Brief regering : Reactie op het verzoek van het lid Beckerman, gedaan tijdens de Regeling van werkzaamheden van 13 december 2018, over het bericht dat er nog nooit zoveel huurwoningen zijn verkocht

Nr. 469 BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 12 februari 2019

Middels deze brief reageer ik op het verzoek van uw Kamer (Handelingen II 2018/19,
nr. 36, item 8) om nader geïnformeerd te worden over de stand van zaken omtrent beleggers op de
woningmarkt. Recentelijk heb ik de brief «Middenhuur, starters en de rol van beleggers
op de woningmarkt» naar uw Kamer gestuurd, waarin ik uitgebreid inga op de rol van
beleggers op de woningmarkt1. Daarnaast heeft Minister van Financiën, mede namens mij, de «Reactie op de motie
van de leden Bruins en Slootweg» naar uw Kamer gestuurd. Hierin wordt ook ingegaan
op de ontwikkelingen omtrent particuliere beleggers2.

De Nederlandse woningmarkt is krap en op sommige plekken in het land leidt dit tot
onwenselijke situaties. Dit kabinet heeft vanaf het begin prioriteit gegeven aan de
woningbouw, met specifieke aandacht voor de ontwikkeling van het middenhuursegment.
Het middenhuursegment is een belangrijk onderdeel van de woningmarkt en biedt voor
veel mensen de gewenste flexibiliteit. Ik vind het daarom van belang dat deze woningen
worden toegevoegd aan de voorraad en dat deze ook beschikbaar blijven in dit segment.
Beleggers spelen daarin een rol. Excessieve gedragingen of verdringing van andere
groepen op de woningmarkt moeten daarbij zoveel mogelijk voorkomen worden. Daar werk
ik aan.

De afgelopen jaren is het aandeel van particuliere verhuurders in woningtransacties
langzaam toegenomen naar bijna 11 procent bij de start van 20183. In 2017 investeerden institutionele, particuliere en private beleggers circa 5,2
miljard euro in woningbeleggingen, 20 procent meer dan in het jaar daarvoor. Nederlandse
institutionele beleggers namen daarvan 3,1 miljard euro voor hun rekening en investeerden
dit vooral in nieuwbouw in het middeldure segment (tussen € 700 en € 900). Particuliere
beleggers en -deels nieuwe- internationale beleggers investeerden circa 1,15 miljard
euro respectievelijk 950 miljoen in huurwoningen in Nederland4. Een deel van het transactievolume wordt verklaard doordat beleggers hun portefeuille
optimaliseren en delen doorverkopen aan anderen5. Zo verkocht Patrizia voor circa 200 miljoen euro ruim 1.700 woningen uit het overgenomen
Vestia-bezit door aan Amvest en Woonzorg Nederland, vooral woningen buiten de Randstad.

Beleggers kunnen bijdragen aan een betaalbaar, toegankelijk en leefbaar woonmilieu.
Zo kan huren in de vrije sector een gewenste oplossing zijn voor huishoudens met een
flexibelere woonvraag, zoals voor starters in het nog schaarse middenhuursegment.
Ik vind het belangrijk dat beleggers die in hun rol als verhuurder excessief gedrag
vertonen worden aangepakt. Hiervoor werk ik samen met stakeholders aan de uitvoering
van de aanpak Goed Verhuurderschap. Ook ben ik op dit moment bezig met het verkennen
van een mogelijke «noodknop middenhuur» om excessieve huren tegen te gaan, zoals hieronder
verder wordt toegelicht. Het aandeel van starters in woningmarkttransacties is de
afgelopen tijd gedaald. Dit komt door het groeiend aantal transacties door beleggers,
maar vooral door het sterk gestegen aantal woningeigenaren dat doorstroomt naar een
andere woning. In aantallen nemen de transacties door starters de laatste jaren licht
toe6.

In de vier grote steden is dit anders. Starters blijven hier met 14.000 transacties
de grootste groep kopers, al nemen de activiteiten van beleggers daar gestaag toe
en die van koopstarters en doorstromers het laatste jaar juist af7. Eventuele verdringing van starters door beleggers lijkt daarom vooral lokaal van
aard.

Ik vind het belangrijk dat de Nederlandse woningmarkt toegankelijk, betaalbaar en
stabiel is, ook in de grote steden. Verontrustende berichtgeving over prijsopdrijving
door beleggers op de woningmarkt neem ik dan ook serieus. Samen met het Kadaster,
de Nederlandsche Bank en Amsterdam Business School Finance Group van de Universiteit
van Amsterdam onderzoek ik daarom in hoeverre sprake is van een prijseffect op woningen
door de toenemende activiteit van particuliere beleggers in stedelijke gebieden. Wanneer
er sprake is van een prijsopdrijvend effect kan dit een aanwijzing zijn voor de verdringing
van starters van de woningmarkt, en voor andere risico’s. Ik informeer uw Kamer hier
later dit jaar over.

Zoals voorgesteld door de Samenwerkingstafel middenhuur zouden excessen van lokaal
excessief hoge huren tegen kunnen worden gegaan met een instrument toegesneden op
de lokale problematiek via de zogenoemde «noodknop middenhuur». Ik heb uitvoering
gegeven aan de gewijzigde motie van de leden Van Eijs en Ronnes8 door verschillende mogelijkheden te onderzoeken voor dit instrument. De uitgangspunten
hierbij zijn dat de noodknop tijdelijk van aard is, alleen van toepassing is voor
gemeenten met schaarste in het middenhuursegment en dat partijen die met een langetermijnperspectief
investeren voldoende verdienmogelijkheden houden om middenhuur te blijven bouwen.
De optie die uit deze verkenning is gekomen is om het voor gemeenten lokaal mogelijk
te maken om de aanvangshuurprijs in de vrije sector te maximeren op basis van een
percentage van de WOZ-waarde. Ook met het stellen van wettelijke kaders blijft deze
mogelijkheid van een noodknop voor middenhuur een ingrijpende maatregel in de vrije
markt. Daarom is het belangrijk om deze optie zorgvuldig verder uit werken. Dit doe
ik door middel van een onderzoek dat de huidige huurprijzen en de huurprijsontwikkelingen
van de laatste jaren in de vrije sector in kaart brengt, en door middel van een onderzoek
naar de economische effecten en mogelijke vormgeving van een dergelijke «noodknop».
De motie van de leden Van Eijs en Ronnes9 over de neveneffecten van de «noodknop» op speculerende beleggers betrek ik bij deze
onderzoeken. Ik zal gemeenten en marktpartijen intensief betrekken bij deze onderzoeken.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren