Brief regering : Voorgenomen wijzigingen ten aanzien van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Nr. 437
BRIEF VAN DE MINISTER VAN BINNENLANDSE ZAKEN EN KONINKRIJKSRELATIES

Aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal

Den Haag, 30 oktober 2018

Met deze brief informeer ik u over de voorgenomen wijzigingen ten aanzien van de Nationale
Hypotheek Garantie (NHG). Voor 1 november zal de NHG de Voorwaarden & Normen voor
2019 publiceren. Onderdeel hiervan zijn de hoogte van de NHG-premie en de kostengrens
voor 2019. Aan deze wijzigingen in de Voorwaarden & Normen heb ik mijn goedkeuring
verleend.

Tevens geef ik met deze brief invulling aan een tweetal moties. Beide moties adresseren
de toegankelijkheid van de NHG. De motie van het lid Koerhuis c.s.1 verzoekt de regering de verlaging van de NHG-premie mee te nemen in de evaluatie
van het solvabiliteits- en liquiditeitsbeleid van het Waarborgfonds Eigen Woningen
(WEW). De NHG-premie wordt jaarlijks vastgesteld op basis van actuarieel onderzoek.
Dit jaar is tevens het solvabiliteits- en liquiditeitsbeleid geëvalueerd. Hierin zijn
de mogelijkheden voor een verlaging van de NHG-premie meegenomen. Gegeven de huidige
financiële positie van het waarborgfonds acht ik een verlaging van de NHG-premie naar
0,9% verantwoord.

Om invulling te geven aan de motie van het lid Van Eijs c.s.2 heb ik onderzocht of en hoe de NHG-premie meegefinancierd kan worden in de hypotheek.
Op basis van het onderzoek naar het meefinancieren van de NHG-premie zie ik geen aanleiding
om een dergelijke uitzondering in de hypotheekregels toe te staan.

1. Verlaging van de NHG-premie

De regering is met de motie van het lid Koerhuis c.s. verzocht de mogelijkheden voor
een verlaging van de NHG-premie mee te nemen in de evaluatie van de NHG-regeling.
Jaarlijks wordt de hoogte van de NHG-premie op basis van actuarieel onderzoek vastgesteld.
Voorafgaand aan deze vaststelling is dit jaar besloten het solvabiliteits- en liquiditeitsbeleid
van het WEW te evalueren. Gegeven de huidige financiële positie van het fonds is een
verlaging van de NHG-premie mogelijk. Het WEW heeft een voorstel gedaan voor een premie
in 2019 en premiesystematiek welke leiden tot een premie die stabiel is over de economische
cyclus heen. Naar aanleiding daarvan heeft overleg plaatsgevonden tussen het WEW,
het Ministerie van BZK en het Ministerie van Financiën. Uit dit overleg is gebleken
dat er nog vragen zijn die beantwoord moeten worden om tot deze nieuwe systematiek
te komen. Dit onderzoek wordt in 2019 afgerond. Tegelijkertijd is het mogelijk om
de premie met ingang van 2019 te verlagen naar 0,9%. Hiertoe heeft het WEW dan ook
besloten. Dit besluit is vervolgens door mij goedgekeurd. Voor de huizenkopers resulteert
dit bij een aankoopsom van € 250.000 in een besparing op de kosten van NHG van € 250.

2. Kostengrens

Voor het aangaan van een hypotheek met NHG geldt een kostengrens. De koopsom of marktwaarde
van de woning mag niet boven dit bedrag liggen als de hypotheek met NHG wordt afgesloten.
De kostengrens voor de NHG wordt bepaald op basis van de gemiddelde koopsom in de
maanden juni, juli en augustus. Op basis hiervan heeft NHG de kostengrens voor woningen
zonder energiebesparende voorzieningen het jaar 2019 gesteld op € 290.000,-. Voor
woningen met energiebesparende voorzieningen is de kostengrens 6% hoger, namelijk
€ 307.400,-.

3. Het Onderzoek meefinancieren van de NHG-premie

Een maatregel die tevens een effect kan hebben op de toegankelijkheid van de NHG-hypotheek
voor de starter, is het meefinancieren van de NHG-premie in de hypotheek. Voordat
wordt ingegaan op de mogelijkheden om de NHG-premie mee te financieren in de hypotheek,
wordt eerst in kaart gebracht hoe het marktaandeel van NHG onder starters zich de
afgelopen jaren heeft ontwikkeld. Belangrijke vraag hierbij is of starters sinds de
stapsgewijze verlaging van de maximale loan-to-value (LTV) naar 100% in 2018 vaker
afzien van het afsluiten van een NHG-hypotheek. Een dergelijke ontwikkeling zou een
reden kunnen vormen om de NHG-premie mee te financieren.

