Amendement : Amendement van de leden Nijboer en Smeulders over een woningwaardegrens van € 400.000 als aanvullende voorwaarde voor de startersvrijstelling

Nr. 14
AMENDEMENT VAN DE LEDEN NIJBOER EN SMEULDERS

Ontvangen 9 november 2020

De ondergetekenden stellen het volgende amendement voor:

Na artikel I wordt een artikel ingevoegd, luidende:

ARTIKEL IA

De Wet op belastingen van rechtsverkeer wordt met ingang van 1 april 2021 als volgt
gewijzigd:

A

Aan artikel 9 wordt een lid toegevoegd, luidende:

7. In geval een verkrijging van een woning of rechten waaraan deze is onderworpen, waarbij
de vrijstelling, bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, is toegepast, binnen
twaalf maanden wordt gevolgd door een andere verkrijging die betrekking heeft op de
woning of rechten waaraan deze is onderworpen door dezelfde persoon of door zijn rechtsopvolger
krachtens huwelijksvermogensrecht of erfrecht, wordt, voor de toepassing van het eerste
of vierde lid, de waarde van de andere verkrijging vermeerderd met het bedrag waarover
ter zake van de eerdere verkrijging de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel
p, is toegepast.

B

Artikel 15 wordt als volgt gewijzigd:

1. Aan het eerste lid, onderdeel p, wordt een subonderdeel toegevoegd, luidende:

4°. het totaal van de waarde van de woning of rechten waaraan deze is onderworpen en tot
die woning behorende aanhorigheden niet uitkomt boven € 400.000.

2. Er wordt een lid toegevoegd, luidende:

10. Bij begin van het kalenderjaar wordt het bedrag, genoemd in het eerste lid, onderdeel
p, subonderdeel 4°, bij ministeriële regeling vervangen door een ander bedrag en is
van toepassing met ingang van 1 januari van het daarop volgend kalenderjaar. Het bedrag
wordt berekend door het te vervangen bedrag te vermenigvuldigen met de factor iw,
bedoeld in artikel 10.3, vijfde lid, van de Wet inkomstenbelasting 2001. Het aldus
berekende bedrag wordt rekenkundig afgerond op € 5.000.

Toelichting

Met dit amendement wordt met ingang van 1 april 2021 een aanvullende voorwaarde opgenomen
voor de toepassing van de startersvrijstelling. Voor het aanspraak kunnen maken op
de vrijstelling is vereist dat de te verkrijgen woning een waarde heeft die niet hoger
ligt dan de woningwaardegrens. Beoogd wordt deze grens te stellen op € 400.000. De
waarde wordt beoordeeld per gehele woning en daarbij behorende aanhorigheden en niet
per waarde van het verkregen deel van de woning. Dit betekent bijvoorbeeld dat de
verkrijging van de onverdeelde helft van een woning met een waarde van € 500.000 (verkrijging
€ 250.000) niet onder de vrijstelling valt.

De woningwaardegrens is een drempelbedrag. Bij een verkrijging boven deze grens is
overdrachtsbelasting verschuldigd over het gehele bedrag en niet slechts over het
gedeelte waarmee de waarde van de verkrijging de woningwaardegrens overtreft.

Om te bewerkstelligen dat verkrijgingen van vergelijkbare woningen gelijk worden behandeld,
wordt het nodig geacht aanvullende regels te stellen voor de bepaling van de woningwaardegrens
en de maatstaf van heffing waarover overdrachtsbelasting verschuldigd is. Om te voorkomen
dat door het kunstmatig splitsen van een woning en rechten waaraan deze is onderworpen
onder de woningwaardegrens wordt gebleven, is er een aanvullende antimisbruikbepaling
opgenomen die het voordeel van de eerste toepassing van de startersvrijstelling in
dergelijke gevallen alsnog wegnemen.

Aanhorigheden kunnen delen in de vrijstelling, mits deze gelijktijdig met de woning
door de verkrijger worden verkregen. De waarde van de aanhorigheden wordt in dat geval
meegeteld voor de beoordeling van de woningwaardegrens. Later verkregen aanhorigheden
vallen onder het algemene tarief van 8% (vanaf 1 januari 2021).

