Amendement : Amendement van de leden Grinwis en Bontenbal over doorzettingsmacht voor verenigingen van eigenaren voor een aansluitovereenkomst op een collectieve warmtevoorziening

Nr. 20
AMENDEMENT VAN DE LEDEN GRINWIS EN BONTENBAL

Ontvangen 19 mei 2025

De ondergetekenden stellen het volgende amendement voor:

Na artikel 4.6 wordt een paragraaf ingevoegd, luidende:

§ 4.3a. Besluit vereniging van eigenaars tot aansluiting op warmte

Artikel 4.6a besluit vereniging van eigenaars tot aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
van een aangewezen warmtebedrijf

1. Het besluit van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm
om een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf om het gebouw aan te sluiten op een
collectieve warmtevoorziening als bedoeld in artikel 2.24 al dan niet te aanvaarden,
wordt:

a. niet eerder genomen dan nadat deze vereniging haar leden de gelegenheid heeft geboden
gedurende twee maanden na dit aanbod kenbaar te maken geen aansluitovereenkomst als
bedoeld in artikel 2.24 met het aangewezen warmtebedrijf te willen aangaan;

b. genomen bij volstrekte meerderheid van de uitgebrachte stemmen.

2. Indien een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm besluit
om een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in het eerste lid, te aanvaarden,
is het bestuur van deze vereniging daarmee gemachtigd namens al haar leden, de overeenkomst
aan te gaan met het aangewezen warmtebedrijf voor het aansluiten van de gedeelten
van het gebouw die voor verblijf van personen bestemd zijn op een collectieve warmtevoorziening.

3. De bevoegdheid van de vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm
om namens al haar leden een overeenkomst te sluiten als bedoeld in tweede lid, geldt
niet ten aanzien van een lid dat aan het aangewezen warmtebedrijf en deze vereniging
meldt geen aansluitovereenkomst als bedoeld in artikel 2.24 te willen aangaan, indien
het als gevolg daarvan redelijkerwijs technisch niet onmogelijk is de aanleg, instandhouding
en verwijdering van de collectieve warmtevoorziening in het gebouw te realiseren,
en de kosten van het realiseren van de aanleg, instandhouding en verwijdering van
de collectieve warmtevoorziening voor de andere appartementseigenaars daardoor ook
niet significant hoger worden.

4. De bevoegdheid van de vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm
om namens al haar leden een overeenkomst te sluiten als bedoeld in tweede lid, geldt
uitsluitend ten aanzien van de appartementseigenaars die een appartementsrecht bezitten,
dat de bevoegdheid omvat tot het uitsluitend gebruik van bepaalde gedeelten van het
gebouw die blijkens hun inrichting bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel
te worden gebruikt en voor verblijf van personen bestemd zijn.

Artikel 4.6b bezwaar tegen aansluiting op een collectieve warmtevoorziening

1. Het aangewezen warmtebedrijf adviseert binnen twee maanden na de melding van een
lid van een vereniging als bedoeld in artikel 4.6a, derde lid, dit lid en deze vereniging
of aan de voorwaarden van dat artikel wordt voldaan.

2. Naar aanleiding van het advies als bedoeld in het eerste lid, kan het lid en de vereniging
een klacht indienen bij het aangewezen warmtebedrijf overeenkomstig de procedure,
bedoeld in artikel 2.38.

3. Na een melding van een lid als bedoeld in artikel 4.6a, derde lid, besluit het bestuur
van de vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm over het aanbod
van een aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in artikel 4.6a, eerste lid, niet eerder
dan:

a. twee maanden na ontvangst van het advies van het aangewezen warmtebedrijf als bedoeld
in het eerste lid, en

b. indien een klacht bij het aangewezen warmtebedrijf tegen het advies, bedoeld in het
tweede lid, is ingediend, na de afhandeling van deze klacht door het aangewezen warmtebedrijf.

4. Het lid van de vereniging, bedoeld in het eerste lid, kan binnen een maand na de
dag waarop hij van het besluit van het bestuur van de vereniging als bedoeld in het
derde lid, heeft kennis genomen of heeft kunnen kennis nemen, de vernietiging van
dat besluit vorderen bij de kantonrechter van de rechtbank van het arrondissement
waarin het gebouw of het grootste gedeelte daarvan is gelegen. Artikel 130 van Boek
5 van het Burgerlijk Wetboek is van overeenkomstige toepassing.

Artikel 4.6c Kostenverdeling aansluiting VvE op een collectieve warmtevoorziening
van een aangewezen warmtebedrijf

1. De kosten en schulden die voortvloeien uit de overeenkomst, bedoeld in artikel 4.6a,
tweede lid, komen in afwijking van artikel 113, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk
Wetboek voor rekening van de gezamenlijke appartementseigenaars namens wie de overeenkomst
is aangegaan.

2. De gezamenlijke appartementseigenaars namens wie de overeenkomst is aangegaan dragen
jegens de vereniging van eigenaars voor elk appartementsrecht een gelijk deel bij
in de kosten en schulden bedoeld in het eerste lid.

3. Indien bij reglement een andere verhouding is bepaald, als bedoeld in artikel 113,
tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, dan dragen de gezamenlijke appartementseigenaars
namens wie de overeenkomst is aangegaan, in afwijking van het tweede lid, jegens de
vereniging van eigenaars op basis van deze andere verhouding bij in de kosten en schulden
bedoeld in het eerste lid, tenzij de aard van deze andere verhouding zich hier tegen
verzet.

4. Indien bij reglement een andere verhouding is bepaald, als bedoeld in artikel 113,
tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, waarbij ten aanzien van ten minste
twee te onderscheiden categorieën kosten andere verhoudingen gelden, dan bepaalt de
vergadering van eigenaars in haar besluit, bedoeld in artikel 4.6a, eerste lid, welke
andere verhouding wordt toegepast in de situatie bedoeld in het derde lid.

5. In de overeenkomst, bedoeld in artikel 4.6a, tweede lid, kan worden bepaald dat het
aangewezen warmtebedrijf, in afwijking van het tweede en derde lid, zonder tussenkomst
van de vereniging van eigenaars de kosten en schulden in rekening brengt bij de appartementseigenaars
namens wie de overeenkomst is aangegaan, niettegenstaande hetgeen in het tweede, derde
en vierde lid, is bepaald ten aanzien van de verdeling van de kosten.

Artikel 4.6d verplichtingen leden bij besluit vereniging van eigenaars tot aansluiting
op een collectieve warmtevoorziening

1. Indien een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm een aansluitovereenkomst
met het aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in artikel 4.6a, tweede lid, aangaat,
is een lid van deze vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm
verplicht medewerking te verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden die redelijkerwijs
noodzakelijk zijn ten behoeve van de aanleg, instandhouding en verwijdering van de
collectieve warmtevoorziening in de betreffende gedeelten van het gebouw, met inbegrip
van de gedeelten die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel door hem te worden gebruikt.

2. In de situatie, bedoeld in het eerste lid, meldt een lid die geen leveringsovereenkomst
met het aangewezen warmtebedrijf wil afsluiten, dit binnen een bij ministeriële regeling
te bepalen termijn aan het aangewezen warmtebedrijf en de vereniging.

3. Indien in de situatie, bedoeld in het eerste lid, een lid een aansluitovereenkomst
met een distributiesysteembeheerder voor gas als bedoeld in artikel 3.41 van de Energiewet
heeft, en dat lid een leveringsovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf wil afsluiten,
verleent hij medewerking aan de werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn
ten behoeve van het verwijderen van deze gasaansluiting na beëindiging van de gasaansluitovereenkomst.

4. Het derde lid is van overeenkomstige toepassing als het lid met een aansluitovereenkomst
met een distributiesysteembeheerder voor gas als bedoeld in artikel 3.41 van de Energiewet
aan het aangewezen warmtebedrijf en de vereniging meldt geen leveringsovereenkomst
met het aangewezen warmtebedrijf te willen afsluiten, indien het als gevolg daarvan
redelijkerwijs technisch onmogelijk is de aanleg, instandhouding en verwijdering van
de collectieve warmtevoorziening in het gebouw te realiseren, of de kosten van het
realiseren van de aanleg, instandhouding en verwijdering van de collectieve warmtevoorziening
voor de andere appartementseigenaars daardoor significant hoger worden. Artikel 4.6b
is van overeenkomstige toepassing.

