kwaliteitsrichtlijn voor modelmatig waarderen

Sinds de implementatie van de Mortgage Credit Directive (MCD) in 2016 is het mogelijk
om een modelmatig bepaalde waarde te gebruiken voor de hypotheekaanvraag. De nota
van toelichting bij het besluit dat de bepalingen over modelmatige waardebepaling
in de MCD implementeert, schrijft voor dat modelmatige waarderingen in overeenstemming
moeten zijn met internationaal erkende normen voor waardebepaling. Momenteel worden
modelmatige waarderingen niet geaccepteerd voor NHG-hypotheken. Een aantal geldverstrekkers
biedt modelmatig waarderen als mogelijkheid aan voor consumenten voor niet NHG-hypotheken.
Zij hanteren (uiteenlopende) eisen voor het gebruik hiervan bij hypotheekverstrekking.
Een deel van de risico’s van onjuiste waardering door modelmatige taxaties is beperkt
doordat het alleen gebruikt mag worden bij een maximale LTV van 90%. Het blijft echter
van belang dat de afgegeven waarde van goede kwaliteit is.

Hypotheekverstrekkers hebben aangegeven dat zij het gebruik van modelwaardes voor
zowel nieuwe hypotheken als voor het oversluiten van een hypotheek wenselijk vinden.
Een belangrijk voordeel is dat een modelmatige bepaalde waarde onafhankelijk van beïnvloeding
is: het model bepaalt de waarde op basis van inputvariabelen. Het nadeel van een modelmatige
waardebepaling is dat de meeste modellen moeilijk de staat van onderhoud van de woning
mee kunnen nemen. De verwachting is dat een verantwoorde modelmatige waarde mogelijk
is voor een deel van de woningvoorraad, met name voor woningen die recent gebouwd
en redelijk uniform zijn.

Om het gebruik van modelmatige waarderingen voor hypotheekverstrekking op een verantwoorde
wijze te stimuleren in de sector, is de werkgroep bezig hiervoor een kwaliteitsrichtlijn
op te stellen. Met de richtlijn worden nadere eisen gesteld aan de kwaliteit van de
modelmatige taxaties. Gezien de algemene verwachting dat modelmatig waarderen vaker
gebruikt zal worden, is het van belang om de kwaliteit eenduidig te toetsen. In de
richtlijn wordt een gestandaardiseerde methode beschreven om het nauwkeurigheids-
en betrouwbaarheidsniveau van een modelmatige waardering in te schatten. Het streven
is dat het WEW dit jaar start met het accepteren van modelmatige waarderingen welke
tot stand zijn gekomen door toepassing van de richtlijn bij de verstrekking van NHG-hypotheken
en dat de sector hierop zal volgen. Hierbij geldt de maximale LTV van 90%.

Motie Nijboer om de kosten van taxaties te verlagen

De motie van de heer Nijboer verzoekt «om in gesprek te gaan met banken om ervoor
te zorgen dat mensen minder geld kwijt zijn aan taxatierapporten». De afgelopen jaren
is door de sector ingezet op het verbeteren van de kwaliteit van taxaties. Deze extra
eisen hebben in sommige gevallen tot hogere kosten geleid. Gezien de zorgen over de
onafhankelijkheid van taxateurs vind ik deze inzet op kwaliteit belangrijk. Een goede
taxatie kost tijd, vergt deskundigheid en voldoende kennis van de lokale markt. Het
lijkt niet realistisch om te verwachten dat de kosten van taxaties over de hele linie
kunnen dalen zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit.

Tegelijkertijd kan een taxatie wel degelijk een flinke kostenpost zijn voor de koper.
Bij verantwoord gebruik kan een modelmatig bepaalde waarde een alternatief zijn voor
het fysieke taxatierapport. Een modelmatige taxatie is aanzienlijk goedkoper dan een
fysieke taxatie. Om te stimuleren dat modelmatig waarderen verantwoord wordt toegepast,
wordt de hiervoor bovengenoemde kwaliteitsrichtlijn ontwikkeld. Ik verwacht dat de
optie van een modelmatige taxatie daarmee op termijn voor meer mensen toegankelijk
wordt. Daarbij zal modelmatig taxeren niet voor alle woningen toepasbaar zijn. Een
taxateur kan maatwerk bieden op het moment dat een woning afwijkt van bijvoorbeeld
andere woningen in de omgeving. Ook biedt het taxatierapport mogelijkheden om consumenten
te informeren over het verduurzamen van de woning. In het kader van het Klimaatakkoord
wordt hier verder over gesproken.

Ik geef invulling aan de motie Nijboer via het hierboven beschreven lopende traject
en wil op deze manier de koper helpen door voor hem of haar de keuzemogelijkheden
en de toegevoegde waarde van een taxatierapport te vergroten. De sector, waaronder
brancheorganisaties en geldverstrekkers, wordt betrokken bij het vervolg hiervan.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren