Amendement : Amendement van het lid Inge van Dijk over het uitbreiden van de diplomatenclausule indien de verhuurder voorafgaand aan de huurperiode gedurende een periode van twee jaar als eigenaar in de woning heeft gewoond

Nr. 25 AMENDEMENT VAN HET LID INGE VAN DIJK

Ontvangen 11 mei 2023

De ondergetekende stelt het volgende amendement voor:

I

In artikel I wordt na onderdeel B een onderdeel ingevoegd, luidende:

Ba

Artikel 274, tweede lid, wordt als volgt gewijzigd:

1. Aan het slot van onderdeel a wordt «, of» vervangen door een komma.

2. Onder vervanging van de punt aan het slot van onderdeel b door «, of» wordt een onderdeel
toegevoegd, luidende:

c. indien de verhuurder, die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening
van een beroep of bedrijf en niet meer dan één woning verhuurt, tot verkoop van de
woning wil overgaan welke hij voorafgaand aan de huurperiode gedurende een periode
van twee jaar als eigenaar heeft bewoond.

3. Er wordt een lid toegevoegd, luidende:

7. Een vordering gegrond op lid 2 onder c is alleen toewijsbaar indien:

a. de verhuurder zijn vordering niet eerder heeft gegrond op dat onderdeel;

b. de verhuurder niet eerder dan drie maanden voorafgaand aan de bij dat beding overeengekomen
termijn een huwelijk of een geregistreerd partnerschap is aangegaan met de persoon
met wie hij een gezamenlijke huishouding voert.

II

Aan artikel I wordt een onderdeel toegevoegd, luidende:

D

Artikel 276 wordt als volgt gewijzigd:

1. In het eerste lid wordt «artikel 274 lid 1 onder c» vervangen door «artikel 274 lid 1
onder b of c» en wordt na «in eigen gebruik te nemen» ingevoegd «respectievelijk te
verkopen».

2. In het tweede lid wordt na «genomen» ingevoegd «respectievelijk te koop is aangeboden».

3. In het derde lid wordt «artikel 274 lid 1 onder c» vervangen door «artikel 274 lid 1
onder b of c» en wordt na «in eigen gebruik te nemen» ingevoegd «respectievelijk te
verkopen».

III

Na artikel II wordt een artikel ingevoegd luidende:

ARTIKEL IIa

A

Aan artikel 2 van de Wet goed verhuurderschap wordt een lid toegevoegd, luidende:

6. De verhuurder die een huurovereenkomst heeft ontbonden op grond van artikel 7:274,
tweede lid, onder c, doet een melding bij het meldpunt als bedoeld in artikel 4, eerste
lid.

B

Aan artikel 4, eerste lid, wordt toegevoegd «en waar verhuurders de ontbinding als
genoemd in artikel 2, zesde lid, kunnen melden».

Toelichting

Met dit amendement wordt de zogenoemde «diplomatenclausule» uitgebreid. Het amendement
moet een oplossing bieden voor situaties waarin bijvoorbeeld een woning beschikbaar
komt nadat mensen zijn gaan samenwonen en waarbij de eigenaar nog niet zeker weet
of hij de woning in toekomst in bezit wil houden of wil verkopen. Een huurcontract
voor onbepaalde tijd, zonder een mogelijkheid tot verkoop, is in een dergelijk geval
niet passend en kan leiden tot leegstand.

Een natuurlijk persoon die eigenaar is van een woning die hij of zij zelf niet bewoont,
maar nog niet wil of kan verkopen, kan een huurovereenkomst aangaan met een huurder
waarin, na het verstrijken van een vooraf afgesproken periode, wordt voorzien in een
mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden bij verkoop van de woning. Voorwaarde
is dat deze mogelijkheid tot ontbinding bij verkoop expliciet bij aanvang is bedongen
en contractueel is vastgelegd. Aan de duur van de periode worden geen grenzen gesteld,
de duur van de huur moet slechts vooraf vaststaan. Die bepaalde tijd kan door de verhuurder
en de huurder in overleg worden verlengd. Deze uitbreiding van artikel 7:274 lid 2 BW
voorkomt dat de woning leeg staat gedurende de periode dat de eigenaar niet tot verkoop
over kan of wil gaan. De huur eindigt niet, zoals bij de nu nog bestaande huurovereenkomsten
voor maximaal twee jaar, van rechtswege. Als de huurder na afloop van de overeengekomen
termijn de woning niet wil verlaten, moet de eigenaar naar de rechter om ontbinding
van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vragen. De grond voor die ontbinding
is dan dat de overeengekomen termijn is verstreken en dat de eigenaar de woning wil
verkopen. Het is aan de rechter om dit te toetsen. Deze mogelijkheid wordt niet geboden
voor bedrijfsmatige verhuurders, maar alleen voor personen die bijvoorbeeld een woning
erven of zelf ergens anders zijn gaan wonen, maar niet direct over willen of kunnen
gaan tot verkoop van de woning. Mede om die reden is de toepasbaarheid beperkt tot
verhuurders die niet meer dan één woning verhuren. De verhuurder moet dus niet verhuren
in de uitoefening van zijn of haar beroep of bedrijf en mag niet meer dan één woning
verhuren.

Voorts geldt dat de verhuurder voorafgaand aan de huurovereenkomst zelf de woning
moet hebben bewoond als eigenaar-bewoner. Dit beperkt de mogelijke inzet van deze
clausule dus tot een beperkte hoeveelheid situaties en woningen. Het gaat immers enkel
om woningen die voor het aangaan van de huurovereenkomst met deze clausule, nog niet
verhuurd werden. Woningeigenaren die gaan samenwonen in een andere woning, maar hun
eigen woning nog niet direct willen opgeven zullen gebruik kunnen maken van deze clausule.

Voorts wordt artikel 7:276 BW van toepassing verklaart op ontbinding van de huurovereenkomst
op grond van de (uitgebreide) «diplomaten- clausule». Als de verhuurder de huurovereenkomst
heeft laten ontbinden op de grond dat hij of zij de woning zelf wil gaan bewonen dan
wel wil gaan verkopen, en na de ontbinding blijkt dat de verhuurder toch niet die
intentie had, dan is de verhuurder een schadevergoeding verschuldigd aan de huurder.
Hiermee wordt voorkomen dat verhuurders doen alsof ze de woning zelf willen gaan bewonen
of willen verkopen terwijl ze eigenlijk een andere huurder erin willen zetten.

Op welke intentie wordt getoetst is afhankelijk van de specifieke grond die de verhuurder
inroept voor de ontbinding. Als de verhuurder de vordering tot ontbinding stoelt op
artikel 7:274 lid 2 onder a BW en hij of zij zet de woning nadat de huurder is vertrokken
te koop, dan moet de verhuurder een schadevergoeding betalen. In die situatie was
de intentie niet om de woning zelf te gaan bewonen. Als de intentie van de verhuurder
is om de woning te verkopen, moet de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst
vragen op de grond dat hij of zij de woning wil verkopen.

Inge van Dijk