5. Indien een lid van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm
het gebruik van de gedeelten van het gebouw die bestemd zijn om als afzonderlijk geheel
door hem te worden gebruikt, in gebruik heeft verstrekt aan een andere natuurlijke
persoon of rechtspersoon, is deze natuurlijke persoon of rechtspersoon verplicht medewerking
te verlenen aan de uitvoering van de werkzaamheden, bedoeld in het eerste, derde en
vierde lid, en kan deze natuurlijke persoon of rechtspersoon de melding doen, bedoeld
in het tweede lid.

6. Een aangewezen warmtebedrijf dat het voornemen heeft de werkzaamheden, bedoeld in
het eerste lid, uit te voeren stelt de leden van de vereniging van eigenaars of een
daarmee vergelijkbare rechtsvorm dan wel de andere natuurlijke persoon of rechtspersoon,
bedoeld in het vijfde lid, binnen een bij ministeriële regeling te bepalen termijn
schriftelijk in kennis van dit voornemen.

7. Een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm verstrekt het
aangewezen warmtebedrijf persoonsgegevens van haar leden dan wel van de natuurlijke
persoon of rechtspersoon, bedoeld in het vijfde lid, voor zover dat noodzakelijk is
voor de uitvoering van de overeenkomst, bedoeld in artikel 4.6a, tweede lid, en voor
de schriftelijke kennisgeving, bedoeld in het zesde lid.

8. Dit artikel is niet van toepassing op een lid van een vereniging van eigenaars of
een daarmee vergelijkbare rechtsvorm, ten aanzien waarvan de bevoegdheid, bedoeld
in artikel 4.6a, tweede lid, niet geldt krachtens het derde lid van dat artikel.

Artikel 4.6e besluit vereniging van eigenaars tot aansluiting op collectieve warmtevoorziening
in geval van verplicht beëindigen van gebruik fossiele brandstoffen

1. Op het besluit van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm
om een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf om het gebouw aan te sluiten op een
collectieve warmtevoorziening als bedoeld in artikel 2.25, niet te aanvaarden, is
artikel 4.6a, eerste lid, van overeenkomstige toepassing.

2. Indien een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm besluit
om een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in het eerste lid te aanvaarden,
zijn de artikelen 4.6a, tweede en derde lid, 4.6b, 4.6c en 4.6d, met uitzondering
van het tweede lid, van overeenkomstige toepassing.

Artikel 4.6f besluit vereniging van eigenaars tot aansluiting op een klein collectief
warmtesysteem

1. Artikel 4.6a, eerste lid, is van overeenkomstige toepassing op het besluit van een
vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm om een aanbod van
een warmtebedrijf om het gebouw aan te sluiten op een klein collectief warmtesysteem
als bedoeld in de artikelen 2.24 en 2.25, gelezen in samenhang met artikel 3.7, al
dan niet te aanvaarden.

2. Indien een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm besluit
om een aanbod van het warmtebedrijf als bedoeld in het eerste lid te aanvaarden, zijn
de artikelen 4.6a, tweede en derde lid, 4.6b, 4.6c en 4.6d, met uitzondering van het
tweede lid in het geval van een aanbod als bedoeld in artikel 2.25, van overeenkomstige
toepassing.

Artikel 4.6g besluit vereniging van eigenaars tot aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
of een klein collectief warmtesysteem in geval van levering van warmte aan ten hoogste
10 natuurlijke personen of rechtspersonen en in geval van doorlevering van warmte

1. Artikel 4.6a, eerste lid, is van overeenkomstige toepassing op het besluit van een
vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm, om al dan niet een
aanbod van een warmtebedrijf om het gebouw aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening
of klein collectief warmtesysteem te aanvaarden waardoor:

a. warmte wordt geleverd als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, onderdeel a; of

b. warmte wordt doorgeleverd als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, onderdeel b.

2. Indien een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm besluit
om een aanbod van een warmtebedrijf als bedoeld in het eerste lid te aanvaarden, zijn
de artikelen 4.6a, tweede en derde lid, en 4.6b tot en met 4.6d van overeenkomstige
toepassing.

Artikel 4.6h besluit vereniging van eigenaars om aan zijn eigen leden warmte te leveren

1. Op het besluit van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm,
om aan zijn leden warmte te leveren waarvoor op grond van artikel 4.1, eerste lid,
een verplichting geldt dit te melden aan het college, is artikel 4.6a, eerste lid,
van overeenkomstige toepassing.

2. In geval van een besluit van een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare
rechtsvorm als bedoeld in het eerste lid, zijn de artikelen 4.6a, tweede en derde
lid, en 4.6b tot en met 4.6d van overeenkomstige toepassing.

Toelichting

Algemeen

Dit amendement regelt dat alle Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) de doorzettingsmacht
krijgen om een aansluitovereenkomst op een collectieve warmtevoorziening af te sluiten,
ook als dat werkzaamheden in de privédelen betekent,bijvoorbeeld bij het verwijderen
van individuele installaties. Indieners zien dat zonder dit amendement de warmtetransitie
in de panden waarvan een VvE de eigenaar is slechts moeizaam en waarschijnlijk niet
op gang zal komen. Dit amendement is bedoeld om specifiek voor de collectieve warmtevoorziening,
waar het betreffende wetsvoorstel over gaat, tot een oplossing te komen voor eerder
breed door de Tweede Kamer gesignaleerde problemen, maar waar tot op heden nog geen
oplossing voor was geregeld.1

De meeste VvE’s mogen wel beslissen tot het aansluiten op een collectieve warmtevoorziening,
maar kunnen niet voldoen aan de noodzakelijke voorwaarden. Zo zijn ze niet bevoegd
tot het verwijderen van de gasinstallaties of, bij blokverwarming, tot het aanpassen
van het warmtapwater in de privédelen van het gebouw. In de praktijk komt het er daarmee
op neer dat 100% van de VvE-leden (ook wel «appartementseigenaars») mee moet doen
met een collectieve warmtevoorziening om de maatschappelijk en technisch-economisch
meest optimale aansluiting te realiseren. Gedeeltelijk aansluiten heeft namelijk technische
consequenties op het gebied van ontwerp en aanleg en betekent extra maatwerk en coördinatie.
Het zal technisch niet altijd mogelijk zijn en/of zal resulteren in hogere kosten,
risico-opslagen en tijdsinvesteringen.2

In de praktijk komt het echter zelden of nooit voor dat alle leden mee wíllen doen.
Daarmee is het maar de vraag of de aansluiting op collectieve warmtevoorzieningen
voor woningen in VvE’s haalbaar zijn, waarmee ook de haalbaarheid van een collectieve
warmtevoorziening in de omliggende gebieden in het geding komt. Vanwege het grote
maatschappelijke belang regelt dit amendement dat alle VvE’s daarom – onder voorwaarden
– zowel de doorzettingsmacht krijgen om een aansluitovereenkomst met het warmtebedrijf
af te sluiten, appartementseigenaren meewerken aan het realiseren van de aansluiting
op een collectieve warmtevoorziening en worden verplicht mee te werken aan het verwijderen
van gasleidingen als dat nodig is voor deze aansluiting op een collectieve warmtevoorziening.
Deze doorzettingsmacht is essentieel om de financiering via de VvE te kunnen regelen,
wat in rentepercentage en looptijd van de leningen scheelt.

Dit amendement regelt dat een VvE, in de Wet collectieve warmte (Wcw) gedefinieerd
als gebouweigenaar, bevoegd is om namens al haar leden een aansluitovereenkomst met
een aangewezen warmtebedrijf aan te gaan, wanneer een meerderheid hiertoe besluit.
Hiermee sluit dit amendement aan bij een breed gedeelde wens vanuit de Tweede Kamer.3 Deze bevoegdheid geldt niet ten aanzien van een lid van de VvE dat aangeeft niet
aangesloten te willen worden op een collectieve warmtevoorziening en als dit geen
onredelijke technische of financiële consequenties heeft voor de overige leden.

