Brief regering : Experiment Hypotheekgarantie Bonaire

Nr. 454 BRIEF VAN DE STAATSSECRETARIS VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 3 december 2018

Voor veel inwoners van Caribisch Nederland blijkt het kopen van een eigen woning nog
altijd een enorme uitdaging. Met name de betaalbaarheid en financierbaarheid van een
woning vormen daarbij een belangrijk obstakel. Anders dan in Europees Nederland zijn
banken in het Caribisch gebied over het algemeen slechts bereid om 70–80% van de woningwaarde
(ongeveer gelijk aan de executiewaarde bij gedwongen verkoop) te financieren. Dit
betekent voor veel potentiële huizenkopers dat zij een aanzienlijk deel eigen vermogen
moeten inbrengen, waardoor veel potentiële hypotheekverstrekking niet tot stand komt.

Veel mensen zijn niet in staat om voldoende eigen vermogen op te bouwen, terwijl zij
op basis van hun inkomen volgens de in Caribisch Nederland geldende AFM-normen wel
op verantwoorde wijze een hypotheek zouden kunnen dragen. De maximale aflossingsperiode
van een hypotheek loopt daarnaast tot de pensioengerechtigde leeftijd van 65 jaar.
Dit betekent dat het na het 35e levensjaar (looptijd hypotheek is maximaal 30 jaar)
steeds moeilijker wordt om een hypotheek af te sluiten, aangezien deze in een steeds
kortere periode terugbetaald moet worden. De problemen rond financiering leiden ertoe
dat er relatief weinig woningen worden verkocht en gebouwd, terwijl er tegelijkertijd
lange wachtlijsten bestaan voor (sociale) huurwoningen op met name Bonaire.

Deze beperktere toegang tot hypotheekfinanciering zet een rem op de ontwikkeling van
de woningmarkt. In Europees Nederland stimuleert de Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
de betaalbaarheid en toegankelijkheid van het eigen woningbezit. De NHG is momenteel
echter alleen beschikbaar voor Europees Nederland. De mogelijkheid tot invoering van
een hypotheekgarantieregeling in Caribisch Nederland is daarom al geruime tijd onderwerp
van gesprek. Een dergelijke regeling zal voor verschillende groepen mensen uitkomst
kunnen bieden. Met name starters, jonge gezinnen en de sociale middenklasse zullen
naar verwachting baat kunnen hebben bij dit product.

Het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) heeft aan het Waarborgfonds
Eigen Woningen (WEW) – als uitvoerder van de NHG in Nederland – gevraagd om te bezien
welke mogelijkheden er zijn om een hypotheekgarantieregeling in te voeren in Caribisch
Nederland. Deze verkenning heeft laten zien dat de NHG zoals deze wordt uitgevoerd
in Europees Nederland niet één op één is in te voeren op de eilanden door verschillen
met de situatie in Caribisch Nederland. De woningmarkt op elk van de eilanden kent
zijn eigen dynamiek. Gemeenschappelijke conclusie is wel dat op elk van de eilanden
bepaalde waarborgen ontbreken die Europees Nederland wel kent. In sommige gevallen
worden deze waarborgen op een andere wijze ingevuld. Zo bestaat in Caribisch Nederland
geen Bureau Krediet Registratie (BKR) waar banken de kredietwaardigheid van klanten
kunnen toetsen. Banken in Caribisch Nederland controleren de kredietwaardigheid van
klanten daarom onderling via een standaardprocedure1. Ook zijn niet in alle gevallen betrouwbare statistieken beschikbaar over de (werking
van de) woningmarkt op Bonaire, Sint Eustatius en Saba.

Experiment Hypotheekgarantie Bonaire

De mogelijke meerwaarde van een hypotheekgarantie wordt door diverse stakeholders
op de eilanden en het kabinet onderkend. Tegelijkertijd kan niet voorbijgegaan worden
aan de onbekendheid met de woningmarkten in Caribisch Nederland en de mogelijke extra
risico’s waaraan het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) zou worden blootgesteld, als
de NHG wordt ingevoerd in Caribisch Nederland. Ook is niet op voorhand duidelijk welke
(onbedoelde) neveneffecten de invoering van een hypotheekgarantie kan hebben op de
woningmarkten van de eilanden.

Dit alles overwegend kan ik u mede namens de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
berichten dat het kabinet heeft besloten om te starten met een experiment. In het
bijgevoegde2 toetsingskader risicoregelingen wordt de afweging van het kabinet en vormgeving van
het experiment nader toegelicht. Met het experiment wordt daarmee uitvoering gegeven
aan bestuurlijke afspraken uit het recent gesloten bestuursakkoord Bonaire.

Een experiment biedt het kabinet de mogelijkheid om op gecontroleerde en verantwoorde
wijze de mogelijkheid van een hypotheekgarantie te onderzoeken. Gedurende de looptijd
van het experiment zullen de (neven)effecten van het instrument op de woningmarkt
nauwlettend worden gevolgd door het WEW en BZK. Het kabinet heeft bij de vormgeving
van het experiment ook gekeken naar een aantal randvoorwaarden, waaronder de aanwezigheid
van beschikbare statistieken, de toegang tot betrouwbare kadastrale gegevens en de
mogelijkheid om te werken met banken die onder volledig toezicht vallen van De Nederlandsche
Bank (DNB). Deze zaken beperken de mogelijke risico’s van het product aanzienlijk.
Deze voorwaarden hebben ertoe geleid dat het experiment vooralsnog alleen van toepassing
zal zijn op Bonaire.

Het WEW heeft in samenspraak met BZK een scala aan risicomitigerende maatregelen uitgewerkt
om punten waarop de hypotheekmarkt afwijkt van Nederland te ondervangen:

– Het experiment is alleen van toepassing op Bonaire;

– Het product kan alleen worden aangeboden door banken die onder volledig toezicht staan
van DNB;

– Het experiment duurt vijf jaar;

– Het gaat om een maximumaantal van 350 garanties voor de hele periode, met een maximum
van 70 garanties per jaar;

– De kostengrens voor Bonaire wordt overeenkomstig een representatieve woningwaarde
voor middeninkomens vastgesteld op 225.000 USD;

– De looptijd van de garanties betreft maximaal 30 jaar;

– De lening moet in 30 jaar of korter annuïtair of lineair worden afgelost;

– Alleen mensen met een vast arbeidscontract (en dus een stabiele inkomstenbron) worden
in staat gesteld om een hypotheek met hypotheekgarantie af te sluiten;

– Het experiment ziet alleen op het in eigendom verkrijgen van woningen na verhuizing.
Oversluiten van een hypotheek en zaken als kwaliteitsverbetering, erfopvolging en
andere zaken die in Europees Nederland aan de orde zijn, zoals de afkoop van erfpacht,
zullen niet onder de garantie vallen;

– Evenredig aan de NHG in Europees Nederland wordt een premie oftewel borgtochtprovisie
gehanteerd3;

– De maximale leensom (Loan-to-Value) zal net als in Europees Nederland 100% van de
woningwaarde betreffen.

Als alternatief voor de ontbrekende BKR-toetsing is het WEW daarnaast voornemens om
in de borgstellingsovereenkomst met de aangesloten banken af te spreken dat deze aangesloten
moeten zijn bij het Caribbean Credit Bureau (CCB) en dat zij klanten ook volgens dit
systeem moeten toetsen. Het WEW wil aanvullend op de CCB-toets op basis van bankafschriften
het uitgavenpatroon van aanvragers toetsen op onregelmatigheden. Afschriften zullen
daarmee onderdeel gaan uitmaken van de kernstukken. Het WEW zal daarnaast alle aanvragen
handmatig toetsen voordat een garantie wordt verstrekt. Daarmee wordt op voorhand
verzekerd dat de dossiers alle noodzakelijke informatie bevatten. Dit in tegenstelling
tot Europees Nederland waarbij alleen achteraf getoetst wordt indien aanspraak wordt
gedaan op de garantie.

Evaluatie

De effecten van het experiment zullen de komende jaren nauwgezet worden gemonitord
en geëvalueerd. Hierbij wordt bezien of een hypotheekgarantie in een later stadium
ook toepasbaar is op Saba en Sint Eustatius. Ten behoeve van de evaluatie zal in overleg
met het WEW, het Centraal Bureau van de Statistiek en het Ministerie van Financiën
een traject worden opgesteld. Een nulmeting zal onderdeel uitmaken van dit traject.
Tevens zal een jaarlijkse monitorrapportage worden opgesteld en wordt na vijf jaar
een eindevaluatie uitgevoerd, waarin de doeltreffendheid en doelmatigheid van het
experiment worden onderzocht. In de diverse evaluaties zal in ieder geval gekeken
worden naar de effecten van het instrument op het eigen woningbezit, nieuwbouw, de
huizenprijzen, de hypotheekrente en het aantal verliesdeclaraties.

Naast de vaste evaluatiemomenten zal het WEW de garantieverstrekking voortdurend monitoren.
Indien er in de verstrekking onregelmatigheden optreden kan dit aanleiding geven om
het experiment tussentijds aan te passen of stop te zetten. Ook indien zou blijken
dat het risico aanzienlijk groter is dan verwacht kan besloten worden het experiment
tussentijds te heroverwegen.

De Staatssecretaris van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, R.W. Knops