De woningwaardegrens wordt jaarlijks geïndexeerd op basis van de ontwikkeling van
de gemiddelde landelijke WOZ-waarde. In de bijstellingsregeling zal jaarlijks de nieuwe
woningwaardegrens worden bekend gemaakt die gaat gelden vanaf 1 januari van niet het
aankomende jaar, maar het jaar daaropvolgend.

Tevens wordt de voorgestelde inwerkingtredingsdatum van het voorstel verschoven naar
1 april 2021 om tegemoet te komen de starters die gewacht hebben met de overdracht
van de door hen verworven woning voordat bekend werd dat moest worden voldaan aan
een woningwaardegrens.

Artikelsgewijs

Artikel IA

Om justitiabelen die geanticipeerd hebben op het oorspronkelijk wetsvoorstel door
het passeren van de notariële akte uit te stellen tot na 1 januari 2021 niet te benadelen,
wordt voorgesteld de wijzigingen die worden voorgesteld bij het onderhavige amendement
in werking te laten treden met ingang van 1 april 2021.

Onderdeel A (artikel 9 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer)

Het voorgestelde artikel 9, zevende lid, van de Wet op belastingen van rechtsverkeer
(hierna: WBR) bevat een regeling voor de situatie waarin door dezelfde persoon, of
door zijn rechtsopvolger krachtens erfrecht of huwelijksvermogensrecht, de eigendom
van een woning of een recht waaraan een woning is onderworpen, wordt verkregen met
toepassing van de vrijstelling, bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel p, van
die wet, en daarna binnen twaalf maanden wordt gevolgd door een andere verkrijging
die betrekking heeft op dezelfde woning. Met betrekking tot die situatie wordt bepaald
dat de maatstaf van heffing wordt vermeerderd. De maatstaf van heffing wordt dan vermeerderd
met het bedrag waarover bij de eerste verkrijging geen overdrachtsbelasting was verschuldigd
door toepassing van de genoemde vrijstelling. Van belang is dat zowel de eerste als
de tweede verkrijging betrekking heeft op dezelfde woning, ongeacht of het hier gaat
om de verkrijging van (bloot) eigendom of van een beperkt recht. Hierdoor wordt voorkomen
dat oneigenlijk gebruik wordt gemaakt van de vrijstelling via gesplitste verkrijging
van woningen met een waarde van boven de woningwaardegrens. Dit zorgt ervoor dat de
toepassing van de vrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel p, WBR als het
ware wordt teruggenomen als de waarde van de opeenvolgende verkrijgingen die betrekking
hebben op dezelfde woning boven de woningwaardegrens, bedoeld in artikel 15, eerste
lid, onderdeel p, WBR komt. Hiermee wordt een gelijke behandeling gewaarborgd van
directe verkrijging van de volle eigendom van een woning boven de woningwaardegrens
en het gesplitst verkrijgen van een soortgelijke woning.

Voorbeeld

Op 15 april 2021 verkrijgt X (32 jaar) het recht van vruchtgebruik met een waarde
van € 200.000 op een woning met een waarde van € 480.000 (volle eigendom). X voldoet
aan het leeftijdscriterium en het woningwaardecriterium. X geeft een schriftelijke
verklaring af dat hij de woning, anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf gaat gebruiken
en nooit eerder de startersvrijstelling heeft toegepast. X voldoet aan de voorwaarde
voor toepassing van de startersvrijstelling, bedoeld in artikel 15, eerste lid, onderdeel
p, WBR. Vervolgens verkrijgt X op 1 december 2021 de bloot eigendom van dezelfde woning
voor € 280.000, waardoor hij na 1 december 2021 de volle eigendom van de woning bezit.
Deze opeenvolgende verkrijging vindt plaats binnen 12 maanden. X geeft opnieuw een
verklaring af dat hij de woning, anders dan tijdelijk, als hoofdverblijf gaat gebruiken.
Op basis van artikel 9, zevende lid, WBR wordt voor het vaststellen van de maatstaf
van heffing de waarde van de verkrijging van de bloot eigendom (€ 280.000) verhoogd
met de waarde van het eerder verkregen recht van vruchtgebruik (€ 200.000). X is over
de verkrijging van de bloot eigendom van de woning derhalve 2% overdrachtsbelasting
verschuldigd over € 480.000. Hierdoor wordt X alsnog gelijk behandeld met iemand die
in een keer de volle eigendom van een woning had verkregen met een waarde van € 480.000
en wordt het voordeel, om de woning gesplitst over te dragen, weggenomen.