De leden van de VvE zijn vervolgens ook verplicht medewerking te verlenen aan de uitvoering
van de werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om de collectieve warmtevoorziening
te realiseren. Deze meewerkplicht geldt voor zowel de gezamenlijke delen van de VvE,
zoals bijvoorbeeld het trappenhuis of een technische ruimte, als de privédelen van
een VvE-lid, zoals een woonruimte of winkel. De (eenmalige) kosten voor de aansluiting
worden op evenredige wijze over alle appartementseigenaren verdeeld die worden aangesloten
op de collectieve warmtevoorziening, tenzij in het reglement een andere verhouding
is bepaald. Dit is een vergaande, maar noodzakelijke bevoegdheid voor VvE’s om mee
te kunnen in de verduurzamingsopgave voor de gebouwde omgeving. Immers, (1) krijgt
de VvE deze bevoegdheid niet, dan kan door onderlinge technische afhankelijkheden,
een individueel lid van de VvE de aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
voor de gehele VvE blokkeren, terwijl een alternatief niet altijd voorhanden is, of
leidt tot (veel) hogere kosten voor andere appartementseigenaars. Ook wordt hiermee
(2) voorkomen dat slechts een deel van de VvE de initiële aansluitkosten draagt, terwijl
uiteindelijk alle appartementseigenaars, ook op een later moment, gebruik kunnen maken
van de getroffen voorziening.

(1) In een VvE is er vaak sprake van technische onderlinge afhankelijkheid bij het
aansluiten op een collectieve warmtevoorziening. Voorbeelden hiervan zijn stijgleidingen
voor een collectieve warmtevoorziening die verschillende, boven elkaar gelegen, appartementen
doorkruizen of het gebruik van een bestaande technische ruimte, waar nu bijvoorbeeld
een collectieve warmteketel staat, voor het plaatsen van een collectieve afleverset,
of het vervangen van rookgasafvoerkanalen door stijgleidingen voor warmte. Het warmtebedrijf
zal deze technische afhankelijkheid niet altijd kunnen voorkomen of ondervangen door
een andere wijze van aansluiten aan te bieden. Wanneer de VvE niet bevoegd is om namens
een meerderheid van haar leden tot dit besluit over te gaan voor al haar leden, kan
in deze situaties van technische afhankelijkheid, een individuele appartementseigenaar
een aansluiting op een collectieve warmtevoorziening voor de gehele VvE of een deel
hiervan blokkeren. Hierdoor wordt de vrijheid van appartementseigenaars om te beslissen
over aansluiten op een collectieve warmtevoorziening sterk ingeperkt. Dit is onwenselijk,
zeker omdat alternatieven, zoals een individuele warmtepomp, technisch niet altijd
mogelijk zijn, of duurder kunnen zijn.

(2) De kosten die een warmtebedrijf maakt voor het realiseren van een aansluiting
van een gebouw zijn in voorkomende gevallen maar voor een klein deel afhankelijk van
de kosten per appartement. Wanneer een deel van de appartementseigenaren besluit om
niet aan te sluiten, zullen de initiële kosten voor de andere appartementseigenaren
stijgen. Dit kan onredelijke financiële consequenties met zich mee brengen voor de
overige appartementseigenaren. Op een later moment kunnen deze appartementseigenaren
wel, tegen mogelijk lagere kosten, aansluiten, omdat het grootste deel van de infrastructuur
reeds gerealiseerd is. Hier zou een prikkel vanuit kunnen gaan om het besluit om aan
te sluiten op individuele basis uit te stellen. Door de bevoegdheid bij de VvE te
beleggen betalen alle appartementseigenaren die door de aansluitovereenkomst van de
VvE gebonden worden op een evenredige wijze bij aan het realiseren van de aansluiting
op een collectieve warmtevoorziening.

In geval van warmtelevering door het warmtebedrijf via een individuele leveringsaansluiting,
kan een appartementseigenaar op individuele basis bepalen om een leveringsovereenkomst
met het warmtebedrijf aan te gaan. Alleen in die gevallen wordt er een afleverset
en meetinrichting geplaatst. Wanneer het om een centrale leveringsaansluiting gaat,
waarbij de VvE de warmte door levert of wanneer de VvE zelf warmteleverancier is,
ligt het in de rede dat alle VvE-leden die worden aangesloten, warmte geleverd krijgen.
Bij een centrale leveringsaansluiting zal de VvE de leveringsovereenkomst met het
aangewezen warmtebedrijf aangaan.

Een besluit van een VvE om aan te sluiten op een collectief warmtesysteem kan ingrijpend
zijn. Zo geldt de verplichting ook voor het afsluiten en verwijderen van het aardgas,
waaronder kookgas, wanneer dit noodzakelijk is voor het realiseren van een aansluiting
op het collectieve warmtesysteem. Ook nemen warmteleidingen en afleversets in de regel
meer ruimte in beslag dan gasleidingen, waardoor deze installaties niet altijd op
de zelfde plek als de bestaande installaties gerealiseerd kunnen worden.

Het is van belang dat het warmtebedrijf dat de aansluiting realiseert rekening houdt
met de belangen van de individuele appartementseigenaars. De voorgestelde aanpassingen
moeten proportioneel zijn en niet minder ingrijpend kunnen worden gerealiseerd.

In de regel zal bij het aanleggen van een collectieve warmtevoorziening in een VvE
het systeem van leidingen en installaties om alle appartementen en andere verblijfsruimten
aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening een samenhangend geheel vormen.
In die situaties is het om bovengenoemde redenen redelijk dat iedereen in de VvE meewerkt
en meebetaalt aan de aansluitkosten voor een collectieve warmtevoorziening. Er zijn
situaties waarin deze technische en financiële onderlinge afhankelijkheid van VvE
leden niet bestaat, of slechts een deel van de VvE beslaat. Bijvoorbeeld wanneer er
opgetopt is (met appartementen die bijvoorbeeld al een warmtepomp hebben), of wanneer
de VvE een combinatie is van woningen en winkels, waarbij de winkels een eigen individuele
warmtenetaansluiting nodig hebben, die de gemiddelde aansluitkosten opdrijven. In
deze situaties is het mogelijk om een deel van de VvE uit te zonderen van de verplichting
om aangesloten te worden op een collectieve warmtevoorziening en mee te betalen aan
de aansluiting.

Deze bevoegdheid om met een meerderheid te beslissen over al dan niet aansluiten op
een collectieve warmtevoorziening, krijgt een VvE alleen ten aanzien van een collectieve
warmtevoorziening en een klein collectief warmtesysteem. Deze bevoegdheid geldt dus
niet wanneer een VvE op een andere manier haar warmtevoorziening wil verduurzamen,
of wanneer een VvE andere verduurzamingsmaatregelen wil treffen. Uitbreiding van de
rechten van de VvE ten aanzien van andere verduurzamingsmaatregelen vallen immers
buiten de scope van de WCW.

De maatregelen ten aanzien van de besluitvorming binnen VvE’s ten aanzien van de aanleg
van een collectieve warmtevoorziening gelden als een specifieke invulling van het
generieke appartementsrecht (zoals opgenomen in titel 9 van Boek 5 van het Burgerlijk
Wetboek). Het verlagen van de benodigde meerderheid om een collectieve warmtevoorziening
aan te sluiten kent inhoudelijke samenhang met de VvE-versnellingsagenda verduurzaming,
waarin is aangekondigd dat de wet zal worden gewijzigd, zodat voor alle VvE's een
meerderheid van 50% +1 van de stemmen gaat gelden voor het nemen van een besluit voor
verduurzamingsmaatregelen.4

Omdat VvE’s naast woningcorporaties onderdeel zijn van de startmotor voor het realiseren
van nieuwe warmtenetten een VvE’s nu reeds te maken hebben met de realisatie van nieuwe
warmtenetten, menen de indieners dat deze bevoegdheden voor VvE’s vooruitlopend op
in voorbereiding zijnde wetgeving ten aanzien van besluitvorming in VvE’s reeds moet
worden geregeld.

