Brief regering : Beleidsreactie rapport Expertteam Eigenbouw

Nr. 471
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 4 maart 2019

Hierbij stuur ik u het rapport1 «Maak eigenbouw betaalbaar voor middeninkomens – Financieringsinstrumenten voor coöperaties
en collectieven» van het Expertteam Eigenbouw (dat in 2018 is opgegaan in het Expertteam
Woningbouw).2 In dit rapport gaat het expertteam in op mogelijke manieren om de toegankelijkheid
van collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) voor middeninkomens te bevorderen.
In deze brief wordt eerst ingegaan op de bevindingen van het rapport en bevat vervolgens
de beleidsreactie op het advies.

CPO voor middeninkomens

CPO biedt huishoudens een aantrekkelijke optie om zelf hun toekomstige woning vorm
te geven. Zowel bij nieuwbouw als bij transformatie van bestaande bouw hebben huishoudens
zo de mogelijkheid om zich als groep te organiseren en gezamenlijk verantwoordelijkheid
te dragen voor de ontwikkeling van hun woningen. Doordat huishoudens hierbij ook meer
kunnen sturen op de te realiseren prijs-kwaliteitverhouding biedt CPO hen de kans
om de woning op hun woonwensen af te stemmen.

Huishoudens met een middeninkomen kunnen financiële belemmeringen ervaren bij de totstandkoming
van een CPO-project. Het Expertteam Eigenbouw gaat in haar rapport in op de mogelijke
belemmeringen en hoe deze kunnen worden weggenomen. CPO kent drie procesfasen: de
initiatieffase, de planfase en de realisatiefase. Het rapport gaat kort in op de verschillende
uitdagingen die bij deze fases op kunnen treden.

Voor de initiatieffase ziet het expertteam twee mogelijkheden. Locaties voor CPO-projecten
kunnen aangeboden worden door de gemeente of een reeds gevormde CPO-groep kan zelf
een locatie aandragen. Mede dankzij de inzet van het expertteam en kennisdeling op
dit terrein hebben veel gemeenten de afgelopen jaren CPO-projecten opgestart. Dat
de gemeente vaak initiatiefnemer is, komt de ontwikkelingen ten goede, omdat zo al
vroeg in het proces duidelijk is dat de gewenste ontwikkeling haalbaar is. Het expertteam
stelt voor om in gemeenten waar het initiatief bij de CPO-groep ligt een financiële
tegemoetkoming te organiseren. Zo kunnen deze initiatieven professionele ondersteuning
inhuren om tot haalbare plannen te komen.

Als het CPO-initiatief vervolgens de planfase bereikt, schieten deelnemers vaak zelf
een deel van de plankosten voor. Dit kan voor sommige huishoudens een belemmering
vormen. Enkele provincies bieden om deze reden kortlopende leningen om de planfase
te financieren. Het expertteam geeft aan dat positieve ervaringen zijn opgedaan met
dergelijke voorfinancieringsregelingen. Het expertteam ziet ook interesse bij marktpartijen
om financiering voor de planfase aan te bieden. Op dit moment bestaan er echter geen
financieringsmogelijkheden in de markt, omdat in de planfase sprake is van relatief
grote onzekerheden. Het expertteam constateert dat een garantieregeling van het Rijk
het aantrekkelijker kan maken voor marktpartijen om voorfinanciering aan te bieden.

Wanneer een project de realisatiefase bereikt, hebben initiatiefnemers toegang tot
reguliere hypotheekverstrekking. In deze fase zijn er geen grote onzekerheden meer,
waardoor huishoudens een hypotheek kunnen aanvragen met hun te bouwen nieuwbouwwoning
als onderpand. Het Expertteam Eigenbouw ziet echter belemmeringen voor de huishoudens
met een inkomen tussen de € 30.000 en € 40.000. Volgens het expertteam kan de Starterslening
mogelijk uitkomst bieden voor deze inkomensgroep. In diverse gemeenten bestaat de
mogelijkheid voor starters om een Starterslening aan te vragen. Enkele gemeenten bieden
daarnaast ook de «ikbouwbetaalbaar» variant aan, die toegespitst is op nieuwbouw.
Het expertteam ziet ook een rol voor de Starterslening bij wooncoöperaties.

Beleidsreactie

Dankzij de inzet van het expertteam hebben veel gemeenten de afgelopen jaren succesvol
ervaring opgedaan met het aanbieden en begeleiden van CPO-locaties. Het kabinet verwacht
dat gemeenten hierdoor veel kennis hebben ontwikkeld en hierdoor in staat zijn om
CPO-projecten tot een succes te maken. CPO heeft zich zodoende ontwikkeld tot een
aantrekkelijke bouwstroom die huishoudens die dat wensen de kans biedt om hun woning
naar eigen wens te realiseren.

Het expertteam heeft op basis van haar samenwerking met diverse gemeenten veel inzicht
opgedaan in de mogelijke belemmeringen die middeninkomens kunnen ervaren bij CPO en
deze in het rapport inzichtelijk gemaakt. Het kabinet dankt het Expertteam Eigenbouw
voor deze analyse van de mogelijke belemmeringen die middeninkomens ervaren bij participatie
in CPO-projecten.

Het kabinet zet zich in voor de huisvesting van specifieke doelgroepen. Om deze reden
stimuleert het kabinet de ontwikkeling van innovatief aanbod van initiatieven die
wonen en zorg combineren voor ouderen met een lager of middeninkomen. De Minister
van VWS en ik hebben hiervoor een stimuleringsregeling ingesteld die financiering
biedt voor bewonersinitiatieven. Dit biedt kansen voor CPO-projecten voor senioren. De regeling wordt
dit voorjaar opengesteld.

Het kabinetsbeleid voor wooncoöperaties richt zich op huurders van corporatiewoningen
onder de toewijzingsgrens. Hoewel het ook mogelijk is om een wooncoöperatie te vormen
met woningen die individueel zijn gekocht is de meest voorkomende vorm collectieve
koop. Hierbij koopt een vereniging de woningen en niet de individuele huishoudens.
De starterslening uitbreiden, zoals geadviseerd door het Expertteam, is hiervoor geen
geschikt instrument omdat het zich richt op individuele koop. Voor wooncoöperaties
wordt er een stimuleringsregeling uitgewerkt met een budget van € 2,5 mln. Ook is
er de mogelijkheid voor corporaties en gemeenten om bij te dragen aan wooncoöperaties
door gebruik te maken van de zogenaamde BV-constructie.3

Uiteraard ben ik van mijn kant bereid om het huidige Expertteam Woningbouw in te blijven
zetten om gemeenten te adviseren bij het vormgeven van CPO-projecten. Enkele gemeenten
experimenteren nu samen met het expertteam met een «Zelfbouwregister», dat kan helpen
om de lokale vraag in kaart te brengen en dit te verbinden aan het potentiële aanbod.
Op basis van de ervaringen die hiermee worden opgedaan kunnen ook andere gemeenten
dit instrument benutten voor hun eigen lokale woningmarkt. De mogelijkheden voor en
vraag naar CPO zullen op regionaal niveau sterk uiteenlopen. Ook de doelgroep voor
eventuele CPO-ontwikkelingen zal per gemeente of project verschillen. Om deze reden
ziet het kabinet met name een rol voor de gemeenten om na te gaan of er binnen hun
lokale woningmarkt behoefte is aan CPO en op welke inkomensgroepen aanbod van CPO-projecten
dient te worden afgestemd. De gemeente kan er desgewenst ook voor kiezen om gericht
extra ondersteuning in de vorm van een lening of subsidie te bieden aan middeninkomens.
De inzichten en ervaringen die het expertteam opdoet bij het Zelfbouwregister kunnen
hierbij worden benut.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren