Amendement : Amendement van de leden Peter de Groot en Geurts over de uitbreiding van de diplomatenclausule voor de mogelijkheid tot verkoop

Nr. 19 AMENDEMENT VAN DE LEDEN PETER DE GROOT EN GEURTS

Ontvangen 13 april 2023

De ondergetekenden stellen het volgende amendement voor:

I

In artikel I wordt na onderdeel B een onderdeel ingevoegd, luidende:

Ba

Artikel 274, tweede lid, wordt als volgt gewijzigd:

1. Aan het slot van onderdeel a wordt «, of» vervangen door een komma.

2. Onder vervanging van de punt aan het slot van onderdeel b door «, of» wordt een onderdeel
toegevoegd, luidende:

c. indien de verhuurder, die een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening
van een beroep of bedrijf en niet meer dan één woning verhuurt, tot verkoop van de
woning wil overgaan.

II

Aan artikel I wordt een onderdeel toegevoegd, luidende:

D

Artikel 276 wordt als volgt gewijzigd:

1. In het eerste lid wordt «artikel 274 lid 1 onder c» vervangen door «artikel 274 lid 1
onder b of c» en wordt na «in eigen gebruik te nemen» ingevoegd «respectievelijk te
verkopen».

2. In het tweede lid wordt na «genomen» ingevoegd «respectievelijk te koop is aangeboden».

3. In het derde lid wordt «artikel 274 lid 1 onder c» vervangen door «artikel 274 lid 1
onder b of c» en wordt na «in eigen gebruik te nemen» ingevoegd «respectievelijk te
verkopen».

Toelichting

Met dit amendement wordt de zogenoemde «diplomatenclausule» uitgebreid. Het amendement
moet een oplossing bieden voor situaties waarin bijvoorbeeld een woning beschikbaar
komt na overlijden of nadat mensen zijn gaan samenwonen en waarbij de eigenaar nog
niet zeker weet of hij de woning in toekomst in bezit wil houden of wil verkopen.
Een huurcontract voor onbepaalde tijd, zonder een mogelijkheid tot verkoop, is in
een dergelijk geval niet passend en kan leiden tot leegstand.

Een natuurlijk persoon die eigenaar is van een woning die hij of zij zelf niet bewoont,
maar nog niet wil of kan verkopen, kan een huurovereenkomst aangaan met een huurder
waarin, na het verstrijken van een vooraf afgesproken periode, wordt voorzien in een
mogelijkheid de huurovereenkomst te ontbinden bij verkoop van de woning. Voorwaarde
is dat deze mogelijkheid tot ontbinding bij verkoop expliciet bij aanvang is bedongen
en contractueel is vastgelegd. Aan de duur van de periode worden geen grenzen gesteld,
de duur van de huur moet slechts vooraf vaststaan. Die bepaalde tijd kan door de verhuurder
en de huurder in overleg worden verlengd. Deze uitbreiding van artikel 7:274 lid 2
BW voorkomt dat de woning leeg staat gedurende de periode dat de eigenaar niet tot
verkoop over kan of wil gaan. De huur eindigt niet, zoals bij de nu nog bestaande
huurovereenkomsten voor maximaal twee jaar, van rechtswege. Als de huurder na afloop
van de overeengekomen termijn de woning niet wil verlaten, moet de eigenaar naar de
rechter om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vragen.
De grond voor die ontbinding is dan dat de overeengekomen termijn is verstreken en
dat de eigenaar de woning wil verkopen. Het is aan de rechter om dit te toetsen. Deze
mogelijkheid wordt niet geboden voor bedrijfsmatige verhuurders, maar alleen voor
personen die bijvoorbeeld een woning erven of zelf ergens anders zijn gaan wonen,
maar niet direct over willen of kunnen gaan tot verkoop van de woning. Mede om die
reden is de toepasbaarheid beperkt tot verhuurders die niet meer dan één woning verhuren.
De verhuurder moet dus niet verhuren in de uitoefening van zijn of haar beroep of
bedrijf en mag niet meer dan één woning verhuren.

Voorts wordt artikel 7:276 BW van toepassing verklaart op ontbinding van de huurovereenkomst
op grond van de (uitgebreide) «diplomatenclausule». Als de verhuurder de huurovereenkomst
heeft laten ontbinden op de grond dat hij of zij de woning zelf wil gaan bewonen dan
wel wil gaan verkopen, en na de ontbinding blijkt dat de verhuurder toch niet die
intentie had, dan is de verhuurder een schadevergoeding verschuldigd aan de huurder.
Hiermee wordt voorkomen dat verhuurders doen alsof ze de woning zelf willen gaan bewonen
of willen verkopen terwijl ze eigenlijk een andere huurder erin willen zetten.

Op welke intentie wordt getoetst is afhankelijk van de specifieke grond die de verhuurder
inroept voor de ontbinding. Als de verhuurder de vordering tot ontbinding stoelt op
artikel 7:274 lid 2 onder a BW en hij of zij zet de woning nadat de huurder is vertrokken
te koop, dan moet de verhuurder een schadevergoeding betalen. In die situatie was
de intentie niet om de woning zelf te gaan bewonen. Als de intentie van de verhuurder is om de woning te verkopen, moet de verhuurder de ontbinding van de huurovereenkomst
vragen op de grond dat hij of zij de woning wil verkopen.

Peter de Groot
Geurts