Onderdeel B (artikel 15 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer)

Het voorgestelde artikel 15, eerste lid, onderdeel p, onder 4°, WBR voegt een aanvullende
voorwaarde toe om aanspraak te maken op vrijstelling van artikel 15, eerste lid, onderdeel
p, WBR. Het onderdeel geeft aan dat als voorwaarde voor het toepassen van de vrijstelling
geldt dat de waarde van de woning niet uitkomt boven de woningwaardegrens van € 400.000.
Deze woningwaardegrens geldt voor de verkregen woning of rechten waaraan deze is onderworpen
en de daarbij behorende aanhorigheden tezamen. Voor het begrip «waarde» wordt aangesloten
bij de waarde waarop de maatstaf van heffing van de overdrachtsbelasting wordt bepaald.
Dat wil zeggen de waarde in het economische verkeer van de woning op het moment van
de verkrijging of – indien deze hoger is dan de waarde – de waarde van de tegenprestatie
(bijvoorbeeld de koopsom). De waarde in het economische verkeer is de prijs die de
meestbiedende gegadigde zou bieden bij een verkoop die na de beste voorbereiding heeft
plaatsgevonden. De waarde van een woning is niet altijd hetzelfde als de koopsom.
De koopsom van een woning is een bedrag dat partijen onderling afspreken. Door niet
alleen aan te sluiten bij de koopsom van de woning wordt een ongelijke behandeling
voorkomen. De waarde wordt beoordeeld per gehele woning en daarbij behorende aanhorigheden
en niet per waarde van het verkregen deel van de woning.

Het voorgestelde artikel 15, tiende lid, WBR draagt ervoor zorg dat het bedrag van
de woningwaardegrens bij ministeriële regeling wordt aangepast aan de veranderingen
in de landelijk gemiddelde WOZ-waarde. Hiervoor wordt de factor iw, bedoeld in artikel
10.3, vijfde lid, van de Wet op de inkomstenbelasting 2001, gebruikt. Onder de factor
iw wordt verstaan de verhouding van het gemiddelde van de eigenwoningwaarden die betrekking
hebben op het voorafgaande kalenderjaar en het gemiddelde van die waarden die betrekking
hebben op het kalenderjaar. Om duidelijkheid te verschaffen voor de justitiabele wordt
de woningwaardegrens die voor een gegeven kalenderjaar gaat gelden een jaar van te
voren bij ministeriële regeling bekend gemaakt. De desbetreffende bepaling in die
ministeriële regeling treedt daarom in werking met ingang van 1 januari van het volgend
kalenderjaar.

Budgettair

De kosten voor de startersfaciliteit zonder woningwaardegrens zijn in 2021 € 388 miljoen
en jaarlijks structureel € 221 miljoen. Met de woningwaardegrens van € 400.000 worden
de kosten van de startersfaciliteit gereduceerd naar € 315 miljoen in 2021 en structureel
€ 195 miljoen. Ten opzichte van het oorspronkelijke wetsvoorstel is dat dus een besparing
van € 73 miljoen in 2021 en € 26 miljoen structureel. Echter de grens wordt in 2021
pas effectief op 1 april, wat in 2021 de opbrengst reduceert tot € 47 miljoen. In
de jaren 2022–2025 bedraagt de budgettaire opbrengst ten opzichte van het voorstel
in 2022 € 69 miljoen aflopend naar € 56 miljoen in 2025. Onderstaande tabel geeft
het overzicht.

Tabel: budgettaire opbrengst ten opzichte van geen woningwaardegrens

Jaar

2021

2022

2023

2024

2025

struc

Bedrag € x mln

47

69

64

60

56

26

Nijboer Smeulders