Het marktaandeel NHG onder starters

Met cijfers van het Hypotheken Data Netwerk (HDN) en het Kadaster is deze ontwikkeling
inzichtelijk gemaakt. Figuur 1 laat het marktaandeel NHG onder starters3 zien. De gekleurde stippellijnen zijn de verschillende LTV-klassen. De groep LTV
100–101% (de lichtblauwe lijn) is met name relevant, omdat dit starters zijn met een
hoge LTV en het betalen van de NHG-premie voor hen een probleem zou kunnen vormen.
Omdat de maximale LTV per 1 januari 2018 verlaagd is naar 100%, stopt de lijn LTV
100–101% bij december 2017. Zichtbaar is dat het marktaandeel NHG voor starters in
deze LTV-klasse eind 2017 tegen de 100% aanzat. Voor de LTV-klasse 90–100% zien we
in de eerste twee maanden van 2018 een stabiel, licht stijgend marktaandeel van 98%.
In de LTV-klasse 75–90% zien we met ingang van 2018 een zeer lichte daling. In deze
LTV-klasse zouden starters af kunnen zien van NHG omdat het rentevoordeel tussen een
hypotheek met NHG en een hypotheek zonder NHG kleiner wordt. Ook lopen deze groepen
een minder groot risico op een restschuld en kunnen daarom afzien van NHG.

Figuur 1: Marktaandeel NHG onder starters naar LTV-klasse

Bron: Hypotheken Data Netwerk en Kadaster, bewerking Waarborgfonds Eigen Woningen,
juli 2018

De data van De Nederlandsche Bank (DNB) geven tevens inzicht in de ontwikkeling van
het NHG-aandeel onder starters. DNB verzamelt sinds eind 2012 elk kwartaal data over
de hoogte van hypotheken, zowel voor nieuwbouw als bestaande bouw. Deze verzameling
heet het Loan Level Data Initiatief. De data zijn bedoeld om officiële statistieken
aan te vullen. De data over zes miljoen hypotheken en drie miljoen hypotheekgevers
worden vrijwillig aangeleverd door tien banken en twee verzekeraars.

Tabel 1: Aantal en aandeel NHG in de groep starters die kwalificeert voor NHG (uitgesplitst
per LTV-categorie)

 
 

LTV: <95%

LTV: 95% – max

LTV = max

LTV: > max

Totaal

2015

Geen NHG

2.608

1.545

473

845

5.471

NHG

7.705

11.027

4.166

5.245

28.157

% NHG

75%

88%

90%

86%

84%

2016

Geen NHG

3.240

1.284

619

770

5.915

NHG

6.524

9.576

6.023

4.687

26.810

% NHG

67%

88%

91%

86%

82%

2017

Geen NHG

4.552

1.331

831

781

7.495

NHG

7.743

9.491

6.614

6.060

29.908

% NHG

63%

88%

89%

89%

80%

2018 Q1

Geen NHG

1.227

290

107

389

2.013

NHG

1.869

1.819

748

1.767

6.203

% NHG

60%

86%

87%

82%

75%

Bron: Data afkomstig van de financiële stabiliteit divisie van de Nederlandsche Bank,
voorlopige berekeningen op basis van CBS loan level data

In 2015 koos 90% van de starters4 met een maximaal toegestane LTV voor NHG. In 2016 was dit 91%, in 2017 89% en over
het eerste kwartaal van 2018 was dit een aandeel van 87%. Deze cijfers laten een lichte
afname door de jaren heen zien. Er is geen significante daling met ingang van 2018
zichtbaar toen de LTV het niveau van 100% bereikte. Bij de lagere LTV categorieën
(waar de consument over voldoende eigen middelen beschikt) is zelfs een vergelijkbare
of iets grotere afname in het aandeel NHG zichtbaar.5 Dit duidt erop dat de afname van het NHG-marktaandeel vooral verklaard kan worden
door het afnemende rentevoordeel bij NHG en de verminderde risico’s op de huizenmarkt.

Zowel in de data van het Waarborgfonds Eigen Woningen als de Loan Level Data van DNB
zien we geen of een zeer lichte afname in het marktaandeel NHG onder starters. Starters
die de woning financieren met een hoge LTV blijven kiezen voor een hypotheek met NHG.
Dit is te verklaren door de voordelen die NHG biedt, zoals de restschuldverzekering
en het rentevoordeel.