Eigendomsrechtelijke aspecten

Op grond van artikel 1 Protocol 1 bij het EVRM (EP EVRM) genieten burgers bescherming
tegen onrechtmatige inmenging door de overheid in hun eigendom. Allereerst moet worden
vastgesteld of de voorgestelde maatregelen een regulering van het eigendomsrecht betreft.
Regulering van eigendom is aan de orde indien de gebruiksmogelijkheden van het eigendom
worden beperkt, zonder dat het beschikkingsrecht over het eigendom (geheel) verloren
gaat. Indien dat het geval is, dan moet worden vastgesteld of voldaan wordt aan de
vereisten uit artikel 1 EP EVRM, namelijk of deze inmenging op het eigendomsrecht
is gerechtvaardigd als deze aan de legaliteitstoets, de legitimiteitstoets en de evenredigheidstoets
(«fair balance») voldoet.

Onderdeel van de voorstellen is het vereenvoudigen van de besluitvormingsregels van
de VvE ten aanzien van het aanbod van een aangewezen warmtebedrijf aangesloten te
worden op een collectieve warmtevoorziening. De huidige systematiek van het appartementsrecht
neemt in artikel 5:127 lid 1 BW als uitgangspunt dat besluiten in de vergadering van
eigenaren genomen worden met een volstrekte meerderheid, oftewel ten minste met meer
dan de helft van de uitgebrachte stemmen. Het is echter mogelijk om in het reglement
van de VvE af te wijken van dit uitgangspunt en een hogere besluitvormingseis voor
te schrijven. Het besluit om een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf te aanvaarden
zal in de regel onder de hogere besluitvormingseis vallen, bijvoorbeeld twee-derde
van het totale aantal aanwezige stemmen, nu deze in de regel geldt voor het aanbrengen
voor nieuwe installaties en voor uitgaven boven een bepaald bedrag. Het voorschrift
in artikel 4.6a, eerste lid, dat het besluit van een vergadering van eigenaren om
het gebouw aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening genomen wordt met een
volstrekte meerderheid van stemmen, geldt als een wettelijke doorkruising van een
in het splitsingsreglement opgenomen afwijkende regeling. Deze afwijkende regeling
geldt dan niet meer en een besluit tot aansluiten op een collectieve warmtevoorziening
kan hiermee eerder genomen worden dan voorheen. Deze doorkruising brengt dan ook een
(indirecte, want via het besluit van de VvE) materiële wijziging aan in de rechten
en plichten van de appartementseigenaren. De VvE krijgt in de voorgestelde regeling
verder de bevoegdheid om een besluit te nemen dat als consequentie kan hebben dat
een individuele appartementseigenaar tegen zijn wil wordt aangesloten op een collectieve
warmtevoorziening. Dit is het geval indien deze individuele appartementseigenaar geen
aansluiting op een collectieve warmtevoorziening wil, maar dit om technische of financiële
redenen wel noodzakelijk is om een collectieve warmtevoorziening aan te kunnen leggen.
Daarnaast zal in bepaalde gevallen de appartementseigenaar medewerking moeten verlenen
aan de uitvoering van de werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn ten behoeve
van de aanleg, instandhouding en verwijdering van de collectieve warmtevoorziening
in de betreffende gedeelten van het gebouw, met inbegrip van de privégedeelten. Het
gaat hier om een uitbreiding van de bestaande bevoegdheid van de VvE de gemeenschappelijke
ruimten te beheren (artikel 5:126 BW). Al deze maatregelen kunnen al dan niet direct
leiden tot een materiële wijziging in de rechten en plichten van de appartementseigenaren
en kunnen dan ook worden aangemerkt als een regulering van (het gebruik van) het eigendomsrecht
van deze appartementseigenaren. Of er daadwerkelijk sprake is van inmenging in de
eigendomsrechten van de individuele appartementseigenaren in de zin van artikel 1
EP EVRM hangt echter af van de omstandigheden van het geval en zal niet voor iedere
appartementseigenaar hetzelfde zijn. Zo zal de versoepeling van de besluitvormingsprocedure
geen effecten hebben in een VvE waar geen van artikel 5:127 lid 1 BW afwijkende regeling
in het splitsingsreglement is opgenomen. Indien aanpassingen noodzakelijk zijn in
privégedeelten dan wel sprake is van een sterke onderlinge, technische afhankelijkheid
van de voorzieningen die nodig zijn voor een collectieve warmtevoorziening, zal eerder
sprake zijn van een dergelijke inmenging. In de gevallen dat de appartementseigenaren
echter een individuele aansluiting hebben en deze technisch te scheiden is van het
gehele systeem, zal daar geen sprake van zijn. Hierdoor is in algemene zin niet op
voorhand te bepalen of de regeling in het amendement tot regulering van de eigendom
leidt in een specifiek geval.

Dan moet vervolgens voor de gevallen dat er sprake kan zijn van een inmenging van
het eigendomsrecht worden beoordeeld of dit een geoorloofde inmenging op het eigendomsrecht
betreft. Hiertoe moet de regeling worden getoetst aan de voorwaarden die artikel 1
EP EVRM stelt aan de inmenging in het eigendomsrecht. Een inbreuk op het eigendomsrecht
is gerechtvaardigd als deze aan de legaliteitstoets, de legitimiteitstoets en de evenredigheidstoets
(«fair balance») voldoet.

De toets van legaliteit brengt met zich mee dat de inmenging in het eigendomsrecht
voorzien moet zijn bij wet. Daarnaast dient de wettelijke regeling precies, toegankelijk
en voorzienbaar te zijn. Aan deze voorwaarde wordt voldaan doordat de maatregelen
als een speciale, wettelijke voorziening voor de aanleg op een collectieve warmtevoorziening
in de Wcw worden opgenomen. De maatregelen gelden als een specifieke invulling van
het generieke appartementsrecht in Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek voor uitsluitend
de aanleg op een collectieve warmtevoorziening. Daarmee is de wettelijke basis gegeven.
Daarnaast is deze wettelijke basis voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar
doordat de artikelen duidelijk en precies omschrijven wanneer de VvE gerechtigd is
namens haar leden een aansluitovereenkomst met een aangewezen warmtebedrijf aan te
gaan. Ook worden de consequenties van deze overeenkomst voor haar leden expliciet
geregeld.

De legitimiteitstoets houdt in dat de inmenging enkel mag plaatsvinden in overeenstemming
met het algemeen belang en dat deze een legitiem doel dient. Ook hieraan wordt voldaan.
Dit amendement regelt dat een VvE bevoegd is om namens al haar leden een aansluitovereenkomst
met een aangewezen warmtebedrijf aan te gaan, wanneer een meerderheid hiertoe besluit.
De leden van de VvE zijn vervolgens ook verplicht medewerking te verlenen aan de uitvoering
van de werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn om de collectieve warmtevoorziening
te realiseren. Dit is een vergaande, maar ook een noodzakelijke bevoegdheid voor VvE’s
om mee te kunnen in de verduurzamingsopgave voor de gebouwde omgeving. Immers, krijgt
de VvE deze bevoegdheid niet, dan kan door onderlinge technische afhankelijkheden,
een individueel lid van de VvE de aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
voor de gehele VvE blokkeren, terwijl een alternatief niet altijd voor handen is,
of leidt tot een significante verhoging van de kosten voor andere VvE leden. Ook wordt
hiermee voorkomen dat slechts een deel van de VvE de initiële aansluitkosten draagt,
terwijl uiteindelijk alle VvE-leden, ook op een later moment, gebruik kunnen maken
van de getroffen voorziening. Het EHRM laat de lidstaten een ruime beoordelingsmarge
bij het vaststellen van wat als een legitieme doelstelling in het kader van het algemeen
belang kan gelden. De met dit amendement beoogde verruiming van de bevoegdheden van
de VvE ten aanzien van de besluitvorming over de aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
betreft een dwingende reden van algemeen belang, namelijk het borgen van de warmtetransitie
in wijken waar zich appartementsgebouwen bevinden. Er zijn geen andere, minder ingrijpende
maatregelen mogelijk om ditzelfde doel te bereiken.

De evenredigheidstoets vraagt tot slot om een beoordeling of met dit amendement sprake
is van een rechtvaardig en evenwichtig resultaat, oftewel «fair balance», tussen het
algemeen belang en de belangen van het individu dat wordt geraakt door de inmenging
in het eigendomsrecht, in casu de appartementseigenaren. Bij de beoordeling of sprake
is van een «fair balance» dienen verschillende aspecten in ogenschouw te worden genomen,
in het licht van de met dit amendement te dienen belangen. In een VvE is er vaak sprake
van technische onderlinge afhankelijkheid bij het aansluiten op een collectieve warmtevoorziening.
Het warmtebedrijf zal deze technische afhankelijkheid niet altijd kunnen voorkomen
of ondervangen door een andere wijze van aansluiten aan te bieden. Wanneer de VvE
niet bevoegd is om namens een meerderheid van haar leden tot dit besluit over te gaan
voor al haar leden, kan in deze situaties van technische afhankelijkheid, een individuele
appartementseigenaar een aansluiting op een collectieve warmtevoorziening voor de
gehele VvE of een deel hiervan blokkeren. Hierdoor wordt de vrijheid van appartementseigenaars
om te beslissen over aansluiten op een collectieve warmtevoorziening sterk ingeperkt.
Dit is onwenselijk, zeker omdat alternatieven, zoals een individuele warmtepomp, technisch
niet altijd mogelijk zijn, of duurder kunnen zijn. Een besluit tot het aanleggen van
dat systeem kan dan alleen genomen worden indien alle appartementseigenaren instemmen
met dat besluit, ook als overeenkomstig het splitsingsreglement een andere besluitvormingsprocedure
voor dat besluit geldt. Een unaniem besluit binnen de VvE zal in de praktijk vaak
niet realistisch zijn. Deze situatie is onwenselijk gezien het maatschappelijk belang
om te verduurzamen. Maar deze situatie is ook onwenselijk omdat daarmee de uitvoering
van een legitiem genomen meerderheidsbesluit in de VvE onmogelijk kan zijn. Om aan
deze onwenselijke situatie een einde te maken is het noodzakelijk individuele appartementseigenaren
onder omstandigheden te verplichten een aansluitovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf
te accepteren en te verplichten mee te werken aan de aanleg van deze collectieve warmtevoorziening
(inclusief het opruimen van gasleidingen), ook als het om hun privéappartementen gaat.
Er is sprake van een fair balance omdat rekening kan worden gehouden met de individuele
belangen van de appartementseigenaren. Er zijn diverse processuele waarborgen in de
regeling opgenomen om met de belangen van de appartementseigenaren die geen aansluiting
op de collectieve warmtevoorziening willen, rekening te houden. Individuele appartementseigenaren
die geen aansluitovereenkomst willen kunnen dit bij het aangewezen warmtebedrijf en
de VvE melden. Naar aanleiding van deze melding zal het aangewezen warmtebedrijf moeten
adviseren over de financiële en technische consequenties van het in stand houden van
de individuele aansluiting van deze appartementseigenaar voor de aanleg van de collectieve
warmtevoorziening. Naar aanleiding van dit advies kan de betreffende appartementseigenaar
een klacht indienen bij het aangewezen warmtebedrijf. De VvE kan niet eerder een besluit
over het aanbod van het aangewezen warmtebedrijf nemen dan nadat deze procedures zijn
doorlopen. Tegen het besluit van het bestuur van de VvE staat tot slot voor de appartementseigenaar
de mogelijkheid open een vordering tot vernietiging van dat besluit bij de kantonrechter
overeenkomst artikel 5:130 BW in te dienen. De kantonrechter zal vervolgens beoordelen
of de VvE in alle redelijkheid en billijkheid – gezien het advies van het aangewezen
warmtebedrijf – tot het besluit om het aanbod te aanvaarden, heeft kunnen komen. Indien
het technisch mogelijk is en de kosten van de aanleg van een collectieve warmtevoorziening
voor de overige appartementseigenaren daardoor niet significant hoger worden, wordt
de wens van deze appartementseigenaren om hun individuele aansluiting te behouden,
geaccepteerd. De collectief door de VvE afgesloten aansluitovereenkomst geldt dan
niet voor hen en zij zijn niet onderworpen aan de medewerkingsverplichtingen. Ook
hoeft hij dan niet mee te betalen aan de aansluitovereenkomst die door de VvE wordt
gesloten. Hij is dan immers ook niet gebonden door deze overeenkomst. Een appartementseigenaar
die weliswaar aangesloten wordt maar geen leveringsovereenkomst wil, kan dit eveneens
melden aan het aangewezen warmtebedrijf. Deze zal dan bij de aanlegwerkzaamheden hiermee
rekening houden en bijvoorbeeld geen afleverset of meetinrichting plaatsen. Bij de
uitvoering van de werkzaamheden zal het aangewezen warmtebedrijf rekening moeten houden
met de belangen van de individuele appartementseigenaren (de werkzaamheden moeten
namelijk «redelijkerwijs noodzakelijk zijn»). Als een warmteleiding technisch gezien
ook buitenlangs kan worden geplaatst (en niet door het privégedeelte) zonder buitensporige
extra kosten voor de andere leden, zal het aangewezen warmtebedrijf dit doen.

Van het ontbreken van een fair balance bij deze inmenging in het eigendomsrecht is
dan ook geen sprake. Mocht er bij incidentele gevallen toch sprake zijn van een onrechtmatige
inbreuk op het eigendomsrecht, dan staat hiertegen rechtsbescherming open. Op grond
van artikel 5:130 lid 1 BW kan een appartementseigenaar de kantonrechter verzoeken
om een besluit om over te gaan op een warmtenet te vernietigen, bijvoorbeeld omdat
dit in strijd zou zijn met redelijkheid en billijkheid.5

Artikelsgewijs

Artikel 4.6a

In de artikelen 4.6a tot en met 4.6e wordt de bevoegdheid van de VvE geregeld bij
een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf om aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening/klein
collectief warmtesysteem als het gaat om de levering van warmte door dat warmtebedrijf
in een warmtekavel. Het aangewezen warmtebedrijf levert dan rechtstreeks aan individuele
appartementseigenaren (die een individuele leveringsaansluiting hebben).

– Artikel 4.6a, eerste lid, regelt dat besluitvorming van de VvE over het al dan niet aanvaarden van een aanbod
van een aangewezen warmtebedrijf om een gebouw aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening
steeds bij volstrekte meerderheid van stemmen kan worden genomen (een meerderheid
van minimaal meer dan 50%, ook wel «50% +1»). Daarmee wordt beoogd de mogelijkheid
die artikel 5:127, eerste lid, BW biedt om in de statuten een andere stemverhouding
te bepalen, uit te sluiten. Deze bepaling ziet alleen op de stemverhouding. Met deze
bepaling is dus niet beoogd andere bepalingen die in de wet of de statuten zijn opgenomen
ten aanzien van de besluitvorming, zoals een eventueel quorum of een oproeptermijn,
buiten toepassing te verklaren. Deze bepalingen blijven na inwerkingtreding van artikel
4.6a onverminderd van kracht.

Het besluit van een VvE wordt niet eerder genomen dan nadat haar leden in de gelegenheid
zijn gesteld gedurende twee maanden na het aanbod van het warmtebedrijf te melden
geen aansluitovereenkomst met het warmtebedrijf te willen. Omdat na aanleiding van
dit besluit de VvE gemachtigd is namens al haar leden een aansluitovereenkomst met
het aangewezen warmtebedrijf aan te gaan, moeten leden eerst de mogelijkheid hebben
daartegen bezwaar te maken. Naar aanleiding van deze melding zal het aangewezen warmtebedrijf
dit lid en de VvE adviseren over de financiële en technische consequenties van het
in stand houden van de individuele aansluiting van deze appartementseigenaar voor
de aanleg van de collectieve warmtevoorziening. Na aanleiding van dit advies kan de
betreffende appartementseigenaar een klacht indienen bij het aangewezen warmtebedrijf.
De VvE kan niet eerder een besluit over het aanbod van het aangewezen warmtebedrijf
nemen dan nadat deze procedures zijn doorlopen (artikel 4.6b).

Het gaat om een aanbod van een aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in artikel 2.24
en ziet dus op situaties buiten de Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie
(WGiW) om. In het kader van de WGiW wordt in artikel 4.6e de besluitvormingsprocedure
van het eerste lid van overeenkomstige toepassing verklaard op het besluit van de
VvE om een aanbod niet te aanvaarden.

