Antwoord schriftelijke vragen : Antwoord op vragen van de leden Van Leijen en Oosterhuis over nieuwbouwwoningen en Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen

Antwoord van Minister Boekholt-O’Sullivan (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening),
mede namens de Staatssecretaris van Financiën (ontvangen 23 september 2026).

Vraag 1

Voor welk aandeel van de nieuwbouwwoningen zijn Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen
verantwoordelijk de afgelopen jaren?

Antwoord 1

Op basis van de beschikbare data is niet precies te zeggen voor welk aandeel van de
nieuwbouw Nederlandse en buitenlandse pensioenfondsen de afgelopen jaren verantwoordelijk
waren.

Uit cijfers van het CBS blijkt dat in 2024 ongeveer 69.200 nieuwbouwwoningen zijn
gebouwd. Ongeveer 28.300 hiervan zijn koopwoningen, 19.500 zijn sociale huurwoningen
gebouwd door corporaties en 20.500 zijn private huurwoningen. In de jaren daarvoor
is het aantal nieuwbouwkoopwoningen hoger en het aantal nieuwbouwcorporatiewoningen
lager. Het is niet bekend hoeveel van deze private huurwoningen zijn gefinancierd
door pensioenfondsen.

Daarnaast zijn er cijfers van Capital Value bekend van de totale omvang van de investeringen
van institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen en verzekeraars, in nieuwbouwhuurwoningen
in 2025. Dit betreft investeringen in nieuw te bouwen huurwoningen en kunnen dus niet
direct gerelateerd worden aan de hiervoor genoemde cijfers van het CBS van opgeleverde
huurwoningen. Wel bieden deze cijfers een indicatie van het aandeel van pensioenfondsen.
In 2025 werd € 5,3 miljard geïnvesteerd in nieuwbouwhuurwoningen. 68% hiervan is geïnvesteerd
door Nederlandse institutionele beleggers en 25% door corporaties1 en slechts 1% door buitenlandse investeerders. Het restant is geïnvesteerd door overige
marktpartijen. In 2022 was het aandeel internationale investeringen nog 32%. Dit is
in 2025 gedaald naar 1%.2 Het is niet bekend welk deel van de internationale investeringen zijn gedaan door
buitenlandse pensioenfondsen.

Vraag 2

Wat is de financiële ruimte bij Nederlandse pensioenfondsen voor investeringen in
woningbouw gezien hun bestaande vastgoedallocatie?

Antwoord 2

Nederlandse pensioenfondsen lopen tegen grenzen aan van de hoeveelheid die zij kunnen
investeren in de Nederlandse woningmarkt. Dit komt doordat de huizenprijzen de laatste
jaren hard zijn gestegen en omdat Nederlandse pensioenfondsen de laatste jaren flink
hebben geïnvesteerd in Nederlandse nieuwbouwhuurwoningen. Vanwege risico- en spreidingsoverwegingen
zit hier een limiet aan.

Vraag 3

Hoe verklaart u de daling van het investeringsvolume van buitenlandse beleggers in
nieuwbouw in Nederland?3

Antwoord 3

De afname van buitenlandse investeringen in nieuwbouwhuurwoningen is veroorzaakt door
de verslechtering van het investeringsklimaat. Dit komt door een combinatie van verschillende
factoren, zoals wijzigingen in het huur- en fiscaal beleid en veranderde macro-economische
omstandigheden. De recente analyse van DNB laat zien dat voornamelijk de rentestijging,
het wegvallen van de FBI-regime voor vastgoed en de Wet betaalbare huur investeringen
in de Nederlandse woningmarkt minder aantrekkelijk hebben gemaakt.4

Vraag 4 en 5

Herkent u de signalen dat buitenlandse pensioenfondsen momenteel tegen fiscale onzekerheid
en lange doorlooptijden aanlopen bij investeringen in Nederlandse woningbouw?

Deelt u de mening dat deze belemmeringen voor buitenlandse pensioenfondsen tegen de
ambities van een Europese kapitaalmarktunie ingaan, waarbij investeringen vrij kunnen
bewegen over Europese grenzen?

Antwoord 4 en 5

Het kabinet ontvangt signalen over buitenlandse pensioenfondsen en ik onderstreep
het belang om geen onnodige belemmeringen op te werpen voor investeringen in de Nederlandse
woningbouw. Ten aanzien van de pensioenfondsvrijstelling werkt de Belastingdienst
aan het verduidelijken en moderniseren van de voorwaarden zoals opgenomen in onderdeel 3.3.1.
van het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb 4. Aan de hand van deze voorwaarden
wordt beoordeeld of een buitenlandse pensioenregeling naar aard en strekking overeenkomt
met een Nederlandse pensioenregeling. De verduidelijking en modernisering van de voorwaarden
uit het bovengenoemde beleidsbesluit leidt ertoe dat meer duidelijkheid ontstaat voor
buitenlandse pensioenfondsen over de toepassing van de pensioenfondsvrijstelling.
Dit heeft naar verwachting een positief effect op de investeringen in Nederlandse
nieuwbouw (midden)huurwoningen. Het streven is dat het beleidsbesluit eind 2026 wordt
gepubliceerd en daarbij direct van kracht is.

Vraag 6

Deelt u de mening dat buitenlandse pensioenfondsen een belangrijke rol kunnen spelen
in het financieren van de bouw van woningen in Nederland?