Juridische en budgettaire implicaties

De motie verzoekt ook om te onderzoeken hoe de NHG-premie meegefinancierd zou kunnen
worden in de hypotheek bij de aanschaf van een woning. Hiervoor zou wettelijk moeten
worden geregeld dat voor het financieren van de NHG-premie mag worden afgeweken van
de maximale LTV van 100%.

Het beleid om de LTV te verlagen is ingezet in 2013 en na een afbouwpad van enkele
jaren is in 2018 een LTV van 100% bereikt. De afbouw van de maximale LTV is in 2013
ingezet om excessieve schulden tegen te gaan en consumenten beter te beschermen tegen
het risico op restschulden. In het Regeerakkoord is afgesproken dat de LTV op 100%
wordt gehandhaafd en geen verdere verlaging wordt ingezet om van de toegankelijkheid
van bepaalde doelgroepen tot de koopmarkt niet onnodig te belemmeren. Het kabinet
blijft voorstander van deze maximering van de LTV op 100% en de afspraken hierover
in het Regeerakkoord. Een verruiming zou ook samenvallen met een periode dat de woningmarkt
tekenen van oververhitting laat zien. Verruiming van de kredietruimte in tijden van
hoogconjunctuur kan prijsopdrijvend werken.

Budgettair gezien heeft het meefinancieren van de NHG-premie voor alle huizenkopers
een negatief effect op de Rijksbegroting via hogere kosten van de hypotheekrenteaftrek.
De derving van een verhoging van de LTV-limiet met 1%-punt voor NHG-hypotheken loopt
jaarlijks op van € 1 miljoen in 2019 tot structureel € 25 miljoen per jaar in 2049.
Deze kosten komen voort uit het feit dat de hypotheekschuld van deze groep door het
meefinancieren 1% hoger zal zijn waarover dan hypotheekrenteaftrek mogelijk is.6

Op dit moment is de NHG-premie reeds een eenmalige aftrekpost voor de inkomstenbelasting.
Hierdoor ontvangen huizenkopers die kiezen voor NHG in het opvolgende jaar dus een
deel van de NHG-premie terug.

Conclusie

De NHG zal de Voorwaarden en Normen voor 2019 zoals elk jaar voor 1 november publiceren.
De hoogte van de NHG-premie als ook de kostengrens voor 2019 zullen hierin worden
verwerkt. Met deze kamerbrief heb ik u ook van een reactie voorzien op een tweetal
moties.

De mogelijkheden om de NHG-premie te verlagen zijn betrokken bij de evaluatie van
het solvabiliteits- en liquiditeitsbeleid van het WEW. De verlaging van de NHG-premie
naar 0,9% zal de toegang tot een hypotheek met NHG verbeteren doordat de kosten afnemen.

Verschillende databronnen laten zien dat het marktaandeel van NHG onder starters in
de eerste helft van 2018 niet significant is afgenomen. Het marktaandeel NHG onder
starters blijft gelijk ondanks de LTV-verlaging naar 100%. Hiermee is er onvoldoende
aanleiding om aan te nemen dat starters door de LTV-verlaging afzien van het afsluiten
van een NHG-hypotheek.

Het kabinet blijft voorstander van de eerder met de Kamer afgesproken maximering van
de LTV op 100% en de afspraken hierover in het Regeerakkoord. Bovendien zou het meefinancieren
van de NHG-premie leiden tot een budgettaire derving voor de Rijksbegroting. Om deze
redenen ben ik geen voorstander van het meefinancieren van de NHG-premie in de hypotheek.

Net als uw Kamer, heb ik natuurlijk blijvende aandacht voor de positie van de starter
op de woningmarkt. Naar mijn idee is het probleem hierbij niet zozeer de toegang van
de starter tot de NHG-hypotheek maar het beperkte aanbod aan woningen en de daarmee
gepaard gaande prijsstijgingen in met name de grote steden. Het beleid van dit kabinet
is er daarom op gericht om het aanbod aan woningen te vergroten en de bouwproductie
te versnellen. Dit najaar spreek ik verder met de regio’s over het vergroten van het
woningaanbod. Het is hierbij belangrijk dat het woningaanbod is toegesneden op specifieke
doelgroepen zoals starters, maar ook op ouderen en gezinnen.

De Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties,
K.H. Ollongren