– Het tweede lid regelt dat de gevolgen van het besluit van een VvE om een aanbod van aansluiting
op een collectieve warmtevoorziening te aanvaarden. Als gevolg van het besluit van
de VvE is het bestuur van de VvE gemachtigd namens alle appartementseigenaren die
deel uitmaken van de VvE en die gedeelten van een gebouw bezitten die bestemd zijn
voor verblijf van personen, een aansluitovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf
te sluiten. Het gaat dan om de aansluitovereenkomst die uit de aanvaarding van dat
aanbod voortvloeit. Het aangewezen warmtebedrijf behoeft dus niet meer met de afzonderlijke
appartementseigenaren individuele aansluitovereenkomsten te sluiten. De aansluitovereenkomst
die de VvE aangaat met het aangewezen warmtebedrijf ziet op de aansluiting van alle
gedeelten van het gebouw die voor verblijf van personen bestemd zijn. Voor de betekenis
van het begrip «verblijf van personen» wordt verwezen naar de terminologie zoals die
ook wordt gebruikt in het Besluit bouwwerken leefomgeving en het Besluit kwaliteit
leefomgeving. Het gaat dan om een verblijfsgebied met een minimumniveau van verblijven
van personen. Bij bijvoorbeeld een kantoor moeten de werkvertrekken voor administratieve
werkzaamheden en bij een school de klaslokalen als dergelijke verblijfsgebieden worden
aangemerkt. Ook bijvoorbeeld een winkel in de plint van een gebouw is bedoeld voor
verblijven van personen. Hiervan is geen sprake bij gedeelten met een overige gebruiksfunctie
waarin activiteiten plaatsvinden waarbij het verblijven van personen een ondergeschikte
rol speelt, zoals een opslagruimte of een ondergrondse parkeergarage.

Of bij gedeelten met een industriefunctie, zoals een opslagloods, een kas en een stal.
Een winkelfunctie of een kantoorfunctie is wel bedoeld voor verblijven van personen.
Een ondergrondse parkeergarage daarentegen niet.

Het betreft hier een uitbreiding van de bevoegdheden van een VvE ten opzichte van
hetgeen is geregeld in artikel 5:126 BW. Alle leden van de VvE (alle individuele appartementseigenaren
van het gebouw waar de VvE betrekking op heeft) worden daarmee aangesloten op een
collectieve warmtevoorziening. Het uitgangspunt dat iedereen wordt aangesloten creëert
een heldere, juridische situatie, waarbij wordt aangesloten bij het belang van de
meerderheid van de appartementseigenaren en technisch complexe en daardoor kostbare,
uitvoeringsproblemen worden voorkomen. Iedere appartementseigenaar heeft vervolgens
de mogelijkheid als verbruiker een leveringsovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf
te sluiten. Indien een appartementseigenaar zijn appartement laat gebruiken door een
andere persoon, kan deze verbruiker een leveringsovereenkomst afsluiten. Een appartementseigenaar
die geen leveringsovereenkomst als bedoeld in artikel 2.30 met het aangewezen warmtebedrijf
wil afsluiten, kan dat doorgeven aan het aangewezen warmtebedrijf opdat daarmee rekening
kan worden gehouden met de aanleg van het systeem door zijn appartement (bijvoorbeeld
geen individueel afleverset of meetinrichting). Zie voorgesteld artikel 4.6d, tweede
lid.

– Het derde lid biedt de individuele appartementseigenaar de mogelijkheid niet gebonden te zijn aan
de aansluitovereenkomst die de VvE sluit met het aangewezen warmtebedrijf namens al
haar leden, indien hij geen aansluiting op een collectieve warmtevoorziening wil en
deze wens kan worden gerespecteerd zonder dat daarmee de aanleg van een collectieve
warmtevoorziening voor de overige appartementseigenaren in gevaar komt of significant
duurder wordt. Deze appartementseigenaar zal dit moeten melden bij zijn VvE en het
aangewezen warmtebedrijf zodra het aanbod van dit warmtebedrijf bekend is bij de VvE.
Het besluit van de VvE om het aanbod van het aangewezen warmtebedrijf al dan niet
te aanvaarden kan niet eerder genomen worden dan nadat individuele appartementseigenaren
gedurende twee maanden in de gelegenheid zijn gesteld deze melding te doen (eerste lid, onderdeel a). Als deze appartementseigenaar voldoet aan de voorwaarden van het derde lid, kan
hij zijn eigen (bijvoorbeeld gas-) aansluiting behouden. Omdat hij niet gebonden wordt
door de aansluitovereenkomst die de VvE sluit overeenkomstig artikel 4.6a, tweede
lid, zal hij ook niet met de kosten van deze aansluitovereenkomst kunnen worden geconfronteerd.

– Het vierde lid regelt dat de overeenkomst bedoeld in het tweede lid alleen wordt gesloten namens
appartementseigenaars die een appartementsrecht bezitten dat bestemd is voor verblijf
van personen. Dit sluit aan bij het tweede lid, waarin is geregeld dat de overeenkomst
alleen ziet op het aansluiten van de gedeelten van het gebouw die voor verblijf van
personen bestemd zijn op een collectieve warmtevoorziening. Indien een appartementseigenaar
geen appartementsrecht bezit dat bestemd is voor verblijf van personen, is hij dus
niet gebonden aan de aansluitovereenkomst.

Artikel 4.6b

Een lid van een VvE die bezwaar heeft tegen een aansluiting op een collectieve warmtevoorziening
kan dit binnen twee maanden nadat het aanbod door het aangewezen warmtebedrijf aan
de VvE is gedaan, dit melden bij de VvE en het aangewezen warmtebedrijf. Het aangewezen
warmtebedrijf zal na aanleiding van deze melding adviseren over de vraag of het verzoek
van dit lid niet aangesloten te worden voldoet aan de voorwaarden van artikel 4.6a,
derde lid (eerste lid). Na aanleiding van dit advies kan het lid van de VvE als de VvE een klacht bij het
aangewezen warmtebedrijf indienen als ze het niet mee eens zijn met het advies (tweede lid). Het aangewezen warmtebedrijf moet op grond van artikel 2.28 van de Wcw een klachtenprocedure
inrichten. Doel is daarmee een weloverwogen en goed toegelicht standpunt van het aangewezen
warmtebedrijf te verkrijgen over de financiële en technische mogelijkheid om een individuele
aansluiting van een lid in stand te houden als deze niet wil overgaan op de collectieve
warmtevoorziening (tweede lid). Na dit advies en eventueel de afhandeling van de klachtenprocedure naar aanleiding
van dit advies, kan de VvE een besluit nemen over het aanbod van een aangewezen warmtebedrijf
(derde lid). Als het betreffende lid het vervolgens niet eens is met het besluit dat de VvE
vervolgens neemt, kan dit besluit door hem overeenkomstig artikel 5:130 BW voor vernietiging
worden voorgedragen bij de kantonrechter (vierde lid).

Artikel 4.6c

In artikel 4.6c, eerste lid, wordt geregeld dat de kosten die voortvloeien uit de aansluitovereenkomst voor rekening
komen van de gezamenlijke appartementseigenaars namens wie de overeenkomst is aangegaan.
De kosten komen dus niet voor rekening van de appartementseigenaar namens wie de overeenkomst
niet gesloten wordt, in het geval een appartementseigenaar gebruik maakt van de mogelijkheid
die wordt geregeld in artikel 4.6a, derde lid, of indien deze geen appartementsrecht
bezit dat bestemd is voor verblijf door personen.

In het tweede lid wordt geregeld dat de kosten in beginsel worden verdeeld over de appartementseigenaars
die overgaan op de collectieve warmtevoorziening op basis van het aantal appartementsrechten
dat zij bezitten. Hiermee wordt aangesloten bij hetgeen wettelijk is geregeld in artikel
5:113, tweede lid, BW. Zij dragen hieraan bij jegens de vereniging van eigenaars,
die gehouden is de financiële verplichtingen die voortvloeien uit de aansluitovereenkomst
aan het aangewezen warmtebedrijf te voldoen. Het voorgestelde tweede lid wijkt echter
af van artikel 5:113, tweede lid, BW omdat deze kosten niet behoren tot de gezamenlijke
kosten van alle appartementseigenaars, maar uitsluitend die appartementseigenaars
wiens appartementsrecht op de collectieve warmtevoorziening wordt aangesloten.