Antwoord 6

Ja. De bouw van middenhuurwoningen wordt in Nederland namelijk vooral gefinancierd
door institutionele investeerders, zoals pensioenfondsen. In de periode tot 2039 moeten
er 160.000 extra middenhuurwoningen worden gebouwd om in de behoefte te voorzien.
140.000 van deze middenhuurwoningen moeten gefinancierd worden door private investeerders.
Dit vertaalt zich in een investeringsopgave van circa € 45 miljard.

Deze investeringen komen er alleen als het investeringsklimaat voldoende aantrekkelijk
is voor zowel Nederlandse als buitenlandse investeerders. Vanwege de omvang van de
opgave kan dit onmogelijk alleen van Nederlandse partijen komen. Binnenlandse investeerders
en corporaties hebben onvoldoende kapitaal beschikbaar om deze opgave te dekken. Daarom
zijn buitenlandse institutionele investeerders essentieel om voldoende (midden)huurwoningen
te bouwen.

Vraag 7

Hoeveel extra woningen zouden per jaar kunnen worden gerealiseerd bij een hoger investeringsvolume
van buitenlandse pensioenfondsen?

Antwoord 7

Dit is afhankelijk van de hoeveelheid kapitaal dat buitenlandse pensioenfondsen investeren
in Nederlandse nieuwbouwhuurwoningen en dus niet eenduidig te beantwoorden. Tussen
2018 en 2022 werden er gemiddeld 4.500 huurwoningen toegevoegd door buitenlandse investeerders.
In 2025 waren dit er nog maar 500.5 Of buitenlandse investeerders weer dergelijke aantallen zouden kunnen realiseren
is niet te zeggen, omdat dit ook afhangt van andere omstandigheden. Het kabinet streeft
naar de realisatie van jaarlijks 100.000 woningen. Dit is een ambitieuze doelstelling
waar naast corporaties en binnenlandse private investeerders ook buitenlandse private
investeerders voor nodig zijn.

Vraag 8

Wat is de gemiddelde doorlooptijd van een vpb-ruling voor buitenlandse pensioenfondsen,
waarmee de fiscale vergelijkbaarheid van deze fondsen met Nederlandse pensioenfondsen
kan leiden tot een gelijk fiscaal speelveld, en daarmee tot een groei van investeringen?

Antwoord 8

Er moet onderscheid worden gemaakt tussen verzoeken om zekerheid vooraf over de toepassing
van de subjectieve vrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen in de vennootschapsbelasting
en verzoeken waarin door buitenlandse pensioenfondsen om een teruggaaf van dividendbelasting
wordt gevraagd. De gemiddelde doorlooptijd van een Vpb-ruling voor buitenlandse pensioenfondsen
bedraagt momenteel nagenoeg een jaar. Voor de verzoeken waarin om teruggaaf van dividendbelasting
wordt gevraagd, geldt dat informatie, waaronder het aantal verzoeken en de doorlooptijd,
niet gestructureerd voorhanden is.

Vraag 9, 10 en 11

Hoe beoordeelt u de gevolgen van de nieuwe pensioenwetgeving zoals de Wet toekomst
pensioenen (Wtp) de vergelijkbaarheid van buitenlandse pensioenfondsen, in het bijzonder
voor het criterium van het afkoopverbod?

Is het Besluit vergelijking buitenlandse rechtsvormen, wat als basis dient voor de
vergelijking van buitenlandse pensioenfondsen, nog volledig in overeenstemming met
de pensioenrealiteit na invoering van de Wtp of zijn er kansen om meer investeringen
van buitenlandse pensioenfondsen aan te trekken?

Bent u bereid het Besluit vergelijking buitenlandse rechtsvormen te evalueren?

Antwoord 9, 10 en 11

In onderdeel 3.3.1. van het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb (aangenomen
wordt dat op dit beleidsbesluit wordt gedoeld) zijn twaalf cumulatieve voorwaarden
opgenomen waaraan een buitenlands pensioenlichaam en een buitenlandse pensioenregeling
moeten voldoen om een beroep te kunnen doen op de pensioenfondsvrijstelling. Aan de
hand van dit onderdeel uit het beleidsbesluit wordt beoordeeld of een buitenlands
pensioenfonds vergelijkbaar is met een Nederlands pensioenfonds. Één van de voorwaarden
uit het beleidsbesluit is dat de pensioenregeling een afkoopverbod kent met een uitzondering
van een afkoopmogelijkheid voor kleine pensioenen (voorwaarde I). Deze voorwaarde
sluit aan bij het afkoopverbod onder de Nederlandse Pensioenwet dat als doel heeft
dat voldoende geld aanwezig is en blijft voor de verzorging van de oude dag. In antwoorden
op Kamervragen is reeds aangekondigd dat de Belastingdienst gaat kijken in hoeverre
de huidige voorwaarden in het beleidsbesluit subjectieve vrijstelling Vpb nog actueel
zijn en modernisering behoeven. Maatschappelijke ontwikkelingen in Nederland, waaronder
de Wet toekomst pensioenen en de Wet Herziening bedrag ineens die per 1 januari 2029
de mogelijkheid introduceert om op pensioeningangsdatum 10% van de waarde van de opgebouwde
aanspraken op ouderdomspensioen ineens te ontvangen, zijn mede aanleiding om de voorwaarden
– waaronder het afkoopverbod – uit het beleidsbesluit te moderniseren. Het streven
is dat het beleidsbesluit eind 2026 wordt gepubliceerd.

Vraag 12

Kunt u deze vragen beantwoorden voor het commissiedebat Volkshuisvesting en fiscaliteit
van donderdag 24 september a.s.?

Antwoord 12

Ja.