Op grond van artikel 5:113, tweede lid, BW kan in het splitsingsreglement een verdeelsleutel
worden opgenomen die afwijkt van de wettelijke regeling dat de appartementseigenaars
in gelijke delen bijdragen in de kosten op basis van het aantal appartementsrechten.
In modelreglement (MR) 1983 en latere modelreglementen6 is voorzien in een verdeling van de kosten op basis van het aantal breukdelen. De
verdeling van het aantal breukdelen is opgenomen in de splitsingsakte en geeft de
verhouding tussen het betreffende appartementsrecht en het totaal aantal appartementsrechten
in de VvE weer. De breukdelen worden in de meeste gevallen gebaseerd op de omvang
of de waarde van de appartementen. In eerdere modelreglementen7 is opgenomen dat de kosten in gelijke delen tussen de appartementseigenaars worden
verdeeld.

Met het derde lid wordt beoogd te regelen dat een dergelijke in het reglement opgenomen verdeling van
toepassing is op de kosten die voortvloeien uit de aansluitovereenkomst. Dit betekent
dat de appartementseigenaars die worden aangesloten de kosten verdelen op basis van
de in het reglement opgenomen verdeling, waarbij de appartementsrechten (en de daaraan
verbonden breukdelen) die niet worden aangesloten buiten beschouwing worden gelaten,
in zoverre deze alternatieve verdeling zich hier niet tegen verzet.

Een alternatieve verdeling die zeer nauw toegespitst is op een bepaald type kosten,
waarvoor een bijzondere verdeling aangewezen is, is een voorbeeld van een alternatieve
verdeling die zich verzet tegen overeenkomstige toepassing op de kosten en schulden
van een collectieve warmtevoorziening. Hierbij kan worden gedacht aan een alternatieve
verdeling die alleen betrekking heeft op de kosten voor de lift.8

In een splitsingsreglement kan ook worden opgenomen dat ten aanzien van verschillende
kosten verschillende andere verhoudingen worden vastgesteld. Met het vierde lid wordt beoogd voor deze gevallen duidelijkheid te scheppen over welke andere verhouding
dan moet worden toegepast. Deze keuze is aan de vergadering van eigenaars gelaten.
Zij dient hierin te beslissen bij het initiële besluit om het aanbod van een aangewezen
warmtebedrijf te accepteren. Tegen een dergelijk besluit van de VvE staat ook rechtsbescherming
open. Een individuele appartementseigenaar zou bijvoorbeeld kunnen menen dat de gekozen
andere verhouding in strijd is met de redelijkheid en billijkheid, en op grond hiervan
vernietiging van het VvE-besluit verlangen bij de kantonrechter.9

In het vijfde lid wordt geregeld dat in afwijking van het tweede en derde lid de appartementseigenaars
namens wie de overeenkomst wordt gesloten niet gehouden is jegens de vereniging van
eigenaars in de kosten bij te dragen, maar dat – indien dit in de overeenkomst is
bepaald – het aangewezen warmtebedrijf deze kosten direct bij de individuele appartementseigenaars
in rekening brengt. Hiervoor kan bijvoorbeeld worden gekozen om de VvE op administratief
gebied te ontlasten.

Artikel 4.6d

– Het eerste lid regelt een medewerkingsplicht voor alle leden van de VvE die het besluit heeft genomen
het aanbod van een aangewezen warmtebedrijf te aanvaarden en daartoe een aansluitovereenkomst
met het aangewezen warmtebedrijf namens al zijn leden sluit. Deze plicht betreft «alle
werkzaamheden die redelijkerwijs noodzakelijk zijn» ten behoeve van het realiseren
van de aansluiting, maar ziet ook op het onderhoud dat daarna nodig is, alsook eventuele
toekomstige verwijdering van leidingen e.d. Het aangewezen warmtebedrijf is gehouden
bij het verrichten van de werkzaamheden rekening te houden met de belangen van de
individuele appartementseigenaren (aanpassingen moeten proportioneel zijn en niet
minder ingrijpend kunnen worden gerealiseerd). Dit geldt met name als een appartementseigenaar
heeft doorgegeven niet op warmtelevering over te zullen gaan (tweede lid). Daarbij
is expliciet bepaald dat de medewerkingsplicht ook ziet op het privégedeelte van de
appartementseigenaar, «het deel dat bestemd is om als afzonderlijk geheel door hem
te worden gebruikt» (artikel 5:106 BW). Een appartementseigenaar moet dus meewerken
aan het aanleggen van leidingen door de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw
maar ook door zijn appartement, indien en voor zover dat redelijkerwijs noodzakelijk
is om een aansluiting van het gebouw op een collectieve warmtevoorziening te realiseren.
Het gaat meer concreet om het aanleggen van een collectieve warmtevoorziening met
toebehoren in het appartementsgebouw tot aan de hoofdaansluiters in de appartementen.
Het plaatsen van de individuele afleverset en de meetinrichting gebeurt pas bij het
sluiten van de leveringsovereenkomst.

– Het tweede lid regelt dat een lid van de VvE die niet op warmte wil overgaan en dus geen leveringsovereenkomst
gaat sluiten met het aangewezen warmtebedrijf, dit kan melden aan dit warmtebedrijf,
opdat deze bij de noodzakelijke aanpassingen in het appartement ten behoeve van de
aansluiting op een collectieve warmtevoorziening hiermee rekening kan houden (bijvoorbeeld
geen afleverset en meetinrichting). Het betreffende lid zal echter wel aan de kosten
van de aansluiting moeten meebetalen omdat hij wel wordt aangesloten op grond van
de aansluitovereenkomst van de VvE, bedoeld in artikel 4.6a, tweede lid. De aansluitovereenkomst
wordt immers gesloten door de vereniging van eigenaars namens alle leden. De kosten
die op grond van deze overeenkomst worden gemaakt komen dan ook ten laste van de gezamenlijke
appartementseigenaren die door deze overeenkomst worden gebonden en behoren tot de
gemeenschappelijke kosten. Deze kosten worden op grond van artikel 4.6c evenredig
verdeeld over de appartementseigenaren, tenzij in het reglement een andere verhouding
is bepaald. Indien het reglement niet voorziet in een kostenverdeling komen de kosten
op grond van artikel 5:113, tweede lid, BW in gelijke delen voor rekening van de appartementseigenaren.
Voor het aansluiten schrijft de Wcw en het daarop gebaseerde Besluit collectieve warmtevoorziening
voor dat er een eenmalig aansluitbedrag in rekening kan worden gebracht. De appartementseigenaren
die melden geen aansluitovereenkomst met het warmtebedrijf te willen aangaan en voldoen
aan de voorwaarden van artikel 4.6a, derde lid, zullen daar ook niet door gebonden
worden. Aan hen kunnen daarom ook geen aansluitkosten in rekening worden gebracht.

– Het derde lid regelt dat een lid van de VvE die het besluit heeft genomen het aanbod van een aangewezen
warmtebedrijf te aanvaarden, en dat een aansluitovereenkomst met een distributiesysteembeheerder
voor gas heeft, meewerkt aan het verwijderen van zijn gasaansluiting. Hij zal ook
in zijn privégedeelten aan het verwijderen van de gasleidingen en de daarmee verbonden
hulpmiddelen moeten meewerken. Hij zal voor het beëindigen van zijn gasaansluiting
contact moeten opnemen met zijn distributiesysteembeheerder. Deze zal in nauw overleg
met het aangewezen warmtebedrijf het moment van het afsluiten van het gas en aansluiten
op een collectieve warmtevoorziening bepalen.

– Op grond van het vierde lid zal de verplichting om mee te werken aan het verwijderen van de gasaansluiting ook
gelden voor een lid dat geen leveringsovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf
wil afsluiten, maar waarbij het verwijderen van deze aansluiting om financiële of
technische redenen noodzakelijk is om het gebouw aan te sluiten op een collectieve
warmtevoorziening (vergelijk artikel 4.6a, derde lid).

– In het vijfde lid is geregeld dat – indien een appartementseigenaar zijn appartement heeft verhuurd
– de huurder als verbruiker aan dezelfde medewerkingsverplichting is gehouden als
de appartementseigenaar als lid van de VvE. Indien hij geen leveringsovereenkomst
wil afsluiten, meldt hij dit aan het aangewezen warmtebedrijf.

– Het zesde lid regelt dat het aangewezen warmtebedrijf de appartementseigenaren dan wel de verbruikers,
bedoeld in het vijfde lid, binnen een bij ministeriële regeling te bepalen termijn
schriftelijk informeert over de werkzaamheden die moeten gebeuren voor het realiseren
van de aansluiting. Het zal dan in de regel gaan om het informeren over het tijdstip,
de aard van de werkzaamheden en de wijze waarop deze uitgevoerd gaan worden. Daarbij
ligt het in de rede dat het aangewezen warmtebedrijf duidelijk maakt op welke wijze
met de belangen van de onderscheidene appartementseigenaren rekening zal worden gehouden.

– Een vereniging van eigenaars of een daarmee vergelijkbare rechtsvorm verstrekt het
aangewezen warmtebedrijf persoonsgegevens van haar leden voor zover dat noodzakelijk
is voor de uitvoering van de aansluitovereenkomst die zij sluit (bijvoorbeeld facturering)
en om het aangewezen warmtebedrijf in staat te stellen de schriftelijke kennisgeving,
bedoeld in het zesde lid, te doen (zevende lid).

– Het achtste lid sluit aan bij de mogelijkheid van een appartementseigenaar om krachtens artikel 4.6a,
derde lid, te melden dat hij geen aansluitovereenkomst met het aangewezen warmtebedrijf
wil aangaan. Hij wordt dan niet gebonden aan de aansluitovereenkomst die de VvE namens
haar leden sluit met het aangewezen warmtebedrijf indien daardoor tenminste de aanleg
van een collectieve warmtevoorziening redelijkerwijs technisch niet onmogelijk wordt
en de kosten voor de andere appartementseigenaren daardoor niet significant hoger
worden. In dat geval valt hij ook niet onder de verplichtingen, geregeld in artikel
4.6d.

Artikel 4.6e

– In het geval een gemeente in het kader van de WGiW gebruik maakt van haar bevoegdheid
een wijk aan te wijzen om van het gas af te gaan, en een collectieve warmtevoorziening
als alternatieve voorziening is aangewezen, schrijft artikel 2.25 voor dat de VvE
binnen een bepaalde termijn moet reageren op een aanbod van het aangewezen warmtebedrijf.
Indien daar niet op tijd op wordt gereageerd wordt de VvE geacht het aanbod stilzwijgend
aanvaard te hebben (met de mogelijkheid binnen 14 dagen de aansluitovereenkomst kosteloos
nog te ontbinden). Het is belangrijk dat de VvE de mogelijkheid heeft adequaat te
reageren op een aanbod. De besluitvormingsprocedure die is voorgesteld voor het reguliere
aanbod van artikel 2.24 wordt via artikel 4.6e, eerste lid, dan ook van overeenkomstige toepassing verklaard in de situatie van artikel 2.25.

– Indien een VvE aan aanbod van een aangewezen warmtebedrijf als bedoeld in artikel
2.25 aanvaardt, geldt op grond van het tweede lid, ook in deze situatie dat als gevolg van het besluit van de VvE de VvE gemachtigd
is namens alle appartementseigenaren die deel uitmaken van de VvE een aansluitovereenkomst
met het aangewezen warmtebedrijf te sluiten. De aansluitovereenkomst die de VvE aangaat
met het aangewezen warmtebedrijf ziet op de aansluiting van alle gedeelten van het
gebouw die voor verblijf van personen bestemd zijn. In deze situatie geldt ook de
verplichting voor de individuele appartementseigenaar om medewerking te verlenen aan
het aanleggen van een collectieve warmtevoorziening, ook als dat zijn privégedeelte
betreft, en dat hij als hij een gasaansluiting heeft dient mee te werken aan de verwijdering
van deze aansluiting. Omdat op grond van artikel 2.34 van het wetsvoorstel een verbruiker
gedurende drie jaar een leveringsovereenkomst met betrekking tot een gebouw waarvan
de gebouweigenaar het aanbod om aangesloten te worden, bedoeld in artikel 2.25, eerste
lid, heeft aanvaard of stilzwijgend heeft aanvaard, door middel van opzegging niet
kan beëindigen, is artikel 4.6d, tweede lid, niet van overeenkomstige toepassing verklaard.
Als een appartementseigenaar zijn appartement in gebruik heeft gegeven aan een ander
persoon, zal deze gehouden zijn de medewerking te verlenen aan de aanleg van een collectieve
warmtevoorziening en eventueel het verwijderen van de gasaansluiting. Verder verklaart
het tweede de verplichting van het aangewezen warmtebedrijf om de appartementseigenaren
dan wel de verbruikers aan wie deze zijn appartement in gebruik heeft gegeven, te
informeren over de werkzaamheden die moeten gebeuren voor het realiseren van de aansluiting,
van overeenkomstige toepassing. Daarnaast wordt artikel 4.6c, waarin de procedure
is geregeld voor een appartementseigenaar om naar aanleiding van het aanbod van het
aangewezen warmtebedrijf bezwaar te maken tegen het aansluiten op een collectieve
warmtevoorziening als ook tegen het besluit van de VvE om dat aanbod te aanvaarden,
van overeenkomstige toepassing verklaard. Tot slot geldt eveneens de regeling van
kosten en schulden die voortvloeien uit de collectief door de VvE gesloten aansluitovereenkomst
(artikel 4.6c).

Artikel 4.6f

Dit artikel regelt de bevoegdheid van een VvE bij een aanbod van een warmtebedrijf
als bedoeld in artikel 2.24 en 2.25, om het gebouw aan te sluiten op een klein collectief
warmtesysteem. Deze artikelen worden in artikel 3.7 van overeenkomstige toepassing
verklaard op klein collectieve systemen. In dat geval zijn de artikelen 4.6a tot en
met 4.6d (met uitzondering van het tweede lid, in geval van een aanbod van een warmtebedrijf
als bedoeld in artikel 2.25) van overeenkomstige toepassing.

Artikel 4.6g

Artikel 4.6g regelt de bevoegdheid van een VvE bij een aanbod van een warmtebedrijf
tot aan te sluiten op een collectieve warmtevoorziening of een klein collectief warmtesysteem
als het gaat om de levering van warmte, bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, onderdeel
a. Het gaat dan om de levering van warmte aan ten hoogste 10 natuurlijke personen
of rechtspersonen (artikel 1.2 eerste lid, onderdeel d). Ook ziet dit artikel op de
doorlevering van warmte door een VvE als bedoeld in artikel 4.1, eerste lid, onderdeel
b. Alsdan zijn de artikelen 4.6a, tweede en derde lid, tot en met 4.6d van overeenkomstige
toepassing. Hoewel in deze situatie het warmtebedrijf voor deze levering geen aanwijzing
nodig heeft noch een meldplicht richting het college geldt, en tevens slechts enkele
voorschriften uit het wetsvoorstel gelden, is er voor gekozen voor deze situatie regels
op te stellen en daarbij aan te sluiten bij hetgeen geregeld is in de artikelen 4.6a
tot en met 4.6d. Ook hier spelen immers de problemen binnen VvE’s die in het algemeen
deel van de toelichting zijn geschetst.

Artikel 4.6h

In dit artikel wordt de situatie geregeld dat de VvE zelf leverancier is. Hoewel deze
situatie valt onder de ontheffingsmogelijkheid van artikel 4.2 en slechts enkele voorschriften
uit het wetsvoorstel in dat geval gelden, is er voor gekozen ook voor deze situatie
regels te stellen en daarbij aan te sluiten bij de artikelen 4.6a tot en met 4.6d.
Het gaat dan om het besluit van een VvE warmte te leveren waarvoor op grond van artikel
4.1, eerste lid, een verplichting geldt dit te melden aan het college. De problematiek
die binnen VvE’s speelt met betrekking tot het aansluiten op een collectieve warmtevoorziening,
speelt namelijk ook hier.

Grinwis Bontenbal